貨幣政策對房地產(chǎn)市場的區(qū)域異質(zhì)性研究

王天云

（江西科技學(xué)院，江西 南昌 330098）

隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大量的“投機(jī)炒房”和“熱錢”流入等現(xiàn)象，拉高了房價(jià)，部分一線城市房價(jià)更是呈倍數(shù)增長，且一線城市房價(jià)的增長速度明顯大于新一線、二線城市。本文通過比較分析各貨幣政策工具變量對三大城市群的影響效果，有針對性地提出對策建議，研究內(nèi)容具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

1.理論基礎(chǔ)

1.1 我國房地產(chǎn)市場的城市群劃分

本文依照《第一財(cái)經(jīng)》2018年4月26日對中國城市等級的劃分標(biāo)準(zhǔn)，選取一線、新一線、二線共46個(gè)城市來進(jìn)行實(shí)證分析，其中，一線城市（4個(gè)）：上海、北京、深圳、廣州；新一線城市（15個(gè)）：成都、杭州、重慶、武漢、蘇州、西安、天津、南京市、鄭州、長沙、沈陽、青島、寧波、東莞、無錫；二線城市（27個(gè)）：昆明、大連、廈門、合肥、佛山、福州、哈爾濱、濟(jì)南、溫州、長春、石家莊、泉州、南寧、貴陽、南昌、金華、太原、嘉興、煙臺(tái)、惠州、保定、臺(tái)州、中山、紹興、烏魯木齊、濰坊、蘭州。

1.2 蒙代爾“最優(yōu)貨幣區(qū)”理論

羅伯特·蒙代爾認(rèn)為如果統(tǒng)一貨幣政策對各區(qū)域的調(diào)控效果是一致而不存在區(qū)域差異性，說明該區(qū)域或該國家的貨幣政策是“最優(yōu)”的，這就是“最優(yōu)貨幣區(qū)”（OCA）理論。根據(jù)以上理論，可知判斷“最優(yōu)貨幣區(qū)”的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是：央行施行統(tǒng)一貨幣政策對該區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)變量的調(diào)控效果是否都表現(xiàn)一致，如果該國央行施行的統(tǒng)一貨幣政策調(diào)控效果存在地區(qū)差異，說明該區(qū)域是“非最優(yōu)貨幣區(qū)”。就我國而言，不僅在東中西部各區(qū)域間存在自然資源、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、貿(mào)易環(huán)境等差異，而且各城市間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口分布等也各不相同。綜上所述，我國屬于“非最優(yōu)貨幣區(qū)”，本文就是在此背景下，探究貨幣政策對房地產(chǎn)市場的區(qū)域異質(zhì)性。

2.變量選取與數(shù)據(jù)來源

2.1 變量選取

商品房平均銷售價(jià)格（HP）。本文的研究對象為商品房，主要包括辦公樓、商業(yè)用房、住宅三大類，能較為全面地反映房地產(chǎn)市場。用各市房地產(chǎn)銷售額除以商品房銷售面積求得。貸款利率。本文將選取金融機(jī)構(gòu)1-3年貸款利率作為利率層面的代理指標(biāo)，具體用實(shí)際使用天數(shù)加權(quán)平均處理后的平均值計(jì)算出。信貸規(guī)模－選用金融機(jī)構(gòu)人民幣資金運(yùn)用中的各項(xiàng)貸款余額代替。法定存款準(zhǔn)備金率－選用央行公布的大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率代替，用實(shí)際使用天數(shù)加權(quán)平均處理后的平均值計(jì)算出。

2.2 樣本與數(shù)據(jù)說明

本文選取2010年至2019年共十年的年度數(shù)據(jù)，按照一線、新一線、二線城市的劃分標(biāo)準(zhǔn)，選取我國46個(gè)城市的實(shí)際數(shù)據(jù)，共得到460個(gè)樣本。運(yùn)用面板向量自回歸模型分別進(jìn)行一線、新一線、二線城市層面的實(shí)證分析。本文的數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局、中國人民銀行、各省市的統(tǒng)計(jì)年鑒、《中國房地統(tǒng)計(jì)年鑒》、WIND數(shù)據(jù)庫以及CSMAR數(shù)據(jù)庫。為了消除量綱差異和降低異方差的影響，本文對各個(gè)變量進(jìn)行對數(shù)處理，最終得到的變量為：Lnhp、Lnloan、R3、Depor。

3.基于PVAR模型的實(shí)證分析

3.1 最優(yōu)滯后階數(shù)的選擇

采用HQIC準(zhǔn)則、AIC信息準(zhǔn)則、BIC準(zhǔn)則進(jìn)行最優(yōu)滯后階的確定，具體選擇結(jié)果如下表所示。

表1 一線、新一線、二線城市PVAR模型最優(yōu)滯后階數(shù)的選擇

AIC、BIC和HQIC準(zhǔn)則均顯示滯后一階為最優(yōu)，因此，本文選擇滯后一階建立PVAR（1）模型。

3.2 PVAR模型的構(gòu)建

根據(jù)上文最優(yōu)滯后階的選擇，本文構(gòu)建滯后一階的面板向量自回歸模型，如下所示：

3.3 穩(wěn)定性檢驗(yàn)與脈沖響應(yīng)分析

AR根圖的檢驗(yàn)結(jié)果表明自回歸多項(xiàng)式的根都位于單位圓內(nèi)部，可以認(rèn)為所構(gòu)建的PVAR模型都是穩(wěn)健的。

圖1 一線、新一線、二線城市PVAR模型的AR根圖

信貸規(guī)模對一線、新一線、二線城市房價(jià)的沖擊：

圖2 信貸規(guī)模對一線、新一線、二線城市房價(jià)的脈沖響應(yīng)圖

在給定信貸規(guī)模一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊下后，一線、新一線、二線城市的房價(jià)都有顯著的正向響應(yīng)，即信貸規(guī)模與各城市群房價(jià)均存在正向的影響關(guān)系。且一線城市房價(jià)對信貸規(guī)模沖擊的響應(yīng)強(qiáng)度大于新一線和二線城市，而新一線城市卻略小于二線城市，說明在一定時(shí)期內(nèi)，信貸規(guī)模對一線城市房價(jià)的影響程度最大，其次是二線城市，對新一線城市的影響程度最小。

貸款利率對一線、新一線、二線城市房價(jià)的沖擊①：短期內(nèi)一線、新一線城市房價(jià)與貸款利率之間的關(guān)系并不顯著，表明在短期貸款利率對一線、新一線城市房價(jià)的影響作用并不大，而利率對二線城市房價(jià)的影響機(jī)制在短期內(nèi)則有效。

存款準(zhǔn)備金率對一線、新一線、二線城市房價(jià)的沖擊：面對法定存款準(zhǔn)備金率一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊，一線城市房價(jià)在前兩期都為負(fù)向顯著，新一線城市房價(jià)在整個(gè)報(bào)告期內(nèi)，均為負(fù)向顯著，二線城市房價(jià)從第1期開始表現(xiàn)為負(fù)向顯著。從脈沖響應(yīng)強(qiáng)度來分析，一線城市房價(jià)對存款準(zhǔn)備金率沖擊的響應(yīng)強(qiáng)度最大，其次是新一線城市，二線城市房價(jià)的響應(yīng)強(qiáng)度最小，這說明一線城市對存款準(zhǔn)備金率的沖擊最敏感。

4.研究結(jié)論及對策建議

研究結(jié)論：第一，信貸規(guī)模對一線城市房價(jià)的影響作用最大，其次是二線城市，對新一線城市的影響作用最小。第二，存款準(zhǔn)備金率對一線城市房價(jià)的負(fù)向影響作用最大，其次是新一線城市，對二線城市的影響作用最小。第三，貸款利率對二線城市房價(jià)的影響顯著為負(fù)，對一線、新一線城市房價(jià)的影響不顯著。根據(jù)研究結(jié)論，提出對策建議：

限貸限購“雙管齊下”，抑制一線城市房地產(chǎn)的投機(jī)性需求。針對一線城市房價(jià)管控，政府可以做到“因城施策”。一方面，在以限購、限售等行政管制為主要調(diào)控政策的同時(shí)，適當(dāng)降低一線城市的土地供給；另一方面，應(yīng)嚴(yán)格控制一線城市房地產(chǎn)市場的資金來源，可通過控制信貸規(guī)?；蛱岣叽婵顪?zhǔn)備金率來減少流動(dòng)性供給，從而抑制一線城市房地產(chǎn)市場的投機(jī)性和投資性需求，進(jìn)而達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的目的。加快保障性住房建設(shè)，引導(dǎo)新一線城市房價(jià)的理性預(yù)期。針對新一線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，政府在增加保障性住房供給的同時(shí)，更要著力抑制房地產(chǎn)市場的非理性需求，注重引導(dǎo)居民的理性預(yù)期。以寬松信貸政策為主，促進(jìn)二線城市自住和改善型住房需求。針對二線城市的房地產(chǎn)市場，主要應(yīng)采取相對寬松的信貸政策、財(cái)政和稅收政策來促進(jìn)其發(fā)展。一方面?zhèn)€人住房貸款增多，可促進(jìn)二線城市居民的自住性和改善型住房需求，另一方面信貸規(guī)模擴(kuò)張也能加快二線城市房地產(chǎn)市場的“去庫存”。

注釋：①由于篇幅有限，此處沒有放上所有的脈沖響應(yīng)圖。