房?jī)r(jià)限跌

張靜

9月15日，河北省唐山市灤南縣北河公園周邊的樓盤(pán)

近期，一場(chǎng)“不準(zhǔn)惡意降價(jià)”的座談會(huì)驚動(dòng)了河北唐山的房地產(chǎn)市場(chǎng)，上了社交平臺(tái)熱搜話題。

8月13日，唐山市政府召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，華潤(rùn)置地、中海、萬(wàn)科、龍湖、榮盛、融創(chuàng)、金茂、新城以及唐山本地的天壤、翌邦共10家房企負(fù)責(zé)人參加。一家參與座談的房企負(fù)責(zé)人表示：“這次會(huì)議主要討論如何救市，要打壓惡意降價(jià)?！?/p>

唐山，這座華北工業(yè)重鎮(zhèn)的樓市曾領(lǐng)跑全國(guó)。2020年9月，政府出臺(tái)收緊調(diào)控政策，樓市開(kāi)始降溫。直到今年，房?jī)r(jià)一直下降，市場(chǎng)中也發(fā)生多起因開(kāi)發(fā)商變相降價(jià)引發(fā)業(yè)主維權(quán)事件。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，唐山新房環(huán)比下跌0.4%，二手房環(huán)比下跌0.5%，環(huán)比跌幅位居全國(guó)前列。唐山市政府隨即開(kāi)始約談房企，要求不能過(guò)度降價(jià)。

同樣出手的還有湖南岳陽(yáng)。針對(duì)部分頭部房企降價(jià)幅度過(guò)大問(wèn)題，岳陽(yáng)市下發(fā)通知，要求市區(qū)新房降價(jià)幅度不得超過(guò)15%。

此后，昆明、桂林、沈陽(yáng)等城市，也因?yàn)樾路拷祪r(jià)太快，約談了一批房企，禁止惡意降價(jià)，否則不允許網(wǎng)簽。

大面積降價(jià)、超高降幅，以及“零首付”“ 首付分期”等營(yíng)銷(xiāo)手段，易引發(fā)市場(chǎng)恐慌，會(huì)為后續(xù)市場(chǎng)埋下隱患。

房?jī)r(jià)降了

進(jìn)入下半年，樓市遇冷。

從住建部約談、問(wèn)責(zé)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市，到“限貸令”出臺(tái)、實(shí)施供地“兩集中”“三道紅線”限制房企融資、打擊天價(jià)學(xué)區(qū)房，再到熱點(diǎn)城市全面實(shí)施二手房參考價(jià)。樓市調(diào)控舉措一環(huán)扣一環(huán)。

上海、南京、杭州、西安、東莞 、武漢等地紛紛發(fā)布調(diào)控措施，嚴(yán)控房?jī)r(jià)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。

截至目前，調(diào)控效果顯著。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2021年7月，70個(gè)大中城市中有51個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，有41個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，均為2021年內(nèi)最低。7月份，新房平均環(huán)比漲幅為0.3%，二手房平均環(huán)比漲幅為0.1%，也是年內(nèi)最低水平。

但不同城市情況不一。

一線城市因常年有大量外來(lái)人口進(jìn)入，房子不愁賣(mài)?？山?jīng)濟(jì)發(fā)展處于二三梯隊(duì)和人口外流的城市就完全不同，除在售新房外，很多二手房處于待賣(mài)狀態(tài)。支撐房?jī)r(jià)能力較弱的三四線城市開(kāi)始出現(xiàn)降價(jià)潮。

易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《瞭望東方周刊》分析：“三四線城市當(dāng)前面臨去庫(kù)存壓力，房屋銷(xiāo)售壓力較大。而市場(chǎng)的降溫勢(shì)頭也開(kāi)始傳導(dǎo)到房企，使得企業(yè)房屋銷(xiāo)售節(jié)奏放緩，資金回籠速度也變慢。從房企資金和業(yè)績(jī)角度看，會(huì)出現(xiàn)各類(lèi)降價(jià)現(xiàn)象。但這種有別于正常的降價(jià)，帶來(lái)很多風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題?！?/p>

房企為了加速現(xiàn)金流轉(zhuǎn)，開(kāi)始打價(jià)格戰(zhàn)，“以?xún)r(jià)換量”尋求出路。

例如，昆明某樓盤(pán)原本售價(jià)16000 元/m2，面臨去化困難后，便以特價(jià)房名義調(diào)整售價(jià)至10000元/m2，降幅高達(dá)37.5%;為回籠資金，惠州更是推出消失許久的零首付、首付分期等銷(xiāo)售方式;沈陽(yáng)，短期內(nèi)有50多個(gè)樓盤(pán)集體降價(jià)。

大面積降價(jià)、超高降幅，以及“零首付”“首付分期”等營(yíng)銷(xiāo)手段，易引發(fā)市場(chǎng)恐慌，會(huì)為后續(xù)市場(chǎng)埋下隱患。

不抗跌“樣本”

作為第一批被約談的對(duì)象，唐山的房?jī)r(jià)是怎么起來(lái)的？

唐山的GDP一直是河北省第一，在2020年全國(guó)城市GDP排名中，唐山還入圍全國(guó)前十，比省會(huì)石家莊高出1000多億元。

2019年11月到2020年9月，唐山二手房均價(jià)漲幅連續(xù)11個(gè)月超過(guò)15%，這對(duì)全國(guó)三四線城市來(lái)講都是飛一般的速度。

2020年疫情影響，多地樓市開(kāi)始松綁，唐山卻反其道而行，宣布限購(gòu)，是2017年以來(lái)當(dāng)?shù)刈顕?yán)格的一次調(diào)控。但效果甚微，唐山的樓市還是持續(xù)火熱。

究其原因，作為鋼鐵產(chǎn)業(yè)大城，唐山本地依靠鋼鐵、煤炭產(chǎn)業(yè)發(fā)家的人不在少數(shù)，購(gòu)買(mǎi)力一直很強(qiáng)。唐山樓市本地客群占比80%以上，并以改善性住房為主，因此房?jī)r(jià)很難降下來(lái)。

早在2020年9月，唐山市人民政府已經(jīng)注意到狂飆的房?jī)r(jià)，發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（下稱(chēng)《通知》），實(shí)施“支持合理自住需求，遏制投機(jī)炒房，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管”等舉措。

《通知》明確提出“努力打造城市低房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)”，計(jì)劃采取擴(kuò)大住宅用地供應(yīng)，實(shí)施“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓模式，防止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，打擊投機(jī)炒房，完善差別化住房信貸等措施。

《通知》對(duì)炒房行為進(jìn)行了信貸限制。對(duì)在市中心區(qū)已擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件購(gòu)買(mǎi)第二套住房申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付款比例不低于50%;對(duì)購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

僅僅一年，唐山樓市由限漲轉(zhuǎn)為限跌，開(kāi)發(fā)商們則迎來(lái)了此次座談會(huì)。

唐山的樓市為何這么不抗跌？

專(zhuān)家分析，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不夠豐富，能提供的就業(yè)選擇不多是主要原因。盡管在2018年唐山推出“鳳凰英才”計(jì)劃，但并未吸引來(lái)多少高層次技術(shù)人才。優(yōu)秀人才都被北京、天津吸納走了。

第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，唐山2020年常住人口771.8萬(wàn)，10年僅增長(zhǎng)14.1萬(wàn)，增長(zhǎng)率1.86%。也就是說(shuō)，近十年唐山人口幾乎沒(méi)有凈增長(zhǎng)。

“這樣的城市需求量幾乎是穩(wěn)定的，添置或置換得差不多了，熱度就會(huì)降下來(lái)，房?jī)r(jià)也就撐不起來(lái)?！睂?zhuān)業(yè)人士分析。

房?jī)r(jià)，最終還是要與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、人口相匹配。

不能“瞎降”

為穩(wěn)定市場(chǎng)，三四線城市紛紛開(kāi)始約談房企，限跌房?jī)r(jià)。

先出手的是湖南岳陽(yáng)。

近期，岳陽(yáng)房?jī)r(jià)跌得實(shí)在有點(diǎn)快。數(shù)據(jù)顯示，7月份70城中，岳陽(yáng)新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.7%，跌幅全國(guó)第一。

8月9日，岳陽(yáng)住建局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品住房網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》，其中明確商品住房銷(xiāo)售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%。

岳陽(yáng)此舉被視為三四線城市樓市調(diào)控轉(zhuǎn)折點(diǎn)，引發(fā)其他城市紛紛效仿。

8月31日，江蘇縣級(jí)市江陰也對(duì)樓市發(fā)文提出：嚴(yán)禁低價(jià)（如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等）傾銷(xiāo)、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。

江陰的“限跌令”之所以引人關(guān)注，因?yàn)樵摰貫榻?jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，一個(gè)縣級(jí)市的經(jīng)濟(jì)體量甚至高過(guò)了中西部地區(qū)的很多地級(jí)市。這樣的城市，房?jī)r(jià)也在跌。

隨后，沈陽(yáng)、菏澤、惠州、桂林、昆明等地陸續(xù)發(fā)布類(lèi)似“限跌令”政策。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，以上城市“限跌”的做法主要有以下幾種：嚴(yán)管隨意降價(jià)現(xiàn)象，一般低于備案價(jià)的85%就要被界定為是違規(guī)降價(jià);約談相關(guān)房企和代理機(jī)構(gòu)行為，督查此類(lèi)機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目銷(xiāo)售行為;嚴(yán)管銷(xiāo)售秩序和資金，各類(lèi)促銷(xiāo)的相關(guān)價(jià)款納入監(jiān)管，同時(shí)一些違規(guī)較多的房企，可能面臨銷(xiāo)售的監(jiān)管，類(lèi)似期房項(xiàng)目要改為現(xiàn)房銷(xiāo)售的方式。

事實(shí)上，房?jī)r(jià)“限跌令”并不新鮮。

每次樓市回調(diào)，開(kāi)發(fā)商中都會(huì)涌現(xiàn)“降價(jià)潮”。2014年、2017年、2019年均有城市出臺(tái)類(lèi)似政策，也是以三四線城市為主。

2019年，大連市發(fā)布政策，限制新房?jī)r(jià)格，要求實(shí)際網(wǎng)簽備案價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，且價(jià)格下浮不得超過(guò)5%。馬鞍山曾限跌10%，中山曾限跌15%等。

在相關(guān)城市看來(lái)，房?jī)r(jià)要降，但不能“瞎降”。

究其原因，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，首先從防止房?jī)r(jià)過(guò)快和無(wú)序下跌的管控看，盲目下跌或降價(jià)，會(huì)導(dǎo)致一些已經(jīng)認(rèn)購(gòu)房子的業(yè)主產(chǎn)生不平衡心理，導(dǎo)致各類(lèi)維權(quán)和投訴現(xiàn)象增多;其次，各類(lèi)降價(jià)中存在虛假降價(jià)，看似降價(jià)，但房屋質(zhì)量等都比較差，反而損害購(gòu)房者權(quán)益;最后，干擾正常的市場(chǎng)交易秩序，部分房企違規(guī)降價(jià)，會(huì)損害其他房企正常銷(xiāo)售。

關(guān)鍵是穩(wěn)

對(duì)樓市來(lái)講，大漲、大跌都不是調(diào)控目的。

專(zhuān)家認(rèn)為，調(diào)控是為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，房?jī)r(jià)在一定時(shí)間內(nèi)保持橫盤(pán)甚至微跌，有利于讓居民收入慢慢追上房?jī)r(jià)的漲幅，同時(shí)慢慢扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)，降低風(fēng)險(xiǎn)。

近些年，各級(jí)關(guān)于樓市的會(huì)議都傳遞出一個(gè)信號(hào)：“房住不炒”，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

目前，樓市“拐點(diǎn)”已慢慢顯現(xiàn)。當(dāng)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)“漲不動(dòng)”之時(shí)，部分三四線城市的房?jī)r(jià)調(diào)整壓力也就更大，調(diào)控方向就轉(zhuǎn)變?yōu)楹侠砣?kù)存、防止房?jī)r(jià)過(guò)快下跌。

幾年前，三四線城市庫(kù)存高企，市場(chǎng)低迷，房?jī)r(jià)普遍下降，各地結(jié)合棚戶(hù)區(qū)改造，通過(guò)棚改貨幣化安置去庫(kù)存，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展發(fā)揮了作用。

觀察這一波發(fā)布“限跌令”的城市，部分城市的商業(yè)水平仍較滯后，出現(xiàn)了不少商鋪空置的情況，就業(yè)機(jī)會(huì)沒(méi)有增加，導(dǎo)致人口凈流入低，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。這難免導(dǎo)致樓市出現(xiàn)供大于求，房?jī)r(jià)下跌。地產(chǎn)界分析人士認(rèn)為，對(duì)此不必恐慌，調(diào)控一段時(shí)間后，市場(chǎng)會(huì)逐漸恢復(fù)平穩(wěn)。

而要從根本上解決某些城市樓市供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題，還是要吸引人口流入，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力。

無(wú)論何時(shí)，房地產(chǎn)發(fā)展都離不開(kāi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐，只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁充足，才能讓房地產(chǎn)真正地健康成長(zhǎng)?！胺?jī)r(jià)，最終還是要與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、人口相匹配?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。