重慶市主城區(qū)住宅租金空間分布特征研究

任科卉 徐鵬鵬

摘要：租房已成為解決城市居住問題的重要手段之一，同一個(gè)城市不同區(qū)域之間的租金價(jià)格有明顯差異，通過對重慶市九大主城區(qū)租房數(shù)據(jù)進(jìn)行空間特征分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：（1）重慶市主城區(qū)租房需求集中在城市中心和發(fā)展成熟的副中心。（2）重慶市主城區(qū)租金單價(jià)分布呈現(xiàn)“一個(gè)中心，三個(gè)組團(tuán)，并向外遞減”特點(diǎn)。為緩解中心城區(qū)租房的過度集中，提出加大交通建設(shè)投資、加大外圍區(qū)域教育投入以及發(fā)展外圍各區(qū)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)等建議。

關(guān)鍵詞：重慶市;租金;Arcgis;空間特征分析

中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）05-0068-74 收稿日期：2021-04-15

作者簡介：任科卉，重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院，碩士研究生。

徐鵬鵬，重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院，副教授。

1 引言

住房一直是備受關(guān)注的民生問題，從微觀層面來講，它涉及到個(gè)人的安全與尊嚴(yán)，是人們的剛性需求，從宏觀層面來講，它關(guān)系到國家社會穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)發(fā)展。實(shí)現(xiàn)“讓全體人民住有所居”是新時(shí)期的一大目標(biāo)，應(yīng)加速推進(jìn)住房租賃市場規(guī)范化發(fā)展，全面落實(shí)租購并舉。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，人口流動性不斷增強(qiáng)，租房需求不斷上漲，租房已成為解決城市居住問題的重要手段之一。

現(xiàn)階段我國住房租賃市場發(fā)展還不夠成熟，與多數(shù)發(fā)達(dá)國家相比，我國城鎮(zhèn)居民租賃比例明顯偏低。根據(jù)第五次、第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，2000-2010年城鎮(zhèn)家庭租房比例維持在21%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于瑞士（57%）、德國（55%）、韓國（45%）、日本（39%）、美國（36%）等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。2015年以來，國家高度重視租賃市場，中央和地方出臺了一系列政策，提出要構(gòu)建“購租并舉”的住房新體制，不斷強(qiáng)調(diào)住房租賃市場的重要性，積極推動住房租賃市場的發(fā)展。中央層面，住建部等相關(guān)部委相繼出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》（2015年1月）、《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（2017年7月）、《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（2017年8月）等文件，從租賃用地供給、培育專業(yè)化住房租賃企業(yè)、支持租賃融資、推進(jìn)租賃同權(quán)等方面推動租購并舉。在2020年9月7日，住建部發(fā)布的《住房租賃條例（征求意見稿）》中，提出各級政府應(yīng)建立住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度，發(fā)揮政府部門的引導(dǎo)作用，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展。

保障租約和租金的穩(wěn)定，是穩(wěn)定租戶逾期的重要前提。租金是影響住房租賃市場發(fā)展最核心的要素之一，而住房租賃價(jià)格與空間地理位置密切相關(guān)，同一個(gè)城市不同區(qū)域之間的租金價(jià)格有著明顯的差異，了解租金的異質(zhì)性空間分布對于住房租賃市場的管理、區(qū)域租金基準(zhǔn)價(jià)格的制定、租金增長幅度的控制等都具有重要的意義。目前大多數(shù)學(xué)者集中研究住宅價(jià)格的空間分布與影響因素，較少學(xué)者系統(tǒng)地從空間角度切入研究城市租金的分布狀況以及產(chǎn)生原因，且已有的少部分對租金價(jià)格的研究集中于北京、南京、上海等地。

近年來，重慶市的經(jīng)濟(jì)活力明顯增強(qiáng)，城市形象顯著提升，城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，外來人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，租房需求不斷增加。本文以重慶市主城區(qū)為研究區(qū)域，通過網(wǎng)絡(luò)爬蟲技術(shù)搜集和整理2020年8月重慶市主城區(qū)住宅租房價(jià)格數(shù)據(jù)，用SPSS軟件進(jìn)行原始數(shù)據(jù)的處理分析，將所搜集的各點(diǎn)數(shù)據(jù)在Arcgis軟件矢量地圖中描繪出，運(yùn)用反距離權(quán)重法與核密度分析，得到重慶市主城區(qū)住宅租房價(jià)格的空間特征，通過分析重慶市主城區(qū)租金的空間分布特征，提出相應(yīng)規(guī)劃建議。研究對重慶市住宅租房價(jià)格空間格局的研究具有很大意義，有助于市政府建立和發(fā)布住房租賃指導(dǎo)價(jià)格，對住宅租賃市場進(jìn)行管理，也有助于租房利益主體——租客與房東兩方明晰重慶市租房價(jià)格情況，進(jìn)一步提高租金的透明度。

2 數(shù)據(jù)采集與處理

2.1 研究對象的選擇

重慶市是我國西南地區(qū)重要的中心城市，也是我國面積最大、人口最多、行政轄區(qū)劃分最多的直轄市，是長江中上游地區(qū)重要的交通樞紐以及經(jīng)濟(jì)商業(yè)中心。因?yàn)閰^(qū)域面積較大、人口較多，重慶市形成了獨(dú)特的城鄉(xiāng)結(jié)合二元結(jié)構(gòu)。重慶主城劃分為九區(qū)，即渝中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)，形成了以都市功能核心區(qū)為中心，都市功能拓展區(qū)為輔，協(xié)同發(fā)展的模式。隨著重慶經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，近年來吸引了不少人才向重慶聚集，重慶市每年外來人口流入量在逐年攀升，2019年重慶市外來人口達(dá)到182.05萬人，外來人口的增長在一定程度上帶動了住房租賃市場的發(fā)展。

我國商品住宅的種類多樣，為了能夠代表研究區(qū)域住宅租金空間分布的基本格局，同時(shí)滿足爬取租房數(shù)量的要求，本研究選取租房市場上交易量較大的普通商品住房作為研究對象，數(shù)據(jù)來源于房地產(chǎn)交易網(wǎng)站鏈家。租賃價(jià)格的支付形式包括按月支付、按季度支付以及按年支付，本研究選擇按月支付的形式計(jì)算租金單價(jià)。

2.2 數(shù)據(jù)采集

本研究通過網(wǎng)絡(luò)爬蟲軟件分區(qū)域爬取鏈家網(wǎng)站上重慶市主城區(qū)的租房數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)重慶市城市發(fā)展新區(qū)（包括萬州區(qū)、黔江區(qū)、涪陵區(qū)等地）的租房數(shù)據(jù)很少，這些新區(qū)相比都市區(qū)經(jīng)濟(jì)水平較落后、離市中心距離較遠(yuǎn)，租房的需求量較少。故本文只爬取重慶市九大主城區(qū)租房數(shù)據(jù)，抓取的關(guān)鍵詞為“租房名稱、租金、面積、樓層、房屋類型以及經(jīng)緯度”。部分租房信息見表1。

本文采集重慶市主城區(qū)租房數(shù)據(jù)共16444條數(shù)據(jù)，各區(qū)域爬取的數(shù)據(jù)分布見表2，九龍坡區(qū)、渝北區(qū)、渝中區(qū)、南岸區(qū)、江北區(qū)以及沙坪壩區(qū)等六個(gè)區(qū)域的租房數(shù)據(jù)量較大，占比均在12%～16%區(qū)間內(nèi)，而大渡口區(qū)、北碚區(qū)和巴南區(qū)的租房信息較少，數(shù)據(jù)占比均小于8%。

2.3 數(shù)據(jù)初步處理分析

通過SPSS軟件對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行初步處理，即計(jì)算重慶市主城區(qū)各區(qū)域單位面積的平均租金價(jià)格，得到各區(qū)域的租金均價(jià)情況見圖1，圖1中顯示重慶市九大區(qū)域整體租房均價(jià)在20～35元/月·平方米區(qū)間內(nèi)，其中，有三個(gè)區(qū)域的租房均價(jià)超過30元/月·平方米，即渝中區(qū)、江北區(qū)以及渝北區(qū)，這三個(gè)區(qū)域生產(chǎn)總值均位于全市前四。其中渝中區(qū)的住宅租金單價(jià)均值最高，達(dá)到34.81元/月·平方米，江北區(qū)和渝北區(qū)的住宅租金單價(jià)均值次之，分別為32.96元/月·平方米、30.44元/月·平方米，巴南區(qū)的住宅租金單價(jià)均值較低為20.96元/月·平方米，地區(qū)生產(chǎn)總值位于全市第十一，而北碚區(qū)的住宅租金單價(jià)均值最低為20.08元/月·平方米，該區(qū)域雖為重慶市九大主城區(qū)之一，而其生產(chǎn)總值僅位于全市第十九。

3 空間結(jié)構(gòu)分析

在處理分析完原始數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行重慶市主城區(qū)租房空間分析，運(yùn)用的空間分析方法包括反距離權(quán)重插值分析與核密度分析。研究首先通過規(guī)劃云平臺獲得重慶市九大主城區(qū)地圖，運(yùn)用Arcgis軟件加載重慶市九大主城區(qū)的地圖，作為空間分析的底圖。然后導(dǎo)入帶有租金單價(jià)的數(shù)據(jù)庫，通過轉(zhuǎn)化形成空間數(shù)據(jù)庫，該數(shù)據(jù)庫在Arcgis軟件中表現(xiàn)為點(diǎn)要素，最后形成重慶市主城區(qū)租房數(shù)據(jù)分布圖，如圖2所示。通過觀察，發(fā)現(xiàn)租房數(shù)據(jù)主要集中在渝中區(qū)域附近，沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)以及南岸區(qū)內(nèi)部也形成租房數(shù)據(jù)集聚群。租房數(shù)據(jù)分布呈現(xiàn)“一個(gè)大中心，三個(gè)分中心”，一個(gè)大中心涵蓋渝中區(qū)全區(qū)域、巴南區(qū)西北方向、南岸區(qū)西部、江北區(qū)西部、九龍坡區(qū)東北方向、渝北區(qū)西南方向以及北碚區(qū)東南方向;三個(gè)分中心主要分布在北碚區(qū)偏西方向，沙坪壩區(qū)中部以及南岸區(qū)中部。

3.1 反距離權(quán)重插值法

空間插值理論是基于tobler地理學(xué)定律發(fā)展起來的，該理論假設(shè)在空間中地理距離小的數(shù)據(jù)相似度更高。反距離權(quán)重（IDW）插值假定每個(gè)測量點(diǎn)都存在局部影響，這種影響會隨著距離的增加而減弱，測量點(diǎn)距離越近，關(guān)系就會越密切，數(shù)據(jù)也會更加相似。

本文首先在Arcgis中加載重慶市租房價(jià)格點(diǎn)數(shù)據(jù)，然后在反距離權(quán)重法中添加點(diǎn)要素和需要插值的租金價(jià)格字段，并進(jìn)行環(huán)境設(shè)置——處理插值的范圍與圖層重慶市主城區(qū)一致。最后形成反距離權(quán)重插值法下的重慶市主城區(qū)租金空間圖（見圖3）?？梢钥闯鲈诳拷灞眳^(qū)西南方向、渝北區(qū)與江北區(qū)交界處、南岸區(qū)西北方向、江北區(qū)與南岸區(qū)交界處的區(qū)域租金價(jià)格較高，即渝北區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)以及渝中區(qū)，各區(qū)域間的交匯處和渝北區(qū)西南方向的租金價(jià)格較高。

3.2 核密度分析

采用核密度分析對重慶市九大主城區(qū)租金單價(jià)進(jìn)行點(diǎn)要素的核密度計(jì)算，核密度分析是根據(jù)輸入要素的數(shù)據(jù)計(jì)算整個(gè)區(qū)域的數(shù)據(jù)聚集狀況。它根據(jù)點(diǎn)要素計(jì)算單位面積的數(shù)值，每個(gè)計(jì)算點(diǎn)的上方都有一個(gè)曲面，該曲面在點(diǎn)位置處表面值最高，隨著與點(diǎn)距離越來越遠(yuǎn)，表面值逐漸減小，在距離大于等于搜索面積時(shí)的曲面表面值為零。

通過Arcgis軟件中分析工具下的核密度分析，對重慶市主城區(qū)租金單價(jià)的分布情況進(jìn)行分析，將處理后的點(diǎn)要素作為對象，進(jìn)行核密度的計(jì)算與分析，生成核密度分析圖，見圖4。顏色越深，代表該區(qū)域的租金單價(jià)越高，通過觀察核密度分析圖，發(fā)現(xiàn)重慶市主城區(qū)租金單價(jià)分布呈現(xiàn)“一個(gè)中心，三個(gè)組團(tuán)，并向外遞減”特點(diǎn)。一個(gè)中心即渝中區(qū)與其相鄰區(qū)域的交接處，渝中區(qū)位于城市中心，是就業(yè)地、商圈等集聚地，租金單價(jià)較高，與其相鄰區(qū)域的租金也較高，同時(shí)隨著距離中心城區(qū)越遠(yuǎn)，租金單價(jià)逐漸降低;三個(gè)組團(tuán)包括沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)以及巴南區(qū)。這三個(gè)區(qū)域內(nèi)部形成各自高租金的聚集區(qū)，沙坪壩高租金集聚地位于區(qū)域西部靠近三峽廣場位置、部分靠近大學(xué)城的位置，北碚區(qū)高租金集聚地位于中部偏西方向西南大學(xué)附近，巴南區(qū)集聚地位于西部靠近萬達(dá)廣場附近。

4 小結(jié)

4.1 空間分布結(jié)論與分析

對重慶市住宅租房數(shù)據(jù)以及租金單位價(jià)格的空間分析得到以下發(fā)現(xiàn)：

（1）重慶市主城區(qū)租房需求集中在城市中心和發(fā)展成熟的副中心

重慶市主城區(qū)各區(qū)域的租房需求差異較大，主城區(qū)租房需求集中在城市中心和發(fā)展成熟的副中心，呈現(xiàn)“一個(gè)大中心，三個(gè)分中心”的分布特點(diǎn)。一個(gè)大中心涵蓋渝中區(qū)全區(qū)域、巴南區(qū)西北方向、南岸區(qū)中部、江北區(qū)西部、九龍坡區(qū)東北方向、渝北區(qū)西南方向以及北碚區(qū)東南方向，三個(gè)分中心主要分布在北碚區(qū)偏西方向，沙坪壩區(qū)中部以及南岸區(qū)中部。由于重慶市山嶺重丘的自然環(huán)境，就業(yè)地集中在中心城區(qū)，中心城區(qū)的租房需求較大，而外圍城區(qū)由于距離就業(yè)地通勤距離較長且商務(wù)辦公、文化娛樂和公共服務(wù)等綜合功能較弱，租房需求較小。同時(shí)在中心城區(qū)外的北碚、沙坪壩和南岸區(qū)等地也形成了一定規(guī)模的租房聚集區(qū)。

（2）重慶市主城區(qū)租金單價(jià)分布呈現(xiàn)“一個(gè)中心，三個(gè)組團(tuán)，并向外遞減”特點(diǎn)

重慶市主城區(qū)各區(qū)域的租金差異較大，整體而言渝中區(qū)、江北區(qū)和渝北區(qū)的租金單價(jià)較高，從空間角度分析發(fā)現(xiàn)重慶市主城區(qū)較高的租金單價(jià)集中在都市區(qū)西南方向，其分布呈現(xiàn)“一個(gè)中心，三個(gè)組團(tuán)，并向外遞減”特點(diǎn)。一個(gè)中心即渝中區(qū)與其相鄰區(qū)域的交接處。高租金聚集地與租房需求的特點(diǎn)相似，與商圈、交通設(shè)施等有關(guān)。渝中區(qū)作為重慶市經(jīng)濟(jì)、文化與政治的中心，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，就業(yè)機(jī)會多，綜合功能與資源配置完備，吸引著眾多外來人口聚集，同時(shí)該區(qū)域也是就業(yè)的集中地，租金也就相對較高，中心城區(qū)內(nèi)越靠近商圈租金價(jià)格越高。與渝中區(qū)交接的相鄰區(qū)域，由于距離中心較近，通勤時(shí)間較少，該區(qū)域的租金價(jià)格也比較高。而外圍城區(qū)就業(yè)吸引力較低，即使有商圈，其租金價(jià)格也不高，例如渝北區(qū)和巴南區(qū)偏離中心的外部區(qū)域。

三個(gè)組團(tuán)包括沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)以及巴南區(qū)。這三個(gè)區(qū)域內(nèi)部分別形成了一定規(guī)模的高租金集中地，通過地圖發(fā)現(xiàn)，沙坪壩區(qū)內(nèi)部形成的高租金聚集地分別分布在以三峽廣場為中心的區(qū)域以及大學(xué)城附近的區(qū)域。三峽廣場是重慶最具特色的商業(yè)文化廣場之一，也是沙坪壩區(qū)商業(yè)發(fā)展的重大平臺，該商圈內(nèi)包含眾多商業(yè)業(yè)態(tài)，如各大商場、酒店以及金融機(jī)構(gòu)。而大學(xué)城包含重慶大學(xué)、四川美術(shù)學(xué)院、重慶醫(yī)科大學(xué)以及重慶科技學(xué)院等眾多院校。北碚區(qū)的高租金聚集地主要位于西南大學(xué)附近。巴南區(qū)高租金聚集在巴南萬達(dá)廣場與旭輝城附近，該區(qū)域包含大型購物中心如旭輝樂活城與萬達(dá)廣場，也包含巴渝小學(xué)與重慶德普外國語學(xué)校。

綜上可以發(fā)現(xiàn)租房需求分布與租金單價(jià)分布相似，需求越集中的區(qū)域，租金單價(jià)也越高。通勤時(shí)間、商圈以及教育資源對租房需求與租金單價(jià)都有一定推動作用。

4.2 規(guī)劃建議

通過空間分析發(fā)現(xiàn)重慶市租房需求過度集中在城市中心以及城市個(gè)別的副中心，這會導(dǎo)致核心區(qū)域的人口密度過高，造成城市交通壓力，也會限制重慶市外圍城區(qū)的發(fā)展，為此提出以下建議：

（1）加大交通建設(shè)投資，以提升通勤能力

交通是城市發(fā)展的重要動力，重慶市核心區(qū)域擁堵問題日漸突出，對于各大商圈、就業(yè)集中地區(qū)而言，擁堵已成為常態(tài)。故應(yīng)加大重慶市發(fā)展新區(qū)的交通設(shè)施建設(shè)，構(gòu)建內(nèi)聯(lián)外通的交通網(wǎng)絡(luò)，提高交通覆蓋率、可達(dá)性，縮短各區(qū)域之間的通行時(shí)間。除了大力發(fā)展城市軌道交通，還需加大公共交通服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，使得公共交通分擔(dān)一部分軌道交通承載壓力?？s短軌道站點(diǎn)與周邊公共交通的換乘距離，為市民提供更為便捷的交通條件。對于有固定通勤需求的人群，可開發(fā)城市特需公交與定制公交等多樣化交通服務(wù)。以推動租房人群向外圍區(qū)域遷移，緩解都市功能核心區(qū)交通和人口承載壓力，并促進(jìn)外圍城區(qū)租房市場的發(fā)展。

（2）加大外圍區(qū)域教育投入，通過教育資源帶動租房需求

推動優(yōu)質(zhì)教育資源向核心區(qū)外遷移或延伸，緩解都市功能核心區(qū)交通和人口承載壓力。目前我國中小學(xué)教育階段的教學(xué)質(zhì)量受到廣大家長的重視，不少家庭的居住地址會隨著學(xué)生所在學(xué)校位置的變動而變動，這就使得好的教育資源附近的學(xué)區(qū)房租金偏高。因此，合理的配置教育資源，通過在外圍城區(qū)設(shè)立分校等措施讓優(yōu)質(zhì)教育資源流動起來，可以帶動外圍城區(qū)的租房需求，緩解核心區(qū)域的租房需求和過高的租金。目前許多大學(xué)生由于考研等原因，在校外租房的意愿很強(qiáng)烈，因此讓高等教育資源向外圍城區(qū)流動，可以有效的帶動外圍城區(qū)相關(guān)生活配套設(shè)施的建設(shè)，完善外圍城區(qū)的生活圈，不僅可以提高租房需求，也可以帶動地區(qū)的發(fā)展。

（3）加強(qiáng)外圍各區(qū)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會

發(fā)掘外圍城區(qū)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，并將其發(fā)揚(yáng)壯大，可以有效帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長，促進(jìn)外圍城區(qū)更好的發(fā)展，從而讓外圍城區(qū)對人才更具吸引力。并且，隨著相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以帶動就業(yè)崗位需求的增加，能有效引導(dǎo)人口向外圍城區(qū)流動，達(dá)到分散核心城區(qū)人口聚集壓力的目的。人們?yōu)榱斯ぷ魃畹谋憷?，自然會增加對外圍城區(qū)租房的需求，達(dá)到帶動相關(guān)區(qū)域住房租賃市場發(fā)展的目的，同時(shí)在一定程度上可以緩解核心區(qū)域租金居高不下的困境，使得各個(gè)區(qū)域的住房租賃市場能夠協(xié)調(diào)穩(wěn)定健康的發(fā)展。

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