居住權(quán)交易法律制度初探

譚旭 朱薇

摘要：《民法典》中的居住權(quán)制度，起源于羅馬法，就設(shè)立功能而言，歷史上多強調(diào)居住權(quán)的保障功能發(fā)揮，我國的居住權(quán)法律問題研究，亦是言及其保障功能的多、談及其經(jīng)濟功能的少。從交易視角出發(fā)，探討居住權(quán)交易的相關(guān)法律問題，以期能拓寬居住權(quán)制度的適用范圍，為實務(wù)中的不動產(chǎn)交易提供一種新思路、探索一種新模式。

關(guān)鍵詞：居住權(quán);居住權(quán)主體;居住權(quán)交易

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）05-0075-79 收稿日期：2021-05-10

作者簡介：譚旭，甘肅省城市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事會秘書，碩士研究生、經(jīng)濟師。

朱薇，蘭州文理學(xué)院，碩士研究生，講師。

項目基金：蘭州文理學(xué)院種子基金項目（17XJZZ04）。

1 問題的緣起

《物權(quán)法》及《民法典》出臺前后一段時間，學(xué)界關(guān)于居住權(quán)的相關(guān)問題進行了諸多探討。如今，居住權(quán)法律制度已在《民法典》中被正式確立。從歷史的角度看，居住權(quán)制度常囿于倫理考量，但法律制度的確立，總是期于規(guī)制一定的法律行為、設(shè)立一定的心理預(yù)期、一定程度的引導(dǎo)社會經(jīng)濟發(fā)展。那么，以發(fā)展的角度看待居住權(quán)制度，就更需要考慮發(fā)揮其制度優(yōu)勢，合理利用其經(jīng)濟功能。

2 從交易視角看居住權(quán)

房屋所有權(quán)交易模式，其核心是基于所有權(quán)的利用，所有權(quán)作為物權(quán)制度中的核心權(quán)利，發(fā)揮其制度優(yōu)勢無可厚非，但其適用仍有不可避免的劣勢——所有權(quán)處分所要求的對價較高，因為所有權(quán)人享有對所有物占有、使用、收益、處分的全部權(quán)能。但當(dāng)居民消費能力不足時，這種性質(zhì)的轉(zhuǎn)讓價值便會受到客觀交易條件的限制，或造成其價格減損或影響其交易數(shù)量。

早在《民法典》起草時，立法機關(guān)就指出“為落實黨中央的要求，認(rèn)可和保護民事主體對住房保障的靈活性安排，滿足特定人群的居住需求”而創(chuàng)設(shè)居住權(quán)制度。那么，對市場主體而言，高度重視住房保障的“靈活性安排”，在不斷走高的房屋所有權(quán)交易對價受到居民消費能力不足限制的背景下，探索相對于所有權(quán)交易對價更低的居住權(quán)業(yè)務(wù)模式，研究居住權(quán)交易便具有了現(xiàn)實意義。本文認(rèn)為，居住權(quán)的設(shè)立不限于傳統(tǒng)的無償方式，有償設(shè)立居住權(quán)在市場環(huán)境下更有利于“經(jīng)濟人”屬性的發(fā)揮。

3 居住權(quán)交易法律制度的適用

依據(jù)《民法典》第367條第3款、第4款之規(guī)定，當(dāng)事人須訂立書面居住權(quán)合同，合同一般要包括居住的條件和要求，以及居住權(quán)期限。依據(jù)《民法典》第368條之規(guī)定，居住權(quán)無償設(shè)立，但當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記之時設(shè)立?；谇笆龇l的規(guī)定，法律并不禁止居住權(quán)的有償設(shè)立，那么，意味著對于市場主體而言，除了買賣和租賃，又有了一種新的不動產(chǎn)物權(quán)用益機制。

3.1 居住權(quán)交易主體及居住權(quán)的間接受益人

在居住權(quán)交易法律關(guān)系設(shè)立時，一般而言，存在兩方權(quán)利主體，包括居住權(quán)的設(shè)定主體與享有居住權(quán)的主體，其債權(quán)法律關(guān)系自簽訂居住權(quán)交易合同時成立，物權(quán)法律關(guān)系自居住權(quán)登記時設(shè)立。

3.1.1 居住權(quán)的設(shè)定主體

《民法典》中關(guān)于居住權(quán)部分的相關(guān)規(guī)定，未就居住權(quán)設(shè)立主體進行特別規(guī)定，“法無禁止即可為”，在崇尚意思自治的民法領(lǐng)域，居住權(quán)的設(shè)立主體既可以是自然人，以其自有房屋為他人設(shè)立居住權(quán);也可以是法人及非法人組織，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、不動產(chǎn)投資機構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)及其他社會救濟機構(gòu)、信托金融機構(gòu)等，在其持有的不動產(chǎn)上為他人設(shè)立居住權(quán)。

3.1.2 享有居住權(quán)的主體

享有居住權(quán)的主體，即居住權(quán)人，通觀《民法典》第366條至371條，對于居住權(quán)主體，即居住權(quán)人的范圍問題，并無詳細(xì)界定，那么，究竟居住權(quán)人僅可為自然人，亦或可為法人及其他組織呢，就需要現(xiàn)有條文進行文義解釋?！睹穹ǖ洹返?66條規(guī)定，居住權(quán)是一種滿足生活需要的用益物權(quán)，而法人與其他組織對于住所系基于經(jīng)營的需要。所以，從此處看，只有自然人才有具體生活之需要。筆者認(rèn)為，居住權(quán)人應(yīng)僅限于自然人。

3.1.3 居住權(quán)的間接受益人

居住權(quán)人經(jīng)交易獲得居住權(quán)，享有居住房屋的權(quán)利毫無疑問。但設(shè)定了居住權(quán)的房屋是否僅能由居住權(quán)主體居住呢？法律無明確規(guī)定，學(xué)界就此亦持不同觀點。曾大鵬認(rèn)為：要對居住權(quán)人與居住權(quán)的間接受益人予以區(qū)分，居住權(quán)人僅限于合同確定的居住權(quán)主體，而間接受益人包括居住權(quán)人的家屬以及為其提供醫(yī)務(wù)或家務(wù)服務(wù)的人。筆者認(rèn)可前述觀點，認(rèn)為居住權(quán)人的家屬及為居住權(quán)人提供生活輔助服務(wù)的人，可與居住權(quán)人同住。人除了是法律主體，其更是基本的社會主體，基于本能有與家庭成員共同生活的需要，有在居所內(nèi)受他人幫助的需要。就立法實踐而言，《法國民法典》《德國民法典》《瑞士民法典》等國立法中，均不禁止同住人作為間接受益人與居住權(quán)人同住。

《民法典》第370條規(guī)定，居住權(quán)因居住權(quán)人的死亡而消滅。故在實務(wù)中，訂立居住權(quán)合同時，應(yīng)注重居住權(quán)人在合同中的確約定，以免出現(xiàn)當(dāng)簽訂居住權(quán)合同的居住權(quán)人死亡時，居住權(quán)歸于消滅，基于原合同意思與居住人同住的其他人，如居住權(quán)人的配偶父母子女等，因居住權(quán)消滅而不能繼續(xù)居住的情形出現(xiàn)，釀成不必要之糾紛。

3.2 居住權(quán)交易的合同方式

3.2.1 直接訂立居住權(quán)合同

在此種情況下，合同主體僅僅出于設(shè)立居住權(quán)的目的，所有權(quán)人直接與合同相對人訂立居住權(quán)合同，就合同主體信息、標(biāo)的房屋的基本情況、價款、期限、居住條件等進行約定。

3.2.2 所有權(quán)人與合同相對人訂立居住權(quán)合同，同時訂立買賣合同

傳統(tǒng)的商品房購銷模式，限于一次性支付、分期付款及貸款三種模式，上述模式無一不需要一定的初期投資成本，且貸款還涉及第三方信審等環(huán)節(jié)，效率受限。在此種模式下，所有權(quán)人依然與消費者依前述方式訂立居住權(quán)合同，但還需以居住權(quán)合同為前提，另行訂立買賣合同，約定居住權(quán)期限屆滿，原居住權(quán)人需購買該房屋，并確立雙方的違約責(zé)任，鎖定風(fēng)險。此種交易模式顧及了困難群體購房時資金不足的不利因素，且不同于經(jīng)濟適用房等后期可能涉及房屋變性等問題，是一種更具效率優(yōu)勢的交易模式。

3.2.3 所有權(quán)人與合同相對人訂立居住權(quán)合同，與投資者訂立附期限買賣合同

此種情形下，所有權(quán)人依前述第一種方式與合同相對人訂立居住權(quán)合同，就合同期限與價款詳細(xì)約定;且與投資者簽訂買賣合同，與投資者約定，在居住權(quán)存續(xù)期間內(nèi)，給予購房投資者一定的投資收益，居住權(quán)期限屆滿，投資者基于買賣行為經(jīng)登記獲得標(biāo)的房屋的所有權(quán)?，F(xiàn)有的不動產(chǎn)投資限于或租或賣或留等升值的形式，而此種居住權(quán)交易形式，不但創(chuàng)新了不動產(chǎn)投資模式，還兼顧了弱勢群體的利益保障。

3.2.4 所有權(quán)人與買受人訂立附條件買賣合同，所附條件為一定期限內(nèi)買受人為第三人設(shè)立居住權(quán)

此種情形下，所有權(quán)人與買受人直接簽訂附條件買賣合同，約定第三人的居住權(quán)，而由買受人與第三人另行訂立居住權(quán)合同，約定居住權(quán)相關(guān)事宜，買受人按一定比例優(yōu)惠支付房屋價款，居住權(quán)人向買受人支付一定費用。此模式是類似于前述第三種模式的新型不動產(chǎn)投資模式。

3.2.5 所有權(quán)人與合同相對人訂立居住權(quán)合同，居住權(quán)人與第三人訂立租賃合同

此種情形下，所有權(quán)人直接與合同相對人訂立居住權(quán)合同，就合同主體信息、標(biāo)的房屋基本情況、價款、期限、居住條件等約定。居住權(quán)人與第三人訂立租賃合同，其租賃期限不得長于居住權(quán)期限。傳統(tǒng)無償設(shè)立的居住權(quán)合同，一般不允許居住權(quán)人利用此房屋再行獲得出租收益，但在居住權(quán)人行為不妨害房屋所有權(quán)人利益的前提下，應(yīng)允許其合理轉(zhuǎn)租房屋，以促使各方利益最大化。

3.2.6 村民集體就閑置房屋與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織簽訂委托合同，村集體經(jīng)濟組織與旅游公司簽訂居間服務(wù)合同，再由旅游度假需求群體與房屋所有人簽訂居住權(quán)合同

現(xiàn)階段，大量農(nóng)村人口外流，農(nóng)村房屋閑置，為更好地促進鄉(xiāng)村振興，更好地利用農(nóng)村閑置住房，村民可將其宅基地上的房屋規(guī)制整理，與村集體經(jīng)濟組織簽訂委托合同，約定村民閑置房屋由村集體統(tǒng)一管理，并就委托代理權(quán)限、合同期限等達成一致;再由村集體經(jīng)濟組織與旅游公司簽訂居住權(quán)合同，對居住期限、價款、房屋條件等雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系等進一步約定，其后由旅游公司依市場需求等合理使用居住權(quán)房屋。

4 居住權(quán)交易的應(yīng)用

4.1 應(yīng)用于養(yǎng)老目的的居住權(quán)交易

當(dāng)前，許多城市的工薪群體，面臨較大的購房壓力，而父母為子女購置婚房，常傾盡其畢生積蓄，至于幫助子女還貸、撫育孫輩，更似乎成了中國慣例。應(yīng)用于養(yǎng)老目的的居住權(quán)交易，對于有房老年人，可使其更加靈活地利用名下房產(chǎn)，包括出租出售原有房屋、新設(shè)居住權(quán)用于提升其生活品質(zhì);對于無房老年人，居住權(quán)也能以較低對價及穩(wěn)定的權(quán)利狀態(tài)滿足其生活居住需求。

4.2 應(yīng)用于扶持困難群眾的居住權(quán)交易

應(yīng)用于城鎮(zhèn)困難職工的居住權(quán)交易，可為低收入群體提供符合其經(jīng)濟能力的居住選擇;也有助于理順現(xiàn)階段我國住房保障體系，簡化不動產(chǎn)相關(guān)管理制度;亦可因所有權(quán)的保留適度增加房企居住權(quán)項目開發(fā)的供應(yīng)意愿，減少政府在舊城改造中面臨的財政壓力。

4.3 應(yīng)用于消費的居住權(quán)交易

應(yīng)用于消費的居住權(quán)交易，一方面，可以拓寬現(xiàn)有的不動產(chǎn)交易模式，更好地滿足各類市場主體的生活與消費需求;也可加快不動產(chǎn)流轉(zhuǎn)速度，鼓勵各類市場主體的供給與消費積極性，活躍市場經(jīng)濟，助力經(jīng)濟發(fā)展內(nèi)循環(huán)。另一方面，可以更好地“彰顯民法關(guān)于私人意思自治的核心理念，更好地發(fā)揮居住權(quán)的物權(quán)屬性優(yōu)勢”。

4.4 應(yīng)用于投資的居住權(quán)交易

住宅所有人在無意出售該住宅但又打算利用該住宅一次性獲得較高額度收益的，可與合同相對人約定較長期限的居住權(quán)，并約定設(shè)定居住權(quán)房屋可另行出租，合同價款一次或分幾次支付;而居住權(quán)人可基于投資目的獲取此居住權(quán)并對外出租該房屋，錯配投資收益期限，通過等額年金或遞增年金方式取得收益以回收投資成本，并獲取折現(xiàn)金額高于投資成本的超額收益。

4.5 在企業(yè)融資中的應(yīng)用

企業(yè)可將其擁有的不動產(chǎn)對外有償設(shè)定居住權(quán)，獲取設(shè)定居住權(quán)收益，出現(xiàn)可行的再投機機遇時，再抵押設(shè)定居住權(quán)財產(chǎn)進行融資，也可用設(shè)定居住權(quán)對價形成的應(yīng)收賬款進行應(yīng)收賬款質(zhì)押融資，以充分發(fā)揮財務(wù)杠桿效用，促進企業(yè)資金融通。

5 居住權(quán)交易的應(yīng)用優(yōu)勢及存在問題

5.1 應(yīng)用優(yōu)勢

居住權(quán)交易的應(yīng)用有若干優(yōu)勢：對房企而言，增加了新的交易模式，創(chuàng)設(shè)了新的收益路徑;降低了銷售去化壓力，節(jié)約了企業(yè)財務(wù)成本;促進了相關(guān)增值服務(wù)的開展，拓寬了企業(yè)收益來源;還有助于企業(yè)累積資產(chǎn)，利于企業(yè)再融資。對消費群體而言，能更好地發(fā)揮房屋的用益機能，減輕了消費者購房的經(jīng)濟壓力，為解決“特殊主體”的居住需求開辟了新路徑。對投資主體而言，為投資者創(chuàng)設(shè)了新的投資模式，并因居住權(quán)交易的法律穩(wěn)定性及便于同其他投資產(chǎn)品組合搭配的屬性，有利于促進投資收益獲取及投資風(fēng)險把控。

5.2 可能存在的問題

居住權(quán)交易的應(yīng)用也可能引發(fā)若干問題：第一，帶來一定程度的房產(chǎn)投機;第二，居住權(quán)期限屆滿可能帶來新的房屋處置問題;第三，基于居住權(quán)的開發(fā)項目可能收益率較低而風(fēng)險較高，投資運營方式亟待探索，市場對居住權(quán)交易可能尚需一個了解與適應(yīng)的過程;第四，對政府的調(diào)控、管制能力，對房企等盈利法人主體的管理能力、增值服務(wù)能力有更高的要求。

6 結(jié)語

傳統(tǒng)的不動產(chǎn)交易限于“或租或賣”的二元模式，居住權(quán)法律制度的創(chuàng)設(shè)，建立了一種新的交易模式，其應(yīng)用可為消費主體提供便利、為投資主體創(chuàng)設(shè)新的投資路徑?，F(xiàn)階段，尚少聞不動產(chǎn)居住權(quán)交易的實例。鑒于此，筆者于本文就居住權(quán)交易法律制度進行了初步探討，以期能為實務(wù)中的不動產(chǎn)居住權(quán)交易開辟新的路徑。

參考文獻：

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