在建工程轉(zhuǎn)讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)分析

黃永明

【摘要】在“房住不炒”“三道紅線”和“兩條紅線”以及“22城采取集中供地”的多重調(diào)控下，中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地獲取的難度越來(lái)越大。對(duì)房企而言，多措應(yīng)對(duì)求發(fā)展是不二選擇，在建工程收購(gòu)和股權(quán)收購(gòu)是土地獲取的兩種重要途徑。在確保出讓方收益的前提下，項(xiàng)目預(yù)期收益的不同使在建工程收購(gòu)與股權(quán)收購(gòu)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全周期稅負(fù)的影響不同。

【關(guān)鍵詞】在建工程轉(zhuǎn)讓；股權(quán)轉(zhuǎn)讓；稅負(fù)

【中圖分類(lèi)號(hào)】F810.42

一、房地產(chǎn)企業(yè)在建工程轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓的定義

（一）在建工程轉(zhuǎn)讓概述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建工程轉(zhuǎn)讓是指收購(gòu)方為了獲取目標(biāo)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)，出讓方將所擁有的在建工程及其土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給收購(gòu)方，該行為的實(shí)質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。

（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓概述

股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指收購(gòu)方通過(guò)收購(gòu)出讓企業(yè)的股權(quán)，以達(dá)到對(duì)目標(biāo)企業(yè)控股，從而取得目標(biāo)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)的一種行為。

（三）在建工程轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別

在建工程轉(zhuǎn)讓屬于物權(quán)收購(gòu)，直接影響在建工程及土地使用權(quán)等權(quán)屬變更，股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不直接導(dǎo)致在建工程及土地使用權(quán)等權(quán)屬變更。

1.轉(zhuǎn)讓的主體與標(biāo)的不同

股權(quán)轉(zhuǎn)讓的主體是目標(biāo)公司的股東，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是股東持有的股權(quán)；在建工程轉(zhuǎn)讓的主體是項(xiàng)目公司，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是土地及其地上建筑及附著物。

2.轉(zhuǎn)讓條件不同

股權(quán)轉(zhuǎn)讓相對(duì)比較自由，除非項(xiàng)目公司在土地出讓時(shí)，就其股權(quán)變動(dòng)的限制與地方政府有過(guò)明確約定；在建工程轉(zhuǎn)讓，除土地出讓金全部交付以及權(quán)屬明晰并依法登記外，還必須滿足《房地產(chǎn)管理法》中房屋建設(shè)工程完成開(kāi)發(fā)投資總額25%的硬性規(guī)定。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建工程轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)分析

（一）在建工程轉(zhuǎn)讓的主要稅負(fù)

1.出讓方的主要稅負(fù)

（1）增值稅：出讓方按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”繳納增值稅，按照一般計(jì)稅方法，以（收到的全部?jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用-土地價(jià)款）/1.09×9%計(jì)算增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額，該部分增值稅可作收購(gòu)方的進(jìn)項(xiàng)稅，抵扣銷(xiāo)項(xiàng)稅額。

（2）印花稅、城建稅及附加等。

（3）土地增值稅：出讓方以取得的不含稅收入作為清算收入，在計(jì)算可扣除成本時(shí)，可以享受20%加計(jì)扣除的優(yōu)惠政策。

（4）企業(yè)所得稅：出讓方以取得的不含稅收入并入當(dāng)年度的企業(yè)收入總額，扣除成本、費(fèi)用、稅金，計(jì)算應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。

2.收購(gòu)方的主要稅負(fù)

收購(gòu)時(shí)承擔(dān)的稅負(fù)：

（1）契稅：收購(gòu)方按照雙方簽訂的《收購(gòu)協(xié)議》中的價(jià)格（不含稅），作為契稅的計(jì)算依據(jù)。

（2）印花稅。

后續(xù)開(kāi)發(fā)再銷(xiāo)售承擔(dān)的稅負(fù)：

（1）增值稅：收購(gòu)方銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”繳納增值稅，增值稅一般納稅人以（收到的全部?jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用-土地價(jià)款）/1.09×9%計(jì)算增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額。

（2）城建稅及附加等。

（3）土地增值稅：收購(gòu)方將取得的在建工程繼續(xù)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，需按土地增值稅管理辦法繳納土地增值稅。

（4）企業(yè)所得稅：收購(gòu)方以轉(zhuǎn)讓商品房不含稅收入并入當(dāng)年度的企業(yè)收入總額，扣除成本、費(fèi)用、稅金等，計(jì)算應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。其中關(guān)于收購(gòu)在建工程發(fā)生的支出，允許在企業(yè)所得稅前扣除。

（二）在建工程轉(zhuǎn)讓稅負(fù)分析

在建工程轉(zhuǎn)讓屬于物權(quán)轉(zhuǎn)讓或不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售行為，在建工程轉(zhuǎn)讓對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)稅負(fù)影響有以下特征。

1.在建工程轉(zhuǎn)讓可以改變項(xiàng)目整體稅負(fù)

在確保出讓方利益的前提下，在建工程轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)對(duì)收購(gòu)方稅負(fù)的影響可能是正面的，也可能是負(fù)面的。當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)期收益較高時(shí)，可以通過(guò)在建工程轉(zhuǎn)讓，利用轉(zhuǎn)讓成本在土地增值稅清算時(shí)可加計(jì)20%的規(guī)則，有效降低收購(gòu)方稅負(fù)；當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收益較低時(shí)，通過(guò)在建工程轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，反而增加了收購(gòu)方項(xiàng)目稅負(fù)。

2.在建工程轉(zhuǎn)讓使收購(gòu)方稅負(fù)不可控

以在建工程轉(zhuǎn)讓協(xié)議達(dá)成、資產(chǎn)移交為時(shí)點(diǎn)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的納稅義務(wù)分成兩個(gè)不同納稅主體的兩個(gè)清算階段。出讓方的稅務(wù)清算將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體的納稅義務(wù)提前，收購(gòu)方的稅負(fù)可控性較低。

3.在建工程轉(zhuǎn)讓成交額，收購(gòu)方可計(jì)入開(kāi)發(fā)成本

收購(gòu)方取得在建工程所支付的對(duì)價(jià)，可作開(kāi)發(fā)成本計(jì)入，在所得稅前扣除；在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除，是否可以享受加計(jì)扣除20%，在實(shí)務(wù)操作中存在爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為可以享受加計(jì)扣除20%的優(yōu)惠政策，例如山東青島稅務(wù)；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為不可以享受加計(jì)扣除20%的優(yōu)惠政策，例如天津稅務(wù)。

4.在建工程轉(zhuǎn)讓使出讓方和收購(gòu)方的納稅義務(wù)明晰

在建工程轉(zhuǎn)讓是不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售行為，收購(gòu)方不繼承原公司的權(quán)利和義務(wù)，對(duì)出讓方的債權(quán)債務(wù)、稅務(wù)、法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了有效阻斷和切割，出讓方和收購(gòu)方就該行為自行清算稅務(wù)，權(quán)責(zé)清晰。

5.以在建工程轉(zhuǎn)讓來(lái)彌補(bǔ)虧損

在建工程轉(zhuǎn)讓行為：對(duì)于收購(gòu)方，可以指定任意一個(gè)全資子公司或控股公司繼續(xù)開(kāi)發(fā)，該在建工程將計(jì)入虧損子公司，后期開(kāi)發(fā)利潤(rùn)可彌補(bǔ)其虧損。一般情況下，項(xiàng)目所在地政府對(duì)開(kāi)發(fā)公司注冊(cè)地有特殊要求，改變收購(gòu)公司注冊(cè)地即可。

（三）案例分析

案例一：開(kāi)發(fā)公司A將在建奧園項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給B公司，A取得奧園項(xiàng)目的土地成本為400萬(wàn)元/畝，共計(jì)100畝，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本投入10億元。A公司在投入2.5億元時(shí)，將在建工程轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格10億元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目竣工銷(xiāo)售后，B公司可取得銷(xiāo)售收入25億元（產(chǎn)品為非普通住宅）。稅負(fù)情況如表1（為方便計(jì)算，其他稅費(fèi)暫不考慮）：

表1說(shuō)明，通過(guò)在建工程轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，可降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)稅負(fù)，主要是因?yàn)槭召?gòu)方B公司在計(jì)算土地增值稅時(shí)，出讓方A公司轉(zhuǎn)讓收益收入2.18億元計(jì)入B公司開(kāi)發(fā)成本，在土地增值稅清算時(shí)可加計(jì)20%扣除。

案例二：開(kāi)發(fā)公司A將在建奧園項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給B公司，A公司取得奧園項(xiàng)目的土地成本為400萬(wàn)元/畝，共計(jì)100畝，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本投入10億元。A公司在投入2.5億元時(shí)，將在建工程轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格10億元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目竣工銷(xiāo)售后，B公司可取得銷(xiāo)售收入19億元（產(chǎn)品為非普通住宅）。稅負(fù)情況如表2（為方便計(jì)算，其他稅費(fèi)暫不考慮）：

表2說(shuō)明，通過(guò)在建工程轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，增加了稅負(fù)，主要是因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)方B公司在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，預(yù)期收益較低，出讓方A公司的轉(zhuǎn)讓收益未能轉(zhuǎn)化成土地增值稅清算扣除成本。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅負(fù)分析

股權(quán)轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的常見(jiàn)形式，收購(gòu)方通過(guò)收購(gòu)目標(biāo)公司的全部或部分股權(quán)，達(dá)到獲得目標(biāo)公司在建工程或土地開(kāi)發(fā)權(quán)的行為，股權(quán)轉(zhuǎn)讓適用于目標(biāo)地塊權(quán)屬?gòu)?fù)雜（主要是一個(gè)項(xiàng)目公司名下多宗土地），債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，或者已經(jīng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅負(fù)有以下幾個(gè)特征。

（一）股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不影響目標(biāo)公司稅負(fù)

股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為交易雙方分別是目標(biāo)公司的股東，不影響目標(biāo)公司正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不影響目標(biāo)公司稅負(fù)。

（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)無(wú)法在開(kāi)發(fā)成本中扣除

股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易雙方是目標(biāo)公司的控股股東，出讓方的收益由收購(gòu)方支付，無(wú)法計(jì)入項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)成本，無(wú)法稅前扣除。

（三）出讓方的收益需通過(guò)較高凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)

股權(quán)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是目標(biāo)公司的股權(quán)，股權(quán)溢價(jià)支出無(wú)法進(jìn)入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，在項(xiàng)目公司的土地增值稅和企業(yè)所得稅中無(wú)法扣除。目標(biāo)公司需有較高的投資回報(bào)率，方可滿足出讓方的收益和收購(gòu)方的投資回報(bào)率。

（四）案例分析

案例三：長(zhǎng)安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將其子公司A的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格2.91億元（假設(shè)A公司賬面凈資產(chǎn)為0），A公司有在建房地產(chǎn)項(xiàng)目“奧園項(xiàng)目”，A取得奧園項(xiàng)目的土地成本為400萬(wàn)元/畝，共計(jì)100畝，A公司賬面除土地成本外，另有開(kāi)發(fā)成本2.5億元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目還需投入開(kāi)發(fā)成本7.5億元方可竣工交付，項(xiàng)目預(yù)計(jì)可取得銷(xiāo)售收入25億元（產(chǎn)品為非普通住宅）。A公司奧園項(xiàng)目竣工銷(xiāo)售主要稅費(fèi)及收益情況如表3（為方便計(jì)算，其他稅費(fèi)暫不考慮）：

表3計(jì)算說(shuō)明，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，不影響A公司奧園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)收益，最終收益為6.26億元。對(duì)于長(zhǎng)安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，不管是在建工程轉(zhuǎn)讓還是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，預(yù)期凈收益為2.18億元，B公司需支付其股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為2.91億元（B公司投入成本），在相同的銷(xiāo)售價(jià)格體系下，B公司實(shí)得收益為3.35（6.26-2.91）億元，比在建工程收購(gòu)少1.14（4.49-3.35）億元。

四、結(jié)論

交易雙方采取在建工程轉(zhuǎn)讓還是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，除充分考慮轉(zhuǎn)讓條件、程序、法律風(fēng)險(xiǎn)以及交易雙方目的等因素外，稅負(fù)是考慮的重要因素。對(duì)于出讓方而言，最終是要保證出讓收益。假設(shè)收益固定的條件下，采用在建工程轉(zhuǎn)讓方式，出讓方交易時(shí)的稅負(fù)較高，出讓方為保證自己的收益，會(huì)導(dǎo)致交易價(jià)格過(guò)高；受讓方只需交納契稅和印花稅，雖然稅負(fù)低，但需支付過(guò)高對(duì)價(jià)，占用企業(yè)資金。采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，出讓方涉及的稅費(fèi)僅為所得稅和印花稅；受讓方只需交印花稅，雙方涉稅事務(wù)較少，但是股權(quán)溢價(jià)支出無(wú)法進(jìn)入項(xiàng)目公司成本，后期所得稅稅負(fù)較高。如對(duì)后期市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度，就轉(zhuǎn)讓稅負(fù)而言，在建工程轉(zhuǎn)讓稅負(fù)相對(duì)較低。

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