新形勢(shì)下縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展路徑

李嘉珣

[摘? ? 要] 近10年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，在增加政府稅收、改善居民居住條件、提升城市形象等方面起到巨大作用，但伴隨著房?jī)r(jià)上漲過快、居住品質(zhì)不佳和庫(kù)存高企等問題，一些縣、市，由于市場(chǎng)監(jiān)管不力、制度不健全等原因積累了較高的風(fēng)險(xiǎn)。黨的十八大以來，國(guó)家明確“房住不炒”的定位，并加速推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立?？h域作為當(dāng)前城鎮(zhèn)化發(fā)展的著力點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康程度直接決定了其經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的速度和質(zhì)量。由于地理位置特殊、歷史文化悠久、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，湖北省黃岡市管轄的麻城市和紅安縣在縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中具有代表性。兩地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，環(huán)境設(shè)施改善較為明顯，且新房交易占主要地位。但受外圍城市影響，也面臨房地產(chǎn)投資降速、商品房庫(kù)存比例失調(diào)、房產(chǎn)企業(yè)實(shí)力較弱、人才保障住房短板明顯等問題，結(jié)合目前房地產(chǎn)發(fā)展的形勢(shì)和趨勢(shì)，兩地應(yīng)通過建立長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，平衡市場(chǎng)預(yù)期;科學(xué)規(guī)劃土地出讓規(guī)模;改善當(dāng)?shù)刈》織l件;優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等保障兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，為全國(guó)其他地區(qū)縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供參考。

[關(guān)鍵詞] 縣域經(jīng)濟(jì);房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);城鎮(zhèn)建設(shè);房地產(chǎn)市場(chǎng);縣域治理;房?jī)r(jià)

[中圖分類號(hào)] F299.23? [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A? [文章編號(hào)] 1002-8129（2021）08-0085-06

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，極大改善了國(guó)民居住條件并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，但不同地區(qū)發(fā)展差異較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康程度不同。經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)受產(chǎn)業(yè)聚集度低、市場(chǎng)容量不足、人口持續(xù)外流等因素影響，導(dǎo)致商品房庫(kù)存高[1]。2016年至今，由于棚改貨幣化及一二線城市限購(gòu)限貸政策導(dǎo)致的資金外溢，造成部分縣域商品房?jī)r(jià)格快速增長(zhǎng)，成交面積屢創(chuàng)新高[2]。如何促進(jìn)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，特別是廣大縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)有序、健康發(fā)展，成為住建部門、學(xué)界和業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。湖北省麻城市和紅安縣作為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部定點(diǎn)幫扶對(duì)象和房地產(chǎn)發(fā)展較快地區(qū)，具有較強(qiáng)代表性和研究?jī)r(jià)值。其中，麻城市位于湖北省東北部，是武漢城市圈組成部分，城鎮(zhèn)化率47%，屬于原國(guó)家級(jí)貧困縣（市）[3];紅安縣位于湖北省東北部大別山南麓，城鎮(zhèn)化率為44%。本研究以兩地為例，總結(jié)并分析縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出特點(diǎn)和存在的問題，結(jié)合最新的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)和相關(guān)政策，提出相應(yīng)政策建議，以期為全國(guó)其他地區(qū)縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供參考和借鑒。

一、兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

1. 房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，漸成地區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)。兩地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展均較晚，但發(fā)展速度極快，房地產(chǎn)投資和城鎮(zhèn)化水平持續(xù)上升，并拉動(dòng)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展。紅安縣商品房銷售面積從2011年的40.6萬(wàn)平方米增加到2018年的59.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了46%，房地產(chǎn)開發(fā)投資也從2011年的7.47億元增長(zhǎng)到2018年的23.88億元，增長(zhǎng)219%;麻城市商品房銷售面積和房地產(chǎn)投資增速更加迅猛，8年間增幅7.7倍和4.1倍，到2018年分別達(dá)到195萬(wàn)平方米和36億元。兩地城鎮(zhèn)人口購(gòu)買商品住房的比例由2013年的8.4%增加到2018年的27.2%，增幅3.2倍。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，帶動(dòng)兩地建筑業(yè)、裝修業(yè)的蓬勃發(fā)展，近10年間，紅安縣建筑業(yè)產(chǎn)值年均增加6.2%，達(dá)30.86億元，麻城市年均增加47%，達(dá)55.44億元。此外，兩地房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入與土地出讓收入均增長(zhǎng)迅速，占財(cái)政收入和GDP的比重也逐年增加，紅安縣與房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入占一般財(cái)政收入比重年均增長(zhǎng)3.3%，已達(dá)到36.6%，麻城市土地出讓收入占地方財(cái)政預(yù)算收入也穩(wěn)定在三分之二以上，兩地對(duì)土地財(cái)政有較大依賴性。

2. 住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，結(jié)構(gòu)分化明顯。兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)政策影響較大，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)階段性上升的特點(diǎn)。由于兩地緊鄰武漢，其房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度也緊跟武漢市場(chǎng)熱度，周期晚8-12個(gè)月。2015-2017年，兩地房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，穩(wěn)定在2400-4000元/平方米，但近兩年受到改善性住房集中入市和棚改貨幣化安置政策影響，兩地房?jī)r(jià)漲幅明顯，截至2019年11月，兩地平均房?jī)r(jià)分別達(dá)到4680元/平方米和5164元/平方米，年化漲幅達(dá)17.1%。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化，一是商品房銷售分化，住宅類商品房去庫(kù)存較快，價(jià)格上漲明顯，而非住宅類商品房上漲周期短，成交套數(shù)少，部分區(qū)域出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象;二是購(gòu)房群體分化，目前麻城和紅安兩地購(gòu)房人群主要包括兩類，一類是外出勞務(wù)人員回鄉(xiāng)置業(yè)，另一類是鄉(xiāng)村人口向縣城遷移。前者收入相對(duì)較高，置業(yè)以改善型需求為主，注重房屋質(zhì)量、景觀布局和配套設(shè)施;后者經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較差，置業(yè)首選各類小戶型商品房或各類保障性住房，對(duì)房屋價(jià)格比較敏感。

3. 人居環(huán)境大幅改善，配套設(shè)施日漸完善。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，兩地人居環(huán)境有了極大改善，麻城人均住房面積由2003年的21平方米增加到2014年的47平方米，增幅115%;紅安縣人均住房面積由2014年的41平方米增加到2017年的51平方米，增幅21%。兩地人均居住面積均高于2018年黃岡市平均水平（人均40平方米）和全國(guó)平均水平（人均39平方米）[4]。此外，由于外地房企陸續(xù)進(jìn)駐兩地開發(fā)，帶來了先進(jìn)的技術(shù)、理念和管理方法，住房品質(zhì)逐漸提高，通過運(yùn)用裝配式建筑、精致園林景觀、人車分流的設(shè)計(jì)，形成一批優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)和精品樓盤，而配套商業(yè)和教育資源的跟進(jìn)，使這部分小區(qū)價(jià)值進(jìn)一步凸顯。

4. 新房市場(chǎng)占主導(dǎo)地位，其他市場(chǎng)處于起步階段。兩地商品房市場(chǎng)均是以新房銷售為主，存量房和住房租賃市場(chǎng)剛剛起步。兩地均未建立存量房銷售合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，存量房交易存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，加之縣城居民普遍的“買新不買舊”的心理、金融機(jī)構(gòu)支持力度不夠以及房地產(chǎn)中介服務(wù)缺失等原因，造成存量房市場(chǎng)發(fā)展緩慢。由于縣域工作崗位提供不足、地域輻射偏小等原因，住房租賃業(yè)務(wù)在麻城市和紅安縣尚處起步階段，僅在學(xué)校或醫(yī)院周圍有零星發(fā)展。雖然在2013年兩地先后啟動(dòng)人才公寓項(xiàng)目，但目前公寓已接近飽和，接納人數(shù)受限;廉租房和公租房項(xiàng)目雖有實(shí)施，但項(xiàng)目偏少、缺口較大，尚未建立多主體供給和多渠道保障的住房制度。

二、兩縣（市）近年來房地產(chǎn)政策梳理與分析

1. 側(cè)重點(diǎn)著重規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，尚未實(shí)行限購(gòu)政策?？v觀近5年來兩縣（市）房地產(chǎn)政策，主要側(cè)重點(diǎn)放在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、提高房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量方面，沒有執(zhí)行一二線城市普遍存在的“限購(gòu)、限貸”政策。一方面受制于縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和配套設(shè)施，商品房受眾群體有限，外地投資客相對(duì)較少，投機(jī)行為和擾亂市場(chǎng)的行為不多，尚未出臺(tái)“限購(gòu)”政策;另一方面，縣域商品房購(gòu)買人群支付能力有限，金融支付手段單一，杠桿率相對(duì)較低，尚未出臺(tái)“限貸”政策。盡管如此，兩地政府近兩年嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家出臺(tái)的《商品房銷售管理辦法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》和《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)，并在政府網(wǎng)站公布當(dāng)?shù)厣唐贩抗?yīng)情況、交易情況、庫(kù)存情況和銷售均價(jià)等信息，通過全方位的制度約束和及時(shí)公開的數(shù)據(jù)信息，切實(shí)穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)水平，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2. 受外圍城市政策影響明顯，雙重效應(yīng)并存。盡管房地產(chǎn)政策有較強(qiáng)的地域?qū)傩裕鞯卣懤m(xù)落實(shí)“因城施策”的調(diào)控措施，但對(duì)于縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)，其受到周圍大城市房地產(chǎn)政策的影響更大。2016年10月，離兩縣（市）最近的大城市武漢實(shí)施了限購(gòu)、限貸等一系列調(diào)控措施，力圖緩解武漢房?jī)r(jià)快速上漲的局面[5]。由于嚴(yán)格的調(diào)控政策，市場(chǎng)熱度開始向周圍城市和縣域擴(kuò)散，多余的購(gòu)買力下沉到地理位置優(yōu)越且不限購(gòu)的地區(qū)，導(dǎo)致兩縣（市）2016-2018年的房地產(chǎn)庫(kù)存面積和套數(shù)均顯著減少。2017年，武漢市通過創(chuàng)新推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加大建設(shè)畢業(yè)生保障性住房力度，并綜合運(yùn)用金融、土地、投資、減費(fèi)等舉措吸引人才。無(wú)論從落戶政策、安居政策，還是就業(yè)創(chuàng)業(yè)政策，兩縣域均無(wú)法與鄰近的武漢競(jìng)爭(zhēng)[6]，導(dǎo)致人才的“虹吸效應(yīng)”加劇，落戶縣域的人才數(shù)量無(wú)法持續(xù)增加。

3. 受益復(fù)產(chǎn)復(fù)工政策，聚焦行業(yè)平穩(wěn)復(fù)蘇。新冠肺炎疫情發(fā)生后，湖北地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到很大影響。2020年4月，湖北省政府出臺(tái)《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的措施》，從調(diào)整監(jiān)管措施、降本減負(fù)、財(cái)政金融支持、復(fù)工復(fù)產(chǎn)和安全管理等方面提出17條政策措施，意圖將疫情的影響降到最低并加速?gòu)?fù)產(chǎn)復(fù)工。相比于大城市，縣域房地產(chǎn)行業(yè)由于產(chǎn)業(yè)單一、制度保障不健全等因素導(dǎo)致抗風(fēng)險(xiǎn)能力更弱，需要政策支持力度也更大。在省內(nèi)保障措施結(jié)束后，縣（市）級(jí)政府需結(jié)合自身情況，制定更有針對(duì)性的政策，保障行業(yè)平穩(wěn)恢復(fù)。

三、影響兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的因素

1. 房地產(chǎn)投資降速，地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)增加。土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入是麻城市和紅安縣地方財(cái)政收入的重要來源，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)排在制造業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)和公共設(shè)施管理業(yè)之后，是兩地重要的固定資產(chǎn)投資行業(yè)。兩地普遍存在著“政府預(yù)算內(nèi)靠產(chǎn)業(yè)稅收，預(yù)算外靠土地收入”的情況，經(jīng)濟(jì)水平的提高又部分依托于房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加大和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)深化，兩地房地產(chǎn)投資增幅大幅放緩，伴隨而來的是助推地方財(cái)政的惡化和政府債務(wù)的潛在危機(jī)。過度依賴土地財(cái)政和房地產(chǎn)業(yè)，將直接阻礙當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)[7]。近年兩地政府大力招商引資，促推經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，新建特色產(chǎn)業(yè)園，但短期內(nèi)還難以改變投產(chǎn)企業(yè)科技含量較低、稅收收入不足的現(xiàn)狀;此外，土地將政府、企業(yè)、居民和銀行捆綁在一起，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式以房?jī)r(jià)持續(xù)上漲為基礎(chǔ)，一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)下滑、土地出讓困難的情況，引發(fā)的金融危機(jī)通過暴跌的資產(chǎn)價(jià)格傳遞到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，將加劇經(jīng)濟(jì)體系的動(dòng)蕩和政府收支失衡，進(jìn)而影響當(dāng)?shù)孛裆I(lǐng)域的支出，這也是國(guó)家一直強(qiáng)調(diào)的要規(guī)避的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之一。

2. 商品房庫(kù)存比例失調(diào)，土地供應(yīng)比例失衡。盡管兩地住宅類商品房去化率從2017年逐漸下降，但是非住宅類商品房（公寓、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等）庫(kù)存持續(xù)上升，非住宅商品房去化周期持續(xù)增加，供給持續(xù)過剩。具體而言，雖然市中心地段商業(yè)店鋪價(jià)格持續(xù)走高，但金融機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)支持力度不足，縣城發(fā)展高端商業(yè)的市場(chǎng)容量欠缺，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存高企;而兩地屬于典型的山區(qū)農(nóng)業(yè)縣（市），商業(yè)種類單一、高端崗位供給不足，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，導(dǎo)致寫字樓入駐率偏低;在縣域周邊新開的樓盤又由于住宅入住率低、配套不完善等原因，大量商鋪空置。此外，政府土地出讓不合理加劇了庫(kù)存比例失調(diào)的局面。從兩地近3年的土地掛牌情況看，商業(yè)用地出讓持續(xù)增加，住宅用地出讓依然需要配建高比例的商業(yè)地產(chǎn)，如果單一項(xiàng)目無(wú)法支撐配套商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，將導(dǎo)致兩地庫(kù)存比例進(jìn)一步失衡。

3. 房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力偏弱，從業(yè)者素質(zhì)偏低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，兩地目前共有房地產(chǎn)企業(yè)138家，以中小開發(fā)商為主，其中二級(jí)資質(zhì)3家，三級(jí)資質(zhì)7家，四級(jí)資質(zhì)及暫定資質(zhì)占比高達(dá)92.7%，且有近25%的企業(yè)沒有開展過地產(chǎn)項(xiàng)目，55%的企業(yè)僅開展過一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，部分企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)不善、資金鏈斷裂等原因造成項(xiàng)目爛尾，大量項(xiàng)目存在同質(zhì)化嚴(yán)重、建設(shè)品質(zhì)偏低、配套設(shè)施縮水、夸大宣傳等問題，導(dǎo)致上訪事件時(shí)有發(fā)生。對(duì)于縣級(jí)開發(fā)商而言，融資渠道單一、技術(shù)含量不足，金融支持力度不足，受政策影響和地產(chǎn)周期影響更大，若項(xiàng)目去化率較低，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將成倍陡增。此外，部分房企前瞻性不足，缺乏對(duì)調(diào)控政策和地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的理解和認(rèn)知，盲目高杠桿拿地，導(dǎo)致后續(xù)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)惡化。有的房企通過招商項(xiàng)目入駐當(dāng)?shù)睾?，變更土地開發(fā)屬性，擾亂當(dāng)?shù)亟灰字刃?。同時(shí)，縣域的地產(chǎn)從業(yè)者素質(zhì)偏低，也影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。建筑行業(yè)從業(yè)者文化水平偏低，專業(yè)技能不足，企業(yè)和個(gè)人不愿花錢培訓(xùn)，使得企業(yè)文化和員工素質(zhì)不高，導(dǎo)致工程質(zhì)量難有保障;小區(qū)物業(yè)從業(yè)者服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主滿意度不高;地產(chǎn)中介從業(yè)者服務(wù)質(zhì)量差、專業(yè)水平低，操作不規(guī)范、散布漲價(jià)信息、違規(guī)收費(fèi)問題也屢禁不止，等等。

4. 人才保障住房短板較大，虹吸效應(yīng)加劇人才流失。2013年，兩地先后施行人才引進(jìn)計(jì)劃，隨著各地人才爭(zhēng)奪的加劇，2019年，兩地開辟“綠色通道”引進(jìn)專業(yè)技術(shù)人才，給予補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免和入駐人才公寓等優(yōu)惠政策，但通過該渠道引進(jìn)的人才數(shù)量過少，且配套公寓就已接近飽和，導(dǎo)致政策效果缺乏可持續(xù)性。此外，武漢的人才、住房政策對(duì)紅安和麻城兩地影響巨大。2019年，武漢市放寬人才落戶政策，開通人才公寓“直通車”，并配建50萬(wàn)平方米人才公寓，使得人才向武漢大幅流入，對(duì)其他城市的“虹吸效應(yīng)”和“區(qū)域聚集效應(yīng)”非常明顯，尤其是對(duì)距離省會(huì)武漢不足百公里的麻城和紅安兩地，在租賃住房、人才保障住房、配套優(yōu)惠條件等方面差距較明顯的情況下，人才吸引力嚴(yán)重不足。而人口流入的不足，又加劇了兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展放緩，進(jìn)而形成惡性循環(huán)[8]。

四、促進(jìn)兩地房地產(chǎn)健康發(fā)展政策建議

（一）建立長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，平穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期

縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)受情緒、政策等影響波動(dòng)較大，一旦經(jīng)濟(jì)不確定程度增加，極易引發(fā)極端情緒，導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲暴跌。因此，麻城市和紅安縣更應(yīng)建立“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制。首先，住建部門要建立并完善房屋網(wǎng)簽交易系統(tǒng)，實(shí)時(shí)發(fā)布房?jī)r(jià)信息，根據(jù)庫(kù)存情況調(diào)節(jié)預(yù)售證的發(fā)放節(jié)奏，保證房屋供給處于合理而穩(wěn)定的區(qū)間;其次，要密切關(guān)注武漢、黃岡等周邊城市房地產(chǎn)政策，一旦周邊城市出現(xiàn)政策變動(dòng)，本地要及時(shí)跟進(jìn)政策修訂，保證本地剛性需求的同時(shí)打擊炒房行為，還要防止過強(qiáng)的“虹吸效應(yīng)”和“擠出效應(yīng)”對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來短期劇烈震蕩;再次，政府要加強(qiáng)對(duì)政策的解讀和輿論引導(dǎo)，避免房地產(chǎn)參與者預(yù)期陷入混亂。

（二）依據(jù)縣域城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)律，科學(xué)規(guī)劃土地出讓規(guī)模

由于目前兩地非商品住宅庫(kù)存量過大，庫(kù)存結(jié)構(gòu)性失衡為經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下隱患。因此，兩地應(yīng)科學(xué)實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，對(duì)管轄區(qū)內(nèi)的住房進(jìn)行全面普查，掌握住宅和非住宅的總量和結(jié)構(gòu)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展和配套規(guī)劃、人口遷移變化、環(huán)境承載能力等因素，完善土地“招拍掛”制度，控制土地出讓節(jié)奏。針對(duì)當(dāng)前兩地住宅類商品房上漲過快、工業(yè)用地和商業(yè)用地又嚴(yán)重過剩的局面，應(yīng)調(diào)整用地供應(yīng)節(jié)奏、規(guī)模和時(shí)序，減少超大面積工業(yè)用地和純商業(yè)用地的出讓，并大幅降低城鎮(zhèn)住宅用地中零售商業(yè)用地的比例。短期內(nèi)建立地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度，長(zhǎng)期內(nèi)增加多元化招標(biāo)方式，并通過公開透明的土地?cái)?shù)據(jù)信息，合理控制出讓規(guī)模。在增量土地上，減少零星出讓模式，從源頭上遏制私自搭建，通過整體性土地規(guī)劃和連片式開發(fā)提高土地利用效率并優(yōu)化景觀布局;在存量土地上，將廢棄工廠、批而未供、供而未用和低效土地盤活并規(guī)劃重新開發(fā)，緩解兩地土地矛盾。例如，遼寧省沈陽(yáng)周圍的縣域，通過合理分配城市布局，科學(xué)測(cè)算土地用途和規(guī)模，將商業(yè)區(qū)集中于黃金地段，對(duì)工業(yè)區(qū)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，在高效利用土地的同時(shí)，彰顯縣域城市風(fēng)貌[9]。

（三）改善當(dāng)?shù)刈》織l件，保證“住有所居”，爭(zhēng)取“住有宜居”

通過對(duì)麻城市和紅安縣農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移規(guī)模、縣城土地容量的分析和制度設(shè)計(jì)，提出符合農(nóng)民基本居住權(quán)的城鎮(zhèn)住房可持續(xù)運(yùn)營(yíng)模式，逐漸消除戶籍、子女教育和社會(huì)保障方面的“隱形制約”，提升縣城吸引力;對(duì)“病、殘、孤、老、災(zāi)”等特困家庭，可采取共有產(chǎn)權(quán)形式進(jìn)行集中安置;對(duì)縣城中低收入者、新市民和青年等“夾心層”群體，可規(guī)劃建設(shè)保障房并完善多層次住房租賃市場(chǎng)來解決其困難，保證居民“住有所居”。同時(shí)，要著力改善當(dāng)?shù)氐淖》織l件和居住環(huán)境，有序推進(jìn)縣城老舊小區(qū)有機(jī)更新，加強(qiáng)小區(qū)綠化、物業(yè)服務(wù)、污水處理和垃圾分類等公共配套服務(wù)，完善市政道路、綠地、公園等配套設(shè)施，增加居住環(huán)境舒適度，努力做到“住有宜居”。

（四）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，打造特色城鎮(zhèn)

麻城市和紅安縣應(yīng)利用自身地理優(yōu)勢(shì)，積極承接武漢外溢產(chǎn)業(yè)、資本和人才，促進(jìn)自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，擺脫單純由房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的局面。雖然武漢憑“九省通衢”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)近年來發(fā)展迅速，但其“大城市病”也日益凸顯，一些城市功能需要轉(zhuǎn)移和疏解。麻城和紅安應(yīng)抓住機(jī)會(huì)，建立高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，推動(dòng)新能源、新設(shè)備、電子商務(wù)、物流企業(yè)入駐，并與武漢各科研機(jī)構(gòu)合作建立研發(fā)中心、科技創(chuàng)新中心等，通過政策傾斜和稅收優(yōu)惠等條件促進(jìn)人才向兩地流動(dòng)。通過承接武漢外溢資源，在優(yōu)化麻城和紅安兩地科技水平的同時(shí)，能夠提升兩地工業(yè)用地附加值和稅收收入，還能降低商品房庫(kù)存和房地產(chǎn)潛在風(fēng)險(xiǎn)。此外，兩地應(yīng)積極發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，優(yōu)化紅色革命旅游和短途生態(tài)路線，建立有功能性的休閑、養(yǎng)老、旅游住房產(chǎn)品，積極把自身打造成生態(tài)宜居、特色鮮明的城鎮(zhèn)，推動(dòng)城鎮(zhèn)多元化發(fā)展。例如，國(guó)內(nèi)一些地方通過優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和對(duì)周邊產(chǎn)業(yè)群的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)域內(nèi)資源的優(yōu)化配置，引導(dǎo)大型企業(yè)跨區(qū)域并購(gòu)重組、促進(jìn)人才和技術(shù)回流，激活縣域內(nèi)諸多產(chǎn)業(yè)繁榮，增強(qiáng)衛(wèi)星城市要素吸附力、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，帶動(dòng)并提升局部縣域的發(fā)展[10]，其經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

五、結(jié)語(yǔ)

由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、家庭結(jié)構(gòu)、文化品味和生活習(xí)慣等原因，導(dǎo)致縣域的房地產(chǎn)市場(chǎng)與大城市存在較大差異，面臨的問題及解決途徑也有所區(qū)別。在我國(guó)尚處于城鎮(zhèn)化發(fā)展的中期階段，以湖北麻城市和紅安縣為代表的縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)依然蘊(yùn)藏巨大的潛力，兩縣（市）的房地產(chǎn)發(fā)展歷程也具有較強(qiáng)代表性，給全國(guó)其他地區(qū)縣域的房地產(chǎn)發(fā)展帶來諸多啟示。一是要尊重需求規(guī)律，完善縣域住房的供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)。縣域經(jīng)濟(jì)水平與城市存在差距，居民消費(fèi)能力有限，還應(yīng)以滿足居民基本居住需求的住房為主，加大住房保障的投入力度，實(shí)現(xiàn)低端居住需求兜底保障。同時(shí)，隨著縣域高速公路、高鐵、市政等基礎(chǔ)設(shè)施的大量建設(shè)，改善類住房需求也不斷增強(qiáng)，應(yīng)適度發(fā)展改善類住房，以滿足當(dāng)?shù)厝嗣駥?duì)更高品質(zhì)住宅的需求。二是要充分發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造更多就業(yè)崗位，支持建筑企業(yè)發(fā)展和吸納人員在建筑業(yè)就業(yè)，發(fā)揮建筑產(chǎn)業(yè)“造血”作用，持續(xù)推進(jìn)脫貧地區(qū)發(fā)展和低收入人口就業(yè)增收，激發(fā)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)內(nèi)生發(fā)展能力。三是引導(dǎo)縣級(jí)政府轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，逐步擺脫“土地財(cái)政”的依賴和過度依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式，并發(fā)揮發(fā)改、財(cái)政、規(guī)劃等部門作用，制定當(dāng)?shù)刂虚L(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)和引領(lǐng)本地經(jīng)濟(jì)更健康地發(fā)展。

[參考文獻(xiàn)]

[1]? 王國(guó)力，賈英男，王耕.我國(guó)商品房庫(kù)存量分析[J].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2019，（5）.

[2]? 謝云峰.棚改貨幣化政策對(duì)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響[J].中國(guó)經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊（理論版），2018，（17）.

[3]? 麻城市統(tǒng)計(jì)局.麻城市2019年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)[EB/OL].麻城市人民政府，2020-04-23.http：//www.macheng.gov.cn/art/2020/4/23/art_15861_921036.html.

[4]? 李正圖，楊維剛，馬立政.中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革四十年[J].經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理，2018，（12）.

[5]? 孟倩玥.限購(gòu)限貸政策下的武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)：影響及走勢(shì)分析[J].統(tǒng)計(jì)與管理，2019，（4）.

[6]? 陳莉莉，李燈強(qiáng).武漢等城市人才競(jìng)爭(zhēng)政策比較分析及政策建議[J].決策與信息，2018，（11）.

[7]? 陳志勇，陳莉莉.樓市危機(jī)與“土地財(cái)政”的轉(zhuǎn)型[J].當(dāng)代財(cái)經(jīng)，2009，（3）.

[8]? 劉玉博，張學(xué)良.武漢城市圈城市收縮現(xiàn)象研究[J].規(guī)劃師，2017，（1）.

[9]? 周琳，楊大方，吳金國(guó).談新政下遼寧縣域房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)[J].沈陽(yáng)建筑大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2012，（4）.

[10]? 何三渠.西部中心城市之周邊衛(wèi)星城產(chǎn)業(yè)發(fā)展新機(jī)遇探討——以成都國(guó)家中心城市的周邊衛(wèi)星城為例[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2017，（22）.

[責(zé)任編輯：李利林]