房地產經濟的風險成因及解決措施

楊藝丹

摘要：近年來，房地產行業(yè)發(fā)展非常迅速，是我國經濟發(fā)展最重要的動力之一，對我國的經濟發(fā)展產生了很大的影響。房地產的發(fā)展與金融體系的發(fā)展是直接相關的。其發(fā)展需要金融體系的支持，同時也對金融體系產生了巨大影響。但是，房地產經濟的重大發(fā)展存在諸多問題，會帶來巨大的金融風險，這場危機對我國的經濟發(fā)展產生了巨大的影響。

關鍵詞：房地產經濟;風險成因;解決措施

隨著房地產的快速發(fā)展，我國的房地產企業(yè)數(shù)量迅速增長。但也由于該增長暴露了諸多問題，各地政府都在整合重組房地產企業(yè)，提高房地產建設效率，降低企業(yè)商業(yè)風險，提高產業(yè)集中度。但是，若想有效地提高經營質量和效率，提高抵御風險的能力，就必須著重思考經濟發(fā)展的方向，切實加強房地產和國民經濟的穩(wěn)定發(fā)展。

1.房地產經濟的風險成因

1.1土地財政作祟

我國通過改革稅收分配制度，強調了中央政府對地方政府的經濟權力，這雖然調動了地方政府的財政管理積極性，但因為缺乏平等的經濟權力和權威，導致地方稅收收入有限，滿足不了現(xiàn)代化發(fā)展需要。因此，增加土地收入成為地方政府為自身財政提供資金的主要來源。為了城市發(fā)展的資金問題能從根本上解決，政府續(xù)推高地價，甚至部分城市土地收入占經濟收入的60%以上。我國土地市場屬于壟斷市場，主要由政府負責，政府最終會獲得大部分的土地增值收益，正是由于土地壟斷制度的存在，最終導致地價不斷提高。

1.2歷史遺留經濟風險

不少企業(yè)仍存在著影響公司持續(xù)發(fā)展的財務風險。業(yè)務流程中存在的歷史問題主要包括違規(guī)風險較高的政策變更、逃稅和漏稅等，給企業(yè)經濟發(fā)展帶來嚴重影響。在經營房地產業(yè)務的過程中，管理部門雖然可以通過統(tǒng)一的風險管理系統(tǒng)和不同公司的各種風險管理方法，甚至可以從不同的角度處理風險情況;但卻不能從全局把控，這樣也無法做出更好的政策調整和結構性改革方向。此外，這種方式使得國家和地方共享經濟在新政策中更加合理，公司可以根據(jù)當?shù)卣邔彶槠溥\營的透明度并改變管理方式。

1.3城市發(fā)展原因

當前，在城市化進程中，大多數(shù)城市面積在不斷擴大，越來越多的人搬到城市;并且，隨著人口的增長，對住房的需求量也在不斷增長。此外，不少產業(yè)建設領域繼續(xù)得到政府相應政策的支持，城市基礎設施建設也對房地產市場發(fā)展產生重大影響并持續(xù)向好。城市人口的迅速增長，交通路線的迅速發(fā)展與變化也對房價產生了較大影響，引起了房地產行業(yè)極速的波動，這其實不利于中國市場的經濟和發(fā)展。

1.4房地產企業(yè)涉及的財務種類多、風險負擔較重

房地產運營變得越來越困難，其內部員工也由于工作壓力過重，出錯率不斷增加。房地產企業(yè)需要精通經濟、法律、規(guī)劃政策、工程施工的專業(yè)人才，只有通過綜合管理和綜合布局才能更好地優(yōu)化資源配置，優(yōu)化員工利用率，從而減少風險和錯誤造成的負面影響。特別是經濟，財務部門對公司分別進行審計，雙方的稽查方法和建議不同，工作的目的也不同。因此，在對企業(yè)的經濟分析中，檢查相同的賬務會使工作量翻倍，給企業(yè)增加額外的負擔。

1.5經濟處理難度大

房地產公司的投資回收期長，投資資金大，專業(yè)政策也很多，經營方式存在很大差距，因此會使得管理經濟變得困難，財務風險管理也變得更加復雜。對于房地產項目而言，由于在銷售初期交納的所得稅是有波動的，計算上的差異也會導致當年度的項目收入難以交稅，這就大大提高了處理經濟的復雜性。

2.房地產企業(yè)規(guī)避經濟風險的有效策略

2.1做好房地產企業(yè)自身情況調查

企業(yè)需要盡最大努力降低財務風險。房地產企業(yè)通常業(yè)務較多，與此同時調查時間相對較短。公司必須提供完整的信息，以便其內部人員可以查看調查信息清單，可以看到符合當前專業(yè)和行業(yè)目標且已經實現(xiàn)的文件清單，這需要企業(yè)提前做準備并且全面有效的提供。同時，要了解互聯(lián)網上稅務數(shù)據(jù)網站的財務內容、信息管理、下載和打印;還需要對金融風險的影響是否隨著就業(yè)效率的提高而增加做全面的調查。企業(yè)之間管理經濟的方法是有差異的，需要提高了財務意識，以避免潛在的金融風險。

2.2破解土地財政模式

我國房地產經濟出現(xiàn)泡沫的主要原因是土地經濟模式。為避免泡沫風險，我們需要采取主動和有針對性的措施來匹配國家的經濟模式。 （1） 需要不斷調整稅收分配制度，以給予市政當局更多的財政收入，并與國家分享更多權力，以有效管理其支出，這可以減輕市政當局的財政壓力。（2）為有效扭轉和維護國家對土地的壟斷現(xiàn)象，必須按照相應的政策法規(guī)，打破國家對土地的壟斷，允許共有土地在市場上流通，這不但可以降低土地的價格，還可以最終實現(xiàn)土地附加值對社會利益的分享。土地財政模式的取消不僅可以減輕地方政府對房地產集中管理的阻力，還可以降低房價，保障我國房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展。

2.3在交易環(huán)節(jié)減少經濟問題

在房地產開發(fā)的背景下，商業(yè)發(fā)展環(huán)境發(fā)生了顯著變化。通過嚴格管理降低財務風險，企業(yè)可以不斷提高管理水平和人力資源技能，以改善其經營狀況。首先要加強公司內部職能分工，通過不斷學習，增強能力，提高公司管理水平。同時，還要定期進行內部審計，利用公司的賬目和底層業(yè)務跟蹤情況，評估特定風險來找出風險點。

2.4加強調控房地產業(yè)的投資政策

首先，在投資水平上要按照房地產規(guī)模適度管理的相關原則，制定與房地產市場相關的政策，并將其有效納入宏觀經濟管理政策。其次是保障房地產市場平穩(wěn)有序發(fā)展，施行規(guī)范的公共投資管理和適度規(guī)范管理。最后，要加強房地產杠桿資產管理，妥善管理金融機構，不合格業(yè)務立即暫停，妥善監(jiān)督管理金融機構和金融機構自律，合理實施宏觀評級制度。

2.5嚴格按照國家經濟要求進行籌劃

在房地產經營的過程中，需要與財政部門進行溝通交流。首先要考慮的是企業(yè)的財務信息。因此，企業(yè)應避免財務信息異常，在工作中積極配合財務部門。執(zhí)法機構在公平和平等的基礎上也要保護企業(yè)的權益。此外，通過法律法規(guī)、規(guī)劃政策和內部活動和業(yè)務關系的管理，在遵守法律的基礎上開展日常業(yè)務。相關部門也需要了解法律法規(guī)，積極調整經濟計劃方法，從而不斷適應政策和市場的變化，促進公司的發(fā)展。

2.6大力發(fā)展實體經濟

要進一步穩(wěn)定房地產經濟，就要拓寬群眾投資渠道，積極發(fā)展實體經濟。政府需要繼續(xù)通過各項優(yōu)惠政策促進和扶持企業(yè)發(fā)展，支持實體經濟，促進實體經濟更好發(fā)展，提供更多資金投資渠道。主要在以下幾個方面促進實體經濟的發(fā)展：（一）不斷加快利率市場化的發(fā)展。利率市場化可以有效降低實體企業(yè)的資金成本，幫助微小企業(yè)實現(xiàn)更好的增長，最終更有效地優(yōu)化效率低的行業(yè)的現(xiàn)金流;（二）改變壟斷行業(yè)，消除金融、石油行業(yè)的壟斷，為社會關系資本騰出更多的市場空間，創(chuàng)造更多的創(chuàng)收機會。

2.7強化企業(yè)經濟風險管理預警

房地產企業(yè)可以有效加強經濟治理，并進一步強化企業(yè)治理能力。從法律的角度來看，企業(yè)的稅收行為需要越來越合規(guī)，政府需要構建有效的政策來防止企業(yè)逃稅、漏稅，公司繳納的所有稅款都受到嚴格控制。房地產公司要對財務數(shù)據(jù)進行系統(tǒng)的分析和管理，將相關信息進行匯總，補充數(shù)據(jù)庫中的財務業(yè)務信息。

2.8提升管控房地產價格的變化

政府在管理房地產價格時，必須設計和管理相應的制度，使房地產價格波動在正常范圍內運行，為房地產市場在交易中運行并創(chuàng)造良好的基礎。從長遠來看，為保證房地產行業(yè)的持續(xù)發(fā)展和房地產價格的穩(wěn)定，需要根據(jù)時間和所處環(huán)境的變化不斷改進和完善。

3.結語

房地產企業(yè)面臨著重大的發(fā)展挑戰(zhàn)。每個企業(yè)都需要提高其應對經濟問題的能力并加強管理以適應當前困境，解決房地產經濟中可能存在的當前財務問題，從而有效地提高企業(yè)的競爭力和經濟效益。

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