房地產(chǎn)查封業(yè)務(wù)有關(guān)問題探討

樊守清

【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)糾紛的逐年增多，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)參與市場流通也在逐漸頻繁，法院在房地產(chǎn)查封方面的業(yè)務(wù)也在同比增多，由此引發(fā)出房地產(chǎn)權(quán)等各式問題，為保證房地產(chǎn)查封業(yè)務(wù)的長遠(yuǎn)發(fā)展，以下就房地產(chǎn)查封業(yè)務(wù)有關(guān)問題展開探討與研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);查封業(yè)務(wù);相關(guān)問題

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

22.016

土地和房產(chǎn)作為資產(chǎn)的一項(xiàng)進(jìn)入市場后，土地和房產(chǎn)就具備了可出租、抵押、交換、轉(zhuǎn)讓等各項(xiàng)商品特性，這為市場經(jīng)濟(jì)帶來了很大的活力以及生機(jī)。但是土地在流通時(shí)，作為資產(chǎn)標(biāo)較大，而且土地上存在著廠房、寫字樓、商場等附屬物，經(jīng)常會(huì)有著機(jī)構(gòu)變遷、債務(wù)、產(chǎn)權(quán)等難以調(diào)和的各種矛盾，矛盾雙方在這種狀況下就會(huì)選擇通過法院進(jìn)行解決。而在法院查封房地產(chǎn)時(shí)，還需注意一些問題，比如查封程序、查封原則等，以下進(jìn)行詳細(xì)論述。

1、房地產(chǎn)查封程序

房地產(chǎn)作為市場流通過程中的其中一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，本身有著一定的特殊性，比如在進(jìn)行典當(dāng)、抵押、買賣時(shí)是通過產(chǎn)權(quán)以及相關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)移進(jìn)行的，因此在查封過程中，主要是以限制產(chǎn)權(quán)以及相關(guān)權(quán)利為目的。房地產(chǎn)查封分為“活封”以及“死封”兩種形式，“死封”指的是在房屋進(jìn)出口張貼封條，對(duì)房屋的一切使用權(quán)進(jìn)行限制;“活封”指的是原租住人在房屋使用不受影響的條件下，通過相關(guān)部門限制其產(chǎn)權(quán)以及相關(guān)權(quán)利，在法院解封前禁止其進(jìn)入市場進(jìn)行各種形式的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，當(dāng)前房地產(chǎn)查封業(yè)務(wù)多以“活封”為主，其基本流程如下所示：

其一，法院在經(jīng)過專業(yè)的調(diào)查取證后，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行裁決或者裁定，保全原告財(cái)產(chǎn)的同時(shí)，查封被告房地產(chǎn)以及相關(guān)資產(chǎn);其二，法院通過相關(guān)流程向有關(guān)部門呈送《協(xié)助執(zhí)行通知書》;其三，相關(guān)部門執(zhí)行《協(xié)助執(zhí)行通知書》，在該項(xiàng)房屋解封前不被允許評(píng)估，如此就不能進(jìn)入市場，且土地出租、抵押、轉(zhuǎn)讓等相關(guān)手續(xù)不予辦理。通過各種措施實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)以及相關(guān)權(quán)利的限制，使得該項(xiàng)房地產(chǎn)難以進(jìn)入市場流通，以此來降低原告損失。

2、房地產(chǎn)合一

現(xiàn)階段房地產(chǎn)在進(jìn)行查封時(shí)存在著房、地分離的狀況，部分法院在房屋查封時(shí)未對(duì)房產(chǎn)使用權(quán)進(jìn)行綜合考慮，單方面對(duì)其所有權(quán)進(jìn)行查封，而地價(jià)是對(duì)房屋價(jià)款影響最大的一種因素。此外部分法院在進(jìn)行土地查封時(shí)未考慮到其地上建筑物，這使得法院的相關(guān)裁決在貫徹落實(shí)時(shí)受到很大的阻礙，因此法院在進(jìn)行相關(guān)裁決業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)做到房地產(chǎn)合一，在時(shí)間以及條件允許的狀況下及時(shí)到相關(guān)部門查清楚具體狀況以便做出合理的裁決裁定[1]。

3、房地產(chǎn)查封時(shí)避免超標(biāo)

法院在進(jìn)行發(fā)地產(chǎn)查封業(yè)務(wù)時(shí)，主要目的是對(duì)被告做出督促，使其能夠出于緊迫感而快速還清債務(wù)，并不是單純的進(jìn)行被告的財(cái)產(chǎn)處置。法院在進(jìn)行房地產(chǎn)查封時(shí)，規(guī)定其價(jià)值應(yīng)在底價(jià)30%以內(nèi)，而當(dāng)查封時(shí)出現(xiàn)被告?zhèn)鶆?wù)與對(duì)應(yīng)的宗地價(jià)值出現(xiàn)較大的差距時(shí)，會(huì)導(dǎo)致超標(biāo)的問題發(fā)生，主要分為以下三種狀況：

其一，被告擁有不低于兩處的房地產(chǎn)時(shí)，法院在進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)查封時(shí)不應(yīng)該在原告呈交上被告土地房產(chǎn)證明后進(jìn)行房地產(chǎn)的直接查封，而是應(yīng)當(dāng)在了解被告全部房產(chǎn)信息后，查封與其標(biāo)大致相當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)為妥。

其二，房屋以及土地難以有效分隔時(shí)，且被告無其他房產(chǎn)用以查封，此時(shí)可整宗查封被告房地產(chǎn)。比如：在規(guī)劃完畢但尚未建成的地產(chǎn)，類似單體高層建筑，在進(jìn)行房、地分隔時(shí)會(huì)使得整體方案難以為繼，必須要進(jìn)行分割時(shí)也需經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)與同意;又如：建設(shè)完畢的房地產(chǎn)在運(yùn)作以及設(shè)計(jì)等程序中已經(jīng)統(tǒng)一化難以分割時(shí)可整宗查封。

4、已經(jīng)售出的房屋及其配套實(shí)施不得查封

被告人所處單位房地產(chǎn)中存在住宅用地時(shí)，應(yīng)將已經(jīng)得到土地證、房產(chǎn)證的住宅剝離出來;對(duì)于生活小區(qū)之類的查封對(duì)象，應(yīng)預(yù)留小區(qū)內(nèi)的綠化、公共建筑、通道等，若必須拍賣時(shí)也需在業(yè)主委員會(huì)同意后進(jìn)行，通過這種方式保障小區(qū)居民本身的合法權(quán)益。

5、劃撥形式得到土地使用權(quán)的相關(guān)房地產(chǎn)應(yīng)繳納轉(zhuǎn)讓金

單位利用劃撥得到土地使用權(quán)，這種形式得到的房地產(chǎn)屬于不完全性資產(chǎn)，國家規(guī)定這種狀況需進(jìn)行土地出讓手續(xù)辦理才可轉(zhuǎn)讓該片土地的使用權(quán)，因此在進(jìn)行這種類型房地產(chǎn)的處理時(shí)需在所得價(jià)款中抽取部分款項(xiàng)資金用于出讓使用權(quán)后，被告才可進(jìn)行后續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)人在此過程中具備優(yōu)先受償權(quán)。據(jù)此可知在房地產(chǎn)查封時(shí)需綜合考慮該項(xiàng)款項(xiàng)，不容納很有可能出現(xiàn)受查封款額不夠賠付的狀況[2]。

6、明確查封房地產(chǎn)具體期限

部分法院在進(jìn)行房地產(chǎn)查封的執(zhí)行通知書上沒有對(duì)查封期限進(jìn)行明確，造成查封期限的無限延長。法院一般狀況下是六個(gè)月結(jié)案，同時(shí)還要考慮到訴訟案件的二審制，因此最好以六個(gè)月或者一年作為查封期限，若有特殊狀況需延長查封期限時(shí)也可根據(jù)實(shí)際狀況進(jìn)行適當(dāng)延長，但是不宜時(shí)間過長，否則對(duì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展有著不利影響。

7、對(duì)未按照規(guī)定條例與流程進(jìn)行法定手續(xù)辦理的房地產(chǎn)需妥善處置

法院在辦理相關(guān)房地產(chǎn)查封業(yè)務(wù)時(shí)，必須做到無爭議以及來源合法，并且在相關(guān)法律法規(guī)要求方面已經(jīng)做到位。但是在實(shí)際的查封工作中，一些問題還需根據(jù)實(shí)際狀況進(jìn)行具體對(duì)待，不然較多的房地產(chǎn)無法正常的進(jìn)行查封工作。比如以下這四種狀況：

其一，被查封單位已經(jīng)具備政府批文并經(jīng)過相關(guān)部門協(xié)調(diào)后，且具備合法的會(huì)議紀(jì)要，即其來源無爭議，但未進(jìn)行房產(chǎn)證、使用證辦理的，可直接進(jìn)行查封工作。

其二，在《土地管理法》還未頒發(fā)時(shí)進(jìn)行的違法用地并已經(jīng)成為事實(shí)的狀況，若土地管理部門依托《土地權(quán)屬爭議處理?xiàng)l例》可依法處理的，法院有權(quán)對(duì)其進(jìn)行查封;對(duì)于難以進(jìn)行調(diào)解，經(jīng)過房產(chǎn)部、土地部協(xié)商后決定判給被告的房地產(chǎn)法院可依法查封。

其三，被告房地產(chǎn)有著合法來源，但是存在爭議的狀況，法院可請(qǐng)求房產(chǎn)部門以及土地部門進(jìn)行調(diào)解，在矛盾得到解決后，法院可進(jìn)行查封，對(duì)于難以調(diào)解的狀況，由房產(chǎn)部門、土地部門進(jìn)行處理，被告所屬的房地產(chǎn)可按照流程進(jìn)行查封。

其四，法院在進(jìn)行房地產(chǎn)查封時(shí)，若發(fā)現(xiàn)被告存在不合法房產(chǎn)或者非法占據(jù)土地的狀況應(yīng)當(dāng)將其狀況遞交給土地管理部門處理，情況嚴(yán)重時(shí)還需進(jìn)行立案調(diào)查;對(duì)于存在違章建筑的狀況，則邀請(qǐng)規(guī)劃部門協(xié)助處理相關(guān)工作。

8、法院立案后原告律師有權(quán)利查詢被告名下房產(chǎn)

《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》二十二、二十三條中有關(guān)于律師查詢的相關(guān)規(guī)定：當(dāng)受到當(dāng)事人委托，律師可以代理人身份進(jìn)行被告名下房產(chǎn)查詢，但是查詢權(quán)限受到原告權(quán)限限制，只可以人查房，且根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，律師并非不動(dòng)產(chǎn)查詢主體，只能以權(quán)利人或者被告代理人的身份進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)信息查詢，不能依托調(diào)查取證權(quán)而成為獨(dú)立查詢主體。

結(jié)語：

法院在進(jìn)行房地產(chǎn)查封時(shí)，既要保障被告權(quán)益，也應(yīng)不給被告人造成額外的損失，因此在實(shí)際操作時(shí)要把握好其中的“度”。隨著《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》等政策法規(guī)的逐漸完善，相信在其后的房地產(chǎn)查封中能夠更加體現(xiàn)出法律的科學(xué)合理以及公平公正性。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳年好.淺析房地產(chǎn)查封的有關(guān)問題[J].房地產(chǎn)市場，2017，（18）：33.

[2]鄭江虹.查封房地產(chǎn)時(shí)需注意的幾個(gè)問題[J].當(dāng)代建設(shè)，2018，（5）：27.