大型房企償債能力的分析研究

周逸飛

摘要：文章主要思路是從房企融資“三條紅線”政策落地執(zhí)行展開，從而引發(fā)思考，一旦政策執(zhí)行，大型房企原本就較高的負(fù)債率如何平穩(wěn)軟著陸，在政策過渡期如何提高償債能力來消化負(fù)債率，今后如何保證負(fù)債率健康平穩(wěn)，管理效能如何提升，那就必須學(xué)會用科學(xué)合理的融資策略來平穩(wěn)過渡，另外，再通過一系列資本運(yùn)作來稀釋過高的負(fù)債。從長期看，去杠桿、降負(fù)債、預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)是確保房地產(chǎn)金融市場平穩(wěn)健康的重要保障，這也是房地產(chǎn)行業(yè)必須面對的一場供給側(cè)改革。文章著重描述融資“三條紅線”政策對大型房企的影響及如何應(yīng)對的對策展開研究。

關(guān)鍵詞：大型房企;三條紅線;融資策略;償債能力

2020年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會議上，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，也就是此前業(yè)內(nèi)多次傳聞的“三條紅線”，此次會議強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，明確了收緊地產(chǎn)開發(fā)商融資，這將意味著未來房企有息負(fù)債的增長將進(jìn)一步受限，這對房企的融資增長與依賴多渠道的融資方式來說必將產(chǎn)生重大影響。首當(dāng)其沖的問題就是大型房企通常都是高融資杠桿和高投資杠桿，這樣的開發(fā)模式必將被迫改變。尤其是大型房企應(yīng)該思考未來的發(fā)展戰(zhàn)略，粗放式的跑馬圈地和無序的前融短融都應(yīng)該按下暫停鍵，筆者認(rèn)為未來大型房企的發(fā)展需堅(jiān)決降負(fù)債，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，控制和降低融資成本，做好現(xiàn)金流的統(tǒng)籌管理，堅(jiān)持從扎實(shí)的管理中獲取效益，這樣才有助于化解大型房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，推動企業(yè)健康穩(wěn)健發(fā)展。

一、房企融資“三條紅線”政策的含義

“三條紅線”顧名思義就是三項(xiàng)不可觸碰的指標(biāo)值：第一，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;第二，凈負(fù)債率不得大于100%;第三，現(xiàn)金短債比必須大于1倍。根據(jù)房企目前在“三道紅線”上觸線情況的不同，將房地產(chǎn)行業(yè)中的房企分為四個(gè)等級，每個(gè)等級都設(shè)有息負(fù)債增長限定值，每降低一級，上限增加5%，如第一級當(dāng)三道紅線全部觸及，則房企的有息負(fù)債就不能再增加;第二級若觸碰兩條，則有息負(fù)債規(guī)模增速不得超過5%;第三級為觸及一條，則增速不得超過10%;第四級為一條未碰，則增速不得超過15%。

二、“三條紅線”政策對大型房企融資的影響

（一）融資將面臨收縮壓力

由于大型房企的拿地積極性高，融資渠道廣泛，在整體金融環(huán)境和貨幣政策較為寬松的情況下，就能抓住機(jī)會不斷增加開發(fā)貸余額，還能通過特定渠道拿到土地前融的資金，那么這樣一來風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)也隨之上升，一旦項(xiàng)目銷售出現(xiàn)問題，將會帶來資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。此次“三條紅線”的提出，形成了對房企融資規(guī)模的監(jiān)管和對融資管理規(guī)則的完善，從供給端補(bǔ)充完善了房地產(chǎn)長效機(jī)制。因此政策的出臺必將讓過熱的土地市場和地產(chǎn)金融環(huán)境得以降溫，尤其是大型房企應(yīng)該開始考慮如何收縮融資規(guī)模，讓當(dāng)前高速增長的融資規(guī)模得以軟著陸。

（二）政策迫使房企拿地更為謹(jǐn)慎

對大型房企來說，不斷拿地是生存線，四處撒網(wǎng)和跑馬圈地，用規(guī)模去博最終的盈利已成為業(yè)內(nèi)共識，但此次房企融資“三條紅線”的規(guī)定則就是從供給側(cè)的角度切入，對新增開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量進(jìn)行限制，從根源上減少信貸資源流入房地產(chǎn)市場，使土拍市場降溫，如果房企融資無度，產(chǎn)生不切實(shí)際拿地的意愿和需求，在土地市場上激烈競爭，進(jìn)而推高地價(jià)，則對人們的預(yù)期產(chǎn)生不當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)，這不符合三穩(wěn)中“穩(wěn)預(yù)期”的政策要求。因此，今后大型房企瘋狂拿地?cái)U(kuò)張的戰(zhàn)略將成為過去時(shí)，不再規(guī)模為王，房企更注重運(yùn)營質(zhì)量和利潤，在選擇項(xiàng)目時(shí)更應(yīng)該謹(jǐn)慎，要從土地成本、城市潛力、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)水平來綜合考量，這樣才能真正拿到品質(zhì)優(yōu)的土地項(xiàng)目。

三、大型房企償債能力存在的問題

（一）負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理

1. 短期負(fù)債率偏高

通常來說，大型房企對于資金的需求是永遠(yuǎn)不能滿足的，資金永遠(yuǎn)是多多益善，特別是在樓市低迷，商品房銷售不力的情況下，為了彌補(bǔ)流動性不足，會從金融機(jī)構(gòu)獲得一些短期借款來償還即將到期的長期借款，以此來借新還舊，如果后續(xù)銷售周轉(zhuǎn)不靈，那需要繼續(xù)獲取短期融資去償還短期借款，這就等于是拆東墻補(bǔ)西墻。長此以往就會造成短期負(fù)債率偏高，這樣一來融資成本也會水漲船高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)放大。

2. 用途與債期不匹配

大型房企從金融機(jī)構(gòu)獲取短期融資的主要目的還是為了投資拿地，進(jìn)行土地開發(fā)。但是，一個(gè)地塊項(xiàng)目從開發(fā)到完工交付周期一般為3至5年，投資回收期長，如果提前使用土地前融，這樣的短期融資方式獲取借款用于開發(fā)項(xiàng)目，那勢必造成到期還款時(shí)資金鏈緊張的困境，到后期用長期開發(fā)貸資金歸還短期借款的情形，這種短借長用的融資方式往往會造成用途與債期脫節(jié)，從而形成惡性循環(huán)，因此這也是大型房企負(fù)債率居高不下的原因之一。

（二）存貨周轉(zhuǎn)率的低迷

1. 國家調(diào)控原因

自2018年以來，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策變的更加嚴(yán)厲，始終保持著房住不炒、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)的基調(diào)。在需求端，調(diào)控已經(jīng)發(fā)展成長效機(jī)制，包括“限購、限貸、限價(jià)、限售”等行政手段，控制了購買力，導(dǎo)致各大中城市商品房交易量有所下降，交易價(jià)格處于平穩(wěn)狀態(tài)。而且不少城市土地出讓有所減少，這些變化直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的銷售收入增長速度、企業(yè)資金的回籠，進(jìn)而影響企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，使得房地產(chǎn)企業(yè)在缺少內(nèi)部資金的情況下，不斷對外舉債，償債能力變?nèi)酢?/p>

2. 房企自身原因

造成大型房企存貨去化慢的另一原因就是對品質(zhì)優(yōu)良的高端住宅捂盤惜售行為，其實(shí)這樣的行為在國家調(diào)控層面也是嚴(yán)厲打擊的，對房企自身的資金周轉(zhuǎn)也是相當(dāng)不利的。

四、針對“三條紅線”改善大型房企償債能力的措施

（一）加強(qiáng)銷售力度回籠資金

1. 加速銷售減少分子