房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的精細化策略探討

戚屹群

（北京城建投資發(fā)展股份有限公司動感花園項目分公司，北京 100088）

一、精細化管理概述

1.精細化管理的概念

精細化管理基礎理論始于20世紀50年代，源于日本的公司管理，是當代管理基礎理論的關(guān)鍵組成一部分。精細化管理是一種管理層面的核心理念與技術(shù)性，它必須專業(yè)化、規(guī)范性及其細膩化的標準，必須選用相對應的程序流程、規(guī)范、數(shù)據(jù)信息及其信息網(wǎng)絡來進行管理主題活動，專注于使機構(gòu)架構(gòu)內(nèi)每個模塊中間精確、高效率、協(xié)作及其可持續(xù)性地運行。此外，管理者必須將管理目標開展逐一溶解，將各類內(nèi)容開展量化分析解決，使其變成一個個實際的數(shù)據(jù)。根據(jù)制訂重點步驟、貫徹落實到責任者的方法，能夠使各項任務越來越看得清、認得準、說得清，使各職位的工作員確立自身的義務。不難看出，精細化管理的特點取決于全體人員管理、整個過程管理及其社會化管理[1]。要將持續(xù)精進作為核心，通過關(guān)注細節(jié)、科學量化以及立足專業(yè)的方式來實現(xiàn)管理效果的優(yōu)化，圖1展示了精細化管理的示意圖。

圖1 精細化管理示意圖

2.精細化管理的內(nèi)涵

在對精細化管理的內(nèi)涵進行理解的時候，可以從以下三個方面入手。第一，精細化管理的過程是責任落實到過程。根據(jù)溶解管理總體目標來對各類義務開展優(yōu)化職責分工，使管理者保證責任對等，可以積極對精英團隊及本身的工作中開展查驗，并對于存在的不足開展細膩化的管理。第二，精細化管理是現(xiàn)代企業(yè)運作的關(guān)鍵。當公司發(fā)展到一定的經(jīng)營規(guī)模以后，在不斷拓展的同時，企業(yè)需要運用精細化管理來滿足日益復雜化的運營要求。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，精細化管理可以更好地將企業(yè)經(jīng)營愿景融入到產(chǎn)品與服務當中，實現(xiàn)對企業(yè)各個部門的整合，進而提高企業(yè)的核心競爭力[2]。第三，實現(xiàn)戰(zhàn)略目標是精細化管理的精髓。通過精細化管理，企業(yè)能夠提升運作高效率，使各個階段應有的效率獲得充分發(fā)揮。這是由于根據(jù)精益化管理，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略能夠被逐級溶解，每個階段目標都被貫徹落實到各個部門與職工的身上，能夠使各層工作員對本身的精準定位更為確立，為企業(yè)的健康經(jīng)營提供保障。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

1.可以更好地響應國家調(diào)控政策

在黨的十九大報告當中，國家對“炒房”的行為提出了嚴厲的批評。在國家經(jīng)濟高速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起，為了獲得更高的經(jīng)濟利益，將注意力放在了獲得更多的土地上，致力于通過土地開放的方式獲得更多的利潤。但是與其他的行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)無論是開發(fā)還是建設都需要一個較長的周期，具有成本高、風險大的特點。整個行業(yè)的發(fā)展情況受到市場經(jīng)濟的影響。如果經(jīng)濟下行，企業(yè)內(nèi)部就會面臨較大的經(jīng)濟風險，前期投入的資金無法有效收回，進而對市場經(jīng)濟和其他行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響，容易出現(xiàn)國民經(jīng)濟萎縮的情況。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過有效的成本管控策略才能有效降低經(jīng)營風險，只有加強對成本的有效調(diào)控才能抑制“炒房”的不良風氣，更好地響應國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策。

2.可以提高企業(yè)管理與決策的水平

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本管理效果在一定程度上可以反映出企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營管理水平。通過精細化的成本管控，企業(yè)可以對開發(fā)項目的投資進行計算，對項目的短期與長期收益進行預估，同時對項目在運行過程當中可能出現(xiàn)的風險進行測量。由此可見，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展的過程當中，成本占據(jù)基礎性地位，如果成本把控不嚴的話，不僅會對土地競價造成不良的影響，對企業(yè)的利潤空間造成擠壓，同時還可能會影響企業(yè)的決策。只有運用精細化管理制度對成本進行精準控制，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者才能進行科學的決策，進而搶占市場利潤空間，不斷擴大市場份額，達到“降本增收”的目標。

3.可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實力

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資熱度不斷攀升，房價與地價比也在不斷提高，這說明該行業(yè)的獲利空間在不斷在擴大[3]。圖2展示了2010年～2019年我國房價與地價比的變化情況。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量在不斷增加，更多的投資者想要在該領(lǐng)域當中“分一杯羹”。這使房地產(chǎn)企業(yè)的競爭壓力增加。圖3展示了我國房地產(chǎn)開發(fā)500強企業(yè)在盈利能力指標。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)雖然在成本費用利潤率與凈資產(chǎn)收益率方面處于波動上升的趨勢，但是在總資產(chǎn)收益率方面處于下降的趨勢。這說明受到政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場競爭壓力越來越大。為了在這樣的背景下提高競爭實力，企業(yè)要從內(nèi)部出發(fā)，在微觀方面提升自身的特色，通過精細化的成本管控來獲得更大的利潤空間，在低成本的基礎上促進產(chǎn)品質(zhì)量與服務的提升。

圖2 2010年～2019年我國房價與地價比的變化情況

圖3 我國房地產(chǎn)開發(fā)500強企業(yè)在盈利能力指標（2014年～2019年）

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問題

1.精細化成本管控意識有待進一步提高

當前，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)將成本管控納入到了規(guī)章制度當中，但是在制度執(zhí)行的過程當中還存在很多問題。其中最為突出的問題就是員工精細化成本管控的意識比較薄弱，他們對內(nèi)部控制的認識存在不足，各項管理措施沒有被落到實處，只是停留在表面。很多員工認為成本管控的工作是領(lǐng)導和管理人員的工作，與自己無關(guān)，因此沒有主動參與其中。還有部分員工則認為落實精細化成本管控制度會導致生產(chǎn)行為受到約束，使自己在工作當中喪失自由性，因此對于領(lǐng)導層的精細化成本管控決策不予以支持，甚至會產(chǎn)生抗拒的心理，無法與上級領(lǐng)導進行有效溝通。這些情況導致成本管控制度無法被落實到實際的生產(chǎn)與經(jīng)營活動當中。

2.管理制度有待完善

在房地產(chǎn)企業(yè)日常運營的過程當中，成本管控工作展現(xiàn)出了較強的系統(tǒng)化與全面化特征，必須加強各個部門、每個職位工作人員的互相配合，使每個階級的職工都普遍地參加在其中，完成對財務信息的全方位融洽與合理操縱，這樣才能更好地實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。但是當前，很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部都沒有形成完善的管理制度，對于成本也沒有實現(xiàn)全過程的管理。在開展管理活動的過程當中，很多管理人員會將工作重點放在項目設計的環(huán)節(jié)。除此之外，各個部門在開展成本管控活動的過程中各自為政，沒有將成本管控融入到項目開發(fā)、決策以及銷售工作當中去[4]。這展示了當前房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控制度比較粗放，造成了一系列的管理困難，尤其是在管理崗位設置以及管理人員配置方面出現(xiàn)了錯位與缺位的問題。形式化的成本管控執(zhí)行過程對房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展造成了不良的影響。

3.精細化成本管控創(chuàng)新力不足

在實施精細化成本管控的過程當中，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合市場發(fā)展需求、結(jié)合自身的實際情況來進行創(chuàng)新。但是當前很多企業(yè)所運用的成本管控方法比較落后，整體的創(chuàng)新力不足，在資金成本控制與規(guī)劃等方面還存在不合理的現(xiàn)象。具體來說，部分房地產(chǎn)企業(yè)會將成本管控的工作納入到財務管理部門當中，要求財務工作者基于歷史財務信息的分析來對企業(yè)來為的經(jīng)濟活動進行分析，并在這個基礎上給出決算報告。這種成本管控方法雖然可以得到需要的成本數(shù)據(jù)，同時也使成本核算的誤差得到了控制，但這種方法具有一定的滯后性。與此同時，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有與時俱進地對成本管控方法進行創(chuàng)新，沒有運用現(xiàn)代化的管理手段來進行精細化成本管控。尤其是在對成本費數(shù)據(jù)信息開展剖析、在對操縱體制開展融合的情況下，依然選用初始的表格數(shù)據(jù)，沒有獲得動態(tài)的信息，無法將成本信息的及時性體現(xiàn)出來。這些不足都會給成本管控工作的落實造成不良的影響。

四、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的精細化策略

1.注重精細化管理模式

在開展成本管控工作的過程當中，房地產(chǎn)企業(yè)要構(gòu)建起精細化管理模式，對成本管理系統(tǒng)進行優(yōu)化，對運營過程當中所產(chǎn)生的成本進行控制。房地產(chǎn)企業(yè)還要基于項目選擇、成本管控內(nèi)容以及管控責任分配這三個方面構(gòu)建起全流程管理體系。具體來說，在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，要結(jié)合工程質(zhì)量、工程規(guī)模以及企業(yè)自身的發(fā)展情況來選擇合適的項目，避免“貪大貪利”，否則在后期會出現(xiàn)資金流動不足、經(jīng)營困難的問題，同時也會對成本的精細化管理造成不良影響。在成本管控內(nèi)容方面，要包含項目設計、招標采購、施工、銷售等各個方面，通過對管控內(nèi)容的優(yōu)化來做到對成本資金的有效分配[5]。在這個過程當中，各個部門都要基于精細化成本管控的目標形成合力，做到相互協(xié)調(diào)與相互配合，促進成本管控計劃的順利實施。最后，在成本管控責任分配方面，房地產(chǎn)企業(yè)要做到分工明確，在各個部門、各個生產(chǎn)環(huán)節(jié)以及各個發(fā)展階段都制定相應的成本管控任務，實現(xiàn)職責的合理劃分，確保各項支出的精細化與科學化發(fā)展。

2.制定精細化的成本管理目標

在開展經(jīng)營與管理活動的過程當中，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定精細化的成本管控目標。這要求成本管控部門的工作人員深入到一線的業(yè)務部門當中，了解各項業(yè)務的開展情況，結(jié)合業(yè)務的經(jīng)營狀況制定成本管理目標，并在這個基礎上將目標進行細致化處理。只有這樣，才能使精細化成本管控方案與企業(yè)的實際情況相符合。為了實現(xiàn)這個目標，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要促進成本管控部門與業(yè)務部門之間的有效溝通，打通二者之間的壁壘；另一方面，企業(yè)的成本管理人員需要站在整體的角度來制定目標，能夠基于企業(yè)成本現(xiàn)狀來對目標進行逐步細化，結(jié)合各個業(yè)務部門的特征來為其制定合適的成本管控目標，促進各崗位員工將該目標落實到自己的實際工作當中來。

3.強化預算管理

在精細化的成本管控體系下，預算管理是重要的構(gòu)成部分。這要求房地產(chǎn)企業(yè)在開展成本管控工作的過程中與預算管理人員密切配合，通過強化預算管理的方式來貫徹落實預算目標。與此同時，成本管理人員在開展業(yè)務的過程當中，還要對預算方案的實際落實情況進行定期檢查。在這個基礎上，企業(yè)還需要構(gòu)建起完善的成本預算管控制度，為精細化管理活動的開展奠定條件。對于那些直接性的成本，在精細化管理的過程當中需要建立起完善的預算管控流程，確保預算管理與成本管控的成效。同時，還要對預算項目的合理性進行分析與審核，結(jié)合以往的成本管控信息做好單個項目的資金預算工作，更好地落實精細化管理的理念。

4.加強成本管理的監(jiān)督

為了使精細化成本管控制度更好地被落實，加強對成本管控過程的監(jiān)督也是十分有必要的。為了實現(xiàn)這個目標，房地產(chǎn)企業(yè)可以設立專門的監(jiān)督人員，由他們對各個業(yè)務部門對成本管控制度的落實情況進行監(jiān)督與檢查。與此同時，監(jiān)督人員還可以與人事部門合作制定成本管控的考核目標，對各部門員工對制度的執(zhí)行情況進行考核，以此來作為獎金發(fā)放的依據(jù)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要對材料與設備的采購過程進行監(jiān)督，確保采購的成本在預算目標之內(nèi)。在這個過程當中，成本監(jiān)督人員需要根據(jù)市場價格的變化情況對采購部門的工作進行評價，尤其是要對采購人員是否存在收取回扣、虛假報價的行為進行檢查。

5.利用ERP系統(tǒng)精細化管控成本

在進行精細化成本管控的過程當中，房地產(chǎn)企業(yè)還可以將ERP系統(tǒng)作為管理平臺?；贓RP，系統(tǒng)可以對產(chǎn)品與銷售的標準成本與實際成本進行計算，并基于二者的分析來對成本管理人員提供建議。與此同時，ERP系統(tǒng)還可以自動化地生產(chǎn)成本管理報表，對成本差異進行分析。這為精細化成本管控的落實提供了工具。在成本管控的過程中，可以基于ERP系統(tǒng)將標準成本與實際成本進行實施對比，并將各個項目的成本差異明細記錄下來[6]，便于精細化成本核算。

6.管理精細化、管理出效益

為了實現(xiàn)成本管控的精細化，更好地突出成本管控的效益，房地產(chǎn)企業(yè)需要基于運營過程當中出現(xiàn)的成本費用的特點來進行有效管控，提高各項工作的推進效果。比如說大力推行成本管控標準化。

標準化是加強企業(yè)科學管理的重要手段。標準化的基本原理通常是指統(tǒng)一原理、簡化原理、協(xié)調(diào)原理和最優(yōu)化原理。標準化的建立，可以提升企業(yè)管理水平與運作效率，防范經(jīng)營風險；同時推行標準化管理也是強化公司執(zhí)行力，提高生產(chǎn)效率的有力措施。從房地產(chǎn)成本管控的角度來看，可以從總包計量、月計量、月付款、洽商管理、結(jié)算管理等多個層面開展工作，有效避免計量過程中重計、漏計、錯計的機率，大大提高工作效率；使月計量、月付款工作變得簡單、清晰，保證工作的及時性，準確率；洽商、結(jié)算工作的標準化，讓開發(fā)商、總包對洽商、結(jié)算工作思路統(tǒng)一、分工明確，責任到人，強化落實，達到成本管控的目的，真正做到管理精細化、管理出效益。

五、結(jié)語

總的來說，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展的過程當中，成本控制是關(guān)鍵的階段。在國家宏觀經(jīng)濟政策現(xiàn)行政策執(zhí)行的情況下，在我國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所遭遇的市場競爭工作壓力持續(xù)提升，盈利空間受到了擠壓。在這樣的背景下，為了提高管理與決策水平，也為了在激烈的競爭當中脫穎而出、獲得更高的競爭實力，就要運用精細化的成本管控策略。在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要制定精細化成本管控目標，構(gòu)建完善的管理模式，同時還要加強對成本管控過程的監(jiān)督。