北京市朝陽區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理轉型升級探索與思考

白如冰 陳竹君 馮雪梅

朝陽區(qū)作為北京市常住人口最多的區(qū)域，居住小區(qū)眾多、居住形式多樣，物業(yè)管理和服務問題一直比較復雜，尤其是老舊小區(qū)的物業(yè)管理問題普遍突出。截至2020年年底，全區(qū)共有房改房和老舊房屋混合的小區(qū)775個，無物業(yè)老舊小區(qū)239個。這些老舊小區(qū)普遍存在建成時間早、基礎設施差，產權單位較多、業(yè)主群體復雜、物業(yè)管理缺失、居民維權頻繁等問題。針對以上情況，朝陽區(qū)委、區(qū)政府及相關職能部門認真實施《北京市物業(yè)管理條例》，鼓勵各街鄉(xiāng)、社區(qū)大膽創(chuàng)新，在實踐中摸索適合不同老舊小區(qū)物業(yè)管理的新模式。經過幾年的實踐探索，朝陽區(qū)形成了老舊小區(qū)物業(yè)管理的四種主要模式，并在全區(qū)內進行了一定程度的推廣，取得了顯著成效。

一、朝陽區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理的創(chuàng)新模式

朝陽區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理的四種創(chuàng)新模式包括：“紅色物業(yè)”模式、社會資本參與模式、大小物業(yè)套管模式和國有企業(yè)托底模式。

（一）“紅色物業(yè)”模式

突出黨建引領，重在發(fā)揮黨組織的牽引作用，以黨建推動物業(yè)管理轉型升級。

自2015年開始，東湖街道在所轄利澤西園一區(qū)探索“紅色物業(yè)”模式。利澤西園一區(qū)建成于20世紀90年代，屬于典型的老舊小區(qū)。原物業(yè)公司由國企改制而來，經營管理不善，長期缺失管理。這導致小區(qū)多年來環(huán)境臟亂、設施陳舊，物業(yè)費收繳率不足20%，居民不斷維權，是遠近聞名的“問題小區(qū)”。針對這種情況，在東湖街道黨工委的領導下，利澤西園一區(qū)在物業(yè)管理方面進行了探索。主要做法包括：一是提拔政治素質強、年輕有為、敢擔當?shù)母刹繐紊鐓^(qū)黨委書記，由社區(qū)黨委籌備召開業(yè)主大會，黨支部動員、黨員帶頭選舉業(yè)主代表，在此過程中培育業(yè)主委員會。二是由社區(qū)黨委領導、業(yè)委會組織，召開全體業(yè)主大會，依法依規(guī)解聘原物業(yè)公司、選聘新物業(yè)公司。三是遵循多方共治原則，實行社區(qū)書記、居委會主任、業(yè)委會主任、物業(yè)公司經理交叉任職。將新選聘的物業(yè)公司納入黨建工作協(xié)調委員會，協(xié)調街道行政科室和開發(fā)建設單位，依托“吹哨報到”機制，建立聯(lián)動機制，共同開展社區(qū)治理。

經過四年的探索，利澤西園一區(qū)逐步形成了一種新的物業(yè)管理模式——“紅色物業(yè)好管家”模式。到2018年，小區(qū)涉物業(yè)糾紛化解率達95%，物業(yè)費收繳率從2015年的不足20%增長到80%以上。利澤西園一區(qū)從“問題小區(qū)”轉變?yōu)榄h(huán)境優(yōu)美、秩序井然的花園式小區(qū)、平安示范小區(qū)，2018年被評為全國十大“幸福小區(qū)”之一。2019年，“紅色物業(yè)好管家”模式在東湖街道所轄的29個小區(qū)全面推廣。街道還在總結利澤西園一區(qū)經驗的基礎上，進一步提升和完善了“紅色物業(yè)好管家”模式。

（二）社會資本參與模式

針對有一定資源稟賦的老舊小區(qū)，通過引入社會資本參與小區(qū)升級改造，同步為小區(qū)提供專業(yè)化物業(yè)服務，實現(xiàn)老舊小區(qū)整體更新。

勁松街道老舊小區(qū)眾多，樓齡普遍較長，有些甚至超過40年。之前，這些小區(qū)物業(yè)管理實行的是“政府兜底、街道代管”方式。由于政府能支持的資金有限，社區(qū)環(huán)境臟亂、活動場所少和便民服務網點不足的情況多年來未有明顯改善，居民意見很大。

為改變現(xiàn)狀，勁松街道以勁松北社區(qū)為試點小區(qū)，從2018年開始探索引入社會資本參與老舊小區(qū)的綜合改造。經過居民共商共治的規(guī)定程序，最終選擇了一家綜合評分最高的企業(yè)——愿景集團，參與老舊小區(qū)改造，其中的一項重要內容就是物業(yè)管理。這一模式的主要內容包括三個要素：一是政府適度扶持。對于老舊小區(qū)綜合改造菜單中的基礎類項目，由街道按程序向上級政府部門申請經費。不屬于基礎項目的，則由愿景集團投入經費進行改造，街道設置一定期限的物業(yè)扶持期，確保企業(yè)在期限內能有投資回報。二是企業(yè)合理收益。朝陽區(qū)相關部門和勁松街道授予愿景集團對社區(qū)閑置空間進行改造提升的營運權，并通過物業(yè)及后續(xù)的養(yǎng)老、托幼等產業(yè)獲取收益。三是居民體驗購買。物業(yè)企業(yè)按規(guī)定統(tǒng)一收費標準，提供相應服務，引導居民形成物業(yè)繳費習慣。從2020年1月正式收取物業(yè)費，7月物業(yè)費收繳率即達65%。

“勁松模式”創(chuàng)新社會資本參與機制，盤活了閑置空間，提升了小區(qū)物業(yè)服務水平，得到了居民的認可，實現(xiàn)了“微利可持續(xù)”的目標。

（三）人小物業(yè)套管模式

針對多產權單位的小區(qū)，或小區(qū)規(guī)模較小、難以獨立引入專業(yè)物業(yè)的小區(qū)，采取讓品牌物業(yè)實行套管的方式，共享物業(yè)服務資源。

八里莊街道曾是新中國著名的紡織基地，分布著大量年久失修的工廠宿舍樓、家屬樓等。產權制度改革后，區(qū)域內存在大量失管脫管的無物業(yè)老舊小區(qū)、房改房和老舊混合小區(qū)，普遍物業(yè)管理力量不足、服務不到位。部分小區(qū)產權單位數(shù)量眾多，呈現(xiàn)“一樓一主”“一樓多主”和“一區(qū)多主”現(xiàn)象。各個產權單位只管“自留地”、不問“公家田”，物業(yè)管理“九龍治水”，難以形成整體合力。針對這種情況，八里莊街道以紅廟北里社區(qū)為試點，探索出一條“大小物業(yè)綜合服務”新路徑。紅廟北里社區(qū)共有76棟居民樓，歸屬100余家產權單位。由于產權關系復雜，社區(qū)內原有的小物業(yè)只負責本樓內的設施設備維護，公共空間則無人維護。為解決這一問題，2019年，經過社區(qū)居民投票，社區(qū)決定引入大物業(yè)，將公共區(qū)域內的秩序管理、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、停車服務等公共項目分別“打包”，交由大物業(yè)管理。而對樓體及樓內居民家中的維修等事項，則仍由小物業(yè)公司管理，形成“大物業(yè)套小物業(yè)”模式。

通過以上方法，小區(qū)的物業(yè)服務質量短期內即得到明顯提高，居民滿意度大大提升。以紅廟北里社區(qū)的成功經驗為基礎，大小物業(yè)套管模式已在八里莊街道的多個老舊小區(qū)推廣。

（四）國有企業(yè)托底模式

針對部分產權單位失管脫管、專業(yè)化物業(yè)企業(yè)無意接管的老舊小區(qū)，由政府引導區(qū)屬國有企業(yè)組建物業(yè)公司，負責物業(yè)托底服務。

東風地區(qū)石佛營南里社區(qū)的三印家園小區(qū)是最早試點國有企業(yè)托底的小區(qū)之一。三印家園小區(qū)建成于20世紀80年代，是一個典型的老舊小區(qū)，原有的物業(yè)公司服務不到位，小區(qū)衛(wèi)生差、環(huán)境亂，居民怨聲大。2019年，朝陽區(qū)下屬國企朝陽家園物業(yè)公司入駐三印家園小區(qū)開展試點。公司向居民推行“先嘗后買”的服務模式，提供6個月免費的臨時物業(yè)服務。在此過程中，由社區(qū)黨委統(tǒng)籌，整合自管黨員、物業(yè)項目部黨員，以及部分“雙報到”黨員，成立三印家園物業(yè)項目臨時黨支部。臨時黨支部帶領黨員和志愿者參與小區(qū)環(huán)境清理，半年內即實現(xiàn)了“保潔上樓、保安上崗、車停有序、人居提升”的目標。經過7個多月“先嘗后買”過渡期后，由臨時黨支部組織居民就物業(yè)服務合同簽訂進行投票，最終決定正式選聘朝陽家園物業(yè)公司。除了東風地區(qū)，朝陽區(qū)還有很多街鄉(xiāng)也在老舊小區(qū)引入了朝陽家園物業(yè)公司。公司按照“保安上崗、保潔上樓、車停有序、人居提升”的基本服務標準提供服務，確保每個老舊小區(qū)都有物業(yè)服務。

二、關于老舊小區(qū)物業(yè)管理轉型的幾點思考

（一）要正確認識“黨建引領”在物業(yè)管理中的作用

2019年中共中央辦公廳出臺的《關于加強和改進城市基層黨的建設工作的意見》提出，要增強街道社區(qū)黨組織政治功能和戰(zhàn)斗力，要求街道社區(qū)黨組織加強對基層各類組織的政治引領和對居民群眾的教育引導。因此，在基層治理中，黨建引領主要在于政治引領、組織引領和機制引領。從北京市朝陽區(qū)物業(yè)管理的實踐來看，不論是“紅色物業(yè)”模式、社會資本參與模式、大小物業(yè)套管模式，還是國有企業(yè)托底模式，黨建工作都發(fā)揮了重要的引領作用。尤其是“紅色物業(yè)”，其特點就是以黨建為牽引。朝陽區(qū)的八里莊街道、望京街道、團結湖街道、將臺鄉(xiāng)和東壩鄉(xiāng)等街鄉(xiāng)，都在這方面進行了卓有成效的探索。

但是，在黨建引領物業(yè)管理的過程中，也存在“黨建是個筐，什么都往里裝”的情況。事無巨細都由黨組織負責，導致黨建工作抓不準重點，各級黨組織負責人疲于奔忙應付。目前，在黨建引領物業(yè)管理工作中，黨建工作的重點應該是以下幾點：通過物管會、業(yè)委會建設確保物業(yè)管理的政治方向;加強物業(yè)企業(yè)黨組織建設，建立物業(yè)管理工作機制和平臺;通過培訓教育等措施，提高物業(yè)服務能力和水平等。這樣，既能把黨組織負責人從紛繁復雜的具體事務中解脫出來，又能充分發(fā)揮機制、平臺的作用，真正實現(xiàn)“黨建引領”的目標。

（二）要健全社會資本參與物業(yè)管理的機制

朝陽區(qū)勁松街道引入社會資本參與老舊小區(qū)物業(yè)管理，成效是值得肯定的。但勁松模式在推廣過程中存在一些難題。一是老舊小區(qū)產權復雜，小區(qū)內現(xiàn)存空間資源產權常常屬于國有企事業(yè)單位，社會資本統(tǒng)籌運營難度大。二是社會資本參與老舊小區(qū)物業(yè)管理的渠道尚未暢通，目前是通過與街道辦事處簽訂框架戰(zhàn)略協(xié)議的方式參與，難以保證企業(yè)長期運營權益。三是社會資本投資回報難以得到保障。因此，社會資本參與老舊小區(qū)物業(yè)管理的模式在朝陽區(qū)推廣并不普遍。

要推廣社會資本參與模式，需要健全幾方面的機制。一是在區(qū)級、街道和社區(qū)層面分別建立社會資本參與老舊小區(qū)改造的組織領導和統(tǒng)籌協(xié)調機制。二是制訂相關制度，給予民營企業(yè)同等準入權力。三是由區(qū)級部門出面，建立全區(qū)統(tǒng)籌、跨街道組合等多種融資模式。四是加強社會資本參與物業(yè)管理方面的政策支持，保障社會資本有穩(wěn)定的投資回報。只有這樣，才能更多地吸引社會資本，實現(xiàn)投資方與居民方的“雙贏”。

（三）要充分發(fā)揮共商共治機制在物業(yè)管理中的作用

黨政群共商共治是朝陽區(qū)基層協(xié)商民主的品牌。在上述四種模式之前，朝陽區(qū)在老舊小區(qū)廣泛推行“準物業(yè)管理”。在準物業(yè)管理過程中，老舊小區(qū)普遍建立了黨政群共商共治機制，小區(qū)居民的自治能力得到鍛煉，為“真物業(yè)”管理打下了基礎。但是，在“準物業(yè)管理”機制中，政府一方起的作用過大，而居民自治的作用尚未充分發(fā)揮。

2021年4月，中共中央、國務院出臺的《關于加強基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化建設的意見》強調，要在基層公共事務和公益事業(yè)中廣泛實行群眾自我管理、自我服務、自我教育、自我監(jiān)督，拓寬群眾反映意見和建議的渠道。《北京市物業(yè)管理條例》也明確要求，要建立健全社區(qū)黨組織領導下居民委員會、村民委員會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會，和業(yè)主、物業(yè)服務人員等共同參與的治理架構。在現(xiàn)階段，小區(qū)物業(yè)管理是推進基層自治的一個有力抓手。

在以上四種物業(yè)管理模式中，需要普遍建立和健全與“真物業(yè)”相適應的各種具體基層協(xié)商自治機制。例如，由黨組織牽頭，建立社區(qū)協(xié)同議事機制，居委會、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)共同參與、多方聯(lián)動，定期研究問題解決方案。建立協(xié)同處置機制，社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)聯(lián)動，對小區(qū)涉物業(yè)重大事項共同研究處置。建立協(xié)同監(jiān)督機制，通過聽證會、座談會等方式，引領各類組織和廣大居民群眾對涉物業(yè)服務管理的重大事項有序參與、全過程監(jiān)督等。在物業(yè)管理過程中，要逐步完善和運用上述機制，發(fā)揮多方力量的作用，才能真正體現(xiàn)共商共治，提升基層協(xié)商民主水平。

（壓題圖片：改造后的勁松北社區(qū)一角本文圖片由作者提供）

（責任編輯：榮榮）