不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響和策略

高勇

房地產(chǎn)一直是人們熱議的話題，不僅是因為房屋屬于人們?nèi)粘Ｉ钪械谋匦杵罚匾氖俏覈康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度迅猛，已經(jīng)不適應(yīng)過去制定的行業(yè)發(fā)展制度，需要根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場經(jīng)營狀況來規(guī)范當(dāng)前的某些市場行為，從而保障房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的規(guī)范化和高效率。因此，國家制定不動產(chǎn)登記制度來支持當(dāng)前房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是一項十分合理的舉措，不動產(chǎn)登記制度不僅能夠為房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供制度支持，以此來保障房產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制合理，還能通過整合登記不動產(chǎn)，利用收集到的大數(shù)據(jù)為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供數(shù)據(jù)支撐。本篇文章則通過簡述不動產(chǎn)登記制度的相關(guān)內(nèi)容，來探討不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)行業(yè)的各個方面產(chǎn)生的影響，為房產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

一、不動產(chǎn)登記制度相關(guān)內(nèi)容

1.不動產(chǎn)登記制度概述。所謂不動產(chǎn)登記制度，具體指的是登記法律事實(shí)對當(dāng)事人不動產(chǎn)權(quán)利的實(shí)際效力。不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力因立法體例差異性而不同。在我國不動產(chǎn)登記制度下，不動產(chǎn)登記具有公示、形成、推定和公信力四種效力，四種效力共同組成了不動產(chǎn)登記制度。其主要特點(diǎn)是：第一，登記不實(shí)行全面強(qiáng)制;第二，登記采取實(shí)質(zhì)審查;第三，登記具有公信力;第四，交付產(chǎn)權(quán)證書;第五，登記土地上的權(quán)利負(fù)擔(dān);第六設(shè)立補(bǔ)償基金。

2.不動產(chǎn)登記制度的作用。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，不動產(chǎn)登記制度主要有以下三個作用：第一，使產(chǎn)權(quán)人利益合法化。對于房產(chǎn)所有者來說，不動產(chǎn)登記制度可以保護(hù)其房產(chǎn)所有權(quán)，為其個人財產(chǎn)提供法律保障。因此，對于產(chǎn)權(quán)人來說，不動產(chǎn)登記制度發(fā)揮著保障所有權(quán)的重要作用。第二，規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，不動產(chǎn)登記制度則可以保障該行業(yè)的合法經(jīng)營與交易，為消除房產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)的不當(dāng)行為做出巨大貢獻(xiàn)。第三，為我國房產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控提供依據(jù)。在國家政府層面，不動產(chǎn)登記制度可以通過整合不動產(chǎn)資源數(shù)據(jù)，為我國進(jìn)行房產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控提供詳細(xì)的數(shù)據(jù)支持，以促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

1.對房價的影響。在房地產(chǎn)行業(yè)中，不動產(chǎn)登記制度會在一定程度上對房價產(chǎn)生影響。然而，影響房價的因素多種多樣，不動產(chǎn)登記制度只是其中的一個方面。其對于房產(chǎn)價格的影響主要體現(xiàn)在以下兩個方面：一方面，征收房產(chǎn)稅可以對當(dāng)前的房價起到一定的調(diào)控作用，這種調(diào)控作用可以一定程度上制約房價的惡性增長。另一方面，不動產(chǎn)登記制度可以為國家宏觀調(diào)控決策提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)，這種詳細(xì)的數(shù)據(jù)在一定程度上可以影響甚至決定著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的措施。從這一層面上來看，不動產(chǎn)登記制度也是影響房價的十分重要的一項因素。

2.對二手房的影響。首先，不動產(chǎn)登記制度可以保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法利益，明確產(chǎn)權(quán)人的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，為不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行機(jī)制、簡化房產(chǎn)交易程序、加強(qiáng)房地產(chǎn)交易過程監(jiān)督以及房產(chǎn)信息的發(fā)布渠道奠定基礎(chǔ)。其次，在不動產(chǎn)登記制度不斷健全房產(chǎn)信息發(fā)布渠道之后，居民接觸房產(chǎn)信息變得更加便利，也能更直觀地接觸到大量的房源信息，特別是二手房信息，進(jìn)而更好地促進(jìn)房產(chǎn)的交易買賣。再其次，在不動產(chǎn)登記制度構(gòu)建的房地產(chǎn)交易市場基礎(chǔ)上，產(chǎn)權(quán)所有者愿意拋售手中的二手房、購房者愿意在有效的監(jiān)督平臺下購買有保障的二手房和新房。因此，不動產(chǎn)登記制度能夠增加房地產(chǎn)行業(yè)交易活力，為增加二手房房源供應(yīng)和房產(chǎn)交易數(shù)量做出貢獻(xiàn)。

3.對房產(chǎn)中介的影響。不動產(chǎn)登記制度對房產(chǎn)中介行業(yè)的影響，主要有以下兩個方面：第一，不利方面。首先，由于不動產(chǎn)登記制度能夠在法律層面上規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易流程和產(chǎn)權(quán)規(guī)定。因此，相對于房產(chǎn)中介而言，它能夠提供更加合法有效的保障，為居民購置房產(chǎn)保駕護(hù)航。其次，不動產(chǎn)登記制度可以拓寬房源的發(fā)售渠道和拓寬二手房交易市場，為居民尋找合適房源提供了極大的便利。但是這也在一定程度上沖擊了以此為生的房產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展。第二，有利方面。我國制定不動產(chǎn)登記制度的目的就是要規(guī)范不動產(chǎn)行業(yè)的不規(guī)范行為。因此，對于房產(chǎn)中介行業(yè)來說，不動產(chǎn)登記制度可以在很大程度上取締不規(guī)范的中介公司，將中介公司交易房產(chǎn)的行為規(guī)范化。不僅可以凈化房產(chǎn)中介行業(yè)的不良行為，還能夠幫助購房居民選擇更加規(guī)范的中介公司為其服務(wù)。

三、不動產(chǎn)登記制度下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展策略

1.構(gòu)建不動產(chǎn)登記信息共享平臺。要在房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)建不動產(chǎn)登記信息共享平臺，可以通過以下措施得以實(shí)現(xiàn)。第一，構(gòu)建房源信息、房屋租賃信息平臺。構(gòu)建信息共享平臺，不僅能夠為購房居民提供完善真實(shí)的房源信息，還能保證房源信息的可靠性，為維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供保障。第二，加強(qiáng)房源信息平臺的大數(shù)據(jù)建設(shè)。在房源信息平臺構(gòu)建中引入大數(shù)據(jù)，以加強(qiáng)對房源信息的有效整合和監(jiān)督，保證房源的真實(shí)性，為居民進(jìn)行信息共享提供便利。第三，對發(fā)布房源信息的個人實(shí)行真實(shí)身份審查，從根源上避免房地產(chǎn)行業(yè)虛假信息的發(fā)布和流傳，以保障居民購房過程中的安全性。第四，在信息共享平臺中引入信息追蹤程序。這種智能科技程序的引入可以為購房、租房居民提供有針對性的房源信息，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的交易順暢。

2.調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營核心。在不動產(chǎn)登記制度實(shí)施之前，房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營核心主要在房屋建設(shè)上，在相關(guān)建設(shè)單位拿到了土地產(chǎn)權(quán)之后，他們的大部份工作都集中于房屋的建設(shè)規(guī)劃和屋內(nèi)設(shè)計裝修上，并沒有著重考慮消費(fèi)者的偏好。在不動產(chǎn)登記制度實(shí)施之后，房地產(chǎn)建設(shè)廠商開始將工作運(yùn)營重心轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者上，不僅十分重視消費(fèi)者對房屋的特殊偏好，還將客戶維護(hù)與售后作為十分重要的任務(wù)，這在很大程度上有利于提升企業(yè)形象。同時，注重顧客對房屋的偏好還能夠提升房屋建設(shè)的個性化和居民的居住環(huán)境。

3.完善不動產(chǎn)登記制度體系。要完善不動產(chǎn)登記制度體系，首先要明確不動產(chǎn)登記制度的核心內(nèi)容，那就是土地登記。構(gòu)建完善的不動產(chǎn)登記制度體系，要做好以下幾個方面。首先，明確政府部門相關(guān)人員在不動產(chǎn)登記過程中的工作職責(zé)，避免政府相關(guān)部門在政策實(shí)施過程中出現(xiàn)相互扯皮的現(xiàn)象。其次，在信息技術(shù)水平不斷提高的當(dāng)今社會，進(jìn)行不動產(chǎn)登記過程中，要將書面資料、信息資料等數(shù)據(jù)化，以便相關(guān)部門對不動產(chǎn)信息進(jìn)行整理規(guī)劃。再其次，還要辦理好不同部門關(guān)于不動產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的交接工作，每個環(huán)節(jié)都要確保信息數(shù)據(jù)的完整。最后，對進(jìn)行不動產(chǎn)登記的部門人員進(jìn)行有效監(jiān)督，以保證這一部分人員所收集到的數(shù)據(jù)是真實(shí)的數(shù)據(jù)，從根源上確保不動產(chǎn)登記制度的可靠性。

4.減少地方政府對房產(chǎn)交易的干預(yù)。我國實(shí)施不動產(chǎn)登記制度的主要目的就是為了了解國內(nèi)不動產(chǎn)的分布情況、土地使用情況以及林業(yè)分布情況。在房地產(chǎn)行業(yè)中，不動產(chǎn)登記制度也能夠發(fā)揮起重大作用。但是在進(jìn)行房產(chǎn)登記過程中需要注意的是，房產(chǎn)登記的工作應(yīng)當(dāng)由國家授權(quán)的專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行，地方政府沒有相應(yīng)的職權(quán)對房產(chǎn)登記、交易進(jìn)行干涉。所以，在不動產(chǎn)登記制度的實(shí)施過程中，還應(yīng)關(guān)注地方政府所扮演的角色，從制度上規(guī)定其職責(zé)，以避免權(quán)力交叉等現(xiàn)象的發(fā)生。

四、結(jié)束語

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸發(fā)展壯大，不動產(chǎn)登記制度的制定與實(shí)施剛好能夠解決房地產(chǎn)快速發(fā)展過程中出現(xiàn)的相應(yīng)問題，為我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展提供制度支持。不動產(chǎn)登記制度不僅會在一定程度上影響房產(chǎn)價格以及房屋交易過程，還能凈化房產(chǎn)中介行業(yè)中的不良行為，為我國居民購房、租房提供極大的便利。同時，也能為我國科學(xué)監(jiān)督房產(chǎn)行業(yè)提供有效、詳細(xì)的數(shù)據(jù)。

（作者單位：內(nèi)蒙古呼和浩特市不動產(chǎn)登記中心）