中國(guó)綜合商業(yè)建筑的發(fā)展脈絡(luò)及未來

符光宇

【摘要】分析國(guó)內(nèi)綜合商業(yè)建筑逐步演變至今的過程，有方方面面的基因，在特定的經(jīng)濟(jì)時(shí)期引入了港資商業(yè)開發(fā)是重要的啟蒙，并在后續(xù)由內(nèi)地房企進(jìn)行了中國(guó)特色化調(diào)整，逐步形成了如今的體系，在社會(huì)產(chǎn)業(yè)鏈整體發(fā)展的趨勢(shì)背景下還將繼續(xù)進(jìn)化。

【關(guān)鍵詞】mall;hopsca;中國(guó)形式的商業(yè)項(xiàng)目

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

1、世界范圍的項(xiàng)目類比

“商業(yè)綜合體”是在2000年以后，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入成熟期，因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程、社會(huì)經(jīng)濟(jì)活力提升、銷售型地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)兇猛等等復(fù)雜的原因，產(chǎn)生了持有型物業(yè)和銷售型物業(yè)相伴而生的開發(fā)形式。不管它的持有形式如何，這種項(xiàng)目在城市中心、副中心形成零售、餐飲、娛樂、居住、酒店、辦公室等綜合復(fù)合的集群或單體，成功運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目成為了人民群眾各種消費(fèi)、工作、生活的中心。

從東南亞國(guó)家重要城市、中國(guó)港澳更容易找到與國(guó)內(nèi)類似的商業(yè)項(xiàng)目，在西方歐美卻很少有類似國(guó)內(nèi)的綜合體，這是怎么回事？首先是文化、生活特征、資源背景、時(shí)間觀、消費(fèi)觀、種種行為特征的不同，產(chǎn)生了對(duì)應(yīng)的結(jié)果。像西方社會(huì)實(shí)行分餐制，中國(guó)人的現(xiàn)代社會(huì)采用合餐制，直接導(dǎo)致了商業(yè)或餐飲建筑里中餐和西餐餐廳的房間布局有根本的區(qū)別。美國(guó)的大型商業(yè)項(xiàng)目很多建設(shè)在城市外圍，距離住地1、2小時(shí)的車程是很正常的，會(huì)布置大面積的地面停車場(chǎng)，用停車場(chǎng)包圍建設(shè)獨(dú)立的大型賣場(chǎng)或者一片商業(yè)街區(qū)，也不是太講究建筑造型立面、室內(nèi)空間，方正好用就可以。歐洲一些著名的商業(yè)項(xiàng)目造在老城區(qū)，周圍很多百年以上的老房子，商業(yè)項(xiàng)目就從屬了城市脈絡(luò)進(jìn)行建設(shè)，有的用一些現(xiàn)代手法，但是尊重城市文脈（比如巴黎老佛爺百貨）。日本的城市商業(yè)項(xiàng)目，因?yàn)槌鞘腥丝诘拿芗?，軌道交通發(fā)達(dá)等等背景，衍生出高至10層甚至更高的一些的商業(yè)，而且很多到現(xiàn)在還在沿用類似百貨商店的業(yè)態(tài)組織形式，并且很成功（比如大阪阪急）。

以上這些城市和項(xiàng)目一個(gè)有意思的地方在于，拿他們和國(guó)內(nèi)各級(jí)城市的商業(yè)項(xiàng)目去相比，區(qū)別大相似少。規(guī)模不同，功能組合不同，在城市里的位置不同，流線空間都不同。從異同存在的這個(gè)角度來說，國(guó)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的啟蒙是港資企業(yè)帶來的。

2、香港典型商業(yè)項(xiàng)目

有個(gè)印象深刻的項(xiàng)目香港旺角朗豪坊，在狹長(zhǎng)的地塊上，組織集中商業(yè)、公共活動(dòng)空間，夸張的垂直交通，項(xiàng)目很成功，當(dāng)年很服氣捷德的設(shè)計(jì)。是港匯、恒隆、正大廣場(chǎng)這些武林前輩項(xiàng)目，給中國(guó)的商業(yè)建設(shè)江湖上演了第一次華山論劍。曾通過一位英國(guó)設(shè)計(jì)師的演講，了解到關(guān)于mall這個(gè)詞的解釋，詞的原意是“林蔭道路”的意思，而且要有個(gè)目標(biāo)地：“因?yàn)榇蠹亿s著去白金漢宮見女王，白金漢宮門口的林蔭路就叫做mall”。這個(gè)說法形象的分析和解釋了shopping mall怎么回事，為了在一個(gè)綜合商業(yè)建筑中去達(dá)成某一個(gè)目標(biāo)活動(dòng)的目的，而要經(jīng)過的一連串商店，是“商店林蔭路”，從這個(gè)角度上說，沒有目標(biāo)地或沒有林蔭路都不能稱為mall。綜合商業(yè)建筑里的目標(biāo)地就是影院、超市、ktv等等這些特殊業(yè)態(tài)主力店，那些室內(nèi)外商店街就是“shopping mall”。例如北京僑福芳草地，把文化植入做的足夠充分，在這里面辦很多展覽，使這個(gè)場(chǎng)所成為藝術(shù)活動(dòng)目標(biāo)地，從這個(gè)角度來說，它可以是藝術(shù)為主題的商業(yè)mall。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)消費(fèi)行為進(jìn)步，成就了國(guó)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的一切。幾十年前社會(huì)對(duì)于商業(yè)場(chǎng)所的需求是可以按政府控制的供求關(guān)系，進(jìn)行有計(jì)劃有安排的執(zhí)行，這個(gè)階段對(duì)商品的品質(zhì)、溢出價(jià)值、消費(fèi)體驗(yàn)等等要求都是相對(duì)較弱甚至沒有的，這個(gè)時(shí)期商店有個(gè)典型叫做“村鎮(zhèn)供銷社”。社會(huì)生產(chǎn)進(jìn)步了，生活品質(zhì)有提高，百貨商店變成了供銷社升級(jí)版，但是仍然采用柜臺(tái)式營(yíng)業(yè)，但這個(gè)時(shí)候很重要的出現(xiàn)了原始的“動(dòng)線”，很少一部分大城市的百貨商店是有回型動(dòng)線和局部中庭的。后來首都的“友誼商場(chǎng)”成了昂貴消費(fèi)的代名詞，消費(fèi)場(chǎng)所的社會(huì)價(jià)值定位逐步浮現(xiàn)在人們面前。

再看世界范圍的商業(yè)建筑脈絡(luò)，歐洲的商店街非常的典型，窄面寬、大進(jìn)深，有時(shí)候比例可以達(dá)到1：5甚至更大，店門口是優(yōu)雅傳統(tǒng)的人行道加馬車路，人行道只有兩三股人流寬度，這是商店街的雛形階段。工業(yè)化強(qiáng)大的生產(chǎn)力促動(dòng)了城市分化，他們沒有那么高量的人口，人們的工作和生活場(chǎng)所在城市里被區(qū)域化分離了，這和中國(guó)很不一樣。前面段落講典型的美國(guó)平民消費(fèi)賣場(chǎng)，要設(shè)置在公路交通方便的地方，“可以駕車自行通達(dá)”是一個(gè)很重要的要素（汽車保有量是重要的背景因素），超級(jí)市場(chǎng)這個(gè)概念在西方演化成為了生活方式。一開始并沒有把商店街和大超市大賣場(chǎng)糅合在一起的想法，是城市需要多樣性服務(wù)急迫到一定程度的時(shí)候，終于由精英級(jí)的商業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)推動(dòng)開展了“大中小、商餐娛”商店兼顧的綜合商業(yè)項(xiàng)目。

時(shí)間線、地理線逐步靠攏過來，在借鑒了歐洲、美國(guó)、日本這些世界范圍的商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)后，在香港，這個(gè)世界人口最密集的地方（1100平方公里的地面上集中700萬(wàn)人口），引入Jerde、Callison這樣項(xiàng)目遍及西方世界的設(shè)計(jì)公司，創(chuàng)造了50個(gè)以上開業(yè)購(gòu)物中心的“購(gòu)物天堂”，同時(shí)衍生出了一系列經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司。

3、港資商業(yè)開發(fā)對(duì)內(nèi)地的影響

脈絡(luò)繼續(xù)匯聚到1995年，上海政府出面引入了香港20家地產(chǎn)商，2001年由美國(guó)KPF建筑事務(wù)所主持設(shè)計(jì)的恒隆廣場(chǎng)開業(yè)，自此打開了上海市商業(yè)項(xiàng)目層層開花的靚麗開始。一座又一座各種類型的“廣場(chǎng)”，層出不窮，也使內(nèi)地消費(fèi)建立了諸如“奢侈品、綜合體、小資生活”這些名詞的概念。從這時(shí)候開始，港資商業(yè)開發(fā)給了內(nèi)地地產(chǎn)開發(fā)一個(gè)啟蒙：“城市集中開發(fā)是這一番景象”，可以使土地集約使用，功能復(fù)合，集成化所有的公共功能，并因此產(chǎn)生巨大的利益杠桿。國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)界甚至為此發(fā)明了一個(gè)詞匯“hopsca”，意思是：Hotel、Office、Park、Shopping Mall、Convention、Apartment，首字母拼寫的“城市綜合體”。

在這樣的基因基礎(chǔ)上，商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)體系再一次被國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)推動(dòng)變革，類似萬(wàn)達(dá)體系商業(yè)開發(fā)的出現(xiàn)，是一種研究了社會(huì)需求、金融操盤、平衡了持有和銷售，不失中國(guó)特色的進(jìn)化。雖然它絕對(duì)也是地產(chǎn)開發(fā)趨利的集中體現(xiàn)，但這個(gè)建設(shè)體系已經(jīng)給全國(guó)范圍創(chuàng)造了500個(gè)以上的城市公共購(gòu)物、活動(dòng)、娛樂場(chǎng)所?！爸袊?guó)特有形式的綜合商業(yè)建筑”在功能層面，集成組合了娛樂、文化、餐飲、零售、酒店、康體、居住、辦公;在開發(fā)金融層面，平衡租賃持有和銷售自營(yíng)的比例;在城市中起到形成商業(yè)圈、生活圈核心區(qū)的作用。

當(dāng)這些復(fù)雜的功能被糅合在一起，產(chǎn)生大量的設(shè)計(jì)未知矛盾。傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)對(duì)一座建筑的功能定義是單一的：獨(dú)立的住宅、獨(dú)立的影院、獨(dú)立的飯店，簡(jiǎn)單說“一座房做一件事”。現(xiàn)在這些多樣功能被強(qiáng)制集成，每種功能的：建筑功能層面，設(shè)計(jì)流線要求是不一樣的;消防設(shè)計(jì)層面，分區(qū)的面積控制、疏散距離、寬度要求也差異巨大;結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)層面，荷載差異、復(fù)雜空間變化、柱距上下變化;機(jī)電設(shè)計(jì)層面，水電用量、通風(fēng)及防排煙要求大相徑庭。

并且還有一個(gè)很大的設(shè)計(jì)變量，房間的功能會(huì)根據(jù)商業(yè)招商的運(yùn)營(yíng)要求持續(xù)更新變化。

4、商業(yè)項(xiàng)目的復(fù)雜變量

這個(gè)變量是傳統(tǒng)設(shè)計(jì)體系不兼容的，因?yàn)樗^于頻繁發(fā)生、差異太大。例如要把一間零售商店退出租約換成餐飲品牌，消防層面人員數(shù)量的算法不一樣，要考慮廚房的防火分隔，不同種業(yè)態(tài)功能之間荷載差異（例如影院3.5KN/㎡、超市10.0KN/㎡、零售或餐飲4.0KN/㎡），用電量差異（例如零售100W/㎡、燃?xì)獠惋?50W/㎡、電炊餐飲400W/㎡、電炊火鍋500W/㎡），餐飲功能要增加設(shè)置煙氣管井并按服務(wù)面積計(jì)算風(fēng)量設(shè)置風(fēng)機(jī)。這些變化發(fā)生是以經(jīng)營(yíng)價(jià)值為導(dǎo)向的，在使用壽命周期中可能進(jìn)行若干次跳躍。

2005年的超級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積一般超過15000平方米，法國(guó)家樂福、美國(guó)沃爾瑪建起4層獨(dú)立的超市，面積段經(jīng)常在30000平方米左右，后來獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的超市逐步被邊緣化，除了倉(cāng)儲(chǔ)式賣場(chǎng)還可以維持，獨(dú)立超市基本上已經(jīng)全部和商業(yè)綜合體融合了。面積段逐年下降，15年歷程下降到8000平方米以內(nèi)，網(wǎng)購(gòu)在取代“低端體驗(yàn)需求”的商品銷售，生活基本水準(zhǔn)的上升，使得專業(yè)商品銷售的銷售分離分類。影院面積在縮減，電影院產(chǎn)業(yè)從2012年后開始激增，目前的趨勢(shì)是廳變少，院變多，經(jīng)常在一個(gè)街區(qū)1KM尺度內(nèi)出現(xiàn)兩家甚至三家電影院的情況，但舒適度要求提高，座位變寬松，消費(fèi)者對(duì)于巨大屏幕的認(rèn)知需求也更加理性。這些都是綜合商業(yè)仍然在持續(xù)進(jìn)化改變的事實(shí)印證。

5、商業(yè)項(xiàng)目的生長(zhǎng)趨勢(shì)

商業(yè)消費(fèi)行為需要在“一個(gè)體感被舒適刺激的環(huán)境里進(jìn)行”，“舒適的刺激”包括空氣、溫度、光環(huán)境、聲響音樂、室內(nèi)陳設(shè)帶來的感受等等一系列復(fù)雜的感官，使得現(xiàn)代商業(yè)建筑的公共空間特色設(shè)計(jì)非常的豐富，而且在趨于更加豐富，加入藝術(shù)主題、種種故事線、新興的技術(shù)設(shè)備，這些又使得商業(yè)建筑設(shè)計(jì)在所有表觀層面和設(shè)施配備層面趨于前衛(wèi)。

街區(qū)型商業(yè)的發(fā)展也是一個(gè)具備影響力的分支，開敞街區(qū)的成功和不成功案例是兩個(gè)極端，比如上海新天地和成都遠(yuǎn)洋太古里是非常成功的室外型、街區(qū)型項(xiàng)目，但是其他的商業(yè)地產(chǎn)商復(fù)制不出來，甚至模仿就遇到重大的銷售或出租矛盾。這里第一很重要的因素是項(xiàng)目所在位置的原生ip基因，并且這個(gè)基因被開發(fā)運(yùn)用的是否合適;二是自持和銷售或者銷售返租，運(yùn)營(yíng)的著力基本面有本質(zhì)的區(qū)別。

這些脈絡(luò)進(jìn)一步生長(zhǎng)延續(xù)下去，全世界的商業(yè)項(xiàng)目也在持續(xù)相互學(xué)習(xí)借鑒，每個(gè)項(xiàng)目被不同的經(jīng)濟(jì)條件、政策要求、土地限制條件圍繞著，總的來說未來的商業(yè)項(xiàng)目會(huì)趨于服務(wù)功能更加集約復(fù)合，已經(jīng)有了把大型海洋館、秀場(chǎng)植入商業(yè)的案例;項(xiàng)目的面積不會(huì)盲目的越來越大，核心是看容納基本的文娛餐商的主力品類的導(dǎo)向，因?yàn)榛緱l件比如衛(wèi)生管理、物流運(yùn)輸?shù)奶嵘?，其?shí)大部分都在趨于面積縮小，而變大的空間是用來營(yíng)造體系性氛圍的;在基本應(yīng)用技術(shù)提升的加持下，聲光電設(shè)備在未來商業(yè)項(xiàng)目的作用會(huì)加速放大。

結(jié)語(yǔ)：

國(guó)家、地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展側(cè)重是很復(fù)雜的外部環(huán)境，但不論怎樣中國(guó)都一直保有持續(xù)發(fā)展的熱情，中國(guó)形式的商業(yè)建筑項(xiàng)目會(huì)持續(xù)建設(shè)演變，既有的項(xiàng)目也會(huì)自我更新，這是一個(gè)體量巨大、社會(huì)影響巨大的領(lǐng)域，是參與城市建設(shè)的工程設(shè)計(jì)師持續(xù)耕耘的土壤。

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