價(jià)值工程理論在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中的應(yīng)用研究

摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，通常情況下，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本只占工程項(xiàng)目總成本的4%左右，但是會(huì)對(duì)項(xiàng)目成本造成75%左右的影響，由此可見(jiàn)設(shè)計(jì)階段的重要性十分突出。但目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雖然認(rèn)識(shí)到了設(shè)計(jì)階段的重要性，但是在設(shè)計(jì)管理卻存在一定的不足，針對(duì)這種情況，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)價(jià)值工程理論的應(yīng)用，提升設(shè)計(jì)管理成效?；诖耍疚姆治隽藘r(jià)值工程理論的特點(diǎn)，并就具體的應(yīng)用措施進(jìn)行探究，僅供大家參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;設(shè)計(jì)管理;價(jià)值工程理論;應(yīng)用

引言：

設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中具有十分重要的作用，是提升房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的有效措施。但目前在設(shè)計(jì)管理過(guò)程中依然存在著主觀性強(qiáng)以及缺乏規(guī)范性等問(wèn)題，嚴(yán)重影響了設(shè)計(jì)管理的效果。為此我們應(yīng)積極探索房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中價(jià)值工程理論的應(yīng)用措施，借助價(jià)值工程理論的優(yōu)勢(shì)，提升設(shè)計(jì)管理成效。

1價(jià)值工程理論的特點(diǎn)分析

價(jià)值工程理論是指以提升研究對(duì)象價(jià)值的管理技術(shù)，借助價(jià)值工程理論能夠剔除不必要的功能，進(jìn)而可以在保障建筑使用效果的基礎(chǔ)上降低工程成本，同時(shí)也可以在成本不變的情況下提升建筑工程的功能，還可以同步實(shí)現(xiàn)成本降低與功能提升。價(jià)值工程理論的特點(diǎn)主要包括以下幾個(gè)方面：首先，價(jià)值工程理論以提高價(jià)值為目的。價(jià)值工程理論將成本與功能統(tǒng)一起來(lái)進(jìn)行管理，有助于提升建筑工程的機(jī)制。其次，價(jià)值工程理論以協(xié)同合作為基礎(chǔ)。借助價(jià)值工程理論，需要管理以及相關(guān)的技術(shù)人員等共同協(xié)作，制定更加科學(xué)的工程建設(shè)方案。最后，價(jià)值工程理論以系統(tǒng)觀點(diǎn)為指導(dǎo)。價(jià)值工程理論的應(yīng)用，需要借助系統(tǒng)分析方法對(duì)建筑物的各項(xiàng)功能之間邏輯聯(lián)系進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上才能促進(jìn)研究對(duì)象價(jià)值的提升。

2價(jià)值工程理論在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中應(yīng)用的意義

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理具有較強(qiáng)的復(fù)雜性，同時(shí)在管理過(guò)程中也會(huì)遇到多方面的問(wèn)題，如設(shè)計(jì)的實(shí)際效果如何？怎樣評(píng)估設(shè)計(jì)方案等？而價(jià)值工程理論的有效應(yīng)用，則可以很好地很好地解決以上問(wèn)題，確保項(xiàng)目利益相關(guān)者的機(jī)制最大限度地統(tǒng)一起來(lái)。目前我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理往往只停留在項(xiàng)目表面，很少涉及到項(xiàng)目功能提高與項(xiàng)目成本節(jié)約之間的匹配問(wèn)題。而價(jià)值工程理論則更加注重利用最低成本促使項(xiàng)目功能的最大化，因此價(jià)值工程理論在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中的應(yīng)用顯得十分有必要。目前在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員往往更加注重技術(shù)層面的提升，而對(duì)設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性則缺乏關(guān)注，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本控制效果不理想，而借助價(jià)值工程理論進(jìn)行綜合分析，則可以有效糾正這方面的偏差，通過(guò)價(jià)值工程理論，可以更好地避免浪費(fèi)，同時(shí)規(guī)避不必要費(fèi)用的產(chǎn)生。除此之外，通過(guò)價(jià)值工程理論，還可以使管理組織形式更加完善，引導(dǎo)技術(shù)、管理人員以及相關(guān)業(yè)主都參與到設(shè)計(jì)管理之中，進(jìn)而更好的彌補(bǔ)專業(yè)人員的知識(shí)局限性，進(jìn)而更高的保障建筑產(chǎn)品的價(jià)值。由此可見(jiàn)，價(jià)值工程理論的應(yīng)用具有十分重要的意義。

3價(jià)值工程理論在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中的應(yīng)用方法

價(jià)值工程理論的應(yīng)用方法有多種，如問(wèn)卷調(diào)查法、經(jīng)驗(yàn)分析法、ABC法以及強(qiáng)制確定法等，不同的方法有著不同的特點(diǎn)和作用，應(yīng)結(jié)合設(shè)計(jì)管理實(shí)際需求合理選擇應(yīng)用方法。以問(wèn)卷調(diào)查法為例，該方法的應(yīng)用最為廣泛，借助該方法，可以獲取更加全面的有關(guān)評(píng)估、需求、設(shè)想等方面的信息，進(jìn)而為設(shè)計(jì)管理提供更加可靠的依據(jù)。但是問(wèn)卷調(diào)查法也存在一定的不足，如在問(wèn)卷調(diào)查過(guò)程中的準(zhǔn)備、實(shí)施以及分析等環(huán)節(jié)中需要耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力，其效率較低。再以經(jīng)驗(yàn)分析法為例，該方法也被稱為因素分析法，該方法的應(yīng)用，需要借助價(jià)值工程活動(dòng)人員的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)選擇對(duì)象進(jìn)行定性分析的方法。在經(jīng)驗(yàn)分析法的實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中，單獨(dú)應(yīng)用的情況相對(duì)較少，更多的是將該方法與其他定量分析方法結(jié)合應(yīng)用，這樣的方式可以取得更好的效果。

4案例分析

4.1項(xiàng)目概況

以某展售中心為例，該項(xiàng)目共分為4層，其建筑面積為3300平方米，預(yù)計(jì)工期為13個(gè)月。針對(duì)該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理過(guò)程中，應(yīng)用了價(jià)值工程理論進(jìn)行管理，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，促進(jìn)了展售中心價(jià)值的提升。

4.2設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段的應(yīng)用

在設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段，由項(xiàng)目總工程師牽頭，組織計(jì)經(jīng)部、市場(chǎng)部、銷售部以及材料部等部門(mén)的相關(guān)人員對(duì)該項(xiàng)目的投資、規(guī)模等進(jìn)行討論，最終確定由負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作，并確定項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中對(duì)展售中心的功能要求作出了詳細(xì)說(shuō)明，如建筑內(nèi)應(yīng)包含辦公室、衛(wèi)生間、展示大廳以及會(huì)議室等，同時(shí)要將項(xiàng)目總投資額控制在1000萬(wàn)以內(nèi)，其中不僅包含項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用，而且還包含著項(xiàng)目精裝修費(fèi)用等。

4.3方案設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)單位以設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)，并形成設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)方案中，將展售中心設(shè)計(jì)成四層建筑，并按照層數(shù)不同來(lái)設(shè)計(jì)建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)的功能。具體而言，在設(shè)計(jì)方案中，將建筑的一層設(shè)計(jì)為銷售大廳，同時(shí)設(shè)置沙盤(pán)模型展示區(qū)、多媒體展示區(qū)、洽談專區(qū)、簽約專區(qū)、以及會(huì)議室等。將建筑的二層和三層設(shè)計(jì)為樣板間，用于集中進(jìn)行產(chǎn)品展示。除此之外，在設(shè)計(jì)方案中，將建筑的四層設(shè)計(jì)成為大開(kāi)間辦公用房，主要向工程部提供使用服務(wù)。結(jié)合設(shè)計(jì)單位提供的設(shè)計(jì)方案，應(yīng)進(jìn)行專業(yè)的評(píng)審，組織召開(kāi)評(píng)審會(huì)，會(huì)同項(xiàng)目總經(jīng)理、銷售部門(mén)以及設(shè)計(jì)單位等相關(guān)人員共同評(píng)審設(shè)計(jì)方案。在討論過(guò)程中，要從人文、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境等多角度對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審，但是在評(píng)審過(guò)程中，各方很難達(dá)成意見(jiàn)的統(tǒng)一，針對(duì)這種情況，需要借助價(jià)值工程理論，對(duì)建筑項(xiàng)目的功能進(jìn)行分析，如方案中建筑功能是否過(guò)剩？建筑功能能否滿足業(yè)主的需求等。圍繞這些問(wèn)題，可以使討論的主題更加明確，并最終結(jié)合討論結(jié)果給出方案修改意見(jiàn)。如倉(cāng)庫(kù)面積過(guò)大，四層利用率低等。這些修改意見(jiàn)均屬于對(duì)空間功能的調(diào)整，因此并不會(huì)涉及到成本的增加，同時(shí)還可以使建筑的空間功能得到優(yōu)化，因此有助于提升建筑項(xiàng)目的價(jià)值。

4.4施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段

施工圖紙以擴(kuò)初圖紙為基礎(chǔ)，并進(jìn)行細(xì)化處理。在施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段的管理，同樣需要借助價(jià)值工程理論，對(duì)施工圖紙進(jìn)行審計(jì)，進(jìn)一步優(yōu)化施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)效果。施工圖紙是工程造價(jià)估算的重要依據(jù)，因此要高度重視施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的管理，保障施工圖紙的科學(xué)性。在針對(duì)施工圖紙的審計(jì)過(guò)程中，需要材料部門(mén)參與其中，對(duì)相關(guān)材料進(jìn)行分析，確保施工圖紙中涉及到的材料與市場(chǎng)信息相符。在此基礎(chǔ)上通過(guò)對(duì)材料信息的分析，最終確定應(yīng)用何種材料最具經(jīng)濟(jì)性和價(jià)值性。

總之，在該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理過(guò)程中，價(jià)值工程理論在管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中均發(fā)揮了重要作用，借助價(jià)值工程理論，實(shí)現(xiàn)了對(duì)項(xiàng)目成本的有效控制，使項(xiàng)目的功能性更加完善，極大地提升了項(xiàng)目的價(jià)值。

結(jié)束語(yǔ)：

價(jià)值工程理論是一種技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的方法，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中應(yīng)用價(jià)值工程理論，既能促進(jìn)技術(shù)的改進(jìn)，而且還有助于提升設(shè)計(jì)管理的水平與成效，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠取得更好的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益。我們應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到價(jià)值工程理論的重要作用，并合理加以應(yīng)用，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升。

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作者簡(jiǎn)介：王繼程，男，山東省，本科，中級(jí)工程師，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理，1986年6月出生，漢族。