論民法典視閾下居住權(quán)制度對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

萬涵祺 熊文瑾

[提 要]2021年正式實施的《中華人民共和國民法典》物權(quán)編中對居住權(quán)制度進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定，這是對社會群體居住需求的回應(yīng)。該制度入典為保障社會弱勢群體居住問題提供了強有力的法律支持。在民法典視閾下，通過研究探討居住權(quán)制度對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響，結(jié)合域外法律對社會性居住權(quán)與投資性居住權(quán)分類討論，著重強調(diào)了投資性居住權(quán)對房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的影響，并為房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型提供了相關(guān)的建議。

[關(guān)鍵詞]民法典;居住權(quán);房地產(chǎn)行業(yè)

[作者簡介]萬涵祺，江西財經(jīng)大學(xué)民商法專業(yè)法學(xué)碩士，研究方向為民商法學(xué);熊文瑾，江西財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院博士研究生，江西省社會科學(xué)界聯(lián)合會助理研究員，研究方向為法學(xué)理論。（江西南昌 330000）

居住權(quán)制度是《民法典》物權(quán)編的重大創(chuàng)新，該制度貫徹了黨的十九大“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的要求，在堅持物權(quán)法定原則的基礎(chǔ)上，開放性地提出了新的物權(quán)種類，從而實現(xiàn)意思自治原則與交易安全保護(hù)上的最佳平衡[1]。

一、居住權(quán)的涵義解析

（一）居住權(quán)的概念與特征

居住權(quán)制度作為一種人役權(quán)起源于古羅馬時期，系為保障特定人居住利益而賦予其享有的使用他人房屋的權(quán)利[2]?！睹穹ǖ洹钒丫幼?quán)定義為：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑要求，經(jīng)登記，占有、使用他人的住宅，以滿足生活居住的需要。居住權(quán)主要具備以下三個特點：

一是優(yōu)先性。《民法典》將居住權(quán)定性為物權(quán)，居住權(quán)人可以對抗所有權(quán)人，排除他人的不法侵害，即當(dāng)所有權(quán)與居住權(quán)相沖突時，居住權(quán)具有優(yōu)先性。

二是主體的特殊性。居住權(quán)是專屬于特定人的人役權(quán)。羅馬法創(chuàng)設(shè)居住權(quán)的目的就在于保障弱勢家庭成員的居住問題，充分考慮不同人群的生活需求。我國《民法典》規(guī)定居住權(quán)的主體僅為居住權(quán)人，一般是自然人。享有居住權(quán)利的人，不應(yīng)該限于居住權(quán)人本身，還應(yīng)包括居住權(quán)人的家庭成員，但這并不影響其主體的特殊性。

三是穩(wěn)定性。居住權(quán)具有物權(quán)屬性，相較于債權(quán)屬性的租賃權(quán)更加穩(wěn)定。作為用益物權(quán)的居住權(quán)具有支配性，可以在生活居住的基礎(chǔ)上對房屋進(jìn)行靈活使用。然而，作為債權(quán)的租賃權(quán)相較于居住權(quán)，其可支配性較低，承租人對房屋的占有使用受到法律規(guī)定和出租人嚴(yán)格限制。例如，如果房屋租賃合同約定租賃目的是商用，那么承租人在約定的期限內(nèi)只能商用該租賃物，不得改變用途，不得轉(zhuǎn)租牟利。此外，居住權(quán)人可以依據(jù)《民法典》第367條的規(guī)定，標(biāo)明居住權(quán)的期限，維持居住權(quán)的穩(wěn)定性。

（二）居住權(quán)的法律定位

居住權(quán)是物權(quán)，這也是其與長期租賃制度最本質(zhì)的區(qū)別。生活居住是民生的基本保障，房屋所有權(quán)人雖然對房屋享有占有、使用、收益等權(quán)能，但這些權(quán)能并非是居住權(quán)。根據(jù)《民法典》第366條的規(guī)定，居住權(quán)制度設(shè)立于他人所有的房屋，是房屋所有權(quán)人行使其所有權(quán)的一種表現(xiàn)，也是發(fā)揮房屋價值最大化的方式之一[3]。換句話說，居住權(quán)制度是房屋所有權(quán)權(quán)能分離的結(jié)果，由所有權(quán)人以外的其他物權(quán)人享有。

居住權(quán)還屬于用益物權(quán)的范疇。一方面，根據(jù)居住權(quán)在《民法典》中的定位可知，居住權(quán)具有用益物權(quán)屬性。基于此，居住權(quán)人不僅能以居住為目的占有使用他人住宅，還能排除房屋所有權(quán)人以及其他權(quán)利人的不法妨礙;另一方面，居住權(quán)的設(shè)立是為了滿足特定居住權(quán)人的居住需求。受此目的的約束，居住權(quán)主要表現(xiàn)為，為了扶養(yǎng)、贍養(yǎng)特殊人群，滿足其正常的生活需要，居住權(quán)人可以使用他人全部或一部分房屋。同時，因為居住權(quán)制度的設(shè)立是為了自然人的居住，故法人或其他組織不能成為居住權(quán)人。但這并不意味著法人或其他組織不能為他人在自己所有的房屋上設(shè)立居住權(quán)，這也為居住權(quán)的商業(yè)化利用打開了一個“關(guān)口”。

居住權(quán)還歸屬于用益物權(quán)中的人役權(quán)，“役權(quán)之目的，在供特定人或特定地之利益”[4]。我國《民法典》承認(rèn)了其具有人役權(quán)的特點，主要體現(xiàn)在：首先，居住權(quán)人應(yīng)嚴(yán)格限定于特定人。馬爾西安曾經(jīng)提到過“役權(quán)附著于人身”，表明作為人役權(quán)的居住權(quán)也具有很強的人身性，只能為特定人所享有，不可以轉(zhuǎn)讓或者繼承。該點在《民法典》第369條也有明確的規(guī)定。其次，居住權(quán)具有時間性。根據(jù)《民法典》規(guī)定，居住權(quán)以期限屆滿或者居住權(quán)人死亡為限，當(dāng)事人雙方可以約定具體的居住期限，最長期限是居住權(quán)人的生存期限。最后，居住權(quán)具有無償性。人役權(quán)為了保護(hù)社會弱勢群體而設(shè)立，往往與房屋所有權(quán)人之間擁有特殊的關(guān)系，因此通常是無償設(shè)立的。此點在《民法典》第368條也有體現(xiàn)。

綜上來看，居住權(quán)制度在《民法典》物權(quán)編中的定位是作為用益物權(quán)的人役權(quán)，以他人房屋為標(biāo)的，滿足特定人的居住需要，具有高度的人身性和期限性，不可繼承或轉(zhuǎn)讓。

（三）居住權(quán)的功能

居住權(quán)的功能主要體現(xiàn)在保障和用益兩方面。

1.保障功能

據(jù)前所述，居住權(quán)制度入典是為了響應(yīng)“住有所居”的政策，以解決特定人員的居住難題。最高人民法院在《關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋（一）》第27條第3款規(guī)定：“離婚時，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)?！边@體現(xiàn)了國家通過強制力來保障社會弱勢群體的居住權(quán)益，表明了法律的人文關(guān)懷。

羅馬法一直很重視居住權(quán)的保障功能。羅馬法居住權(quán)制度設(shè)立的最初目的在于解決沒有繼承權(quán)的女性或者奴隸無居所的問題，保障羅馬社會特定弱勢群體的居住利益。后世各國法律不斷調(diào)整，但均沒有改變居住權(quán)的保障功能，并且還把居住權(quán)的救濟對象范圍擴大。只要是與房屋所有權(quán)人具有特定法律關(guān)系又有居住難題的人，都可以成為居住權(quán)的保護(hù)對象。

2.用益功能

當(dāng)今社會使用財產(chǎn)的首要法則是實現(xiàn)其價值的最大化?！皬慕?jīng)濟分析法學(xué)的觀點來看設(shè)立居住權(quán)正是為了達(dá)到這一目的，使財產(chǎn)所有權(quán)與財產(chǎn)利用權(quán)的配置達(dá)到最優(yōu)化。”[5]所以許多國家在物權(quán)立法的過程中都對其效用予以充分考慮。

除此之外，現(xiàn)實生活中還存在大量的“夾心層群體”，處在高收入階層與低收入階層之間。對于這些因為資金不足或其他原因無法獲得房屋所有權(quán)又不屬于特定國家保障低收入人群的階層，居住權(quán)的商業(yè)化利用顯得尤為重要。單純通過房屋所有權(quán)或租賃并不能解決所有人的居住問題。國家雖然有推出“廉租房”“公租房”等國家保障性住房政策，但因為相關(guān)法律規(guī)范的缺失、監(jiān)管不嚴(yán)及租賃的不穩(wěn)定性等原因，“廉租房”“公租房”等國家保障性住房并沒有根除社會上的居住矛盾。而居住權(quán)制度的出現(xiàn)恰好能緩解“夾心層群體”的居住壓力。房屋的所有權(quán)人可以發(fā)揮居住權(quán)的用益功能，通過簽訂的合同的方式，讓渡房屋的居住權(quán)利，一方面滿足了他人的居住需要，另一方面優(yōu)化了房屋所有權(quán)與財產(chǎn)利用權(quán)的配置。

二、居住權(quán)的類型化界別

《民法典》頒布之后，學(xué)界從各個角度論證了居住權(quán)的性質(zhì)定位與類型化界別。居住權(quán)制度能夠保障社會弱勢群體的居住權(quán)益，并且豐富房產(chǎn)的融資途徑，具有社會性與投資性的雙重功能。

（一）社會性居住權(quán)

社會性居住權(quán)原則上是無償設(shè)立，是基于保護(hù)社會弱勢群體住房權(quán)益而設(shè)立的，一般不可以轉(zhuǎn)讓或者繼承。依據(jù)其功能性質(zhì)大體上可以分為兩類：基于家庭關(guān)系的社會性居住權(quán)和基于國家政策的住房性保障。

基于家庭關(guān)系的社會性居住權(quán)在社會實踐中已經(jīng)普遍存在，一般體現(xiàn)于家庭法范疇，比如有關(guān)離婚、贍養(yǎng)、繼承等糾紛。它建立在家庭內(nèi)部，為滿足老年人、未成年人以及離婚后有住房困難一方等特殊身份弱勢群體的居住需求，所以只能用來居住而不可以商用。

與基于家庭關(guān)系特定家庭成員之間的互助不同，基于國家政策的住房性保障存在于家庭成員之外，但并不是說它針對的社會群體不具有特殊性。例如：公租房一般出租給城鎮(zhèn)中等偏下收入且住房有困難的家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員。由此可見，國家住房保障的理論基礎(chǔ)不是家庭保障而是社會保障，具有社會福利性。但由于涉及的權(quán)利人過多，當(dāng)事人享有的房屋所有權(quán)、租賃權(quán)、居住權(quán)等雜糅，經(jīng)常出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)界限不清晰的問題，導(dǎo)致糾紛頻發(fā)。法院對此的判決意見也不統(tǒng)一。

基于家庭關(guān)系的社會性居住權(quán)體現(xiàn)了立法對家庭中有居住困難的成員的傾斜保護(hù)，國家保障性住房則體現(xiàn)了國家或者單位對特殊社會成員或者職工的住房優(yōu)待。這些措施都是為了給特定人群提供住房保障，故而原則上社會性居住權(quán)不得出租、轉(zhuǎn)讓和繼承。

（二）投資性居住權(quán)

與社會性居住權(quán)不同，投資性居住權(quán)原則上是有償設(shè)立的，在符合條件的情況下可以轉(zhuǎn)讓或者繼承。居住權(quán)制度使房屋所有權(quán)人在保留所有權(quán)的前提下，盡最大可能發(fā)揮其不動產(chǎn)所具有的價值，非所有權(quán)人通過獲得居住權(quán)這一法律行為更加穩(wěn)定地利用他人財產(chǎn)[6]。投資性居住權(quán)與社會性居住權(quán)并不是對立的，建立在家庭關(guān)系基礎(chǔ)上有償設(shè)立的居住權(quán)也屬于投資性居住權(quán)。

除上述情況外，我國還存在“以房養(yǎng)老”的模式。居住權(quán)制度允許老年人在保有穩(wěn)定的居住條件下，出賣房屋的所有權(quán)換取養(yǎng)老金，即“身后的錢，生前花”。“以房養(yǎng)老”模式指的是保留居住權(quán)的房屋買賣，居住權(quán)人以權(quán)利人終身為限，不能轉(zhuǎn)讓、繼承。但與前處不同在于其不必然存在于家庭關(guān)系，老年人可以和房地產(chǎn)商進(jìn)行合作。

基于投資性的居住權(quán)可以在更大的范圍內(nèi)發(fā)揮房屋的居住效益，為房屋交易市場提供了一個全新的權(quán)利形式，實現(xiàn)私人自治與經(jīng)濟效率的統(tǒng)一。

三、房地產(chǎn)市場的波動及因應(yīng)

房產(chǎn)具有兩個屬性：消費屬性、金融屬性。消費屬性對應(yīng)居住，金融屬性對應(yīng)投資。在政治、經(jīng)濟大環(huán)境的變化下，居住權(quán)制度入典，未來居住權(quán)將會被提高到和所有權(quán)等同的效力，房地產(chǎn)市場必然會受到影響。這是機遇還是挑戰(zhàn)，需進(jìn)一步分析居住權(quán)制度在商業(yè)領(lǐng)域的內(nèi)涵。

（一）房屋市場價值受影響

目前我國的房屋租賃市場還不健全，承租人的租賃權(quán)很難得到有效保護(hù)，房屋的出租者只要付一定的違約金就可以解除租房合同。而等居住權(quán)制度正式實施之后，此不足之處將得到彌補，承租人可以要求出租人把房屋的居住權(quán)出售給自己，使居住權(quán)的時效與租房合同的時間保持一致。此法律模式可以很好保護(hù)承租人的合法住房權(quán)益。只要按時繳納房租，即使出租人想要解除房屋租賃合同，但承租人享有居住權(quán)，便可以一直居住。由此可見，居住權(quán)制度很好地保護(hù)了承租人的合法權(quán)益。

居住權(quán)作為物權(quán)能得到強于債權(quán)的保護(hù)，故針對想要獲得居住權(quán)的承租人，出租人必然會提高租金。盡管如此，房屋租賃市場肯定存在想要追求住房穩(wěn)定的承租人，其必然愿意選擇多付租金換取更穩(wěn)定的居住權(quán)。所以居住權(quán)制度的出臺，可以有效提高房屋租金，對于房屋租賃市場的出租人來說是一個有效的投資機遇。另外，由于居住權(quán)的時限最高可以至居住權(quán)人死亡，這也為長期租賃提供了可操作性。因為社會需求的變化，未來的房屋租賃市場必然會出現(xiàn)有居住權(quán)保障的長租房。比起短期出租，目前房屋市場上的長期租賃更加不穩(wěn)定，故而不少有需求的承租人會愿意選擇以居住權(quán)的形式租房以求穩(wěn)定。即使要求出租人一次性把居住權(quán)期限內(nèi)的房租繳清，也會有人接受。若一次性無法繳清，承租人可以找銀行貸款。近幾年“租金貸”業(yè)務(wù)在房屋租賃市場已然存在，但由于房屋租賃市場的不規(guī)范，“租金貸”業(yè)務(wù)并沒有得到很好的發(fā)展。居住權(quán)制度的正式入典促使其與房屋所有權(quán)享有同等地位。當(dāng)租賃市場走向規(guī)范，以居住權(quán)形式進(jìn)行的房屋租賃會使房租上漲，“租金貸”業(yè)務(wù)也會大受歡迎。

比起房屋租金的上漲，設(shè)置了居住權(quán)的房屋的價值將會下跌。因為房屋所有權(quán)人對帶有居住權(quán)的房屋將無法實際使用，所以在居住權(quán)設(shè)立后，房屋的價值會有所下降。價格是價值的貨幣表現(xiàn)，價格圍繞價值上下波動，房屋價值的下降，價格自然也隨之下降。帶有居住權(quán)的房屋在二手市場將不受歡迎。為了日常居住去買二手房的人不會購買不能居住的房屋，即使能擁有房屋的所有權(quán)。因此，帶有居住權(quán)的房屋在二手市場上的流動性極低，價值的下降加上流動性停滯，這是對房屋價值的嚴(yán)重威脅。

另一個影響房屋價值的因素是銀行的抵押。通過銀行進(jìn)行房屋貸款抵押的是房屋的所有權(quán)，房貸是銀行所有抵押業(yè)務(wù)中最優(yōu)質(zhì)的，長期穩(wěn)定且壞賬率低。從銀行的角度來看，一旦房屋帶有居住權(quán)，居住權(quán)存續(xù)期間內(nèi)若發(fā)生壞賬，想要處理房屋償還債務(wù)將很困難：首先，銀行沒有任何正當(dāng)理由去清退居住權(quán)人;其次，在法拍市場上設(shè)置了居住權(quán)的房屋難以賣出好價格。諸如此類問題，會導(dǎo)致銀行大幅度降低設(shè)置了居住權(quán)的房產(chǎn)評估價格，評估價低的房產(chǎn)在二手市場上將不受歡迎。如此往復(fù)，可能會出現(xiàn)這樣一個惡性循環(huán)：房屋被設(shè)立居住權(quán)，銀行會降低評估價，評估價過低導(dǎo)致二手無人接盤，二手無人接盤的房屋價格會更低，銀行又會進(jìn)一步的降低評估價值。

由此可見，設(shè)立了居住權(quán)的房產(chǎn)，房屋的租金會上漲，但價值和價格會受到波動而下跌。

（二）商業(yè)領(lǐng)域的投資性居住權(quán)

土地資源有限、建筑成本高昂等原因，導(dǎo)致不可能完全通過房屋所有權(quán)來解決人們的居住問題，而投資性居住權(quán)的設(shè)立不僅為房屋所有權(quán)人在經(jīng)濟上行使所有權(quán)，也為非所有權(quán)人提供了合法穩(wěn)定地使用他人財產(chǎn)的可能性[7]。商業(yè)領(lǐng)域的投資型居住權(quán)集中體現(xiàn)在旅游、酒店、房地產(chǎn)等行業(yè)，比如分時度假酒店、養(yǎng)老公寓等。商業(yè)領(lǐng)域的投資性居住權(quán)能夠使房屋所有權(quán)與財產(chǎn)利用權(quán)的配置達(dá)到最優(yōu)化，實現(xiàn)最大效益[8]，從而滿足人們投資和居住的雙重需求。

比如在合資建房或購房方面，有些人會選擇共同獲得房屋的所有權(quán)，但有些人會提前約定出資占比多的一方獲得房屋所有權(quán)，出資占比少的一方取得終身居住權(quán)。德國就存在著建筑造價補助這一說法。鮑爾教授在《物權(quán)法》中提到，地上權(quán)人為在他人房屋上設(shè)定長期居住權(quán)，便向?qū)Ψ教峁┝私ㄖ靸r補助。德國的地上權(quán)人在給對方支付了建筑造價補助的時候，就可以自己享有所有權(quán)，并給對方設(shè)立居住權(quán)，滿足對方居住的需求。對于出資人來說，不用支付足額的購房款就可以獲得居住的權(quán)利。我國也同樣存在著這樣的社會現(xiàn)象，比如說，子女建房或購房資金不足，父母會提供支持，卻無法保證自己能老有所居。此時，我們就可以借居住權(quán)制度來滿足父母和子女的不同需求，由父母子女共同出資，將房屋的所有權(quán)登記在子女的名下，居住權(quán)登記在父母名下，這樣，一方面解決了子女資金緊缺問題，另一方面又解決了父母老有所居的問題。有人提出用共有制度來替代居住權(quán)制度，然而在現(xiàn)實生活中這可能難以施行，例如該房是單位統(tǒng)一集資建房，政策不允許共有。

由上可見，在商業(yè)領(lǐng)域，投資性居住權(quán)已經(jīng)在社會中被廣泛運用，除了用于家庭成員之間的合資建房、購房，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說也是一個重大的機遇。

四、基于居住權(quán)制度對房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型思考

居住權(quán)制度在我國房屋市場的適用范圍可以延伸到商業(yè)領(lǐng)域。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說利用居住權(quán)制度的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行業(yè)務(wù)上的轉(zhuǎn)型，這是一個難得的機遇而不是威脅。

（一）養(yǎng)老公寓

房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試推行養(yǎng)老公寓的業(yè)務(wù)。我國老齡化問題突出，國家養(yǎng)老資金有限，傳統(tǒng)的“4個老人，1對夫妻，1個子女”家庭結(jié)構(gòu)，養(yǎng)老負(fù)擔(dān)過重。社會還存在著孤寡老人有房居住但日常生活開銷無法得到保障的問題。根據(jù)居住權(quán)制度，我們可以推行以房養(yǎng)老的模式，由房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)養(yǎng)老公寓。當(dāng)事人購房的目的是為了老人的居住，房地產(chǎn)企業(yè)保留房屋的所有權(quán)，并將房屋的居住權(quán)登記在老人的名下使其終身享有，按月支付給老人養(yǎng)老金，用于其日常的開銷、出行等費用，形成多樣化的養(yǎng)老模式。在此種業(yè)務(wù)模式下，老人既獲取了基本的生活費用又不用擔(dān)心無房居住的問題，而作為房地產(chǎn)商最終可以獲得房屋的所有權(quán)。集中式的養(yǎng)老公寓，可以讓同年齡層的老人們一起生活，使老年人們的生活更加豐富有趣。

（二）分時度假酒店

分時度假酒店（Timeshare， Holiday Ownership， Vacation Ownership）又可以稱為時權(quán)式酒店，如名字所示，分時度假酒店是一種向他人銷售一定時期（三周或五個月）用于住宿、娛樂或其他目的的酒店模式。申衛(wèi)星教授認(rèn)為，基于居住權(quán)的時間分配具有靈活性，可以由各權(quán)利人直接在某一時間段內(nèi)對其房屋享有居住權(quán)，也可以由多個權(quán)利人按份共有[9]。

在西方國家，這種分時度假酒店十分常見。一些人們?yōu)榱颂岣咦约旱纳钯|(zhì)量，假期常常選擇去喜歡的城市度假。此時如果通過購買的方式去投資一塊土地建房或者直接在當(dāng)?shù)刭I下一棟房屋，顯然不適用于所有家庭。過高的投資成本會給收入一般的家庭帶來巨大的負(fù)擔(dān)。如果選擇通過每日付酒店費的方式居住普通的酒店，倘若在此地逗留時間過長，酒店的居住費也不是一筆小數(shù)目，而且很可能會住到不合心意的酒店。此時，基于居住權(quán)的分時度假酒店的出現(xiàn)，便是房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的途徑之一。通過多人的共同投資，每個投資者都享有度假酒店一定時間內(nèi)的使用權(quán)，降低了投資者們的負(fù)擔(dān)，又可以享受高品質(zhì)的服務(wù)。從法律上來看，投資者不僅能受到物權(quán)的保護(hù)，還因為消費者的身份而受到消費者權(quán)益的保護(hù)，如合同期限延長可能性、價格優(yōu)惠待遇等等[10]，由此可以看出，德國民法典對基于居住權(quán)而運營的分時度假酒店，賦予了更多的權(quán)利自由。

而在我國，分時度假酒店也有充分的可運營空間。隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，我國社會的主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。這說明我國人民在滿足基本溫飽后也開始追求更高品質(zhì)的生活。分時度假酒店作為一種兼顧投資與休閑的全新投資形式，解決了中國房地產(chǎn)的空置率，開辟了投資的新渠道，從而受到旅游業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)的歡迎[11]。對于居住權(quán)人來說，分時度假酒店既降低了購買房屋的高成本，又避免了臨時租房的無規(guī)劃性，所以，分時度假酒店開發(fā)這一業(yè)務(wù)板塊在未來的中國房地產(chǎn)市場擁有廣闊的發(fā)展前景。

（三）旅游民宿

隨著近幾十年旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，旅游民宿行業(yè)也悄然而生。蓬勃發(fā)展的旅游民宿行業(yè)將居住權(quán)制度延伸到了商業(yè)領(lǐng)域的更深處。我國人民對旅游景點的向往從單純的風(fēng)景觀光轉(zhuǎn)向?qū)Ξ?dāng)?shù)仫L(fēng)土人情的深入感受。對于此，民宿的優(yōu)點就顯現(xiàn)出來了，比起統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化裝修的酒店，民宿的裝修更加溫馨，更有家的味道，獨棟的民宿也能容納更多的人。按照《旅游民宿基本要求與評價》的規(guī)定：“旅游民宿”是“利用當(dāng)?shù)孛窬拥认嚓P(guān)閑置資源，經(jīng)營客房不超過四層、建筑面積不超過800m2，為游客提供體驗當(dāng)?shù)刈匀?、文化與生產(chǎn)生活方式的小型住宿設(shè)施”“包括但不限于客棧、莊園、宅院、山莊等”。這里值得關(guān)注的是國家標(biāo)準(zhǔn)并沒有限制民宿主人的屬性，既可以是個人也可以是企業(yè)。房地產(chǎn)商作為房屋的所有權(quán)人，在合法的范圍內(nèi)，可以在旅游業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)開展旅游民宿產(chǎn)業(yè)。居住權(quán)制度相較于租賃合同來說更加穩(wěn)定，物權(quán)的保障性質(zhì)也優(yōu)于債權(quán)。除此之外，旅游民宿的經(jīng)營理念與投資型居住權(quán)的內(nèi)涵不謀而合。投資性居住權(quán)更加符合商業(yè)領(lǐng)域?qū)ω敭a(chǎn)權(quán)的基本要求。農(nóng)村宅基地改革還會進(jìn)一步推動旅游民宿行業(yè)的發(fā)展，投資性居住權(quán)的經(jīng)營功能也將因此得以彰顯[12]。

五、結(jié)語

《民法典》背景下的居住權(quán)制度具有投資與保障的雙重屬性。社會性居住權(quán)是國家管制與政策的體現(xiàn)，它集中表現(xiàn)在家庭與社會保障領(lǐng)域，并且可以通過法定、意定、裁判的方式設(shè)立;投資性居住權(quán)只能通過意定的方式設(shè)立，但對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響將最大，比如對房屋價值產(chǎn)生的影響等。房地產(chǎn)商可以抓住法律給房地產(chǎn)市場帶來的政策優(yōu)惠，借居住權(quán)制度這一股“東風(fēng)”，大力發(fā)展具有居住權(quán)性質(zhì)的養(yǎng)老公寓、分時度假酒店、旅游民宿等相關(guān)方面的業(yè)務(wù)，促進(jìn)企業(yè)業(yè)務(wù)的優(yōu)化升級轉(zhuǎn)型。

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