基于稅籌基礎(chǔ)上的未來(lái)小鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)模式構(gòu)想

李波

本文將從兩個(gè)方面論述小鎮(zhèn)模式下的稅務(wù)籌劃。第一個(gè)方面，小鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)全周期中財(cái)務(wù)的角色定位。第二方面，基于稅籌前提下的生活服務(wù)集團(tuán)模式構(gòu)想。

一、小鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)全周期中財(cái)務(wù)的角色定位

小鎮(zhèn)項(xiàng)目的特點(diǎn)：

時(shí)間跨度長(zhǎng)，一個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目從拿地到全部竣工交付做完清算，少則四五年，多則10年以上。清算做完之后我們的持有物業(yè)及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)還得持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

業(yè)態(tài)類型豐富，小鎮(zhèn)項(xiàng)目的可售物業(yè)包括別墅，排屋。有些拿地比較早的小鎮(zhèn)項(xiàng)目還有高層。

產(chǎn)業(yè)配套多。小鎮(zhèn)項(xiàng)目配套產(chǎn)業(yè)一般有教育、養(yǎng)老、體育健康、農(nóng)業(yè)等。

一個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目牽涉到的稅種有：土地增值稅、增值稅及附加、企業(yè)所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅。簡(jiǎn)單估算一個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目的稅負(fù)率如下：

土增稅稅負(fù)率10%，增值稅及附加稅負(fù)率5%，企業(yè)所得稅稅負(fù)率7.5%，其他稅種稅負(fù)率在1.5%。（主要是土地使用稅、房產(chǎn)稅、個(gè)稅、印花稅等）。綜合起來(lái)看一個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目的稅金支出占收入的比率達(dá)到了24%。小鎮(zhèn)項(xiàng)目一個(gè)組團(tuán)，較好的情況下凈利潤(rùn)率也才20%左右。從這個(gè)對(duì)比上來(lái)看，稅負(fù)比率大過(guò)凈利潤(rùn)率。從杜邦公式（權(quán)益凈利潤(rùn)率=銷售凈利率*總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權(quán)益乘數(shù)）分析。進(jìn)行稅務(wù)管理，合理降低企業(yè)稅負(fù)，可以直接提升銷售凈利率，稅金支出減少可以節(jié)約現(xiàn)金流出，進(jìn)行股東分紅可以提升權(quán)益乘數(shù)。最終可以提升權(quán)益凈利率，權(quán)益凈利率的提升就是在實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值的最大化。

從以上分析來(lái)看，我們有理由認(rèn)為小鎮(zhèn)的財(cái)務(wù)是一個(gè)直接創(chuàng)造價(jià)值的部門，他的價(jià)值體現(xiàn)在兩個(gè)方面，首先是稅務(wù)籌劃節(jié)約稅金可以為股東創(chuàng)造巨額價(jià)值，另一方面財(cái)務(wù)作為一個(gè)內(nèi)控監(jiān)督執(zhí)行部門之一，財(cái)務(wù)要把好資金出去的最后一關(guān)，做好節(jié)流工作的最后一環(huán)。

關(guān)于小鎮(zhèn)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃，首先我們得有一個(gè)方法論上的思維模式。我們?cè)谒伎夹℃?zhèn)稅務(wù)問(wèn)題的時(shí)候，應(yīng)該站在股東方的角度和立場(chǎng)去思考小鎮(zhèn)的稅務(wù)問(wèn)題，也就是說(shuō)我們應(yīng)該從財(cái)務(wù)管理的終極目標(biāo)出發(fā)去思考稅務(wù)問(wèn)題。即小鎮(zhèn)的稅務(wù)籌劃應(yīng)該立足于實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值最大化這個(gè)出發(fā)點(diǎn)。換句話說(shuō)我們不能為了稅籌而稅籌，稅籌的目的同其他管理者的目標(biāo)應(yīng)該是一致的，即都是為了實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值最大化。關(guān)于企業(yè)的稅務(wù)管理，我個(gè)人認(rèn)為對(duì)稅務(wù)工作的考核，應(yīng)該聚焦于稅負(fù)率，而不是稅局出結(jié)論的時(shí)間節(jié)點(diǎn)?？己硕愗?fù)率才符合股東價(jià)值最大化這個(gè)目標(biāo)。比如土增稅清算，我們的財(cái)務(wù)人員應(yīng)該是內(nèi)緊外松的原則。即對(duì)公司內(nèi)部各部門，比如成本、工程這兩個(gè)部門，我們必須要他們?cè)陧?xiàng)目組團(tuán)交付后六到八個(gè)月之內(nèi)完成該組團(tuán)的全部成本結(jié)算工作、發(fā)票全部取得。所有成本、工程相關(guān)資料整理成冊(cè)歸檔。

明確稅籌的終極目標(biāo)后，我們開始搭建我們的小鎮(zhèn)稅務(wù)籌劃的模型。小鎮(zhèn)的稅籌在時(shí)間維度上，應(yīng)該有一個(gè)縱覽全局思維，在我們的項(xiàng)目全景計(jì)劃中有一個(gè)清晰的測(cè)算，這只是一個(gè)大方向，項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)節(jié)點(diǎn)要考慮的稅務(wù)問(wèn)題要有清晰的目標(biāo)。 經(jīng)營(yíng)決策，報(bào)批報(bào)建，合同簽訂，工程結(jié)算，財(cái)務(wù)核算等等工作，要將稅務(wù)管理謀劃融入這些工作中，將稅務(wù)因素作為影響我們經(jīng)營(yíng)決策的一個(gè)重要參數(shù)。因此從稅務(wù)管理這項(xiàng)目工作來(lái)看，財(cái)務(wù)應(yīng)該是一個(gè)牽頭主導(dǎo)協(xié)調(diào)其他相關(guān)部門的角色，如果有可能的話，成立一個(gè)以財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人為第一責(zé)任人的，其他工程、成本、營(yíng)銷等部門參與的稅務(wù)管理專題工作組是最好不過(guò)的。這個(gè)工作組從小鎮(zhèn)項(xiàng)目成立開始直至小鎮(zhèn)項(xiàng)目做完最后一筆土增稅清算工作，只要是跟稅務(wù)相關(guān)事項(xiàng)的發(fā)起和決策都由這個(gè)工作來(lái)負(fù)責(zé)。獎(jiǎng)勵(lì)和考核針對(duì)稅務(wù)工作組的參與部門包括財(cái)務(wù)、成本、工程一并考慮。

二、基于稅籌前提下的生活服務(wù)集團(tuán)模式構(gòu)想

做小鎮(zhèn)的要求已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了以往傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)容。小鎮(zhèn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于營(yíng)造高品質(zhì)的生活。生活的內(nèi)容包羅萬(wàn)象，衣食住行吃喝玩樂(lè)學(xué)養(yǎng)。住就是我們提供的高品質(zhì)的住宅及優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境。那除了住以外的，生活內(nèi)容，吃喝玩樂(lè)學(xué)養(yǎng)這些服務(wù)內(nèi)容就得靠咱們的商管去營(yíng)造和運(yùn)營(yíng)了。因此，生活服務(wù)貫穿于小鎮(zhèn)的全生命周期。關(guān)于小鎮(zhèn)商業(yè)模式的頂層設(shè)計(jì)，有一些關(guān)于小鎮(zhèn)商業(yè)模式的構(gòu)想。

首先，一個(gè)好的商業(yè)模式是小鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)生活服務(wù)能長(zhǎng)期持續(xù)的前提。因?yàn)樵旆孔尤菀?，各種業(yè)態(tài)概念我們通過(guò)設(shè)計(jì)和營(yíng)造都可以在物質(zhì)上實(shí)現(xiàn)。但是運(yùn)營(yíng)好這些商業(yè)業(yè)態(tài)，為咱們的小鎮(zhèn)業(yè)主及小鎮(zhèn)周邊人群提供優(yōu)質(zhì)的可持續(xù)的服務(wù)，這是咱們目前碰到的最大的挑戰(zhàn)。也是咱們形成小鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)另一個(gè)新的核心競(jìng)爭(zhēng)力的點(diǎn)。

基于此，我構(gòu)想一個(gè)新的頂層的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)。在集團(tuán)層面成立一個(gè)生活服務(wù)集團(tuán)，將這個(gè)生活服務(wù)集團(tuán)公司注冊(cè)到一個(gè)有稅收優(yōu)惠政策的地區(qū)，有些稅收優(yōu)惠地區(qū)對(duì)于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的企業(yè)所得稅率是15%。將生活服務(wù)部從傳統(tǒng)的項(xiàng)目公司剝離出來(lái)，生活服務(wù)集團(tuán)的業(yè)務(wù)內(nèi)容包括，營(yíng)銷策劃、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，招商運(yùn)營(yíng)這三大核心。全集團(tuán)的房源統(tǒng)一由生活服務(wù)公司面向全國(guó)打開銷售，根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目具體情況，對(duì)全國(guó)各區(qū)域銷售渠道下達(dá)全年?duì)I銷指標(biāo)，統(tǒng)籌全集團(tuán)各項(xiàng)目的房源并充分融合共享銷售渠道資源。通過(guò)這個(gè)方式，我們很多文旅小鎮(zhèn)的房源就可以利用全集團(tuán)的渠道面向全國(guó)銷售，而不是像現(xiàn)在這樣要各個(gè)項(xiàng)目公司在全國(guó)幾個(gè)重要城市另外設(shè)置銷售點(diǎn)，造成人力資源和費(fèi)用的重復(fù)配置而浪費(fèi)。傳統(tǒng)的項(xiàng)目公司只負(fù)責(zé)前期、設(shè)計(jì)、營(yíng)造、工程成本的管控。未來(lái)生活服務(wù)集團(tuán)組織架構(gòu)圖如下：

傳統(tǒng)的項(xiàng)目公司利潤(rùn)來(lái)源依然是賣房子。那生活服務(wù)集團(tuán)的利潤(rùn)來(lái)源主要是：（一）向房產(chǎn)的項(xiàng)目公司出售一攬子房產(chǎn)營(yíng)銷策劃解決方案。（二）向房產(chǎn)項(xiàng)目公司提供房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)，收取渠道傭金。（三）招商并運(yùn)營(yíng)小鎮(zhèn)商業(yè)，收取租金或者利潤(rùn)分成等。（四）以成本價(jià)收購(gòu)房產(chǎn)項(xiàng)目公司的商業(yè)，持有運(yùn)營(yíng)，等該商業(yè)價(jià)值上升后再帶租約出售該商業(yè)地產(chǎn)賺取利潤(rùn)。這樣我們的商業(yè)配套建筑的建造成本可以先在土增稅清算中扣除，避免形成開發(fā)公司的自持物業(yè)，造成商業(yè)的建筑成本不能加計(jì)扣除。因?yàn)殚_發(fā)商建造的房屋轉(zhuǎn)為自用后再出售的，土增稅清算時(shí)是作為舊房銷售，不能享受加計(jì)扣除30%的稅收政策。（五）生活服務(wù)集團(tuán)作為一個(gè)獨(dú)立法人單位，可以整合集團(tuán)屬下的全部酒店、高爾夫、學(xué)校、康養(yǎng)、商業(yè)綜合體等等資源，形成VIP儲(chǔ)值會(huì)員卡，對(duì)外將儲(chǔ)值會(huì)員卡與房屋一起銷售。該會(huì)員卡在體系里所有自持產(chǎn)業(yè)內(nèi)可消費(fèi)使用。比如我們的老年客戶，春天在杭州，冬天到海南，夏天去云南，秋天去北京。她可以一年四季在的不同康養(yǎng)機(jī)構(gòu)旅居。該儲(chǔ)值會(huì)員卡是有對(duì)等的貨真價(jià)實(shí)的服務(wù)作為交換的，并不是有些小房企為了突破限價(jià)通過(guò)渠道公司憑空加收的溢價(jià)款項(xiàng)。我們與客戶之間是本著雙方自愿雙向選折的原則，即客戶可以選折我們，我們也可以選折客戶，并沒(méi)有強(qiáng)迫客戶。當(dāng)然買了我們VIP儲(chǔ)值會(huì)員卡的客戶購(gòu)房時(shí)可以優(yōu)先選折優(yōu)質(zhì)房源。VIP儲(chǔ)值會(huì)員有成為業(yè)主的優(yōu)先權(quán)。