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    非集體經(jīng)濟(jì)組織成員能否通過以物抵債方式受讓該集體經(jīng)濟(jì)組織宅基地上的房屋

    2021-08-24 08:23:56覃剛
    長江蔬菜 2021年14期
    關(guān)鍵詞:抵債債權(quán)債務(wù)鎮(zhèn)政府

    覃剛

    1 案情簡介

    2012 年4 月5 日,S 縣某城中村改造指揮部、鎮(zhèn)政府與J 公司簽署了1 份借據(jù),借款金額1 000 萬元,借款期限6 個(gè)月,月利率3‰,并以城中村改造第一期工程的門面房設(shè)定了抵押擔(dān)保。如果到期不能償還借款,則抵押物交由J 公司處置。之后,J 公司將1 000 萬元轉(zhuǎn)賬給指揮部,指揮部分多次共償還J 公司500萬元。

    2013 年12 月28 日,指揮部、居委會(huì)與J 公司簽訂了《還款協(xié)議》,確認(rèn)截至2012 年12月31 日,指揮部仍欠J 公司本息約700 萬元。指揮部同意工程完工后劃出700 m2商業(yè)房交給J 公司,用于償還所欠本息。2015 年2 月26 日,J 公 司 與 吳某某簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,將上述借據(jù)和《還款協(xié)議》的全部債權(quán)及擔(dān)保權(quán)等權(quán)利轉(zhuǎn)讓給吳某某,隨后吳某某通知了居委會(huì)和鎮(zhèn)政府。

    2015 年8 月1 日,吳某某死亡。由于《還款協(xié)議》所涉及的房屋屬于城中村改造工程的一部分,沒有相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù),一直沒有向吳某某交付。吳某某配偶閆某某及一對(duì)子女作為法定繼承人向法院起訴,請(qǐng)求判令居委會(huì)和鎮(zhèn)政府歸還借款700 萬元及利息200 萬元。

    2 法院判決

    經(jīng)審理查明,以房抵債所涉的房屋屬于城中村改造項(xiàng)目,建設(shè)在農(nóng)村集體土地上,居委會(huì)、鎮(zhèn)政府未能提供相關(guān)的規(guī)劃審批手續(xù)。法院確認(rèn)指揮部仍欠J 公司本息700 萬元的事實(shí)。判決居委會(huì)向閆某某等3 人支付700 萬元及利息。鎮(zhèn)政府對(duì)居委會(huì)不能清償部分在1/2 范圍內(nèi)向閆某某等3 人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

    3 案例分析

    3.1 《還款協(xié)議》的性質(zhì)

    J 公司與指揮部之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系,債務(wù)清償期限屆滿后,指揮部與居委會(huì)、J 公司達(dá)成的《還款協(xié)議》約定以所建的房屋抵償債務(wù),實(shí)際上是《民法》上的代物清償,或者說是以物抵債。以物抵債所形成的新的債權(quán)需履行完畢,原債權(quán)債務(wù)才能被消滅,并不是說新的以物抵債協(xié)議一旦生效,原債權(quán)債務(wù)就被完全取代。本案中,法院已經(jīng)確認(rèn)房屋并沒有交付,因此,J 公司與指揮部之間的原借貸關(guān)系仍然存在,鎮(zhèn)政府也依然有擔(dān)保責(zé)任。

    3.2 以物抵債協(xié)議是否有效

    本案中的《還款協(xié)議》比較特殊,因?yàn)樯婕暗降牡謧锊⒎瞧胀ǖ奈?,而是集體經(jīng)濟(jì)組織上的房屋,依據(jù)《土地管理法》第九條,農(nóng)村土地、宅基地屬于農(nóng)民集體所有。依據(jù)《土地管理法》第四十四條,建設(shè)占用土地,涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。法院已經(jīng)查明居委會(huì)、鎮(zhèn)政府沒有履行相關(guān)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

    依據(jù)《物權(quán)法》第一百八十二條(現(xiàn)《民法典》第三百九十七條),以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押;以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的,該土地上的建筑物一并抵押。該條確立了“地隨房走”“房隨地走”的一般原則。本案中,《還款協(xié)議》 約定以集體土地上的房屋抵償債務(wù),就使得房屋占地范圍內(nèi)的土地也一并被處置。而受讓集體土地使用權(quán)是有身份限制的,非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員不得享有本集體經(jīng)濟(jì)組織土地的使用權(quán)。債權(quán)人J 公司將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了吳某某,現(xiàn)吳某某死亡,其繼承人并非是土地所在集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,不能受讓土地使用權(quán)。

    依據(jù)《合同法》 第五十二條(現(xiàn)為《民法典》第一百四十六條、第一百五十三條、第一百五十四條),《還款協(xié)議》因違反土地管理法及相關(guān)土地政策的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。

    3.3 以物抵債無效后的法律后果

    由于《還款協(xié)議》被認(rèn)定為無效,因此,不能產(chǎn)生代物清償/以物抵債的清償效果,新的債務(wù)沒有得到清償,原債權(quán)債務(wù)就依然成立?;诮栀J產(chǎn)生的法律關(guān)系仍然存在于J 公司和指揮部、鎮(zhèn)政府之間,指揮部仍然要承擔(dān)700 萬本金及利息的還款責(zé)任,鎮(zhèn)政府依然要承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

    另外,由于在訂立《還款協(xié)議》的過程中各方當(dāng)事人均存在一定過錯(cuò),協(xié)議無效后的責(zé)任劃分也需要考慮過錯(cuò)情況。協(xié)議訂立時(shí),鎮(zhèn)政府作為國家機(jī)關(guān),不能承擔(dān)保證人角色,其提供的擔(dān)保為無效擔(dān)保。依據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第七條“主合同有效而擔(dān)保合同無效,債權(quán)人無過錯(cuò)的,擔(dān)保人與債務(wù)人對(duì)主合同債權(quán)人的經(jīng)濟(jì)損失,承擔(dān)連帶賠償責(zé)任;債權(quán)人、擔(dān)保人有過錯(cuò)的,擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分,不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的1/2”,判決鎮(zhèn)政府在不超過債務(wù)人J 公司不能清償部分的1/2 范圍內(nèi)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。J 公司和指揮部在鎮(zhèn)政府沒有擔(dān)保能力的情況下依然接受其擔(dān)保,存在一定過錯(cuò),各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

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