房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險及其防控

王雪梅

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟運行發(fā)展的重要貢獻(xiàn)者，更是稅務(wù)稽查的重點重視行業(yè)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，其城鎮(zhèn)化進(jìn)程運行獲得了很大成效，但由于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的特殊性，以及具備的稅負(fù)高、風(fēng)險大等特征，加之近年來我國對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步加強了宏觀調(diào)控，企業(yè)部分項目需接受稅務(wù)機關(guān)部門的調(diào)研，只有積極落實稅務(wù)風(fēng)險防范工作才能更加適應(yīng)所處環(huán)境?；诖耍疚闹饕头康禺a(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險及成因進(jìn)行分析，進(jìn)而提出相應(yīng)的風(fēng)險防控措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)風(fēng)險;防控措施

基于市場經(jīng)濟體制變革下，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中無疑會出現(xiàn)各項風(fēng)險，而稅務(wù)風(fēng)險對于企業(yè)是否實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)起著決定性作用。稅務(wù)風(fēng)險作為系統(tǒng)化風(fēng)險，稅務(wù)風(fēng)險的引發(fā)更多是繳納行為未按照我國相關(guān)稅法條例完成繳納工作，或者企業(yè)會計部門借助自身理論知識出現(xiàn)逃稅等現(xiàn)象。為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要規(guī)范自身行為，創(chuàng)建良好的工作環(huán)境，進(jìn)一步防控企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險類型

（一）項目拿地前階段的稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)土地采購經(jīng)費在項目總投資中占據(jù)很大比例，更是組成項目開發(fā)成本的關(guān)鍵內(nèi)容。稅務(wù)檢查工作側(cè)重點需置于所獲發(fā)票的審核工作、土地采購款項是否合規(guī)，尤其是經(jīng)過二級市場采購的土地，一旦無法保障所提供增值稅專用發(fā)票的真實性、全額性，進(jìn)而對相關(guān)工作產(chǎn)生很大影響，在不具備扣除條件的情況下，無疑會加劇成本。同時，就這種土地采購方式而言，轉(zhuǎn)讓方會具有拿地成本低、溢價高等特征，根據(jù)實際成交價格轉(zhuǎn)讓開票，會產(chǎn)生很高的稅費，因此在實際實施過程中可采取其他方式完成交易活動，受讓方會因為超出土地票據(jù)溢價的原因無法獲得有效的增值稅發(fā)票，甚至引發(fā)相應(yīng)風(fēng)險的發(fā)生?；诖?，在采購?fù)恋厥褂铆h(huán)節(jié)，不論是采取哪種方式受讓，房地產(chǎn)企業(yè)首先需保障土地票據(jù)的合法性，進(jìn)而有效防控企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。在拿地后階段，在正式開發(fā)前針對所涉及到的申報內(nèi)容，需嚴(yán)格按照相應(yīng)合同條例、時間等因素明確納稅義務(wù)發(fā)生時間，從而確保申報繳納工作按時完成。

（二）項目建設(shè)開發(fā)階段的稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)環(huán)節(jié)，所涉及的稅種較多，主要存在土地增值稅、所得稅等內(nèi)容，而所涉稅種同時也是稅務(wù)機關(guān)重點檢查的內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合稅種具體要求在各項環(huán)節(jié)中落實規(guī)劃工作，獲取有效的資料及票據(jù)，例如：特別是房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)“房屋抵債”“物換物”等行為時，需嚴(yán)格按照既定條例規(guī)定進(jìn)行銷售，有效防止企業(yè)偷稅、漏稅風(fēng)險加劇的可能。在選擇促銷計劃環(huán)節(jié)，根據(jù)業(yè)務(wù)特征及本質(zhì)做好合同簽訂工作，獲取相應(yīng)的資料及票據(jù)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)會運用送禮品等方式進(jìn)一步提高自身的房屋去化率，但就采取的手段而言，無疑會加劇房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生[1]。

繼“營改增”正式推行后，房地產(chǎn)行業(yè)實行了“票管稅”改革，加之與房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期相關(guān)企業(yè)基數(shù)較大，上下游都步入發(fā)展的迅猛階段，促使供應(yīng)商具備的能力水平對企業(yè)成本及風(fēng)險產(chǎn)生了巨大影響。例如：與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)聯(lián)的建筑企業(yè)、供應(yīng)商等，由于對供應(yīng)商選擇環(huán)節(jié)的審核不嚴(yán)謹(jǐn)、部門建筑企業(yè)內(nèi)部的管理制度存在缺陷，則會給房地產(chǎn)企業(yè)違法、違紀(jì)行為的發(fā)生提供“機會”。

（三）項目清算階段的稅務(wù)風(fēng)險

項目清算是房地產(chǎn)企業(yè)項目實施的最后一項階段，從稅務(wù)角度整合項目建設(shè)意見，而大多數(shù)積累工作經(jīng)驗均在這一階段爆發(fā)。例如：房地產(chǎn)企業(yè)清算增值稅環(huán)節(jié)中，一旦某項目選擇分期滾動方法，應(yīng)當(dāng)針對不同環(huán)節(jié)確定相應(yīng)的清算主體。同時，受到各地區(qū)納稅項目階段性界定各不相同的影響，可將建設(shè)許可證、規(guī)劃證書及預(yù)售證書等內(nèi)容作為考量的基本依據(jù)。在房地產(chǎn)企業(yè)確定項目階段界定環(huán)節(jié)，與該地區(qū)稅務(wù)機關(guān)就認(rèn)知上存在差異性，極易出現(xiàn)矛盾，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的成因分析

（一）開發(fā)商利益驅(qū)動

該種成因是造成現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險的主要原因。面對開發(fā)商利益的驅(qū)動之下，極易忽視出臺的相關(guān)法律法規(guī)內(nèi)容，并未按照既定規(guī)定進(jìn)行，自身依法納稅意識較為薄弱化，甚至極易出現(xiàn)違法行為。

（二）房地產(chǎn)相關(guān)稅法政策有待完善

隨著市場經(jīng)濟的迅猛發(fā)展步伐，相應(yīng)法律法規(guī)制度的建設(shè)工作還無法緊跟其腳步，有待進(jìn)一步完善。當(dāng)前稅收法律法規(guī)改革速度持續(xù)性增加，我國也進(jìn)一步加大對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，從而造成房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)政策條例十分復(fù)雜化。

（三）財務(wù)人員專業(yè)水平不足

房地產(chǎn)企業(yè)中財務(wù)人員專業(yè)水平的缺乏也是產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險的一項重要原因。加之我國現(xiàn)有會計人員基數(shù)較大，但自身所具備的會計技能不論是從專業(yè)性，還是水平而言都存在差異。而符合人才要求的中高級會計人員數(shù)量缺乏，容易造成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)經(jīng)濟行為混亂的情況。

（四）內(nèi)部控制制度不健全

內(nèi)部控制制度的不完善同樣也是引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的一項客觀性成因。企業(yè)應(yīng)當(dāng)構(gòu)建完善的內(nèi)部控制制度，且不斷進(jìn)行完善創(chuàng)新，才能有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，有效緩解該風(fēng)險對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的損失[2]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的防控措施

（一）加強風(fēng)險防控意識

房地產(chǎn)企業(yè)需將稅務(wù)風(fēng)險管理工作上升至企業(yè)治理層面，從企業(yè)管理層著手，由管理層人員首先優(yōu)化自身理念，正確意識到稅務(wù)風(fēng)險防控工作對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的重要效用，進(jìn)而發(fā)揮其引導(dǎo)性，利用稅務(wù)管理有效開展提升企業(yè)實際效益的獲得。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需將稅務(wù)管理工作剝離出財務(wù)部門，成立專門的稅務(wù)管理機構(gòu)，再將具體的風(fēng)險評估、發(fā)票管理、方案執(zhí)行、納稅申報等一系列重點工作內(nèi)容落實到各工作人員當(dāng)中?；诙悇?wù)管理制度下，合理、規(guī)范地開展稅務(wù)風(fēng)險防范及評估工作。另外，企業(yè)需在投資活動前階段完成稅務(wù)成本預(yù)測的內(nèi)容，嚴(yán)格把控涉稅事項的關(guān)鍵點，積極參與房地產(chǎn)企業(yè)各項重大決策活動，通過降低成本提升自身實際效益。

（二）強化稅務(wù)管理人才建設(shè)工作

一方面，提升專業(yè)能力。房地產(chǎn)企業(yè)人力資源部門需注重人才選拔、使用，在招聘環(huán)節(jié)中，設(shè)立必需的專業(yè)性考核內(nèi)容，并且以此作為是否錄用的主要判斷依據(jù)。強調(diào)后續(xù)教育工作，除了會計人員參與全國統(tǒng)一的教育以外，還需參與企業(yè)組建的針對性的教育活動，在提升人員專業(yè)能力的同時，保障會計工作滿足降低風(fēng)險、利益方各項需求的目的。

另一方面，注重職業(yè)道德教育。房地產(chǎn)企業(yè)人力資源部門針對各部門考核過程中，需注重各部門的職業(yè)道德教育考核工作，秉著“德才兼?zhèn)洹钡脑瓌t，嚴(yán)肅處理在工作中違反道德行為的員工，部分情節(jié)較為嚴(yán)重的需交至我國司法機關(guān)。定期組建專業(yè)的警示教育活動，樹立法制理念，從而有效降低稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。

（三）加強稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)控建設(shè)

想要有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)還需強化內(nèi)控建設(shè)力度，在財務(wù)部門設(shè)置專項的稅務(wù)管理職位，定期促進(jìn)與企業(yè)相關(guān)部門的交流溝通;由稅務(wù)管理職位或者聘請中介機構(gòu)的方式對企業(yè)稅務(wù)進(jìn)行健康度檢查，以防稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生;稅務(wù)管理職位需要保持與稅務(wù)機關(guān)之間的有效交流，以此確保各項業(yè)務(wù)在相關(guān)稅務(wù)的基礎(chǔ)上得以順利開展，新業(yè)務(wù)則是在稅企提前交流的情況下進(jìn)行合理規(guī)劃，從而有效降低風(fēng)險，積極實現(xiàn)既定目標(biāo)。同時，稅務(wù)管理職位還需特別注重與企業(yè)自身相關(guān)法律法規(guī)的變化，及時進(jìn)行關(guān)注、收集，將其具體情況匯總反饋至業(yè)務(wù)部門。一旦稅法出現(xiàn)巨大變動，以至于對房地產(chǎn)企業(yè)運營目標(biāo)實現(xiàn)造成影響時，稅務(wù)管理職位可協(xié)同外部中介機構(gòu)共同制作涉稅事項報告，反饋到企業(yè)管理層，從而最大化地減少稅法變動對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展產(chǎn)生的不利影響，降低相應(yīng)風(fēng)險的發(fā)生。

（四）健全稅務(wù)風(fēng)險管理制度

1.完善稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照自身實際發(fā)展?fàn)顩r，在關(guān)鍵環(huán)節(jié)中建立有效的稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警制度，具體包含獲取土地、開發(fā)建設(shè)、銷售、清算等環(huán)節(jié)。其中在清算環(huán)節(jié)中，相應(yīng)工作人員需要對企業(yè)自身、關(guān)聯(lián)企業(yè)以及稅務(wù)機關(guān)等中產(chǎn)生與清算相關(guān)的信息做好收集整合工作，還有相關(guān)政策的收集，憑借專業(yè)的知識內(nèi)容及具體清算情況制定稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警報告，從而有助于房地產(chǎn)企業(yè)管理層更為精準(zhǔn)、全面的把控稅務(wù)風(fēng)險工作提供參考依據(jù)，基于企業(yè)戰(zhàn)略化視角防范風(fēng)險的發(fā)生。

2.完善合同管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險發(fā)生的重要原因之一是合同管理制度存在不足。例如：業(yè)務(wù)運行模式缺乏明確性，與商業(yè)實質(zhì)等要求相悖，引發(fā)嚴(yán)重爭議;編制的發(fā)票、稅率及合同關(guān)鍵條例及內(nèi)容的缺乏全面性、清晰度，從而造成稅款申報環(huán)節(jié)中時間、金額錯誤率等。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)管理層需特別注重合同管理，明確標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范合同重點關(guān)注點，從事前階段進(jìn)行把控，最大化地提升企業(yè)風(fēng)險防控水平。

3.完善管理發(fā)票制度

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中所涉及到的發(fā)票類別較多，特別是建筑安裝環(huán)節(jié)中，其供應(yīng)商來自多個地區(qū)，加之不同地區(qū)稅務(wù)政策之間的差異性，所獲發(fā)票之間也存在一定差異，無疑會加劇企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險，所以企業(yè)必須建立完善的發(fā)票管理制度。首先，具體落實發(fā)票獲得責(zé)任，實行簽字機制，從發(fā)票獲得初步階段保障檢查工作全面落實。其次，按照合同內(nèi)容及條例從發(fā)票類別、金額等內(nèi)容開展審核工作，一旦發(fā)現(xiàn)不合規(guī)發(fā)票及時進(jìn)行處理。最后，針對項目進(jìn)行發(fā)票臺賬記錄工作，這樣的實行模式才能精確歸集至各核算主體，實現(xiàn)賬實相符。

四、結(jié)束語

綜上所述，面對我國房地產(chǎn)行業(yè)運行情況復(fù)雜化的局勢，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理意識較為薄弱。因此，在項目建設(shè)過程中，需高度重視稅務(wù)風(fēng)險，實時關(guān)注我國稅務(wù)政策的變化調(diào)整以及稅法的變化趨勢。通過科學(xué)、合理的方式防范風(fēng)險，有效減少稅務(wù)風(fēng)險對房地產(chǎn)企業(yè)造成的損失，進(jìn)一步提升實際效益?？傊?，稅務(wù)風(fēng)險管理需從經(jīng)營管理、核算、政策方面進(jìn)行結(jié)合，基于風(fēng)險管理前提條件下選擇最為合適的方式改善納稅繳稅的管理機制，從而有助于房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行更為高效的稅務(wù)風(fēng)險管理制度。

參考文獻(xiàn)：

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