某房地產(chǎn)企業(yè)償債能力分析

李萌

摘要：在可觀的市場經(jīng)濟(jì)條件下，現(xiàn)代企業(yè)已經(jīng)逐漸將其基本的發(fā)展謀劃轉(zhuǎn)變?yōu)樨?fù)債經(jīng)營。企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險管理是企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，企業(yè)的安全運行是財務(wù)分析的重要組成部分，于是償債水平分析已經(jīng)變成現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)分析核心內(nèi)容的其中之一。該企業(yè)公司在近五年的各項財務(wù)指標(biāo)都保持了相對穩(wěn)健的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)以及負(fù)債決策，同時也具有比較強(qiáng)的對外長期償債能力。由于其行業(yè)特殊性決定的，企業(yè)的長期負(fù)債率指標(biāo)都比較高。資產(chǎn)負(fù)債率高、融資成本高、債務(wù)壓力大，如果發(fā)現(xiàn)庫存銷售等問題，公司將面對巨大的金融危機(jī)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；償債能力；分析一、某房地產(chǎn)企業(yè)公司簡介

于1984年成立的某企業(yè)股份有限公司，是中國以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)并且是大陸首批公開上市的企業(yè)之一?？偛吭O(shè)在深圳，直至2009，國內(nèi)的20多個城市都已設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)。還成為了國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中首個年銷售額超千億的公司。這個數(shù)字讓同行羨慕，外人震驚，在美國四個住宅公司的高峰期的總和才能達(dá)到這一水平。

二、某房地產(chǎn)企業(yè)公司償債能力分析

（一）短期償債能力分析。企業(yè)對流動資產(chǎn)進(jìn)行清償?shù)默F(xiàn)金保證程度就是通常所說的短期償債能力。它反映了企業(yè)償還債務(wù)的能力。對于債權(quán)人來說，企業(yè)必須有足夠的能力償還債務(wù)，以確保其債務(wù)的安全，對附表的利息，到期的本金。

1、流動比率。流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比值即為流動比率，是衡量一個企業(yè)的短期償債能力的核心指標(biāo)。其計算公式為：流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債

該企業(yè)公司近五年內(nèi)最高時比率為1.84，在房地產(chǎn)行業(yè)中遠(yuǎn)高于其他公司的比率。同時，09年內(nèi)的數(shù)據(jù)超過08年，說明了它的金融風(fēng)險明顯下降，而相對應(yīng)的償債能力就有所增強(qiáng)。

2、速動比率。速動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率即為速動比率。其所表示的意義是每1元流動負(fù)債有多少元速動資產(chǎn)作保障。是表明速動資產(chǎn)變現(xiàn)水平的一個重要的輔助指標(biāo)。公式為：速動比率=（流動資產(chǎn)-存貨）/流動負(fù)債

在2009年時該企業(yè)公司的年平均速凍比率為0.57，在同行業(yè)中相當(dāng)。而與往年相比有較大的提高，表明財務(wù)風(fēng)險降低，反之其償債能力有所增強(qiáng)。在隨后的兩年中，由于政策等各方面原因，房地產(chǎn)市場受到調(diào)控影響，速動比率呈下滑趨勢并且日趨嚴(yán)重，直至2012年才有所緩和，開始呈現(xiàn)上升曲線。

3、現(xiàn)金比率?，F(xiàn)金比率是（貨幣資金+交易性金融資產(chǎn)）/流動負(fù)債?？梢噪S時可以變現(xiàn)的資產(chǎn)可以稱之為現(xiàn)金類資產(chǎn)。

在近五年的數(shù)據(jù)中表明該企業(yè)的現(xiàn)金比率上升后下降，開始的上升表示企業(yè)的即刻變現(xiàn)能力增強(qiáng)，但但隨后又有所下降，直至12年才開始回升，這一數(shù)據(jù)折射了制約該企業(yè)短期償債能力的主要因素是存貨變現(xiàn)水平。

（二）長期償債能力分析。不論是債權(quán)人、投資者、經(jīng)營者或者與企業(yè)有關(guān)聯(lián)的各方面都非常在一個指標(biāo)，那就是企業(yè)償還長期債務(wù)的現(xiàn)金保障程度長期償債能力。

1、資產(chǎn)負(fù)債率。企業(yè)的全部負(fù)債總額除以其總資產(chǎn)總額的百分比即為資產(chǎn)負(fù)債率。計算公式為：

分析：資產(chǎn)負(fù)債比率反映了企業(yè)資產(chǎn)總額中，債權(quán)人資金所占的比重，以及所受到的保障程度。若企業(yè)的長期償債能力越強(qiáng)，則比率也應(yīng)該越小。債權(quán)人資金在企業(yè)中的利用程度也可以通過負(fù)債比率體現(xiàn)出來。

該企業(yè)公司近五年的資產(chǎn)負(fù)債水平率均比同行業(yè)略高，這也表明了在房地產(chǎn)行業(yè)中該企業(yè)確實屬于領(lǐng)頭企業(yè)，其資本結(jié)構(gòu)可做為其他企業(yè)的參照。

2、產(chǎn)權(quán)比率。產(chǎn)權(quán)比率又稱為債務(wù)權(quán)益比率，是衡量企業(yè)長期償債能力的主要指標(biāo)之一。計算公式為：產(chǎn)權(quán)比率=負(fù)債總額/所有者權(quán)益總額×100%

分析：負(fù)債與股東權(quán)益比率也是負(fù)債總額與所有者權(quán)益之間的比率。這一比率表明了債權(quán)人權(quán)益所受到的保障程度。想要向債權(quán)所有者那里獲得更多的借款那么就需要表明企業(yè)的長期償債能力很強(qiáng)，讓他們感覺到權(quán)益受到的保障程度高，而這一比率低就能充分的表現(xiàn)出來。

該企業(yè)公司充分發(fā)揮了負(fù)債帶來的財務(wù)杠桿效應(yīng)，他們的債務(wù)權(quán)益比率在近幾年都處于較大幅度的提升階段，這說明該企業(yè)在每一年都有較大的發(fā)展提升。

3、利息保障倍數(shù)。公司在一定盈利水平下支付債務(wù)利息的能力可以用利息保障倍數(shù)來進(jìn)行分析。計算公式為：

已獲利息倍數(shù)=息稅前利潤總額/利息支出=EBIT/interest expense或=（凈利潤+利息費用+所得稅費用）/利息費用

分析：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所獲得的息稅前利潤與利息費用的比率即為利息保障倍數(shù)也可以稱作已獲利息倍數(shù)。它是衡量企業(yè)償付負(fù)債利息能力的指標(biāo)。

2008-2011年償債能力分析財務(wù)指標(biāo)折線圖圖2-1圖2-2

通過圖2-1，圖2-2中的數(shù)據(jù)對該企業(yè)公司進(jìn)行連續(xù)五年財務(wù)指標(biāo)的比較，直觀的表明了近年來該企業(yè)公司保證了負(fù)債政策和產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定，同時對外長期償債能力也較強(qiáng)。從短期償債能力來看，該企業(yè)公司在2008-2012這三年時間里，流動比率一直有所下降，速動比率一直控制在0.5上下。而按照國際慣例，當(dāng)這兩項數(shù)據(jù)分別保持在2：1和1：1時，說明企業(yè)的短期償債能力和策略是比較適宜的。由于房地產(chǎn)行業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)是不動產(chǎn)的開發(fā)與銷售，這也使得該企業(yè)公司的流動比率略低于這一要求，從而直接導(dǎo)致了他的短期償債能力弱的情況。（作者單位：天津財經(jīng)大學(xué)）