房住不炒對(duì)居民債務(wù)水平的影響分析及對(duì)策

郭承先

中央在不同場(chǎng)合多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，并強(qiáng)調(diào)不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，“房住不炒”成為房地產(chǎn)的主基調(diào)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2000年到2020年中國(guó)城市房?jī)r(jià)平均上漲5倍多，北京、上海、深圳等一線城市的平均房?jī)r(jià)漲幅更是達(dá)到7至9倍，房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)超居民收入增速。房?jī)r(jià)上漲一定會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)危害嗎？如果房?jī)r(jià)上漲是因?yàn)榫用袷杖胩岣?、生活改善和城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)完善導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲，這樣的房?jī)r(jià)上漲屬于正常、健康，符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的上漲，并不會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn);但如果房?jī)r(jià)上漲是因?yàn)樾刨J擴(kuò)張推動(dòng)，就會(huì)存在巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，要引起重視。信貸擴(kuò)張之所以會(huì)推高房?jī)r(jià)，是因?yàn)楝F(xiàn)代社會(huì)，很少有人用自有資金全款買房產(chǎn)，大多數(shù)人都會(huì)考慮通過(guò)按揭抵押貸款負(fù)債購(gòu)房，這種通過(guò)抵押舉債購(gòu)置資產(chǎn)的方式，被稱為“杠桿化投資”。房?jī)r(jià)上漲，“杠桿化投資”有利可圖，居民更愿加杠桿，信貸擴(kuò)張，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)上漲反過(guò)來(lái)誘導(dǎo)更多信貸，出現(xiàn)信貸——房?jī)r(jià)正反饋機(jī)制，其結(jié)果是房?jī)r(jià)快速上漲，出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫;信貸擴(kuò)張，居民債務(wù)累積。正是居民通過(guò)信貸購(gòu)房，房貸負(fù)債這種金融工具使得房子不再是只有居住屬性的房子，而是可以炒作獲利的金融資產(chǎn)，成為金融體系的重要組成部分。隨著房貸攀升，居民債務(wù)累積，其影響越來(lái)越大，稍有不慎就會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，甚至是金融風(fēng)險(xiǎn)。歷史上的數(shù)次金融危機(jī)，都與居民債務(wù)累積有關(guān)。堅(jiān)持樓市“房住不炒”的市場(chǎng)定位，抑制因信貸推動(dòng)的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，去除房地產(chǎn)市場(chǎng)的賺錢功能，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線，背后是深層次的居民債務(wù)水平考量。

一、我國(guó)居民債務(wù)水平現(xiàn)狀及特點(diǎn)

（一）居民債務(wù)水平高

2008年美國(guó)次貸危機(jī)后，用住戶貸款衡量的中國(guó)居民債務(wù)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。2020年底，住戶貸款余額達(dá)到62.4萬(wàn)億元，占GDP的61.5%。61.5%是高還是低？根據(jù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)驗(yàn)，國(guó)民人均GDP在1萬(wàn)美元時(shí)，住戶貸款占GDP的比重，美國(guó)為47.7%、日本為48.9%、韓國(guó)則為29%。國(guó)民人均GDP到1.5萬(wàn)美元時(shí)，美國(guó)和日本住戶貸款占GDP的比重剛過(guò)50%，而韓國(guó)住戶貸款占GDP的比重為40.6%，沒(méi)有達(dá)到50%。2019年中國(guó)人均GDP剛過(guò)1萬(wàn)美元，而住戶貸款占GDP的比重達(dá)到55.4%，2020年更是突破了60%。顯然，以住戶貸款占GDP的比重衡量的居民債務(wù)水平已超過(guò)了同等條件下發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)驗(yàn)值，居民債務(wù)水平過(guò)高。

（二）居民債務(wù)增速快

居民債務(wù)規(guī)模，2008年居民貸款為5.7萬(wàn)億元，到2020年，增長(zhǎng)到62.4萬(wàn)億元，增量超過(guò)56.7萬(wàn)億元，增加近11倍。2016年中央提出“房住不炒”時(shí)的居民貸款為32.9萬(wàn)億元，2020年與其相比，增加約30萬(wàn)億元，5年時(shí)間增加一倍。住戶貸款余額/GDP表示的居民杠桿率，由2008年的18.1%飆升到2020年的61.5%，增幅超過(guò)2倍，其中從2008年的18.1%上升到2018年的51.4%只用了11年時(shí)間，而美國(guó)居民杠桿率從20%上升到50%用了近40年時(shí)間。即使從2016年的44.1%開(kāi)始算，到2020年增加40%。

（三）居民債務(wù)集中于房貸

從居民債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，2008到2020年期間，用中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款衡量的住房抵押貸款與住戶貸款的比值每年都超過(guò)50%，2016年開(kāi)始逼近60%，后續(xù)年份都超過(guò)60%。2020年在約62.4萬(wàn)億元的住戶貸款中，房貸約40.1萬(wàn)億元，占比約64.2%。需要說(shuō)明的是，居民的短期消費(fèi)貸款中有一部分是用來(lái)彌補(bǔ)購(gòu)房資金的不足，算上短期貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金，據(jù)估計(jì)，居民房貸已突破50萬(wàn)億元，房貸在居民貸款中的占比可能占到80%左右。從增量來(lái)看，2016年到2020年，住戶貸款增加近30萬(wàn)億元，而房貸增加近20萬(wàn)億元，貢獻(xiàn)住戶新增貸款的67%。究其原因，一是房產(chǎn)成為居民財(cái)富的最重要組成部分，房產(chǎn)價(jià)格不斷上升，房產(chǎn)凈值增長(zhǎng)是家庭財(cái)富增長(zhǎng)核心，也占大多數(shù)居民信貸增量。二是銀行認(rèn)為居民按揭抵押貸款是最安全、最便利的業(yè)務(wù)，即使是房?jī)r(jià)下跌時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)可控，銀行更愿意給居民按揭抵押貸款。

二、居民債務(wù)過(guò)高對(duì)經(jīng)濟(jì)的危害

房貸占比過(guò)高的居民債務(wù)累積，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)危害主要有：

（一）造成資源錯(cuò)配

一是注意力錯(cuò)配，注意力是一種稀缺資源，信貸——房?jī)r(jià)正反饋機(jī)制，炒房成為賺錢捷徑，公眾注意力更多專注利用信貸杠桿炒房獲利，而不將注意力專注于更有利于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，造成人力資本錯(cuò)配;二是信貸資源錯(cuò)配，信貸資源一定的情況下，住房信貸過(guò)多，用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信貸必然減少，從而推高實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本，加劇對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠出效應(yīng)。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)面臨融資難、融資貴的問(wèn)題就與資金大量流入房產(chǎn)相關(guān)。信貸資源錯(cuò)配，除形成房產(chǎn)泡沫外，不利實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和健康發(fā)展。

（二）加劇財(cái)富分化

居民房貸加劇財(cái)富分化的原因：一是資產(chǎn)價(jià)格上漲差造成的財(cái)富分化，信貸推高房?jī)r(jià)，早購(gòu)房者獲取房產(chǎn)價(jià)格差的收益，而后來(lái)購(gòu)房者或未購(gòu)買房產(chǎn)者，無(wú)法享受房?jī)r(jià)上漲或價(jià)差的紅利。經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，目前居民貧富分化主要原因在資產(chǎn)性收入的差距，而不在勞動(dòng)性收入差距，房產(chǎn)是資產(chǎn)性收入差距的主要構(gòu)成;二是坎蒂隆效應(yīng)引起的財(cái)富分化?？驳俾⌒?yīng)指因通脹，最早拿到新錢的人剝奪后來(lái)者的購(gòu)買力。簡(jiǎn)單說(shuō)，因信貸推高物價(jià)，最先貸款者的錢最值錢，購(gòu)買力最強(qiáng)，處在財(cái)富分別的有利位置;越后貸款者的錢，錢越不值錢，購(gòu)買力最弱，成為物價(jià)上漲的受害者，在財(cái)富分配中處于不利位置。房產(chǎn)市場(chǎng)流行的“貸到就是賺到”，是坎蒂隆效應(yīng)的另一種詮釋。

（三）抑制居民消費(fèi)

構(gòu)建“國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)”的新發(fā)展格局，其中構(gòu)建“國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體”，重點(diǎn)是要解決消費(fèi)問(wèn)題。較高居民負(fù)債，不利于居民消費(fèi)提高。數(shù)據(jù)表明，截至2021年6月，居民全國(guó)人均消費(fèi)支出近兩年平均實(shí)際增速為3.19%，其中城市居民人均消費(fèi)支出近兩年人均實(shí)際增速為1.49%，而全國(guó)人均可支配收入近兩年平均實(shí)際增速為5.14%，居民消費(fèi)支出實(shí)際增速低于居民收入實(shí)際增速。究其原因是居民增加信貸并沒(méi)有用于消費(fèi)，而用于購(gòu)房，作為財(cái)富存儲(chǔ)起來(lái)。這與當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致居民債務(wù)上升高度正相關(guān)。另外，因邊際消費(fèi)傾向遞減規(guī)律，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲導(dǎo)致的財(cái)富分配分化，也會(huì)抑制消費(fèi)需求的增加。因此，居民債務(wù)過(guò)高必然制約內(nèi)需擴(kuò)大，影響新發(fā)展格局的構(gòu)建。