成渝雙城學(xué)區(qū)房溢價(jià)的測(cè)度研究

摘要：教育寄托著每個(gè)家庭對(duì)孩子的期望，在就近入學(xué)和學(xué)區(qū)制背景下，“以房擇?！背闪烁嗉彝サ倪x擇。教育資源配置不均衡，導(dǎo)致校際間和區(qū)域間教育質(zhì)量差距顯著?；诔捎鍍傻?020年5-6月二手房成交數(shù)據(jù)分析得出以下結(jié)論：一是成都市一類公辦小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)（69.7%）顯著高于重慶市（26.8%）;二是重慶市中擁有4個(gè)臥室的二類小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)更高，成都市中擁有兩個(gè)臥室的一類小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)更高;三是成都市一、二類公辦小學(xué)教育資源集中在成都市錦江區(qū)和青羊區(qū)，重慶市一、二類公辦小學(xué)教育資源集中在重慶市沙坪壩區(qū)和渝中區(qū)，區(qū)域內(nèi)教育質(zhì)量差異越大，家庭對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源的競爭越激烈。

關(guān)鍵詞：成渝雙城;學(xué)區(qū)房溢價(jià);特征價(jià)格模型

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）08-0016-25 收稿日期：2021-07-02

1 引言

21世紀(jì)以來，我國形成了以“就近入學(xué)”和“學(xué)區(qū)制”為基礎(chǔ)的義務(wù)教育招生入學(xué)政策，并在此基礎(chǔ)上不斷完善和發(fā)展，以促進(jìn)教育均衡發(fā)展。岳昌君（2008）發(fā)現(xiàn)小學(xué)階段的教育機(jī)會(huì)基尼系數(shù)較小，教育質(zhì)量基尼系數(shù)較大，即在2004年小學(xué)學(xué)位供給基本滿足需求，但小學(xué)教育質(zhì)量參差不齊。教育資源配置不均衡，使優(yōu)質(zhì)教育資源成為稀缺公共品，出現(xiàn)了“擇校熱”的現(xiàn)象。從2012年開始，學(xué)區(qū)制被廣泛運(yùn)用，此后優(yōu)質(zhì)學(xué)校入學(xué)條件由“擇校費(fèi)”轉(zhuǎn)變?yōu)閷W(xué)區(qū)房的房產(chǎn)證，“以房擇校”成為更多家庭的選擇。由于缺乏優(yōu)質(zhì)中小學(xué)，家庭“用腳投票”選擇優(yōu)質(zhì)學(xué)校學(xué)區(qū)內(nèi)住房，使得不同層次學(xué)校學(xué)區(qū)房價(jià)格存在顯著差異。這表明學(xué)校教育質(zhì)量已部分體現(xiàn)在房屋價(jià)格中。

國內(nèi)外研究主要集中在兩個(gè)方面，一是收集大量城市的宏觀數(shù)據(jù)，從宏觀層面測(cè)算教育對(duì)城市住房價(jià)格的影響，反映教育與住房價(jià)格間的因果關(guān)系。國內(nèi)35個(gè)大中城市數(shù)據(jù)表明師生比增加對(duì)住房價(jià)格有正向影響。在國內(nèi)，直轄市和省會(huì)城市教育資源對(duì)住房價(jià)格具有正向影響，相比普通小學(xué)，普通中學(xué)對(duì)一、二線城市住房價(jià)格影響更大;二是測(cè)度單個(gè)城市內(nèi)部學(xué)區(qū)房的溢價(jià)反應(yīng)政策效用和教育均衡現(xiàn)狀?！白赓I同權(quán)”政策和“九年一貫制”政策都能夠緩解“學(xué)區(qū)熱”，削弱學(xué)區(qū)房溢價(jià)。在國內(nèi)外一、二線城市中，微觀數(shù)據(jù)證實(shí)生均經(jīng)費(fèi)投入、學(xué)生成績、重點(diǎn)學(xué)校都會(huì)對(duì)住房價(jià)格產(chǎn)生影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的城市學(xué)區(qū)房的溢價(jià)更顯著。

現(xiàn)有研究中缺乏對(duì)城市群內(nèi)部或相鄰城市間學(xué)區(qū)房溢價(jià)差異、城市群內(nèi)部教育資源供需差異等問題的關(guān)注。本研究選擇成都和重慶作為探討公辦小學(xué)教育質(zhì)量與二手住房成交單價(jià)之間的關(guān)系。從教育供給和住房政策兩方面深入分析成渝兩地學(xué)區(qū)房溢價(jià)差異的原因。本研究的創(chuàng)新點(diǎn)包括：一是本研究不只是關(guān)注單個(gè)城市內(nèi)公辦小學(xué)教育資源與住房價(jià)格的關(guān)系，同時(shí)關(guān)注城市群內(nèi)臨近城市公辦小學(xué)教育質(zhì)量與住房價(jià)格關(guān)系的現(xiàn)狀及差異;二是本研究對(duì)樣本進(jìn)行分類，測(cè)算成渝兩地在不同臥室數(shù)和不同行政區(qū)內(nèi)公辦小學(xué)學(xué)區(qū)房的溢價(jià)。

2 教育政策與住房政策現(xiàn)狀

2.1 教育政策現(xiàn)狀

2006-2020年成渝兩地在義務(wù)教育入學(xué)和教育均衡化發(fā)展方面的政策走向基本相同。2012年以前兩地實(shí)行免試就近入學(xué)政策，規(guī)范民辦學(xué)校招生行為。2012年后出現(xiàn)了學(xué)區(qū)的概念，四川省2014年開始推行單校劃片和多校劃片的政策，重慶市也緊隨其后，但目前多校劃片在兩地的小學(xué)劃片中運(yùn)用較少。兩地從2017年開始強(qiáng)調(diào)民辦與公辦分離，并保持公民同步招生。在信息化時(shí)代，電腦隨機(jī)搖號(hào)分配學(xué)位的方式在兩地義務(wù)教育入學(xué)政策中頻頻出現(xiàn)。從政策演變來看，成渝兩地并不存在較大的差異。

教育經(jīng)費(fèi)投入方面，用生師比、生均一般公共預(yù)算教育經(jīng)費(fèi)、生均一般公共預(yù)算教育事業(yè)費(fèi)、生均一般公共預(yù)算共用經(jīng)費(fèi)這四個(gè)指標(biāo)反映成渝兩地小學(xué)教育投入情況。圖1中展示成都市六區(qū)（成華區(qū)、錦江區(qū)、武侯區(qū)、金牛區(qū)、青羊區(qū)、高新區(qū)）和重慶市九區(qū)（江北區(qū)、渝北區(qū)、北碚區(qū)、渝中區(qū)、南岸區(qū)、巴南區(qū)、大渡口區(qū)、九龍坡、沙坪壩區(qū)）2018年小學(xué)教育經(jīng)費(fèi)投入情況，2018年重慶市九區(qū)的教育投入略高于成都市六區(qū)。圖2反應(yīng)2018年成渝兩地內(nèi)部各行政區(qū)之間小學(xué)經(jīng)費(fèi)投入的差異系數(shù)（一組數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)差與其均值的百分比，是測(cè)算數(shù)據(jù)離散程度的相對(duì)指標(biāo)），發(fā)現(xiàn)成都市六區(qū)小學(xué)各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)投入的差異系數(shù)都在0.2左右且低于重慶市九區(qū)，這說明在成都市六區(qū)小學(xué)教育經(jīng)費(fèi)投入較為均衡。

2.2 成渝住房政策現(xiàn)狀

在“房住不炒”的大背景下，各地都嚴(yán)格控制住房交易流通速度，成都市規(guī)定取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)后三年內(nèi)不得交易，重慶市則為兩年。稅收方面，重慶市政府從2009年開始征收房產(chǎn)稅，對(duì)在重慶市九區(qū)購買高檔住宅或獨(dú)棟住宅的居民以及購買普通住宅的“三無人員”征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，并將其全部用于公共租賃房的建設(shè)和維護(hù)。當(dāng)優(yōu)質(zhì)學(xué)校學(xué)區(qū)房單價(jià)達(dá)到房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，學(xué)區(qū)房擁有者每年需繳納一定比例的房產(chǎn)稅。一方面，因?yàn)楂@得教育資源而多支付房產(chǎn)稅，部分購買者會(huì)選擇放棄購買優(yōu)質(zhì)學(xué)校的學(xué)區(qū)房;另一方面，也有購買者愿意為教育資源而支付房產(chǎn)稅，使學(xué)區(qū)房具有更高的溢價(jià)。

成都市并未征收房產(chǎn)稅，而是實(shí)施限購政策。在2017年3月二手房被納入住房限購范圍，2018年進(jìn)一步明確了購房者可購房區(qū)域。限購區(qū)域內(nèi)的家庭需要在滿足戶籍或社保繳納要求才能在限購區(qū)域內(nèi)購房。王雪峰（2015）運(yùn)用南昌市的數(shù)據(jù)證實(shí)限購政策對(duì)南昌市優(yōu)質(zhì)學(xué)校學(xué)區(qū)房價(jià)格的抑制作用并不明顯。這表明在住房限購政策作用下，優(yōu)質(zhì)學(xué)校學(xué)區(qū)房的溢價(jià)能力可能不會(huì)減弱。

住房限購政策和房產(chǎn)稅，都是通過抑制購房需求，減少投資性購房行為來達(dá)到控制住房價(jià)格的目的。

3 數(shù)據(jù)與模型選擇

3.1 數(shù)據(jù)與變量說明

3.1.1 數(shù)據(jù)獲取

通過市級(jí)和區(qū)級(jí)教育部門官網(wǎng)，獲取成都市六區(qū)和重慶市九區(qū)公辦小學(xué)的劃片信息。通過學(xué)校官網(wǎng)、房屋中介等途徑了解成渝雙城公辦小學(xué)的辦學(xué)現(xiàn)狀。收集兩地公辦小學(xué)在房屋中介的排名、公辦小學(xué)是否具有“示范小學(xué)”稱號(hào)、辦學(xué)時(shí)限、辦學(xué)規(guī)模并結(jié)合搜學(xué)網(wǎng)中家長對(duì)學(xué)校的評(píng)價(jià)分別對(duì)兩地公辦小學(xué)進(jìn)行排名來確定小學(xué)教育質(zhì)量等級(jí)。將排名前五的學(xué)校作為第一梯隊(duì)的小學(xué)，后文統(tǒng)一簡稱為“一類小學(xué)”;將排名6～15所小學(xué)歸為第二梯隊(duì)，簡稱為“二類小學(xué)”;將排名15～35歸為第三梯隊(duì)，簡稱為“三類小學(xué)”;最后，將其他的小學(xué)統(tǒng)一歸為“第四梯隊(duì)”，簡稱為“普通小學(xué)”。圖3反映兩地公辦小學(xué)數(shù)量。

在貝殼和鏈家二手房官網(wǎng)中收集了2020年5～6月成都市六區(qū)和重慶市九區(qū)二手房成交數(shù)據(jù)，共獲得有效數(shù)據(jù)9616條，覆蓋成都市六區(qū)179所公辦小學(xué)和重慶市九區(qū)224所公辦小學(xué)。

3.1.2 變量說明

兩地二手房市場計(jì)價(jià)面積均為建筑面積，因此被解釋變量為住房每平方米建筑面積的價(jià)格，以兩地公辦小學(xué)教育質(zhì)量作為主要解釋變量。房屋的其他特征因素，分為建筑特征、樓盤特征、區(qū)位特征。

建筑特征變量主要包括臥室數(shù)、裝修情況、房屋年齡。

樓盤特征包括物業(yè)費(fèi)、開發(fā)商品牌價(jià)值、物業(yè)公司品牌價(jià)值。由于缺少小區(qū)內(nèi)部綠化和環(huán)境數(shù)據(jù)，物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)能夠反應(yīng)出小區(qū)物業(yè)的服務(wù)能力和小區(qū)綠化環(huán)境等情況，則采用物業(yè)費(fèi)代替。王俊松等（2012）發(fā)現(xiàn)排名前100名的大型開發(fā)商的住房比普通住房價(jià)格高出15%。在模型中增加度量開發(fā)商品牌價(jià)值和物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌價(jià)值的變量。依據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)官網(wǎng)“2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌測(cè)評(píng)榜單”和中國指數(shù)研究院“2019年中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)”名單確定開發(fā)商企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌價(jià)值。

區(qū)位特征主要反映小區(qū)與購物中心、公園、地鐵站和醫(yī)院的地理位置關(guān)系。購物中心選擇小區(qū)鄰近的商場，醫(yī)院為三甲醫(yī)院。表1反映變量及其具體量化方式;表2反映成渝兩地主要變量的基本情況。

通過表1、表2反映出主要有兩個(gè)特征，一是成都市各類小學(xué)學(xué)區(qū)房價(jià)格均高于重慶市;二是成渝兩地學(xué)區(qū)房平均擁有2個(gè)臥室，一類小學(xué)和二類小學(xué)的學(xué)區(qū)房建成時(shí)間較早。

3.2 特征價(jià)格模型

實(shí)證模型借鑒哈巍（2015）截面數(shù)據(jù)混合OLS回歸模型。本研究使用2020年5～6月成渝兩地二手房交易數(shù)據(jù)，時(shí)間跨度短且無較大的政策變動(dòng)，因此忽略時(shí)間的影響。由于行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和住房價(jià)格均存在差異，因此在模型中加入行政區(qū)這一控制變量。被解釋變量采用住房單價(jià)的對(duì)數(shù)，連續(xù)型解釋變量也進(jìn)行對(duì)數(shù)化處理。

ln pijk = β0+β1×grade_schjk + β2×Houseijk + β3×Bldgjk + β4×Disk + β5×ln （Locijk） + εijk

其中i表示每套住房，j表示小區(qū)，k表示行政區(qū)。因變量lnP為二手住房成交單價(jià)（元/平方米）的對(duì)數(shù);grade_sch為學(xué)校質(zhì)量，分別為一類小學(xué)、二類小學(xué)、三類小學(xué)、普通小學(xué);House表示房屋特征，如臥室數(shù)、裝修情況等;Bldg代表樓盤特征，物業(yè)費(fèi)、開發(fā)商、小區(qū)規(guī)模等;Dis代表行政區(qū);Loc代表區(qū)位特征，如交通、醫(yī)療、購物等。模型中的學(xué)校質(zhì)量的回歸系數(shù)β1表示小學(xué)質(zhì)量對(duì)住房價(jià)格的邊際影響率，即優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)區(qū)房與普通小學(xué)學(xué)區(qū)房相比，住房單價(jià)平均高出的百分比。β2、β3、β4、β5分別表示住房的其他特征對(duì)住房價(jià)格的邊際影響率。

4 實(shí)證結(jié)果及分析

4.1 全局OLS回歸

表3模型（1）和（3）分別為重慶市和成都市未考慮教育因素時(shí)回歸結(jié)果，模型（2）和（4）分別為重慶市和成都市考慮小學(xué)質(zhì)量后模型回歸結(jié)果。在重慶市中，增加小學(xué)質(zhì)量因素后模型的調(diào)整R方從0.484變?yōu)?.497。成都市在考慮小學(xué)教育質(zhì)量后，調(diào)整R方從0.495變?yōu)?.665，模型解釋能力顯著提高。此外，考慮小學(xué)教育質(zhì)量因素前后，重慶市中控制變量的變化幅度顯著小于成都市。這表明在成都，一類、二類、三類公辦小學(xué)對(duì)住房價(jià)格的影響顯著大于重慶市。

表3模型（2），重慶市公辦小學(xué)中，一類、二類小學(xué)對(duì)住房價(jià)格的影響均在1%水平上顯著，分別為26.8%和24.8%。三類小學(xué)相較于普通小學(xué)存在3.93%的溢價(jià)。三類小學(xué)的溢價(jià)顯著低于一類、二類小學(xué)，這也表明重慶市九區(qū)內(nèi)的三類小學(xué)質(zhì)量明顯低于一類、二類小學(xué)。

表3模型（4）顯示在0.1%顯著性水平內(nèi)一類、二類、三類小學(xué)對(duì)成都市六區(qū)住房價(jià)格均存在正向影響，一類小學(xué)相較于普通小學(xué)存在69.7%的溢價(jià);二類小學(xué)相較于普通小學(xué)存在32.5%的溢價(jià);三類小學(xué)相較于普通小學(xué)存在14.7%的溢價(jià)。表3表明成渝兩地購房者都愿意為教學(xué)質(zhì)量更高的公辦小學(xué)支付更高的住房價(jià)格。相對(duì)于重慶市，成都市六區(qū)的一類、二類、三類小學(xué)使其學(xué)區(qū)房產(chǎn)生更高的溢價(jià)，各層次小學(xué)間學(xué)區(qū)房溢價(jià)也存在明顯差距。

對(duì)比表3，在重慶市住房價(jià)格對(duì)臥室數(shù)的依賴較小;重慶市作為多中心組團(tuán)城市，鄰近購物中心對(duì)住房價(jià)格的影響并不顯著，但成都市鄰近購物中心的住房價(jià)格較高。具有品牌價(jià)值的開發(fā)商會(huì)使重慶市九區(qū)住房均價(jià)提升5.05%，使成都市六區(qū)住房均價(jià)提升7.36%，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌價(jià)值也能夠提升住房價(jià)格。這說明在成渝兩地企業(yè)品牌效應(yīng)對(duì)住房價(jià)格的影響普遍存在。

4.2 臥室數(shù)分組回歸

全樣本實(shí)證結(jié)果表明成渝兩地的住房價(jià)格均受到教育資源的影響。但臥室數(shù)對(duì)兩地住房價(jià)格的影響卻存在差異。學(xué)區(qū)房具有一定的投資屬性，更多的家長購買學(xué)區(qū)房只是為了獲得入學(xué)資格，因此，可能臥室數(shù)較少，面積較小的學(xué)區(qū)房更受購房者的青睞。對(duì)臥室數(shù)進(jìn)行分組回歸，測(cè)算不同臥室數(shù)各類公辦小學(xué)學(xué)區(qū)房的溢價(jià)。根據(jù)樣本數(shù)據(jù)中交易量，只考慮4個(gè)及以下臥室數(shù)的情況。表4反映，隨著臥室數(shù)增加，成渝兩地公辦小學(xué)學(xué)區(qū)房的溢價(jià)變化規(guī)律表現(xiàn)出較大的差異。

從表4中可以發(fā)現(xiàn)重慶市九區(qū)公辦小學(xué)中，學(xué)區(qū)房臥室數(shù)從1增加至3時(shí)，一類小學(xué)學(xué)區(qū)房的溢價(jià)也從18.3%上升至48.3%;當(dāng)學(xué)區(qū)房臥室數(shù)為4時(shí)，一類小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)略有減小，降低為45.4%。重慶市九區(qū)中，學(xué)區(qū)房臥室數(shù)為1和2時(shí)，二類小學(xué)相較于普通小學(xué)分別存在28.5%和35.4%的溢價(jià)，在臥室數(shù)為4時(shí)，溢價(jià)率最高達(dá)到53.6%。而重慶市九區(qū)三類小學(xué)中，擁有1～2個(gè)臥室數(shù)的學(xué)區(qū)房會(huì)產(chǎn)生顯著的溢價(jià)，分別為3.76%、6.27%。當(dāng)臥室數(shù)（臥室數(shù)分別為1、2、4）相同時(shí)，重慶市九區(qū)二類小學(xué)的學(xué)區(qū)房表現(xiàn)出更高的溢價(jià)。

在成都市，一類小學(xué)學(xué)區(qū)房中擁有兩個(gè)臥室的學(xué)區(qū)房溢價(jià)更高，相較于普通小學(xué)存在74.9%的溢價(jià);二類小學(xué)和三類小學(xué)擁有一個(gè)臥室的學(xué)區(qū)房相較于普通小學(xué)分別產(chǎn)生了40.9%、20%的溢價(jià)。當(dāng)臥室數(shù)相同時(shí)，成都市六區(qū)的一類小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)率更高。

成渝兩地學(xué)區(qū)房溢價(jià)的變化規(guī)律：（1）成都市一類小學(xué)擁有2個(gè)臥室的學(xué)區(qū)房溢價(jià)最高，二類小學(xué)和三類小學(xué)擁有1個(gè)臥室的學(xué)區(qū)房溢價(jià)更高;（2）重慶市一類小學(xué)擁有3個(gè)臥室的學(xué)區(qū)房溢價(jià)更高，二類小學(xué)擁有4個(gè)臥室的學(xué)區(qū)房溢價(jià)更高，三類小學(xué)擁有2個(gè)臥室的學(xué)區(qū)房溢價(jià)更高。

當(dāng)臥室數(shù)相同時(shí)，重慶市九區(qū)二類小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)更高，擁有4個(gè)臥室的二類小學(xué)學(xué)區(qū)房擁有最高的溢價(jià);成都市六區(qū)一類小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)更高，擁有2個(gè)臥室的一類小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)最高。

4.3 行政區(qū)分組回歸

成渝兩地各個(gè)行政區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、教育投入及教育資源含有量均存在差異。通過對(duì)行政區(qū)分組回歸，測(cè)算成渝兩地行政區(qū)內(nèi)學(xué)區(qū)房溢價(jià)。由于重慶市中北碚區(qū)和大渡口區(qū)在2020年5～6月二手房數(shù)據(jù)交易量較小，故不展示北碚區(qū)和大渡口區(qū)的回歸結(jié)果。

圖4和圖5表明成渝兩地均缺乏優(yōu)質(zhì)教育資源，且存在一類、二類、三類小學(xué)分布不均衡的問題。成都市六區(qū)公辦小學(xué)中一類小學(xué)集中于錦江區(qū)和青羊區(qū)，重慶市九區(qū)公辦小學(xué)中一類小學(xué)集中在渝中區(qū)和沙坪壩區(qū)。富含一類和二類小學(xué)的區(qū)域一類、二類小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)顯著高于三類小學(xué)。同為一類小學(xué)，不同區(qū)域的一類小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)也存在差異，成都市錦江區(qū)一類小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)率顯著低于青羊區(qū)。重慶市渝中區(qū)一類小學(xué)和二類小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)相差無幾，但沙坪壩區(qū)中一類小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)率比二類小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)率高出10%之多。此外，重慶市南岸區(qū)和渝北區(qū)中教育資源對(duì)住房價(jià)格沒有顯著的正向影響。

從圖4和圖5發(fā)現(xiàn)成渝兩地行政區(qū)內(nèi)學(xué)區(qū)房的溢價(jià)因小學(xué)教育質(zhì)量不同存在顯著差異。重慶市中沙坪壩區(qū)和渝中區(qū)學(xué)區(qū)房的溢價(jià)均低于成都市青羊區(qū)和錦江區(qū)學(xué)區(qū)房的溢價(jià)，在成都市為獲得一類小學(xué)入學(xué)資格，學(xué)區(qū)房的競爭更為激烈。

值得注意的是成都市高新區(qū)中缺乏一類小學(xué)，但是在限購政策的作用下，高新區(qū)中二類小學(xué)教育資源屬于該區(qū)域內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的小學(xué)教育資源，二類小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)率略高于青羊區(qū)和錦江區(qū)，高新區(qū)二類小學(xué)的競爭可能會(huì)更加劇烈。

5 結(jié)論

5.1 成渝兩地學(xué)區(qū)房溢價(jià)對(duì)比

高價(jià)學(xué)區(qū)房現(xiàn)象受到國內(nèi)外的廣泛關(guān)注，測(cè)度學(xué)區(qū)房溢價(jià)的實(shí)證研究也成為研究的熱點(diǎn)。本研究沿用了哈巍的研究模型，運(yùn)用了成渝兩地的微觀數(shù)據(jù)證實(shí)成渝兩地的家庭愿意為孩子獲得一類小學(xué)入學(xué)資格而支付更高的住房價(jià)格。

成都市六區(qū)一類、二類、三類小學(xué)相對(duì)于普通小學(xué)存在不低于14.7%的溢價(jià)，并隨著公辦小學(xué)教育質(zhì)量的提升，學(xué)區(qū)房溢價(jià)率也顯著提升。成都市擁有相同臥室數(shù)的學(xué)區(qū)房時(shí)，一類小學(xué)學(xué)區(qū)房競爭更為激烈，擁有兩個(gè)臥室的一類小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)最高。成都市一類公辦小學(xué)集中在青羊區(qū)和錦江區(qū)，青羊區(qū)一類公辦小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)顯著高于錦江區(qū)，也高于全樣本回歸結(jié)果。一方面，這反映出家庭對(duì)一類小學(xué)的強(qiáng)烈需求，另一方面，一類小學(xué)教育資源是非常稀缺的。

重慶市九區(qū)中公辦一類和二類小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)幾乎相同，均高于三類小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)。當(dāng)臥室數(shù)為1、2、4時(shí)，二類小學(xué)學(xué)區(qū)房競爭更為激烈，擁有4個(gè)臥室的二類小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)最高。重慶市九區(qū)中，一類、二類小學(xué)扎堆在沙坪壩區(qū)和渝中區(qū)，沙坪壩區(qū)一類小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)顯著高于渝中區(qū)一類小學(xué)學(xué)區(qū)房的溢價(jià)。

成渝兩地學(xué)區(qū)房溢價(jià)的相同之處主要是：（1）一類、二類、三類小學(xué)學(xué)區(qū)房相比于普通小學(xué)學(xué)區(qū)房競爭更為激烈，其中一類、二類小學(xué)學(xué)區(qū)房競爭最為激烈;（2）一類小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)在不同行政區(qū)內(nèi)表現(xiàn)出不同的溢價(jià)，而且略高于全樣本回歸結(jié)果;（3）成都市六區(qū)一類小學(xué)集中于錦江區(qū)和青羊區(qū)，重慶市九區(qū)一類小學(xué)集中于沙坪壩區(qū)和渝中區(qū)，兩地均存在一類小學(xué)配置不均衡的情況。同行政區(qū)內(nèi)公辦小學(xué)間的教育質(zhì)量差距越大，區(qū)域內(nèi)更優(yōu)質(zhì)公辦小學(xué)的學(xué)區(qū)房競爭更為激烈。

成都市兩地學(xué)區(qū)房溢價(jià)的差異之處：（1）重慶市九區(qū)各層次小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)顯著低于成都市六區(qū)各層次小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià);（2）重慶市九區(qū)中擁有4個(gè)臥室的二類小學(xué)學(xué)區(qū)房表現(xiàn)出更高的溢價(jià)，成都市六區(qū)中，擁有兩個(gè)臥室的一類小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)更高;（3）成都市六區(qū)內(nèi)一類、二類、三類小學(xué)相對(duì)于普通小學(xué)均存在一定的溢價(jià)，但重慶市中南岸區(qū)和渝北區(qū)三類小學(xué)相對(duì)于普通小學(xué)不存在顯著的溢價(jià)。

5.2 成渝兩地學(xué)區(qū)房溢價(jià)差異分析

成渝兩地學(xué)區(qū)房溢價(jià)差異的原因探討。經(jīng)過前文的分析，導(dǎo)致兩地學(xué)區(qū)房溢價(jià)率差異較大的原因，可能有以下幾點(diǎn)：一是，教育投入方面，在2018年重慶市九區(qū)的生均教育經(jīng)費(fèi)投入大于成都市六區(qū)，這能夠從供給端促進(jìn)校際間教育質(zhì)量均衡發(fā)展，減小各類小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)。二是，住房政策方面，從2017年起成都市二手住房也納入限購范圍，在短期內(nèi)住房需求得到抑制，但優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)區(qū)房因?yàn)閾碛休^好教育資源具有更強(qiáng)的抗沖擊性，其價(jià)格變化較小。無配套教育資源的住房價(jià)格下降幅度較大，使得優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)率可能有所提升。重慶市中，滿足繳納房產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)的學(xué)區(qū)房只有88套，且成交量非常少。這表明征收房產(chǎn)稅的高價(jià)學(xué)區(qū)房可能會(huì)使購房者放棄購買行為。三是，人均可支配收入影響家庭教育支出。成都市六區(qū)的人均可支配收入高于重慶市九區(qū)的人均可支配收入，因此，成都市六區(qū)的居民對(duì)教育資源的需求可能更加強(qiáng)烈，由于優(yōu)質(zhì)教育資源的缺乏，這促使成都市六區(qū)優(yōu)質(zhì)小學(xué)的學(xué)區(qū)房表現(xiàn)出更高的溢價(jià)。雖然住房政策會(huì)改變購房者對(duì)學(xué)區(qū)房的偏好，但造成成渝兩地學(xué)區(qū)房溢價(jià)差異較大的主要原因，仍是成渝兩地教育資源供給的差異，以及居民對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源需求的差異。

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作者簡介：楊秋，重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院碩士研究生。