產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設融資對策分析

文 忠

（廈門信息集團建設開發(fā)有限公司，福建 廈門 361000）

一、引言

產業(yè)園區(qū)存在意義是促進產業(yè)的發(fā)展，將產業(yè)發(fā)展作為第一目標，并在此基礎上創(chuàng)立的特殊區(qū)位環(huán)境，通過產業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設可形成空間凝聚形式，將區(qū)域經濟發(fā)展和產業(yè)調整升級聚集在一起，促進產業(yè)園區(qū)的的整體建設。此外，產業(yè)園區(qū)的不斷發(fā)展可促進企業(yè)之間的信息共享，為企業(yè)建立良好的溝通橋梁。但當前產業(yè)園區(qū)的融資模式較為單一，僅依靠傳統(tǒng)的政府財政撥款融資模式，而產業(yè)園區(qū)在起步階段需大量資金投入，該現(xiàn)象將造成產業(yè)園區(qū)出現(xiàn)資金缺口，若缺口無法在最快速度內得到有效填補，資金缺口將越來越大，最終失去投資機構對產業(yè)園區(qū)的關注度，產業(yè)園區(qū)應積極針對現(xiàn)有狀況進行改變，不讓資金問題成為產業(yè)園區(qū)發(fā)展的阻礙。

二、產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設資金需求來源分析

通過對產業(yè)園區(qū)現(xiàn)有融資模式進行分析，得知產業(yè)園區(qū)在開發(fā)建設過程中，對于資金的需求量較大，若資金不能及時供應，可造成產業(yè)園區(qū)面臨巨大的資金缺口，并且隨著時間的推移，該缺口進一步加大，最終造成產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設被迫暫停。

1.園區(qū)開發(fā)建設資金需求分析

產業(yè)園區(qū)進行開發(fā)建設前，需要大量資金持續(xù)投入，通過充足的資金可滿足基礎設施、重點項目開發(fā)以及開發(fā)建設總資金的需求。其中針對基礎設施主要包括土地一級開發(fā)、道路建設、相關設施建設配套，對于資金的需求量較大。此外，產業(yè)園區(qū)進行開發(fā)建設時需繳納環(huán)評、水保、勘探、地質評估等費用，統(tǒng)稱為規(guī)稅費，針對產業(yè)園區(qū)的工程項目中可采用“一軸四園”框架，針對污水處理廠、自來水廠以及變電站等項目對于資金的需求進行分析[1]。

2.園區(qū)開發(fā)建設資金來源預測

產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設資金來源主要分為4個方面，分別是財政收入、資金投入、土地出讓收入及貸款資金流入。產業(yè)園區(qū)起步之初主要依靠土地價格作為開發(fā)建設的主要資金來源，為吸引企業(yè)對產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設進行大量資金的投入，決定將土地價格以成本價格進行出售，隨著土地價值的不斷上漲，伴隨園區(qū)開發(fā)建設的逐漸深入，園區(qū)工業(yè)用地面積呈上升趨勢，為園區(qū)開發(fā)建設提供持續(xù)的資金流量。產業(yè)園區(qū)建設可作為區(qū)域性經濟開發(fā)項目，通過財政資金的大量投入，形成產業(yè)園區(qū)建設的重要融資渠道，針對財政資金應合理利用，使其產生杠桿性收益，成為產業(yè)園區(qū)建設的強勁驅動力之一。財政資金對于開發(fā)建設投入的數額，主要根據當地政府對于財政預算而決定的，除維持政府正常運轉外的可用財力，可投入產業(yè)園區(qū)建設資金中。因此，產業(yè)園區(qū)建設選用財政資金作為主要來源時，應把握政府的各種經濟指標，從而推算園區(qū)建設可能獲得的財政投入[2]。

3.園區(qū)開發(fā)建設融資平衡分析

通過對園區(qū)開發(fā)建設的所需資金以及資金的主要來源進行分析可知，園區(qū)開發(fā)建設對于資金的需求量較大，而針對資金的主要來源渠道分別是土地出讓收入及財政投入。園區(qū)開發(fā)建設前期資金缺口巨大，因此，建設期間應保證充足的資金投入。為避免產業(yè)園區(qū)建設的資金缺口不斷增大，使開發(fā)區(qū)資金需求和流入保持一定平衡狀態(tài)，穩(wěn)定園區(qū)建設的平穩(wěn)運行，可通過融資方式最大限度地滿足產業(yè)園區(qū)建設中對于資金的需求。通常情況下，資金來源主要分為兩種形式，分別是債務融資形式流入和項目融資。其中債務融資形式主要由園區(qū)向銀行進行長期貸款，以此降低融資成本，但該方式具有收款難度較大、成本高、還款壓力大等問題，通過該方式可造成產業(yè)園區(qū)建設因前期融資困難，出現(xiàn)產業(yè)園區(qū)融資無法順利推進現(xiàn)象。而項目融資主要以當前收益作為抵押，從而獲取一定資金，項目融資方式獲取的資金流量可充分滿足園區(qū)建設過程中對于資金的需求，將資金的凈流量變?yōu)檎龜?，促進園區(qū)建設工作的順利進行。

綜上所述，以負債形式作為產業(yè)園區(qū)建設的主要融資方式，該方法對于園區(qū)建設前期形成的資金缺口只能起到短暫彌補作用，而融資過程中需消耗大量成本，最終造成產業(yè)園區(qū)建設因前期準備工作不足，導致后期收益無法實現(xiàn)預期目標。以項目融資的形式對園區(qū)開發(fā)建設進行融資，可有效避開負債形式遇到的問題，并且隨著園區(qū)開發(fā)建設的不斷深入，可逐漸彌補工程前期形成的資金缺口，可行性較高；但我國目前沒有針對該方法而形成的法律法規(guī)，在實際操作中對于項目發(fā)起人的風險較高。種種現(xiàn)象可知，為保證園區(qū)開發(fā)建設的穩(wěn)定運行，應積極改變資金流入的方式，誰實現(xiàn)資金需求與來源的平衡發(fā)展[3]。

三、產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設融資模式分析

1.園區(qū)開發(fā)建設融資模式基本原則

針對園區(qū)進行開發(fā)建設前，應明確當前市場的運作原則，將土地資產作為產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設的杠桿，在此基礎上成立產業(yè)園區(qū)融資平臺，該方法可最大限度的為園區(qū)開發(fā)建設爭取到銀行貸款，并吸引企業(yè)關注園區(qū)開發(fā)建設，從而創(chuàng)造可持續(xù)融資機制，為園區(qū)開發(fā)建設的后續(xù)發(fā)展奠定有力基礎。在融資運作過程中，應構造出能獨立承擔風險的平臺企業(yè)，并針對融資決策制度進行規(guī)范，可有效避免不符合大眾利益的現(xiàn)象出現(xiàn)，注重融資風險的防范，及時更新創(chuàng)新平臺企業(yè)的運作機制，使其持續(xù)供應園區(qū)開發(fā)建設過程中對于資金的需求，形成相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流。此外，可通過市場化改革，強化政府職能，促進園區(qū)開發(fā)建設的融資，形成良性融資環(huán)境，保障投資者和公眾的合法權益[4]。

2.園區(qū)開發(fā)建設融資模式總體設計

（1）構建融資模式框架

為保證產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設的順利進行，應在現(xiàn)有資源的基礎上搭建融資模式，通過融資模式轉變當前政府在產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設中的職能，實現(xiàn)政府對產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設的決策、控制以及監(jiān)督的管理職能，園區(qū)開發(fā)建設融資模式如圖1所示。

圖1 園區(qū)開發(fā)建設融資模式

（2）融資模式資金來源

為保證園區(qū)開發(fā)建設資金的平衡狀態(tài)，可通過額外財政投入、銀行貸款、戰(zhàn)略投資者股權融資、項目融資以及其他融資等方式對資金缺口進行彌補，但保證資金的平衡情況需長期發(fā)展，園區(qū)開發(fā)建設融資模式可能的融資結構如表1所示。

表1 園區(qū)開發(fā)建設融資模式可能的融資結構

四、產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設融資對策分析

我國產業(yè)園區(qū)在開發(fā)建設前期需大量資金持續(xù)供應，若前期資金不足，將造成后期整體經濟效益出現(xiàn)問題，而融資模式的建立以及政府的不斷支持，可有效解決當前產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設出現(xiàn)的瓶頸，結合產業(yè)園區(qū)面臨的困境，提出如下對策[5]。

1.根據融資規(guī)劃選擇合適的融資方式

通過園區(qū)建設現(xiàn)存的問題來看，應針對產業(yè)園區(qū)現(xiàn)有的資源進行整合，并做好相應規(guī)劃提升產業(yè)園區(qū)的整體水平，合理的規(guī)劃可促進產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設相關工作的順利進行。制定融資規(guī)劃時，首先，應針對產業(yè)園區(qū)特有的個性進行深度挖掘，并結合大眾的需求，體現(xiàn)產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設的特色優(yōu)勢產業(yè)；其次，應制定科學有效的空間發(fā)展框架，對產業(yè)園區(qū)內的基礎設施進行詳細規(guī)劃，按照功能的差異性進行合理設計，以此滿足大眾對于產業(yè)園區(qū)的需求，提升產業(yè)園區(qū)的整體經濟效益。根據合理的融資規(guī)劃可選擇最適合產業(yè)園區(qū)的融資方式，通過融資規(guī)劃吸引大量投資機構對產業(yè)融資開發(fā)建設投入大量資金，投資機構內部含有專業(yè)的團隊，可拓寬產業(yè)園區(qū)的融資渠道，并根據項目類型的不同，選擇適合該項目的融資模式，解決園區(qū)建設對于資金的需求[6]。

2.政府應積極發(fā)揮引導和支持作用

政府在產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設中起決定性作用，在產業(yè)園區(qū)建設前期，需投入大量資金，方可保證產業(yè)園區(qū)建設的起步，此時的產業(yè)園區(qū)處于擔保能力有限階段，政府應通過財政撥款的形式鼓勵產業(yè)園區(qū)建設工作的開展，也可通過投資補助、經營資產，以滿足產業(yè)園區(qū)的早期建設。此外，政府在產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設過程中，應積極充當領導者角色，針對產業(yè)園區(qū)現(xiàn)有的融資方式進行協(xié)調。通過研究表明，政府在產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設中的參與度越高，對于投資機構的吸引力越大，引導投資機構對產業(yè)園區(qū)投入大量資金，以此保證產業(yè)園區(qū)建設的資金來源，也可有效降低產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設的風險度。隨著新型融資模式的不斷形成，可拓寬產業(yè)園區(qū)的融資渠道，應積極鼓勵不同融資方式的發(fā)展，我國政府應積極制定相關法律法規(guī)，鼓勵新型融資方式的廣泛應用。

3.加強產業(yè)園區(qū)與金融機構之間的信貸交流

通常情況下，與產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設進行信貸交流的金融機構大致可分為兩種，分別是銀行和信托公司。金融機構可為需要融資的產業(yè)園區(qū)設立單獨的賬戶，通過該賬戶定時還款，并繳納相應的利息，對于擔保資金賬戶的設立，可有效降低金融機構所承擔的風險強度。為保證快速處理融資業(yè)務等問題，金融機構應盡快完善內部針對融資模式而設立的業(yè)務流程，在金融機構現(xiàn)有產品的基礎上進行創(chuàng)新，在產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設發(fā)展穩(wěn)定時，向產業(yè)園區(qū)開展質押業(yè)務。銀行貸款為當前產業(yè)園區(qū)資金的主要供應渠道之一，通過銀行貸款，并繳納相應利息可滿足產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設的資金需求，而銀行應產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設向上級積極爭取信貸指標，在保證產業(yè)園區(qū)工程安全運行的情況下，可適當提高銀行對產業(yè)園區(qū)投向的信貸資金占比[7]。

五、產業(yè)園區(qū)融資實例

以廈門某公司為例，公司是從事軟件和信息服務產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設并運營的公司，從2011年起，廈門市就將軟件產業(yè)列入廈門市的六大支柱產業(yè)之一，2016年廈門市軟件和信息服務業(yè)營收突破1000億元，成為廈門市的千億產業(yè)鏈之一，2020年實現(xiàn)營收1973億元，成功獲評中國軟件特色名城，廈門軟件園成為廈門市發(fā)展軟件和信息服務業(yè)的核心載體。廈門軟件園始建于1998年，總規(guī)劃面積11平方公里，已建成7平方公里，目前正處于第三期建設。

這么大體量的園區(qū)建設，融資就顯得尤其重要，在軟件園開建之初，廈門市和軟件園所屬區(qū)對園區(qū)的基礎設施按比例出資，解決了園區(qū)配套基礎設施缺乏資金的問題，再由國有企業(yè)建設開發(fā)公司在市、區(qū)兩級政府的指導下對園區(qū)進行分期開發(fā)建設，園區(qū)土地整理好以后，掛牌進行出讓，政府獲得的土地出讓金又可以投入到下一期的基礎設施，建設開發(fā)公司自籌一部分資金進行軟件研發(fā)樓的建設，利用國有企業(yè)的優(yōu)勢向銀行進行融資，以保證建設的順利進行。市政府又出臺優(yōu)惠的招商政策，對符合條件的軟件信息企業(yè)可以成本價購買研發(fā)樓，吸引大量的企業(yè)入駐。建設開發(fā)公司又可以回籠資金進行后續(xù)建設。由于產業(yè)環(huán)境良好，政府招商政策又有力度，很快就吸引了大量的企業(yè)入駐。至2020年年底，軟件園累計在冊企業(yè)數6217家，產業(yè)員工12萬人。特別是一些行業(yè)龍頭的入駐，更帶動了上下游產業(yè)鏈的發(fā)展。目前園區(qū)擁有各類上市企業(yè)57家，全國軟件百強企業(yè)5家。如美亞柏科、今日頭條、美圖公司、易聯(lián)眾、吉比特、美柚等知名企業(yè)為園區(qū)創(chuàng)造了大量的就業(yè)崗位同時貢獻了大量的稅收。由于群聚效應，建設開發(fā)公司的自持研發(fā)樓一直保持很高的出租率，盤活了企業(yè)的資產，使園區(qū)能夠良性的運行。2020年國家發(fā)展改革委發(fā)文，推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）的試點工作。建設開發(fā)公司緊盯政策，及時了解政策動向，與相關金融機構積極對接，努力開辟新的融資渠道，可以利用園區(qū)基礎設施和自持的資產，涉足信托基金，從而可以進一步發(fā)揮資產的效益，提前回籠資金，并降低企業(yè)的負債率。從而讓園區(qū)的開發(fā)建設得到持續(xù)的發(fā)展。

六、結語

融資模式對于產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設具有一定導向作用，可促進政府在產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設工作的職能轉變，推進產業(yè)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。合理的融資模式有利于提升產業(yè)園區(qū)的整體發(fā)展水平，有效降低產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設的投資風險，為大眾以及投資者帶來穩(wěn)定且長期的經濟效益。平衡產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設資金的需求及來源至關重要，是一項動態(tài)且長期的重要任務。通過分析結果表明，采用項目融資方式對產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設進行融資，可有效解決產業(yè)園區(qū)對于資金的需求量，彌補因產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設前期造成的缺口問題，可行性較高，在未來發(fā)展中，應針對融資風險控制進行深入探討，具有重要意義。