不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記問題研究

張金艷

摘要：隨著社會(huì)建設(shè)的進(jìn)展，房屋漸漸成為人們的必需品，不動(dòng)產(chǎn)市場交易也日漸興旺，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的規(guī)范化越來越重要，預(yù)告登記制度的作用也逐漸凸顯。而作為不動(dòng)產(chǎn)登記制度的一種特殊形態(tài)的預(yù)告登記制度，具有非常強(qiáng)的實(shí)踐性，在物權(quán)法和民法體系中占據(jù)十分重要的地位;所以重視不動(dòng)產(chǎn)登記制度，完善相關(guān)的立法規(guī)定，彌補(bǔ)立法存在的欠缺，改善實(shí)踐中的不足，不僅有利于保護(hù)債權(quán)人的利益，提升不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的有序性和安全性，更有利于促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和真正的公平，從而更好地實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記制度預(yù)期的立法目的。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn);預(yù)告登記;完善建議

一、概述

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度起源于歐洲，最早被德國民法典正式確立，后來被廣泛借鑒和運(yùn)用于大陸法系國家。例如， 先后有日本、瑞士等將不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度視為不動(dòng)產(chǎn)登記的重要組成部分。由于各國的傳統(tǒng)文化和法律理念的差異，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的定義各不相同;甚至在一個(gè)國家內(nèi)不同學(xué)者也有各自不同的看法。我國2007 年制定的《物權(quán)法》正式規(guī)定了這一制度，先后又出臺(tái)了《房屋登記辦法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》和相關(guān)司法解釋，更為詳細(xì)地介紹和規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記這一制度?？偟膩碚f，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記就是為了保全債權(quán)和保證將來物權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)而進(jìn)行的提前登記。土地交易和房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，意味著對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場秩序的保護(hù)越來越重要。隨著不動(dòng)產(chǎn)市場的發(fā)展，許多問題日益涌現(xiàn)。例如市場信用的缺失，制度保護(hù)力度的不足，預(yù)防性措施的欠缺等等導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)市場的秩序混亂，不動(dòng)產(chǎn)交易合同的糾紛不斷，在房地產(chǎn)領(lǐng)域還大量出現(xiàn)了“一房兩賣”，甚至是“一房多賣”的現(xiàn)象，使權(quán)利人的利益難以得到切實(shí)的保障。但是如果在簽訂預(yù)售合同之后，與房地產(chǎn)公司到有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)告登記，就可以合法的阻卻房地產(chǎn)公司“一房兩賣”或者“一房數(shù)賣”的物權(quán)效力的發(fā)生，可以有效地維護(hù)自己的利益。所以說預(yù)告登記制度可以有效地預(yù)防這種不利現(xiàn)象，給予權(quán)利人保護(hù)自己合法權(quán)益的手段，對(duì)維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)市場秩序有著重要意義。

二、預(yù)告登記制度的特征

從屬性。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定，預(yù)告登記是在當(dāng)事人雙方簽訂了房屋買賣合同或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的有關(guān)協(xié)議后向有關(guān)機(jī)構(gòu)申請登記的。由此可見，預(yù)告登記制度要以簽訂房屋買賣合同或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的相關(guān)協(xié)議為前提，也就是說要以買受方基于合同而享有債權(quán)請求權(quán)為前提;同時(shí)該條還規(guī)定了，預(yù)告登記的效力也取決于買受方基于合同而獲得的債權(quán)請求權(quán)，由此可以看出，預(yù)告登記制度的一大特點(diǎn)就是其所具有的從屬性。

暫時(shí)性。申請預(yù)告登記的最終目的是為了順利實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)登記，為了維護(hù)預(yù)告登記階段到實(shí)現(xiàn)本登記階段的當(dāng)事人的合法利益，使買受方可以順利取得物權(quán)，完成交易。預(yù)告登記只是臨時(shí)的，并不是最終的結(jié)果，若出現(xiàn)《物權(quán)法》第二十條第三款或者《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十九條的情形，可以使預(yù)告登記失效或者被注銷，不會(huì)因此發(fā)生物權(quán)效力，從而可以說明，預(yù)告登記具有暫時(shí)性。

排他性。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條第二款的規(guī)定，進(jìn)行了預(yù)告登記后，若預(yù)告登記義務(wù)人在未取得預(yù)告登記權(quán)利人同意的情況下，擅自處分了預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)的，該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)效力不發(fā)生變化。由此可見，進(jìn)行預(yù)告登記可以使預(yù)告登記權(quán)利人阻卻他人對(duì)預(yù)告登記不動(dòng)產(chǎn)的處分行為而形成的物權(quán)，具有排他效力。

三、完善不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的對(duì)策

健全預(yù)告登記制度的立法。為了解決預(yù)告登記制度在立法上的欠缺，解決因不同的規(guī)定而導(dǎo)致的這一制度的適用矛盾，最為關(guān)鍵的、至關(guān)重要的是統(tǒng)一立法。例如，可以在即將出臺(tái)的民法典中，將不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的有關(guān)法律問題進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定，彌補(bǔ)現(xiàn)行法律或者司法解釋中的缺陷，更好地完善預(yù)告登記制度，更有利于預(yù)告登記制度設(shè)立目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，我們應(yīng)該積極借鑒國外的成功經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)國外的預(yù)告登記效力規(guī)定并加以運(yùn)用;結(jié)合我國的國情和實(shí)際需要，通過立法或者司法解釋，明確將預(yù)告登記制度的順位保全效力和破產(chǎn)保護(hù)效力 進(jìn)行規(guī)定。通過補(bǔ)充和完善我國預(yù)告登記制度的效力，真正地發(fā)揮這一制度應(yīng)有的作用，最大限度地利用這一制度的功能，有效地保障權(quán)利人的實(shí)際權(quán)利，制止不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合同的糾紛，更好地保障交易安全，維護(hù)社會(huì)市場秩序。

擴(kuò)展預(yù)告登記的適用范圍。相比于德國、日本， 我國對(duì)于預(yù)告登記的適用范圍規(guī)定過于狹窄， 不利于廣泛發(fā)揮預(yù)告登記制度的價(jià)值，也不利于確切的保證權(quán)利人利益的實(shí)現(xiàn)，所以應(yīng)該合理的學(xué)習(xí)和借鑒國外的正確經(jīng)驗(yàn)，綜合境外立法的先進(jìn)性和我國具體實(shí)際情況，在現(xiàn)有法律規(guī)定的范圍基礎(chǔ)上，擴(kuò)展這一制度的適用范圍，改善我國制度規(guī)定的局限性，更大地發(fā)揮其積極作用。例如，可以將其不動(dòng)產(chǎn)請求權(quán)的范圍擴(kuò)大，包括其設(shè)定、轉(zhuǎn)移和變更等內(nèi)容;還可以將地役權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)或者土地承包經(jīng)營權(quán)等納入預(yù)告登記制度的范圍內(nèi)，更好地促進(jìn)此類權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益;與此同時(shí)，還可以將預(yù)告登記的適用類型進(jìn)行拓展，使其不僅僅限于不動(dòng)產(chǎn)的范圍，而是將價(jià)值比較大、參照不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行登記制度的特殊動(dòng)產(chǎn)，如汽車、船舶和飛機(jī)等有選擇性地納入到預(yù)告登記的范圍內(nèi)，以此可以更好地維護(hù)這一類特殊動(dòng)產(chǎn)的交易秩序，更有利于市場登記制度法律秩序的保障，維護(hù)市場交易安全。

放寬預(yù)告登記的成立條件。過于嚴(yán)格的成立條件可能會(huì)使不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度淪為虛設(shè)，沒有可適用性，所以為了避免這種不利后果，應(yīng)該放寬預(yù)告登記的成立條件。例如，不必要求申請預(yù)告登記必須以當(dāng)事人事先有約定為必要前提條件，而是允許在沒有事先約定，預(yù)售人又不愿意與其進(jìn)行預(yù)告登記的前提下，可以持有相關(guān)的證明文件和證明材料，如預(yù)售合同或者不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)債權(quán)債務(wù)合同到預(yù)告登記部門申請預(yù)告登記。只要有關(guān)部門形式審查和實(shí)質(zhì)審查認(rèn)為材料或者證件屬實(shí)，合法有效，符合申請條件，就可以為其進(jìn)行預(yù)告登記。這樣更有利于保護(hù)處于劣勢地位的預(yù)購人的合法債權(quán)，有利于將來物權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)，也更符合預(yù)告登記的制度設(shè)立目的。

完善預(yù)告登記的程序設(shè)置。一個(gè)良好的制度若沒有完善的程序支撐，得不到落實(shí)，最后只能淪為虛設(shè)，所以為了不讓不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度成為一紙空談，必須要針對(duì)這一制度程序中存在的具體程序不明確、實(shí)際可操作性低、最終目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)等不完善之處加以改進(jìn)。首先，可以在即將出臺(tái)的民法典或者相關(guān)的立法解釋和司法解釋中加入明確的程序性規(guī)范條文，明確預(yù)告登記的具體程序，申請這一登記所需的材料、證件、登記事項(xiàng)的范圍和有權(quán)登記的主管單位或部門等等，使申請人清晰明了，促進(jìn)預(yù)告登記的有效實(shí)施，有利于實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記制度的價(jià)值。其次，登記部門可以將具體的程序公布于官網(wǎng)，讓更多的人知悉這一制度的內(nèi)容和程序，激發(fā)各方當(dāng)事人積極地進(jìn)行預(yù)告登記。最后，可以利用互聯(lián)網(wǎng)或者電子化信息技術(shù)建立一個(gè)網(wǎng)絡(luò)信息庫或者電子信息庫，將所有的預(yù)告登記信息發(fā)到信息庫，方便當(dāng)事人查閱，也方便第三人知曉，避免因?yàn)樾畔⒉涣魍ǘ鴮?dǎo)致第三人利益受損，也有利于促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場的交易安全和交易秩序。

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