房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析存在的問(wèn)題與對(duì)策探討

鄔夢(mèng)迪

房地產(chǎn)行業(yè)的紅利逐漸消逝，房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，內(nèi)部和外部的利益相關(guān)方通過(guò)使用房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析方法，評(píng)價(jià)和解讀企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、投資策略以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出相關(guān)對(duì)策，使利益相關(guān)者了解房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析的局限性和改善方法，幫助提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析用于管理和投資的科學(xué)性，有助于為管理層及其他利益相關(guān)者提供恰當(dāng)?shù)臎Q策支持和建議。

一、前言

房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)圍繞提高管理效率、加強(qiáng)科學(xué)決策的目的，通過(guò)財(cái)務(wù)分析，定性和定量地了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)本質(zhì)，解讀企業(yè)策略得失，為企業(yè)的發(fā)展提供恰當(dāng)?shù)臎Q策支持。本文通過(guò)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析所需要的財(cái)務(wù)報(bào)表信息搜集、財(cái)務(wù)分析方法使用、財(cái)務(wù)報(bào)表金額真實(shí)判斷、財(cái)務(wù)分析人員匹配等要素的問(wèn)題和對(duì)策進(jìn)行探討，以期企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析加深認(rèn)知和應(yīng)用，幫助企業(yè)提升管理和投資效率。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)及進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的必要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目流程從拿地、施工、預(yù)售、竣工、交付需要跨度幾年，當(dāng)其工程投資達(dá)到25%以上可以預(yù)售回款，但需要交房后進(jìn)行收入確認(rèn)，這會(huì)導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中的現(xiàn)金流情況與利潤(rùn)情況長(zhǎng)期不一致，收入與期間費(fèi)用也不匹配，難以通過(guò)對(duì)多項(xiàng)目或者一年期財(cái)務(wù)報(bào)表的分析，解讀企業(yè)的經(jīng)營(yíng)本質(zhì)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資金密集度高

房地產(chǎn)項(xiàng)目包括土地出讓金、稅費(fèi)、建造成本等大額支出，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的資金密集度高，對(duì)外融資需求大。受政策和市場(chǎng)環(huán)境變化的不斷影響，房地產(chǎn)融資途徑逐漸多元化，常規(guī)的包括銀行貸款、信用債、非標(biāo)和供應(yīng)鏈占款，根據(jù)資金途徑、市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)資信的不同，融資成本差別巨大。目前受“三條紅線(xiàn)”政策影響，促使房地產(chǎn)企業(yè)“多銷(xiāo)售、少拿地”，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)確保可持續(xù)的資金來(lái)源，降低房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張速度。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展模式差異化

受到房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格瓶頸、政策限制、市場(chǎng)空間減少等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展出“房地產(chǎn)+旅游”、“房地產(chǎn)+養(yǎng)老”、“房地產(chǎn)+綜合體”、“房地產(chǎn)+綜合圈”、“房地產(chǎn)+自持運(yùn)營(yíng)”等多元化業(yè)務(wù)拓展模式，以及“行業(yè)并購(gòu)”、“聯(lián)合拿地”、“合作開(kāi)發(fā)”等多元化開(kāi)發(fā)拓展模式。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析，內(nèi)部可以解讀和分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù);外部可以為了收購(gòu)、并購(gòu)等交易，或者融資目的，對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。圍繞著管理者或者利益相關(guān)方關(guān)心的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，通過(guò)研究財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)資料中的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)來(lái)提供協(xié)助，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的深入了解。

1.有助于解讀企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果

企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告承載著企業(yè)經(jīng)營(yíng)信息，但對(duì)于非專(zhuān)業(yè)人員來(lái)說(shuō)，缺乏通過(guò)現(xiàn)象看到本質(zhì)的能力。通過(guò)進(jìn)行房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析，可以提取財(cái)務(wù)報(bào)告項(xiàng)目的數(shù)量、比率、發(fā)展趨勢(shì)等重要事項(xiàng)的發(fā)生與變化，并找出這些變化的產(chǎn)生原因，搞清楚報(bào)表科目背后反映的企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2.可以輔助企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策。

在高地價(jià)、限售價(jià)、強(qiáng)政策下，房地產(chǎn)企業(yè)亟需充分利用有限的自身資源，預(yù)先進(jìn)行策略的規(guī)劃和計(jì)劃，排兵布陣、克難攻堅(jiān)，為企業(yè)創(chuàng)造出最好的經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析，可以將經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和分析反饋給業(yè)務(wù)部門(mén)及決策層，使企業(yè)的管理決策更加科學(xué);可以把握業(yè)務(wù)流程的關(guān)鍵控制點(diǎn)和潛在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并實(shí)施有針對(duì)性的改進(jìn)，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);可以推測(cè)企業(yè)或項(xiàng)目未來(lái)增長(zhǎng)潛力，判斷投資戰(zhàn)略目標(biāo)及投資策略的適當(dāng)性，為投資方案設(shè)計(jì)、交易談判等做好準(zhǔn)備。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析將財(cái)務(wù)管理前移到業(yè)務(wù)前端，實(shí)現(xiàn)事前分析、事中控制、事后反饋的業(yè)務(wù)閉環(huán)，輔助企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析存在的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)報(bào)表承載的信息不全面

財(cái)務(wù)分析主要以財(cái)務(wù)報(bào)表為依據(jù)，采用專(zhuān)門(mén)的分析方法，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)。但是，企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表承載的信息，只反映了部分有價(jià)值的經(jīng)濟(jì)資源，以此為基礎(chǔ)得出的結(jié)論，無(wú)法為決策提供充分的依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目投資決策，首先，需要梳理自身的核心資源，這些因素?zé)o法充分地在報(bào)表中反映;其次，需要以企業(yè)歷史項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析資料為基礎(chǔ)，結(jié)合目標(biāo)項(xiàng)目基本情況，做出目標(biāo)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析;再次，企業(yè)需要持續(xù)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行客觀研究和定期分析，辨別房地產(chǎn)行業(yè)的上升與下滑的趨勢(shì)，以此來(lái)支持企業(yè)的投資決策。

（二）財(cái)務(wù)報(bào)表賬面金額不真實(shí)公允

有效的財(cái)務(wù)分析建立在財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)公允的基礎(chǔ)之上，基于舞弊或粉飾編制的財(cái)務(wù)報(bào)表質(zhì)量存在重大風(fēng)險(xiǎn)，得出的財(cái)務(wù)分析結(jié)論也是沒(méi)有任何意義的。房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模高、投產(chǎn)周期長(zhǎng)，對(duì)外籌資需求大、對(duì)資金渠道要求高，企業(yè)為了取得貸款，可能存在偽造或者修改財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)的動(dòng)機(jī)。企業(yè)可能存在以虛構(gòu)利潤(rùn)為目的，進(jìn)行系統(tǒng)性造假的財(cái)務(wù)舞弊，或者可能運(yùn)用準(zhǔn)則達(dá)到操縱利潤(rùn)目的的財(cái)務(wù)粉飾，這將導(dǎo)致信息使用者看到的報(bào)表信息與企業(yè)實(shí)際狀況相距甚遠(yuǎn)，從而誤導(dǎo)信息使用者做出錯(cuò)誤決策。

（三）財(cái)務(wù)分析方法的使用過(guò)于盲目

財(cái)務(wù)分析方法較為常用的為各種比率分析，即提取財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，用數(shù)據(jù)計(jì)算流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等一系列比率，并闡述每個(gè)比率簡(jiǎn)單的意義。但是，缺乏計(jì)劃性的盲目計(jì)算，不僅缺乏對(duì)數(shù)據(jù)的判斷能力，耗費(fèi)時(shí)間，而且難以對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況做出全面、客觀的評(píng)價(jià)，對(duì)實(shí)際工作缺乏指導(dǎo)意義。并且比率分析只是涉及財(cái)務(wù)歷史數(shù)據(jù)的比較，使用具有較大的局限性，房地產(chǎn)行業(yè)政策變動(dòng)頻繁、周期明顯，如果不結(jié)合數(shù)據(jù)以外的信息進(jìn)行分析，就會(huì)根據(jù)財(cái)務(wù)分析結(jié)果過(guò)于樂(lè)觀或者悲觀，從而誤解企業(yè)的實(shí)際情況。

（四）財(cái)務(wù)分析人員素質(zhì)有待提升

一是缺乏財(cái)務(wù)分析的意識(shí)。很多財(cái)務(wù)人員的工作重點(diǎn)是記錄“過(guò)去”，專(zhuān)注于對(duì)開(kāi)發(fā)成本、期間費(fèi)用等進(jìn)行準(zhǔn)確地核算，但這僅僅只是機(jī)械地呈現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)狀，缺少了科目背后驅(qū)動(dòng)的原因和喪失了提升效益的因素。二是缺乏財(cái)務(wù)分析的底層邏輯。正確選擇與計(jì)算財(cái)務(wù)指標(biāo)是正確判斷與評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的關(guān)鍵所在。在不明確財(cái)務(wù)分析目的、不制定財(cái)務(wù)分析計(jì)劃、缺少對(duì)信息的敏感性的情況下，用數(shù)據(jù)套公式，就失去財(cái)務(wù)分析的科學(xué)性，變成為了分析報(bào)表數(shù)據(jù)而分析的體力勞動(dòng)。三是缺乏財(cái)務(wù)分析的廣度和深度。財(cái)務(wù)分析不能僅滿(mǎn)足于事后分析原因，得出結(jié)論，而且要對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展及價(jià)值狀況進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)，做出正確的策略。