中國房地產(chǎn)中介服務業(yè)發(fā)展研究

易成棟 畢添宇 夏西

摘要：以全國經(jīng)濟普查資料等為依據(jù)對2004至2018年中國房地產(chǎn)中介服務業(yè)發(fā)展狀況進行分析，發(fā)現(xiàn)法人單位數(shù)量與從業(yè)人員數(shù)量增長明顯，行業(yè)已具有一定規(guī)模，且小機構較多;資產(chǎn)、負債和企業(yè)收入以及三者的單位法人平均值和單位從業(yè)人員平均值皆增長明顯;行業(yè)杠桿率上升，償債能力下降。

關鍵詞：房地產(chǎn)中介服務業(yè);經(jīng)濟普查數(shù)據(jù);趨勢

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）05-0022-26 收稿日期：2021-05-10

作者簡介：易成棟，中央財經(jīng)大學管理科學與工程學院城市與房地產(chǎn)管理系教授，博導，經(jīng)濟學博士。

畢添宇、夏西，中央財經(jīng)大學投資學專業(yè)博士生研究生。

基金項目：國務院第四次全國經(jīng)濟普查領導小組辦公室重點課題項目《基于產(chǎn)業(yè)與環(huán)境協(xié)同演化視角的國際房地產(chǎn)業(yè)比較研究》（項目號JJPCZB39）。

根據(jù)2001年8月修訂的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)中介服務是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。其中，房地產(chǎn)咨詢指為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經(jīng)營活動;房地產(chǎn)價格評估指對房地產(chǎn)進行測算，評定其經(jīng)濟價值和代理業(yè)務的經(jīng)營活動;房地產(chǎn)經(jīng)紀指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務的經(jīng)營活動。當前，在新型城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)業(yè)轉型以及后疫情時代的新形勢下，我國房地產(chǎn)市場逐漸從賣方市場向買方市場轉變，由以開發(fā)為主體轉為存量房屋經(jīng)營為主體，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式由建設模式為主轉為運營模式為主。因此，房地產(chǎn)中介服務業(yè)將有很好的發(fā)展空間。

2004年我國開展了第一次經(jīng)濟普查，并在2008年、2013年和2018年開展了第二次、第三次和第四次經(jīng)濟普查。經(jīng)濟普查資料中收集了大量、詳細的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、中介服務、租賃經(jīng)營和其他房地產(chǎn)的單位數(shù)量、就業(yè)人數(shù)、生產(chǎn)經(jīng)營和財務狀況等方面的信息。除了個別調查項目發(fā)生了變化，絕大部分保持了一致，具有很好的可比性。

本文運用此數(shù)據(jù)分析了2004-2018年中國房地產(chǎn)中介服務業(yè)的發(fā)展狀況，預判我國房地產(chǎn)中介服務業(yè)的發(fā)展趨勢，從而為行業(yè)健康發(fā)展提供政策建議，更好地促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，對完善我國房地產(chǎn)基礎制度和長效機制具有重要的意義。與此前的研究（易成棟，2006;杜宸等，2015;蔣宇芳，2019;王歡等，2019;王霞等，2019;王霞等，2020）相比，本文使用了四次經(jīng)濟普查資料，分析更加全面，從而推進了現(xiàn)有研究。

1 中國房地產(chǎn)中介服務業(yè)的動態(tài)變化

1.1 總體規(guī)模快速擴張，單位法人規(guī)模下降

2004至2018年，中國房地產(chǎn)中介服務業(yè)行業(yè)規(guī)模擴張明顯。從企業(yè)法人單位數(shù)量看，2018年第四次經(jīng)濟普查時，我國房地產(chǎn)中介服務業(yè)有企業(yè)法人20萬家，比2013年的6.6萬家，增長約14萬家，相比于2004年增長18.6萬家。從從業(yè)人員數(shù)量看，2004至2018年，我國房地產(chǎn)中介服務業(yè)從業(yè)人員數(shù)量從23.5萬人增至158.3萬人，增長537.62%。與此同時，中國房地產(chǎn)中介服務業(yè)行業(yè)規(guī)模占房地產(chǎn)業(yè)比例也在穩(wěn)步上升，企業(yè)數(shù)量的占比從2004年的15.5%上升至2018年的27.8%，從業(yè)人員數(shù)量占比從5.9%上升到了12.5%。

伴隨行業(yè)規(guī)模迅速擴張的是不斷下降的單位法人規(guī)模。如表1所示，我國房地產(chǎn)中介服業(yè)的單位法人平均規(guī)模從2004年的11.75人/家下降到了2018年7.68人/家。其中2004、2008和2013年的三次普查，中介服務業(yè)平均每單位法人從業(yè)人員數(shù)量均在11人/家以上，平均值為11.52人/家。主要的下降來自于第四次經(jīng)濟普查期間，從11.76人/家下降到7.68人/家。如圖1所示，2004至2008年以及2009至2013年兩段時間內，中介服務業(yè)的企業(yè)法人數(shù)量和從業(yè)人員數(shù)量的增長高度同步，而在2014至2018年間，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的增速為212.12%，約為從業(yè)人員增速103.99%的兩倍。根據(jù)王霞等（2020）的研究，經(jīng)營10年以上的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構占全部機構數(shù)量的14.19%，一級（含分支）房地產(chǎn)估價機構占全機構數(shù)量的30.4%。行業(yè)總體規(guī)模不斷壯大，行業(yè)集中度持續(xù)提升，小機構依然是主體。

1.2 財務狀況不斷改善

從資產(chǎn)總計情況看，2004至2018年房地產(chǎn)中介服務業(yè)資產(chǎn)總計由718.3億元增加至13305.22億元，漲幅1753.32%。相應地，單位法人的資產(chǎn)均值從359.15萬元/家增至645.88萬元/家，單位從業(yè)人員人均資產(chǎn)擴張近3倍，從30.57萬元/人增至84.05萬元/人。負債總計同樣實現(xiàn)巨量增長，從2004年的394.10億元大幅度增至2018年的9756.75億元;單位法人平均負債從197.05萬元/家上升至473.63萬元/家，單位從業(yè)人員人均負債從16.77萬元/人上升至61.63萬元/人。如表2所示，基于負債總計和資產(chǎn)總計數(shù)據(jù)，可知中國房地產(chǎn)中介服務業(yè)杠桿水平上升，資產(chǎn)負債率從2004年的54.87%上升到2018年的73.33%。

在行業(yè)營收方面，2004年公布的中介服務業(yè)主營業(yè)務收入為211.10億元，至2018年的營業(yè)收入為3277.62億元。雖然統(tǒng)計口徑不同，但仍能看出行業(yè)總營收實現(xiàn)了明顯增長。相比于總量的增長，單位企業(yè)和單位從業(yè)人員的創(chuàng)收增長幅度相對較小。如表3所示，2004年的單位法人主營業(yè)務收入為105.55萬元/家，2018年的單位法人營業(yè)收入159.11萬元/家，如果統(tǒng)一為主營業(yè)務收入數(shù)據(jù)，則2018年的水平則會小于159.11萬元/家。同樣，2004年的單位從業(yè)人員主營業(yè)務收入為8.98萬元/人，2018年的單位從業(yè)人員營業(yè)收入20.71萬元/人。用收入數(shù)據(jù)和負債數(shù)據(jù)作為估算基礎，可以發(fā)現(xiàn)行業(yè)償債能力在下降，收入與負債比率從2004年約53.57%下降到2018年的33.59%左右。

2 中國房地產(chǎn)中介服務業(yè)的發(fā)展趨勢

2.1 行業(yè)發(fā)展前景看好，拓展新興業(yè)務領域

按照西方發(fā)達國家的平均標準人均套內建筑面積40平方米左右（相當于我國建筑面積50平方米）來計算，中國在達到此標準后，數(shù)量需求（人均建筑面積）不再增加，而質量、功能和環(huán)境方面的需求不斷提升。我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1949年的8.3平方米提高到2018年的39平方米，還有一定的提升空間。與此同時，很多大城市已經(jīng)進入了存量房時代。這樣，房地產(chǎn)行業(yè)將從建設為主的房屋建筑業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)逐漸轉為房地產(chǎn)中介服務、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理行業(yè)為主。

房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)業(yè)務結構不斷轉變。目前新房交易成為房地產(chǎn)經(jīng)紀公司增長最為顯著的業(yè)務。據(jù)中房學數(shù)據(jù)，2019年新房交易業(yè)務在我國房地產(chǎn)經(jīng)紀機構全部業(yè)務中占比約30%。最近幾年的房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生變化，采取了因城施策等措施加強了調控，加之居民購房理念也發(fā)生了變化，新房市場逐漸進入了買方市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越來越依賴于經(jīng)紀公司強大的銷售能力與資源（王霞等，2020）。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構開始依托原有存量房市場資源，向新房市場拓展。同時，存量房交易仍是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的重要業(yè)務來源，并且占比越來越大。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2019年我國二手房買賣交易量為426萬套，成交額6.67萬億元。此外，中國住房租賃交易規(guī)模穩(wěn)步攀升，從2014年的0.9萬億元逐步增長至2019年的1.7萬億元。房地產(chǎn)估價行業(yè)進入到房地產(chǎn)司法評估、農村集體建設用地入市、租賃住房估價等新領域。與此同時，國家金融制度改革過程中的具體措施和創(chuàng)新也為房地產(chǎn)估價行業(yè)創(chuàng)造了新機遇。如2018年4月《關于住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2018〕30號）明確了房地產(chǎn)估價機構在住房租賃資產(chǎn)證券化估值工作中的主體地位。

2.2 政策法規(guī)不斷完善

1995年1月《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國主席令第72號）實施，確定了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的設立條件，標志著我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)有了明確的法律地位;同時，也規(guī)定實行房地產(chǎn)價格評估制度以及房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度，從1995年起開始實施房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度（石春艷等，2018）。在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)方面，2001年12月《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（人發(fā)〔2001〕128號）頒發(fā)，決定對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員實行職業(yè)資格制度。2005年后，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》《房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》《房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務合同推薦文本》等一系列行業(yè)規(guī)范文件出臺。在房地產(chǎn)估價行業(yè)方面，1999年第一版《房地產(chǎn)估價規(guī)范》制定發(fā)布，并在2015年修訂，行業(yè)技術標準得以完善、與時俱進。2016年后，《資產(chǎn)評估法》頒布實施，正在修訂房地產(chǎn)估價行業(yè)的監(jiān)管規(guī)章。近年來，開展了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)檢查、整治和整頓，圍繞房地產(chǎn)估價行業(yè)簡政放權、簡化辦事流程等完善營商環(huán)境。

2.3 行業(yè)信息化平臺化加速

很多房地產(chǎn)經(jīng)紀公司構建網(wǎng)頁端和手機App信息平臺，為開發(fā)商、經(jīng)紀人和購房、租房者提供匹配空間和提升交易效率。根據(jù)東北證券的總結，2018 年以前的“房多多”平臺提供了賣方與買方直接進行交易的平臺;安居客旨在為經(jīng)紀人發(fā)布房源提供信息平臺;易居等公司則為線下經(jīng)紀人提供了交易數(shù)據(jù)庫等。此外，還加強了VR看房等新技術的應用，如貝殼找房、安居客、鏈家和我愛我家等機構均已實現(xiàn)VR看房。還有一些采取了直播看房等新媒體方式。這些新技術的應用極大緩解了交易雙方信息不對稱、時空距離等問題，提升了存量房交易效率。一些房地產(chǎn)估價企業(yè)紛紛采取大數(shù)據(jù)、AI等新技術，從傳統(tǒng)的估價走向了大數(shù)據(jù)開發(fā)和應用場景拓展。

3 結論和政策建議

中國房地產(chǎn)行業(yè)正在從以房屋建筑業(yè)和開發(fā)業(yè)為主向側重房地產(chǎn)中介服務、物業(yè)管理、租賃經(jīng)營等方向轉變。房地產(chǎn)中介服務作為房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中涉及房地產(chǎn)交易流轉匹配效率的重要行業(yè)，成為新時期房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展壯大的重要支撐之一。從房地產(chǎn)中介服務業(yè)發(fā)展狀況來看，從2004至2018年中國房地產(chǎn)中介服務業(yè)法人單位數(shù)量與從業(yè)人員數(shù)量增長明顯，集中度有所提升，小機構依然是主流;資產(chǎn)、負債和企業(yè)收入，以及三者的單位法人平均值和單位從業(yè)人員平均值皆增長明顯;平均而言，行業(yè)杠桿率上升，償債能力下降。未來行業(yè)發(fā)展前景看好，政策法律環(huán)境不斷完善，信息化趨勢加快。

根據(jù)上述分析，本文針對促進房地產(chǎn)中介服務業(yè)的健康發(fā)展提出以下政策建議：一是加強在新環(huán)境下的政策法律體系建設，規(guī)范和合理引導房地產(chǎn)中介服務機構在住房租賃、大數(shù)據(jù)應用等新實踐情境下的行為，保護委托交易雙方合法權益;二是構建全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)中介服務業(yè)誠信信息庫，對房地產(chǎn)經(jīng)紀人和經(jīng)紀機構、估價師和估價機構等的經(jīng)營行為進行評價，并建立相應的獎懲體系，形成行業(yè)自律監(jiān)督的誠信體系;三是進一步加強大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等技術的應用，豐富服務種類、拓展服務領域，提升服務質量;四是進一步強化人才隊伍建設，優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)估價師等考試水平及其與實踐的結合程度，培養(yǎng)相關人才的職業(yè)榮譽感和責任感，打造一支能夠提供優(yōu)質服務、具有高度自律意識的專業(yè)人才隊伍。

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