房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算籌劃及風(fēng)險探討

胡靜茹

摘 要：在我國經(jīng)濟市場不斷發(fā)展的現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，相對于這個企業(yè)來水，土地增值稅是其項目開發(fā)中主要的一個稅種。因此，本文就目前房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃以及清算問題給出了相關(guān)意見，從而使房地產(chǎn)企業(yè)不斷優(yōu)化進(jìn)步，進(jìn)而實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;清算;籌劃;風(fēng)險探討

近年以來，隨著國家控制房價上升的趨勢相關(guān)政策的逐步落實，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也越來越大。土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)項目中的一個重要稅種，而且我國對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計算有著一些具體規(guī)定。由于房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的類型比較繁瑣，所以土地增值稅進(jìn)行計算時比較復(fù)雜，有時也出現(xiàn)一系列亟待調(diào)整的問題。為了規(guī)避企業(yè)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)要有計劃地開展納稅籌劃工作，從而使房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利益最大化，促使房地產(chǎn)企業(yè)得到創(chuàng)新發(fā)展與進(jìn)步。

一、土地增值稅的特點和清算范圍

（一）土地增值稅的特點

和其他稅種相比，土地增值稅具有四個特點：①計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是征稅對象的銷售收入，除去成本、費用、稅金等金額后的余額。②征稅面廣泛，只要是發(fā)生應(yīng)稅行為的單位為或個人，均要繳納增值稅。③采用超率累進(jìn)稅率，按照累進(jìn)原則設(shè)計，實行分級計稅。④按次征收，房地產(chǎn)每轉(zhuǎn)讓一次，就取得一次增值額。

（二）土地增值稅的清算范圍

嚴(yán)格意義上分析，土地增值稅清算的范圍比較大，對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的各類商品項目，在滿足基本清算條件的時候，都要按照實際的標(biāo)準(zhǔn)辦理土地增值稅清算手續(xù)，其中需注意的一點是這里面包括了沒有列入土地增值預(yù)增范圍的項目。在填寫相關(guān)申報表之后要及時的向稅務(wù)機關(guān)提供資料，完成接下來的操作事項。

二、清算房地產(chǎn)土地增值稅時注意事項

第一，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件。①全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目;②整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目;③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目;④納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

第二，主管地方稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的條件。①納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已通過竣工驗收，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用一年以上的。②在三年預(yù)售或者銷售時間內(nèi)并未銷售完畢以及納稅人主動申請登記辦理稅務(wù)注銷的。③經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，以為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

第三，明確項目收入以及支出成本。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟收益，因此需要針對不同的收入類型來順利進(jìn)行土地增值稅的清算。核算利益時，要確保相關(guān)資料的完整準(zhǔn)確性，各份資料要符合國家稅法的規(guī)定。②清算時收入的確認(rèn)。對于清算時收入的確定需要從多個方面出發(fā)，并且要從兩點出發(fā)，其一是已經(jīng)全額開具發(fā)票的要按照發(fā)票的金額加以確認(rèn)，其二是對于沒有開具發(fā)票的那么則需要以交易雙方所簽訂的合同為準(zhǔn)進(jìn)行金額確認(rèn)。③扣除項目。在扣除項目中所涉及到的內(nèi)容比較多，其中值得注意的一點是納稅人為獲得土地使用權(quán)所支付的一系列費用，其中主要表現(xiàn)為以下幾個方面：以出讓的方式獲得土地使用權(quán)，然后支付相關(guān)費用;以行政劃撥的方式獲得土地使用權(quán)，補交相關(guān)費用;以轉(zhuǎn)讓的方式獲得土地使用權(quán)所支付的費用。無論哪一種形式，對于在土地開發(fā)或者房屋建造中，需要按照實際發(fā)生額做好成本控制，除此之外，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格按照土地使用權(quán)支付金額以及成本扣除相關(guān)費用。

第四，合理采用籌劃方法。目前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃時，采用的方法較多，有收入分散籌劃、費用遷移籌劃、臨界點籌劃、利息支出籌劃等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己的實際情況，合理選擇籌劃方法。以收入分散籌劃為例，具體方法是在整個房地產(chǎn)中，將可以單獨處理的部分分離出來，分次、單獨簽定合同。例如毛坯房建成后簽房屋買賣合同，裝修時再簽裝修合同，納稅人只按照第一份合同上注明的金額繳納增值稅，第二份合同上的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，達(dá)到節(jié)稅效果。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險的有效預(yù)防

（一）銷售定價的稅收籌劃風(fēng)險與應(yīng)對措施

現(xiàn)階段針對房地產(chǎn)項目，國家已經(jīng)出臺的相關(guān)法律法規(guī)以及優(yōu)惠政策，以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展壓力。但是仍然有許多企業(yè)為了增加房地產(chǎn)項目中所得利益，將房地產(chǎn)項目添加到普通標(biāo)準(zhǔn)住宅分類中去，這樣的規(guī)定并不符合條件，在這種差異下，就會產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險。為了盡可能解決該部分的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃人員需要全面了解并掌握國家的有關(guān)政策，根據(jù)實際情況編制稅收籌劃方案并在實踐中進(jìn)行不斷優(yōu)化和調(diào)整，同時要合理應(yīng)用政府出臺的各種優(yōu)惠政策，為企業(yè)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。從銷售的角度來看，房地產(chǎn)的定價越高，就代表著要繳納越多的土地增值稅稅額;反之，當(dāng)銷售價格降低時，所需要繳納的土地增值稅稅額就會減少。因此在銷售定價的過程中，既需要保證房地產(chǎn)價格合理，又需要將土地增值稅稅額控制在合理范圍之內(nèi)，從而更好的把控風(fēng)險。

（二）提升土地增值稅清算時的把控水平

在房地產(chǎn)企業(yè)申報稅額的過程中，往往需要設(shè)計多種稅收籌劃方案，隨后根據(jù)實際情況選擇最合理的方案。在各項工作開展之前，稅務(wù)籌劃人員要深入了解土地增值稅的特點、內(nèi)容以及國家的相關(guān)政策，尤其是清算時間。該工作的主要目的在于，能夠確保各項工作符合法律要求，同時也能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益最大化。

（三）做好票據(jù)精細(xì)化管理工作

在土地增值稅清算過程中，往往會包含很多項目，也跟合同、票據(jù)資料等有著密切聯(lián)系，為了盡可能降低該工作在開展過程中遇到的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃人員需要充分意識到票據(jù)、合同管理的重要性，并制定科學(xué)合理的管理措施，全面提升稅務(wù)籌劃人員專業(yè)素質(zhì)。具體可以從這幾個方面進(jìn)行：首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)實際情況，建立資料清單數(shù)據(jù)庫。近些年我國科學(xué)技術(shù)發(fā)展迅速，信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在很多行業(yè)都得到了廣泛應(yīng)用，在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃工作中，也可以應(yīng)用先進(jìn)技術(shù)。有關(guān)人員需要從分意識到先進(jìn)技術(shù)的優(yōu)勢，與此同時，建立信息化的數(shù)據(jù)管理平臺，確保數(shù)據(jù)收集、整理、分析的科學(xué)性和真實性;其次，以計算機技術(shù)作為依托，加大資金投入力度，研發(fā)清算軟件。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以和當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)建立合作伙伴關(guān)系，憑借信息技術(shù)和信息化控制系統(tǒng)，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享自由化，使土地增值稅清算籌劃的工作效率有顯著提升，消除信息壁壘;最后，要及時更新數(shù)據(jù)庫的各項信息，要培養(yǎng)稅務(wù)籌劃人員發(fā)現(xiàn)問題、解決問題的能力，一旦發(fā)現(xiàn)異常問題，需要及時進(jìn)行解決。

（四）做好土地增值稅納稅籌劃工作

1、籌劃免稅臨界點

在做房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃的過程中，要遵守相關(guān)法律條例規(guī)定，要深入了解該政策中的各項內(nèi)容，并用于實踐中，確?；I劃工作符合法律要求。在各項工作開展過程中，可以緊緊圍繞20%這個臨界點來進(jìn)行籌劃工作，盡可能減少所需要繳納的土地增值稅稅額。

2、立項籌劃

在項目實施之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要從本質(zhì)上加以了解，尤其是要明晰分期土地增值稅清算與整體土地增值稅清算之間所存在的異同點，以項目特點、稅收籌劃的具體工作內(nèi)容作為重要參考依據(jù)，最終依舊以經(jīng)濟效益最大化、盡可能少的繳納稅額作為主要目的。

3、做好紅線外的籌劃工作

就目前國家法律層面來看，關(guān)于土地增值稅的紅線外成本還沒有完善的規(guī)定。想要有效解決這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮到自身發(fā)展特點，從而有計劃有條理的開展籌劃工作。

四、結(jié)語

當(dāng)前我國經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)入到了全新階段，在我國經(jīng)濟市場發(fā)展取得重大突破的時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更為嚴(yán)峻的市場競爭，同時也面臨著更多發(fā)展機遇。清算土地增值稅時，有關(guān)人員需要深入了解國家政策的有關(guān)要求以及籌劃重點，關(guān)注稅務(wù)繳納的臨界點，從而最大程度上降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，在法律允許的范圍內(nèi)，在不偷稅、不漏稅的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化。

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