淺析新常態(tài)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題及其應(yīng)對(duì)措施

梁娟

[摘 要]近幾年，在貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議決策部署長期堅(jiān)持“房住不炒”的背景下，每個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)水平都越來越高，而房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)。面對(duì)日益激烈的市場競爭和不斷增加的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，必須要科學(xué)應(yīng)對(duì)新常態(tài)下的各種挑戰(zhàn)，只有這樣才可以促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，提升人們的生活質(zhì)量。文章以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)為研究對(duì)象，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要作用、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的主要特點(diǎn)、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的主要問題以及新常態(tài)下解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在問題的有效策略四個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)分析，希望可以為相關(guān)人員提供參考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);新常態(tài);金融體系;土地供應(yīng)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.07.058

現(xiàn)如今，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。長期堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機(jī)制。隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也獲得大的發(fā)展，但企業(yè)之間的市場競爭也更加激烈。為了可以在該環(huán)境下實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，必須要根據(jù)新常態(tài)的背景，積極完善企業(yè)運(yùn)行發(fā)展模式，讓企業(yè)具備較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢(shì)，提高經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而從根本上實(shí)現(xiàn)更好更快的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要作用

城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn)，住房建設(shè)步伐加快，住房消費(fèi)有效啟動(dòng)，居民住房條件有了較大改善。以住宅為主的房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。同時(shí)應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不平衡，一些地區(qū)住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長過快;房地產(chǎn)市場服務(wù)體系尚不健全，住房消費(fèi)還需拓展;房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不夠規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和調(diào)控有待完善。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的主要特點(diǎn)

2.1 不斷增長

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)的所有指標(biāo)依舊在不斷增長，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，截至2019年11月底，棚戶區(qū)改造已開工315萬套，超額完成289萬套的目標(biāo)任務(wù)。王蒙徽表示，要嚴(yán)格把握棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)，穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)改造?？偨Y(jié)推廣試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善支持政策，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作;改革完善住房公積金制度。所以今后房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還是不斷上升，我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，也直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)。在我國經(jīng)濟(jì)長時(shí)間的發(fā)展過程中，伴隨著人們經(jīng)濟(jì)收入的日益增加，對(duì)居住條件也提出越來越高的要求。在新型的城鎮(zhèn)化背景下，會(huì)有很多人選擇到城市發(fā)展，居住規(guī)模越來越大，而且隨著沿海城市服務(wù)行業(yè)的不斷發(fā)展，必定促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)日益進(jìn)步，而且呈現(xiàn)出穩(wěn)定發(fā)展的趨勢(shì)。

2.2 增長率日益降低

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)的所有指標(biāo)都日益增長，與十幾年前相比，其發(fā)展速度卻在不斷降低，所以上升曲線比較平緩，這是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)從迅速發(fā)展到緩慢發(fā)展的趨勢(shì)。要進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展公租房，強(qiáng)化對(duì)環(huán)衛(wèi)、公交等行業(yè)困難群體的精準(zhǔn)保障。著力培育和發(fā)展租賃住房，促進(jìn)解決新市民等群體的住房問題。進(jìn)一步培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)，加快建立和完善政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行機(jī)制，既滿足人們對(duì)美好生活的向往，又滿足不同階層民眾的實(shí)際需求。

2.3 與國民經(jīng)濟(jì)新常態(tài)相適應(yīng)

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)與國民經(jīng)濟(jì)新常態(tài)都不斷發(fā)展。在此情況下必須要做足思想準(zhǔn)備工作，需要從多個(gè)角度了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的各個(gè)特點(diǎn)，不斷延長房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條，增加房屋精裝修、智能家居、現(xiàn)代家具、健康產(chǎn)業(yè)等行業(yè)的投入，做大做強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)。

3 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的主要問題

3.1 房價(jià)增長速度偏快

當(dāng)前我國很多城市土地都屬于國有資產(chǎn)，在開發(fā)中政府必須要結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)的要求來定價(jià)，這樣就容易在房屋供應(yīng)過程中出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，而且房價(jià)不斷上升。現(xiàn)如今，許多消費(fèi)者和投資者都覺得房產(chǎn)是最適合的投資選擇，利用購買住房就能夠獲取很多經(jīng)濟(jì)收益[1]。在市場購買需求日益增加的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場上開發(fā)商也提升房地產(chǎn)價(jià)格。政府并沒有嚴(yán)格控制房地產(chǎn)價(jià)格以及土地價(jià)格，這樣就會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格越來越高，房產(chǎn)價(jià)格上升偏快，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升，還會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。此發(fā)展方法容易阻礙我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，甚至對(duì)人們的居住使用造成影響。最近幾年，我國各大中小型城市房產(chǎn)價(jià)格都不斷上升，導(dǎo)致普通老百姓有很大的購房壓力，甚至買不起房子。

3.2 房地產(chǎn)市場存在的問題

現(xiàn)如今我國新入市保障性住房和商品房都不多，但是房地產(chǎn)價(jià)格很高。人們將絕大多數(shù)收入都用于房產(chǎn)，這樣則很難提升人們的生活質(zhì)量。由于房地產(chǎn)行業(yè)能獲得很高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，且建設(shè)門檻較低，使得許多其他的行業(yè)也紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)中，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商水平參差不齊，因?yàn)橛行┓康禺a(chǎn)開發(fā)商并不是專業(yè)的建筑企業(yè)。對(duì)于此情況，我國尚未制定有效的規(guī)范，所以導(dǎo)致當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展缺乏合理性和穩(wěn)定性。

3.3 房地產(chǎn)金融體系存在的問題

第一，銀行為了保證自身的利益，在房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款中通常僅僅選擇房產(chǎn)開發(fā)貸款，但是很少重視住房信貸貸款[2]。許多歐美發(fā)達(dá)國家都有完善的房產(chǎn)信貸，但是我國在房產(chǎn)信貸方面仍存在問題，在銀行貸款中其占據(jù)的比例不到10%。第二，銀行為了科學(xué)規(guī)避房產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，不管是資金信貸、資金來源還是金融市場，都存在或多或少的風(fēng)險(xiǎn)，在此情況下也會(huì)嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定發(fā)展。第三，許多項(xiàng)目都涉及個(gè)人信用制度以及抵押制度等，而且這些都是有待完善的。所以貸款中也有不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。

4 新常態(tài)下解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在問題的有效策略

4.1 制定商業(yè)新型發(fā)展模式

在新常態(tài)背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)必須要根據(jù)時(shí)代發(fā)展的實(shí)際需求，制定新型發(fā)展模式，增強(qiáng)自身的競爭優(yōu)勢(shì)，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)力以及資源優(yōu)勢(shì)，改變傳統(tǒng)的發(fā)展思維，發(fā)現(xiàn)全新的商業(yè)形式，進(jìn)而促進(jìn)多元化發(fā)展。企業(yè)可以改變自身的產(chǎn)品布局，利用研究和開發(fā)新型產(chǎn)品和保證品質(zhì)的方法，讓產(chǎn)品具有更強(qiáng)的競爭力，完善布局，也可以樹立良好的市場形象，真正滿足市場發(fā)展的實(shí)際需求[3]。除此之外，應(yīng)該確保產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量，對(duì)實(shí)體商業(yè)進(jìn)行小規(guī)?；O(shè)計(jì)，加強(qiáng)社區(qū)功能，構(gòu)建完善的生態(tài)性體系，改變服務(wù)形式，進(jìn)而在商業(yè)建設(shè)過程中加強(qiáng)軟實(shí)力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

4.2 重視企業(yè)組織新架構(gòu)的建設(shè)

為了不斷完善企業(yè)組織框架，必須重視人力資源建設(shè)。要想真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，除了要擁有大量的資金，還要有很多專業(yè)的人員作為保障。通過人力資源建設(shè)，能夠讓許多專業(yè)的人才主動(dòng)參與到其中，進(jìn)而更好地滿足房地產(chǎn)企業(yè)在用人方面的需求[4]。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，必須要構(gòu)建一套相對(duì)完善的考核體系，不斷創(chuàng)新薪酬激勵(lì)制度，激發(fā)企業(yè)每個(gè)員工的工作熱情，建立寬松的工作環(huán)境，加強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，使每個(gè)員工都有機(jī)會(huì)充分發(fā)揮自身的價(jià)值，進(jìn)而讓企業(yè)在激烈的市場競爭中可以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。除此之外，企業(yè)應(yīng)該不斷完善現(xiàn)有的組織框架，讓企業(yè)法人的治理框架與有關(guān)規(guī)范要求相符，優(yōu)化企業(yè)整體管理體系，降低企業(yè)的運(yùn)營成本，在保證企業(yè)正常運(yùn)營的同時(shí)，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以健康有序發(fā)展。

4.3 改變營銷策略和方式

作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須要轉(zhuǎn)變?cè)歼\(yùn)營模式，建立多樣化的運(yùn)營模式，顯著提高線下和線上的營銷水平，重視營銷途徑的拓寬。在信息化發(fā)展背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該合理應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和信息化技術(shù)，利用電子商務(wù)開發(fā)，使社會(huì)群眾能夠及時(shí)了解房地產(chǎn)的最新發(fā)展動(dòng)態(tài)。并且房地產(chǎn)企業(yè)也能夠利用信息化方式，及時(shí)掌握房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展新常態(tài)，根據(jù)市場價(jià)值的波動(dòng)，改變房屋價(jià)格，以獲得顯著的營銷效果。

4.4 構(gòu)建行業(yè)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)

在新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)容易影響我國國民經(jīng)濟(jì)增長，所以需要嚴(yán)格監(jiān)測(cè)其發(fā)展。因此，構(gòu)建綜合性的行業(yè)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)是必然的。并且在新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)測(cè)過程中應(yīng)該實(shí)施統(tǒng)籌監(jiān)護(hù)，避免出現(xiàn)不良現(xiàn)象，比如以權(quán)謀私等。同時(shí)需要重視市場洞察，穩(wěn)定發(fā)展，而且也可以實(shí)現(xiàn)新常態(tài)背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。由此能夠得知，構(gòu)建科學(xué)的行業(yè)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)是十分關(guān)鍵的。

4.5 全面落實(shí)土地供應(yīng)政策

必須利用土地供應(yīng)政策科學(xué)調(diào)控土地價(jià)格，建立和健全土地儲(chǔ)備制度。就房地產(chǎn)開發(fā)以及建設(shè)來講，關(guān)鍵在于土地資源。一般來說，就房地產(chǎn)價(jià)格來講，土地價(jià)格是不可或缺的構(gòu)成部分之一，在房地產(chǎn)市場上起著重要的作用。因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，必須要進(jìn)一步優(yōu)化土地調(diào)控制度。同時(shí)，國家應(yīng)該不斷完善現(xiàn)有的土地收購儲(chǔ)備制度，采用多樣化的方式來加強(qiáng)整個(gè)土地市場的壟斷，比如規(guī)劃以及控制等。為確保房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營，營造公平的氛圍，利用國家的宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，而且將土地資源的重要作用充分發(fā)揮出來。這樣不僅可以讓居民有居住的場所，還可以使國家有更多的財(cái)政收入。

5 結(jié)語

綜上所述，在我國國民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是至關(guān)重要的，有利于促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展，加強(qiáng)國家的綜合實(shí)力。因此，必須要根據(jù)新常態(tài)背景下的發(fā)展需求，不斷完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有的發(fā)展模式，以促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，在激烈的行業(yè)市場競爭中站穩(wěn)腳跟。并且在加快我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的同時(shí)，讓人民群眾可以有舒適安全的居住環(huán)境。

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