樓市“限跌令”

漲不得、跌不得，樓市的穩(wěn)定不僅要靠調(diào)控維持房?jī)r(jià)漲幅，還得靠政策保證房?jī)r(jià)跌幅……湖南岳陽(yáng)8月9日發(fā)布樓市“限跌令”：新房實(shí)際成交價(jià)不得低于備案價(jià)格85%。之后，昆明房協(xié)傳出禁止惡意降價(jià)的要求，擾亂市場(chǎng)情節(jié)嚴(yán)重者將停止網(wǎng)簽。這到底是怎么回事？

2021年首個(gè)樓市“限跌令”

8月9日，岳陽(yáng)住建局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品住房網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），對(duì)岳陽(yáng)市中心城區(qū)（包括岳陽(yáng)樓區(qū)、岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、南湖新區(qū)、城陵磯新港區(qū)）新建商品住房銷(xiāo)售實(shí)施價(jià)格備案。

具體內(nèi)容如下：

1、新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格備案后，商品住房銷(xiāo)售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%。否則，商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)提示無(wú)法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買(mǎi)賣(mài)合同。

2、新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格備案后，開(kāi)發(fā)企業(yè)確需重新調(diào)整備案價(jià)格，6個(gè)月后方可申請(qǐng)調(diào)整。

3、該條政策于8月10日起正式實(shí)施。

此通知一出，立即在全國(guó)引起軒然大波。想便宜點(diǎn)賣(mài)房子也不行？

8月11日，昆明房協(xié)又傳出禁止惡意降價(jià)的要求，擾亂市場(chǎng)情節(jié)嚴(yán)重者將停止網(wǎng)簽。

靠限跌政策避免房?jī)r(jià)過(guò)快下降，這并不是第一次。去年4月，新房、二手房跌了9成的廣東東莞也曾發(fā)布“限跌令”，規(guī)定樓市價(jià)格不能跌過(guò)10%，最多只能打9折。2019年11月安徽馬鞍山也出臺(tái)過(guò)“限跌令”，下跌最大的博望區(qū)，環(huán)比上月下跌8.22%。

“限跌令”出臺(tái)，原因何在？

地方政府為什么會(huì)發(fā)出“限跌令”？

過(guò)去3個(gè)月，岳陽(yáng)樓價(jià)遭遇了跳水式下跌。今年5月，岳陽(yáng)新建商品住宅成交均價(jià)為7605元/平方米，6月降至6558元/平方米，7月降至6492元/平方米。

三四線城市的樓市去化情況一直是個(gè)問(wèn)題，因?yàn)樽≡谌木€城市的人基本都不缺房子，而岳陽(yáng)就是典型的三四線城市。

對(duì)于樓市，現(xiàn)在官方最主要的目的就是維穩(wěn)，既不讓大漲，也不讓大跌，一切都“穩(wěn)”字當(dāng)先，要的就是一個(gè)長(zhǎng)期橫盤(pán)。

房?jī)r(jià)暴漲的后果大家都能想象，炒房得利，剛需遭殃，肯定不是高層想看到的局面。但房?jī)r(jià)如果急轉(zhuǎn)直下，想必也不是高層喜聞樂(lè)見(jiàn)的。因?yàn)榉績(jī)r(jià)一旦暴跌，勢(shì)必會(huì)在短期內(nèi)給市場(chǎng)造成悲觀情緒，主要后果有兩個(gè)：

一是容易造成市場(chǎng)動(dòng)蕩，出現(xiàn)退房、斷供的情況;

二是造成土地拍賣(mài)價(jià)格下降，當(dāng)?shù)刎?cái)政收入減少。

房?jī)r(jià)為何逆勢(shì)下跌？

那么，在房?jī)r(jià)限漲的大背景之下，為什么會(huì)出現(xiàn)逆勢(shì)下跌的情景呢？

一方面，房?jī)r(jià)上漲之后，一些三四線城市也在大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，造成當(dāng)?shù)刈》抗?yīng)量過(guò)大，脫離了當(dāng)?shù)厝巳旱男枨?，?dǎo)致去庫(kù)存壓力比較大，所以會(huì)出現(xiàn)大幅降價(jià)的營(yíng)銷(xiāo)亂象。

而且當(dāng)一二線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始降溫的時(shí)候，三四線城市的反應(yīng)就會(huì)比較大，房?jī)r(jià)下跌明顯。

另一方面，今年以來(lái)，樓市調(diào)控政策不斷升級(jí)，房企的融資也是受到很大的限制，所以一部分房地產(chǎn)公司就急需打折甩賣(mài)，回籠資金。

其實(shí)，樓市調(diào)控本身就不是單純的追求房?jī)r(jià)降溫。房?jī)r(jià)大漲會(huì)放大金融風(fēng)險(xiǎn)，而房?jī)r(jià)斷崖式下跌，同樣會(huì)引發(fā)次生災(zāi)害，所以大漲和大跌都是調(diào)控的方向。樓市調(diào)控的主基調(diào)一直都是“穩(wěn)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)的發(fā)展才是最終目標(biāo)。

樓市分化時(shí)代到來(lái)

其實(shí)，岳陽(yáng)和昆明“限跌令”的背后，正是樓市加速分化的跡象。

8月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2021年7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。2021年7月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比漲幅總體回落。

據(jù)測(cè)算，7月份，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.8%、0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.1、0.1和0.8個(gè)百分點(diǎn);深圳上漲0.5%，漲幅與上月相同。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，70城房?jī)r(jià)幾乎都在漲，那為什么岳陽(yáng)、昆明先后限制房?jī)r(jià)下跌？

岳陽(yáng)是鐵嶺那樣的大城市，所以伙伴們對(duì)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)可能不太了解。

為什么房?jī)r(jià)跌得那么快？答案很明顯：人口與發(fā)展。

房?jī)r(jià)和人口有著緊密的聯(lián)系。外來(lái)人口集聚的地方，房?jī)r(jià)越高;人口流失越嚴(yán)重的地方，房?jī)r(jià)就越低。在人口流失嚴(yán)重，人口老齡化急劇上升的岳陽(yáng)，房?jī)r(jià)可想而知。房?jī)r(jià)和人口的問(wèn)題，不僅是岳陽(yáng)面對(duì)的問(wèn)題，也是其他眾多如岳陽(yáng)一樣的城市需要面對(duì)的問(wèn)題。

除岳陽(yáng)、昆明外，安慶、大理、常德、南充等城市都存在新房?jī)r(jià)格跳水的現(xiàn)象，只是沒(méi)有出臺(tái)“限跌令”，所以關(guān)注度不高，但不排除后續(xù)跟進(jìn)的可能。

“限跌令”重出江湖，其實(shí)是在為我們敲響警鐘：樓市分化的時(shí)代來(lái)了。

降價(jià)潮要來(lái)？

“限跌令”的出臺(tái)，是不是就意味著降價(jià)潮要來(lái)？

有媒體認(rèn)為，答案對(duì)于那些無(wú)人居住的城市，很可能是肯定的。事實(shí)上沒(méi)有新入人口，已經(jīng)有三四線城市為了去庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商瘋狂打價(jià)格戰(zhàn)，市場(chǎng)秩序受到毀滅性打擊。但對(duì)于人口聚集的大都市，房?jī)r(jià)不僅不會(huì)下降，國(guó)家還需要進(jìn)一步進(jìn)行調(diào)控，防止房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快。

因此不能偏頗地認(rèn)為“限跌令”的出現(xiàn)，降價(jià)潮要出現(xiàn)。

對(duì)于更多的城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)不會(huì)大漲，也不會(huì)大跌，這也是政策調(diào)控的目的。

本刊綜合《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》《華夏時(shí)報(bào)》、深圳壹地產(chǎn)等