住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的調(diào)控作用分析

劉蘭芳

【摘要】住房公積金制度在我國由來已久，當(dāng)時(shí)制定該制度是為了緩解我國房地產(chǎn)行業(yè)的壓力，試圖將住房完成從實(shí)物到貨幣的轉(zhuǎn)變。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，住房公積金實(shí)施以來，在一定程度上為改善人們居住條件，緩解社會壓力做出貢獻(xiàn)。但是隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房公積金發(fā)展面臨的外部環(huán)境發(fā)生了很大變化，當(dāng)前施行的住房公積金管理體制存在欠缺公平性、管理效率低下等現(xiàn)象，對我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有著一定的負(fù)面影響。在此背景下，本文就住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的調(diào)控作用進(jìn)行相關(guān)探討。

【關(guān)鍵詞】住房公積金;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);調(diào)控作用

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.016

1、引言

改革開放以來，我國的城鎮(zhèn)居民數(shù)量不斷增加，對住房的需求量越來越高，在此基礎(chǔ)之上，原有的住房分配制度已經(jīng)不能滿足市場化的需求。國家開始探索住房制度改革，提出了住房公積金制度，將住房的使用由統(tǒng)一分配轉(zhuǎn)變?yōu)閲摇挝?、個(gè)人共同負(fù)擔(dān)，使得住房公積金制度成為緩解居民住房壓力，完善住房建設(shè)，滿足居民住房要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展的重要保障措施。

2、概述

2.1 住房公積金

住房公積金指的是國有企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體等在職職工所繳存的長期的住房儲金。與商業(yè)銀行相比，公積金具有利率優(yōu)惠、還款靈活、購房限制小等特點(diǎn)，可以確定的是，公積金政策的調(diào)整尤其是貸款政策的調(diào)整在進(jìn)一步保證合理購房需求的同時(shí)，也為解決大城市里年輕人的住房問題提供了更為全面的選擇。

2.2 住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的調(diào)控作用

當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的一個(gè)突出表現(xiàn)就是供過于求以及產(chǎn)能過剩的問題。這一點(diǎn)同樣體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)。從房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展情況來看，房產(chǎn)企業(yè)的過度開發(fā)是造成我國住房市場供需矛盾的主因。當(dāng)下大力推動(dòng)金融創(chuàng)新，不僅有利于推動(dòng)住房公積金制度改革，而且也會進(jìn)一步釋放我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間[1]。需要注意的是，通過金融創(chuàng)新的方式推動(dòng)住房公積金改革與一般的金融創(chuàng)新不可作兩相比較，因?yàn)樽》抗e金的金融創(chuàng)新并不是追究獲得經(jīng)濟(jì)效益的進(jìn)一步提升，也不同于金融體系內(nèi)部的自我革新，反而它是以更好地實(shí)現(xiàn)社會保障為目的，以實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)為基本目標(biāo)。

3、提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中住房公積金調(diào)控作用的策略

3.1 完善政策住房金融理機(jī)制

物價(jià)上漲、通貨膨脹是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然走勢，隨著時(shí)間的推移，雖然房產(chǎn)價(jià)格增速有所壓制，但多地房價(jià)仍然呈現(xiàn)上漲趨勢，職工購房時(shí)對貸款的需求日益旺盛，需要住房公積金貸款來提高其購房支付能力。為此，構(gòu)建一套完善的政策性住房金融制度是推進(jìn)住房公積金滿足居民住房保障需求的關(guān)鍵。政府可以從住房公積金屬性出發(fā)，結(jié)合養(yǎng)老、年金等，將住房公積金納入職工養(yǎng)老保障，實(shí)行企業(yè)年金、職業(yè)年金、住房公積金“三金”合并運(yùn)行的模式，改變原有分散管理格局，避免期限錯(cuò)配問題。同時(shí)，政府還應(yīng)建立住房公積金集中管理體制，將各地區(qū)住房公積金進(jìn)行統(tǒng)一管理，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建與之相匹配的金融運(yùn)營體系，委托專業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營，實(shí)行政策管理和金融運(yùn)營分離管理的模式，既保證住房公積金的安全性，又能借助金融機(jī)構(gòu)的專業(yè)度來提高住房公積金的投資收益。

3.2 構(gòu)建具有屬地化以及統(tǒng)一化的管理體系

為打破“資金分割”的限制，需要對管理體系進(jìn)行革新，從而使得資金運(yùn)營規(guī)模得到有效擴(kuò)展， 實(shí)現(xiàn)提升規(guī)模效益的目標(biāo);同時(shí) ，還能夠有效降低住房公積金的管理成本，也能夠有效降低管理風(fēng)險(xiǎn)。（1）對中央、地方事權(quán)進(jìn)行明確劃分。在對管理框架進(jìn)行調(diào)整時(shí)，需要對各職能分工進(jìn)行充分探索，從而有效解決體制以及政策的不統(tǒng)一問題;同時(shí)還能夠?qū)芾磉M(jìn)行有效規(guī)范，從而提升整體效率。在對科學(xué)測度管理體制進(jìn)行調(diào)整，主要是對其法律、政策以及體制之間的差異進(jìn)行調(diào)整，從而保證中央 、地方以及個(gè)人之間的利益能夠得到兼容。（2）對內(nèi)部管理水平進(jìn)行有效提升。在對內(nèi)部進(jìn)行管理的過程中，需要結(jié)合時(shí)代特點(diǎn)， 將現(xiàn)代信息技術(shù)融入到其中，可以通過受托商業(yè)銀行的“新一代”技術(shù)資源以及相關(guān)渠道資源，并借助各類新型現(xiàn)代信息方式，創(chuàng)建現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)平臺等，用戶在線上即可辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。另外，還需要實(shí)現(xiàn)公積金中心與各部門之間的數(shù)據(jù)共享目標(biāo)，從而保證業(yè)務(wù)操作流程得到有效優(yōu)化，更好的服務(wù)于人。

3.3 住房公積金運(yùn)作流程規(guī)范化

當(dāng)前住房公積金的繳納、提取、運(yùn)營以及管理方面都存在很大的優(yōu)化空間。有鑒于此，規(guī)范化住房公積金流程要從上述各個(gè)方面進(jìn)行優(yōu)化。具體來說：（1）在住房公積金的繳存上，必須嚴(yán)格按照自愿原則， 由個(gè)人和單位繳存共同決定;（2）在住房公積金的繳存方式以及繳存費(fèi)率的設(shè)定方面，為避免住房公積金再分配環(huán)節(jié)的不公正的現(xiàn)象，可以采取梯度遞進(jìn)的方式;（3）關(guān)于住房公積金的提取，要注意兩方面內(nèi)容，一方面，加強(qiáng)提取過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)管理，防止利用住房公積金套現(xiàn);另一方面，要合理限制住房公積金提取，針對目前住房公積金周轉(zhuǎn)困難的現(xiàn)狀，可以適當(dāng)?shù)販p少對 住房公積金提取的限制，縮短提取時(shí)間間隔。（4）在供給側(cè)背景下，住房公積金尤其要進(jìn)行管理上的強(qiáng)化。為了更加有效地管理住房公積金，必須通過互聯(lián)網(wǎng)的形式將各個(gè)區(qū)域之間的住房公積金納入管理的大框架之內(nèi)，進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)管理，在此基礎(chǔ)上還要加強(qiáng)對住房公積金失信人的懲戒力度，將失信人納入國家征信系統(tǒng)[2]。（5）鑒于目前社會外部對住房公積金的監(jiān)督較差，在完善住房公積金制度之時(shí)，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化中心的信息披露義務(wù)，讓住房公積金在社會監(jiān)督下規(guī)范運(yùn)作。

3.4 拓寬公積金使用渠道

公積金制度建立的初衷是幫助職工積累購房資金，解決中、低收入職工住房需求，但是隨著社會的不斷發(fā)展，公積金使用的渠道被限制，公積金使用的效率較低，同時(shí)還有很多職工有其他方面的應(yīng)用需求，導(dǎo)致公積金制度的合理性引起廣泛關(guān)注，因此，在加強(qiáng)對公積金有效監(jiān)管的基礎(chǔ)上，各個(gè)城市可以依托大數(shù)據(jù)優(yōu)勢，依托互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，拓寬公積金使用的渠道，提高公積金使用的效率。如可以將公積金提取用于支付住房的房租，支取住房公積金償還商業(yè)銀行住房貸款次數(shù)不受限制，金額可作限制?？梢詾榻?jīng)濟(jì)房建設(shè)提供項(xiàng)目貸款，特別困難職工支取公積金支付物業(yè)費(fèi)等，這項(xiàng)政策針對一線城市有很好的促進(jìn)作用，一些城市本身公積金沉淀比較嚴(yán)重，另外還有部分職工本身缺乏購買能力，在其他方面對公積金的使用也有很大的需求，探索公積金使用的途徑，可以很好地發(fā)揮公積金的保障作用。

結(jié)語：

總而言之，我國的住房公積金制度總體建立年限較短，制度法規(guī)完善任重而道遠(yuǎn)。所以國家在改革住房公積金制度措施時(shí)，要結(jié)合我國自身房地產(chǎn)市場在不同時(shí)期的發(fā)展情況，改革相應(yīng)的制度框架和措施，踐行“以人民為中心”的發(fā)展理念，促使住房公積金制度對住房保障作用的充分發(fā)揮。

參考文獻(xiàn)：

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[2]年崇文，吳義東.住房公積金管理委員會的公眾形象與提升路徑——基于中國16個(gè)城市的調(diào)查證據(jù)[J].山東工商學(xué)院學(xué)報(bào)，2018，（06）.