基于FCE在房地產(chǎn)估價(jià)方法中的應(yīng)用研究

楊永菊

（蘭州財(cái)經(jīng)大學(xué)，蘭州 730030）

1 理論基礎(chǔ)

1.1 相關(guān)概念

市場(chǎng)法，是將評(píng)估對(duì)象與其所處區(qū)域附近并在評(píng)估基準(zhǔn)日近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較分析，經(jīng)過對(duì)可比實(shí)例的真實(shí)交易價(jià)格進(jìn)行合理的調(diào)整以得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。

成本法，通過計(jì)算評(píng)估對(duì)象的重置成本，減去房地產(chǎn)的各項(xiàng)相關(guān)貶值，以此測(cè)算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。

1.2 方法介紹

層次分析法（AHP），是將與最終目標(biāo)有關(guān)的復(fù)雜因素分解成目標(biāo)層、中間層等層次，對(duì)其進(jìn)行定性和定量分析的方法。通過各因素之間的相互比較，建立判斷矩陣，計(jì)算得出各因素對(duì)目標(biāo)層的影響權(quán)重。

模糊綜合評(píng)價(jià)法（FCE），是一種基于模糊數(shù)學(xué)的綜合評(píng)價(jià)方法。根據(jù)模糊數(shù)學(xué)的隸屬度理論，通過確定模糊集的隸屬函數(shù)、建立模糊矩陣等過程，把定性評(píng)價(jià)轉(zhuǎn)化為定量評(píng)價(jià)，用以解決實(shí)際中主觀性大、量化困難的問題。

2 傳統(tǒng)方法下房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估

2.1 市場(chǎng)法

2.1.1 市場(chǎng)調(diào)查，收集交易案例

確定了評(píng)估對(duì)象后，在市場(chǎng)上搜集與估價(jià)對(duì)象相同或者類似的房地產(chǎn)交易案例。

2.1.2 可比交易案例的選取

選取可比實(shí)例的過程中，一般根據(jù)交易情況相似、交易日期接近、區(qū)位狀況相近、實(shí)物狀態(tài)類似等條件進(jìn)行可比交易案例的選擇。

2.1.3 因素比較，差異調(diào)整

對(duì)所選擇的可比交易案例進(jìn)行因素差異調(diào)整，分別對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素所造成的房地產(chǎn)價(jià)格差異進(jìn)行修正，進(jìn)而得到待評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。因素修正的基本公式為：

其中，P 為評(píng)估對(duì)象評(píng)估值，P1為可比交易案例的交易價(jià)格，A、B、C、D 分別為以上4 種因素的修正系數(shù)。

2.2 成本法

（1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；

（2）計(jì)算重新構(gòu)建價(jià)格C；

（3）計(jì)算房地產(chǎn)成新率，即建筑物的成新率q；

（4）求取建筑物積算價(jià)格V，V＝C×q。

3 FCE在市場(chǎng)法中的應(yīng)用

3.1 傳統(tǒng)市場(chǎng)法中的缺陷

傳統(tǒng)市場(chǎng)法中可比交易實(shí)例的選取比較片面，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇交易案例時(shí)大多為評(píng)估人員主觀選取，要得到合適的可比交易實(shí)例有一定難度。再如因素調(diào)整的操作過于簡(jiǎn)單化，由于影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多都是定性因素，在實(shí)際操作中有很強(qiáng)的隨意性，并且定性因素難以量化。鑒于傳統(tǒng)市場(chǎng)法目前所體現(xiàn)出的缺陷，評(píng)估過程缺乏說服力，得到的最終房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估結(jié)果接受度不高。

針對(duì)以上因素修正過于簡(jiǎn)單、主觀和權(quán)重的問題，本文將在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中利用層次分析法和模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)可比交易案例的選取以及因素權(quán)重的確定加以改進(jìn)，使可比交易實(shí)例的選取更加客觀科學(xué)，評(píng)估結(jié)果更有依據(jù)。

3.2 模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)可比交易實(shí)例選取的改進(jìn)

作為市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的參照物，可比交易實(shí)例的選擇將直接影響估價(jià)結(jié)果，因此選取依據(jù)應(yīng)科學(xué)合理。利用模糊綜合評(píng)價(jià)法選擇可比交易實(shí)例的具體操作如下：

3.2.1 確定評(píng)價(jià)指標(biāo)

根據(jù)評(píng)估對(duì)象與交易案例的實(shí)際情況，再結(jié)合房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，綜合考慮后選擇合適的評(píng)價(jià)指標(biāo)。本文僅簡(jiǎn)單舉例，如區(qū)域位置、交通便捷度、配套設(shè)施、商業(yè)繁華度、樓層。將這5個(gè)指標(biāo)作為因素集：U＝｛u1，u2，u3，u4，u5｝。

3.2.2 確定評(píng)估指標(biāo)權(quán)重

根據(jù)層次分析法，算出權(quán)重值，作為權(quán)重集進(jìn)行可比交易實(shí)例的選取。相應(yīng)的權(quán)重集：W＝｛w1，w2，w3，w4，w5｝。

3.2.3 建立評(píng)價(jià)因素調(diào)查表

請(qǐng)?jiān)u估經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估專家以及專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行評(píng)價(jià)表格的設(shè)計(jì)和打分，確?？尚哦?。假設(shè)評(píng)估交易案例有6 個(gè)，將其作為評(píng)價(jià)單元，并對(duì)各評(píng)價(jià)單元所對(duì)應(yīng)的各個(gè)評(píng)價(jià)因素進(jìn)行打分，以此建立因素集：

其中：i 的取值為影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素?cái)?shù)量。如：

u1＝｛u11，u12，u13，u14，u15，u16｝。

3.2.4 確定各個(gè)評(píng)價(jià)因素的隸屬函數(shù)

通常情況下，各評(píng)價(jià)因素的隸屬函數(shù)根據(jù)專業(yè)常識(shí)和經(jīng)驗(yàn)選擇，包括偏小型、中間型和偏大型。

3.2.5 建立單因素評(píng)價(jià)矩陣

將每個(gè)單元的原始數(shù)值uij帶入所屬的隸屬函數(shù)式中，求取隸屬度，即得到單因素評(píng)價(jià)矩陣R：

3.2.6 結(jié)合層次分析法得到的權(quán)重集，利用模糊矩陣合成運(yùn)算

根據(jù)W 與R 通過加權(quán)平均法求取模糊綜合評(píng)價(jià)B：

3.2.7 建立評(píng)價(jià)集，即最終評(píng)價(jià)結(jié)果

通過經(jīng)驗(yàn)判斷，建立評(píng)價(jià)集為V＝｛好，較好，一般，較差，差｝。根據(jù)B 中各個(gè)數(shù)值的分布情況，判斷每個(gè)評(píng)價(jià)單元的評(píng)價(jià)歸屬，按照好、較好、一般的順序選取交易案例作為可比交易實(shí)例。

4 FCE在成本法中的應(yīng)用

4.1 傳統(tǒng)成本法中的缺陷

成本法中成新率的估算方法有很多，而成新率的取值高低直接對(duì)估價(jià)結(jié)果造成影響，而且變動(dòng)比較敏感。在實(shí)際估價(jià)作業(yè)中，涉及的新舊程度有較大變化的房地產(chǎn)不在少數(shù)，情況大多都很復(fù)雜，例如房屋征收過程中的房地產(chǎn)估價(jià)，這種情況下，估價(jià)人員往往會(huì)采用觀察法進(jìn)行成新率的確定。而觀察法確定成新率對(duì)估價(jià)人員的專業(yè)度以及經(jīng)驗(yàn)積累的要求很高，并且此方法主觀性大，不夠嚴(yán)謹(jǐn)。

4.2 模糊綜合評(píng)價(jià)法（FCE）對(duì)成新率確定過程的改進(jìn)

經(jīng)過上述成本法在應(yīng)用過程中出現(xiàn)的問題的分析，成新率的確定嚴(yán)謹(jǐn)性較差。主要原因是估價(jià)人員大多不具備足夠的知識(shí)儲(chǔ)備、經(jīng)驗(yàn)積累以及較強(qiáng)的專業(yè)性，對(duì)于成新率的確定太過主觀。經(jīng)過資料查詢對(duì)文獻(xiàn)的參考，本文采用模糊綜合評(píng)價(jià)模型對(duì)成新率的測(cè)算進(jìn)行改進(jìn)。

4.2.1 建立估價(jià)對(duì)象的因素集

根據(jù)評(píng)判房屋完損等級(jí)的裝修、設(shè)備、結(jié)構(gòu)三個(gè)部分建立評(píng)價(jià)因素集：U＝｛U1，U2，U3｝，假設(shè)各因素包含3 個(gè)細(xì)分因素，將各部分包含的各個(gè)項(xiàng)目作為因素子集，記為：

其中：i 的取值為判定房屋完損等級(jí)因素?cái)?shù)量，n 的取值為i 的細(xì)分因素?cái)?shù)量。則：U1＝｛U11，U12，U13｝，U2＝｛U21，U22，U23｝，U3＝｛U31，U32，U33｝。

4.2.2 建立房屋完損等級(jí)評(píng)價(jià)集

該部分為房屋的完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的等級(jí)合集。

4.2.3 建立關(guān)于Ui的單因素評(píng)價(jià)矩陣Ri

4.2.4 進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)

由于不同因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度不同，因此利用層次分析法對(duì)各細(xì)分因素賦予不同權(quán)重，它可以表示為Ui上的一個(gè)模糊子集Wi＝（wil，wi2，…，win），并且規(guī)定=1，于是第一級(jí)綜合評(píng)價(jià)集為：

Bi＝Wi×Ri＝（bi1，bi2，…，bi10），（i＝1，2，3）

將每個(gè)Ui作為一個(gè)元素，用Bi作為它的單因素評(píng)價(jià)，又可以得到如下矩陣：

它是U＝｛U1，U2，U3｝的單因素評(píng)價(jià)矩陣，每一個(gè)U1作為U的一部分，反應(yīng)的是U 的某類屬性，按其重要程度結(jié)合層次分析法得出不同權(quán)重值。

于是可以得出第二級(jí)的模糊綜合評(píng)價(jià)集合:B*=W×B

根據(jù)成新度評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)間，取算術(shù)平均值，得出如下得分矩陣：

P＝（0.95，0.85，0.75，0.65，0.55，0.45，0.35，0.25，0.15，0.05）

最后根據(jù)評(píng)價(jià)等級(jí)B*計(jì)算建筑物成新率綜合評(píng)價(jià)值Q:

Q=B*×P

5 結(jié)語

在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)法中使用模糊綜合評(píng)價(jià)法，具有一定前瞻性，在操作中結(jié)合層次分析法，更具科學(xué)性。利用模糊綜合評(píng)價(jià)法優(yōu)化可比交易實(shí)例的選取，在理論和實(shí)際上使估價(jià)更加合理，在一定程度上規(guī)范了房地產(chǎn)估價(jià)工作。

在房地產(chǎn)估價(jià)成本法中使用模糊綜合評(píng)價(jià)法，較傳統(tǒng)的成新率確定方法更加完善，通過降低因主觀性太大造成的成新率誤差，使成新率的確定更加科學(xué)?？茖W(xué)化成新率的測(cè)算，使估價(jià)結(jié)果更貼合市場(chǎng)價(jià)值，更客觀合理。