新機(jī)遇下房地產(chǎn)業(yè)深化改革探究

[摘 要]我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過這些年的發(fā)展已偏離了社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的宗旨，部分已成為利益集團(tuán)綁架中國經(jīng)濟(jì)的抓手。多年的房地產(chǎn)調(diào)控不僅沒有改變這一局面，反而使其得到了強(qiáng)化。文章認(rèn)為，需要下猛藥、出重拳，徹底改革我國房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)，而這次新冠肺炎疫情提供了一個(gè)很好的契機(jī)。具體做法是在征收房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上，取消土地買賣，把土地使用權(quán)的獲得方式一律改為劃撥;規(guī)范土地劃撥程序;建立單純的房屋買賣市場(chǎng)和其他專門的建筑物市場(chǎng)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè);改革;土地買賣

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.14.069

1 引言

在新冠肺炎疫情背景下，全國各行各業(yè)都受到影響，國家實(shí)行的強(qiáng)力抗疫措施僅用一個(gè)多月的時(shí)間就控制住了疫情，并使很多行業(yè)由原來的暫停狀態(tài)很快轉(zhuǎn)入復(fù)工復(fù)產(chǎn)。但是，疫情造成的負(fù)面影響并不可能很快消除殆盡。從每天公布的各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)情況以及行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)情況來看，各地、各行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)度參差不齊。而與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)又更顯得差強(qiáng)人意。由于受疫情影響，人們不能出門，房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)門閉市，交易冷清。上海易居研究院發(fā)布的《全國百城居住用地成交報(bào)告》顯示，2020年一季度，全國百城居住用地成交僅為6542萬平方米，比2019年當(dāng)期銳減18.7%。某種程度上，可以說疫情使房地產(chǎn)市場(chǎng)歸零了。通常，危機(jī)總是危險(xiǎn)和機(jī)遇并存。換句話說，疫情給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來危險(xiǎn)的同時(shí)，也提供了徹底改革房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的難得機(jī)遇。

2 改革房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的原因

2.1 我國房地產(chǎn)業(yè)整體偏離了社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的宗旨

我國堅(jiān)持中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)，走的是中國特色社會(huì)主義道路。堅(jiān)持全心全意為人民服務(wù)的宗旨，是我黨最高價(jià)值取向。是否實(shí)現(xiàn)人民的利益，得到廣大人民群眾的擁護(hù)，是衡量我黨路線、方針和政策是否正確的最高標(biāo)準(zhǔn)。中國共產(chǎn)黨九十多年來的奮斗歷程基本經(jīng)驗(yàn)之一，就是始終牢記全心全意為人民服務(wù)的宗旨，緊緊地依靠人民群眾，誠心誠意地為人民謀利益。這就是事業(yè)的初心，各行各業(yè)無論做什么，無論怎么做，都不能偏離以人民為中心、為人民謀福利的宗旨。以此為對(duì)照，首要了解一下我國房地產(chǎn)業(yè)的基本情況。

改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著土地和住房制度改革從無到有，從小到大逐步發(fā)展壯大起來，如今房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)中早已經(jīng)舉足輕重，許多專家在幾年前就說房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。不用看具體數(shù)據(jù)，只要是經(jīng)歷過改革開放這幾十年歷程的人，都應(yīng)該承認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于改善人們的生活居住條件、促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展肯定是功不可沒的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國人均住房面積已經(jīng)從改革開放之初幾平方米提高到現(xiàn)在的近40平方米，已經(jīng)接近發(fā)達(dá)國家水平。作為普通百姓，也能直觀感受到，現(xiàn)在很少聽說誰家還沒有買房的，有的家庭都買了幾套。眾多的家庭因?yàn)橘I了房，使家庭資產(chǎn)數(shù)以百萬計(jì)甚至千萬計(jì)。這些年我國房地產(chǎn)業(yè)到底造了多少房子？據(jù)說，過去二十年開發(fā)商銷售的商品房面積達(dá)177億平方米。按一套房子100平方米計(jì)算，就是1.77億套房。而擁有各種產(chǎn)權(quán)的房屋，理論上應(yīng)該是商品房的4倍，即7億套左右。全國戶均住房超過1.2套。另一個(gè)顯示我國住房狀況的重要數(shù)據(jù)就是空置率。這方面的官方數(shù)據(jù)沒有看到， 經(jīng)常被引用民間數(shù)據(jù)，一個(gè)是2016年年初，中央黨校教授周天勇老師做的測(cè)算，2015年年底預(yù)計(jì)，我國城鎮(zhèn)已經(jīng)被購買和竣工住宅的空置率約在20%～25%，城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為6500萬～8800萬套;另一個(gè)是國家電網(wǎng)公司2017年做的統(tǒng)計(jì)，從每戶電表數(shù)據(jù)來看，一年一戶用電量不超過20度認(rèn)為是“空置”。這樣算下來，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率是13.9%，農(nóng)村房屋空置率14%。以上數(shù)據(jù)可能會(huì)有誤差，但不影響整體判斷。筆者的第一個(gè)基本判斷是，我國房地產(chǎn)業(yè)滿足國民住房需求的使命基本完成。雖然每年仍有新的需求產(chǎn)生，但相比于已經(jīng)形成的住房供給，要小得多。有人以我國住房存量對(duì)比人口發(fā)展趨勢(shì)，認(rèn)為我國5～10年可以不用再建房，而10年之后我國人口峰值或許就將出現(xiàn)。

可是反觀我國的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以說仍然是車馬喧囂、人聲鼎沸——仍然源源不斷地進(jìn)入，有人在里面輾轉(zhuǎn)騰挪，而且收益頗豐。這是為什么呢？跟一般商品相比，房地產(chǎn)產(chǎn)品有一個(gè)重要的不同，它具有消費(fèi)品和投資品的雙重性，而它的投資品屬性在我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上表現(xiàn)得更為顯著。正如上文分析的，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，我國人民的居住生活條件得到大幅改善，人們的住房需求基本得到滿足。因此，我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“紅火”，絕不是住房需求造成的，而是投資需求造成的。它只是裹挾了少量的住房剛需，讓人們眼花繚亂。那些紛紛進(jìn)入房市的人，十有八九都是奔著掙錢去的，而不是去買房?？梢哉f，我國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)滿足的是資本逐利的目的，而不再是人民的住房需求。深圳市曝出一個(gè)擁有九百多套住房的房姐的感人事跡，她主動(dòng)減免了租客一兩個(gè)月的房租。而經(jīng)查，這個(gè)房姐的房屋是合法、正當(dāng)擁有，可是在深圳市擁有九百多套住房是件難以想象的事情。普通工薪族要想在深圳擁有一套住房，不僅要掏干“六個(gè)口袋”，還得淪為房奴。

“牢記使命，不忘初心”。我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的“初心”就是滿足廣大人民群眾不斷提高的住房需求，而不是滿足資本逐利的需求。而我國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)無論從哪個(gè)角度看，都更是投資市場(chǎng)，而不再是消費(fèi)市場(chǎng)，它已經(jīng)整體偏離了社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的宗旨。

2.2 我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)淪為部分利益集團(tuán)綁架中國經(jīng)濟(jì)的抓手

對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的總體評(píng)價(jià)還有另一個(gè)具有很大共識(shí)性的觀點(diǎn)，即我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)淪為部分利益集團(tuán)綁架中國經(jīng)濟(jì)的抓手。這些利益集團(tuán)區(qū)別于那些剛需消費(fèi)者，他們長(zhǎng)期混跡于房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，企圖通過操縱房地產(chǎn)獲取暴利，而且唯利是圖、不擇手段。其中的典型代表比如炒房團(tuán)（客）、開發(fā)商、一些房地產(chǎn)“磚家”、一些業(yè)主、一些地方政府。說炒房團(tuán)和開發(fā)商是這樣的利益集團(tuán)應(yīng)該毋庸置疑，而說一些“磚家”、部分業(yè)主和部分地方政府是這樣的利益集團(tuán)可能有人就不太明白。這里稍作解釋，首先是一些“磚家”指的那些依附開發(fā)商或者房地產(chǎn)財(cái)團(tuán)，或者被他們收買的專家。這些專家總是罔顧事實(shí)，毫無底線地為開發(fā)商搖旗吶喊，誤導(dǎo)消費(fèi)者。其次是一些業(yè)主，是指那些持有一些房地產(chǎn)但并沒有能力炒房的人，他們的心態(tài)其實(shí)和炒房客差不多，指望房產(chǎn)獲利。這些年，各地發(fā)生了許多起業(yè)主圍困開發(fā)商、封堵樓盤甚至圍堵交通擾亂社會(huì)秩序的事件。事件的起因都是這些業(yè)主所持樓盤降價(jià)，導(dǎo)致他們吃虧了。他們要么不允許降價(jià)，要么要求開發(fā)商彌補(bǔ)虧損。最后是一些地方政府，千方百計(jì)推高土地價(jià)格，欺下瞞上。以上這些利益集團(tuán)經(jīng)過這些年的積累，已經(jīng)成為實(shí)力雄厚的一群人。這些年來政府三令五申“房住不炒”，中央及各級(jí)地方政府出臺(tái)了許多房地產(chǎn)調(diào)控政策，目的是穩(wěn)定市場(chǎng)，穩(wěn)定價(jià)格，保護(hù)消費(fèi)者利益?？墒鞘聦?shí)如何呢？房地產(chǎn)價(jià)格依然在上漲，一線城市漲過了二線，二線漲過了三、四線，三、四線漲過了又回頭到一線漲。許多人都納悶：為什么房?jī)r(jià)就降不下來呢？試想一下，房?jī)r(jià)下降符合誰的利益？當(dāng)下市場(chǎng)上從開發(fā)商到業(yè)主，從中介機(jī)構(gòu)到部分地方政府，從搖旗吶喊的“磚家”到帶板凳排隊(duì)的大媽，哪一方希望房?jī)r(jià)下降？真正期望房?jī)r(jià)下降的是那些為數(shù)不多的剛需消費(fèi)者，可他們?cè)诋?dāng)下市場(chǎng)上實(shí)在是人微言輕，其微弱的需求早已淹沒在瘋狂逐利的喧囂中。更過分的是那些所謂的專家學(xué)者，他們其實(shí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的逐利者，但卻以公允的專家學(xué)者身份出現(xiàn)，利用其掌握的話語權(quán)，左右輿論，誤導(dǎo)消費(fèi)者。這些年每每到房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)刻，就會(huì)有所謂的專家學(xué)者及時(shí)出現(xiàn)，鼓吹房地產(chǎn)之于我國經(jīng)濟(jì)的重要性，說房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)的支柱，要是房地產(chǎn)倒了，那我國經(jīng)濟(jì)也就不行了。他們總是不遺余力地呼吁救市、救開發(fā)商。2020年3、4月，我國疫情還沒有完全過去，這些人罔顧大疫過后各行各業(yè)都損失慘重的現(xiàn)實(shí)，而呼吁救房地產(chǎn)、救開發(fā)商。他們其實(shí)是在拿房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟(jì)的“劊子手”。

2.3 新冠肺炎疫情背景提供了徹底改革我國房地產(chǎn)業(yè)的難得機(jī)遇

2020年的新冠肺炎疫情重創(chuàng)各國經(jīng)濟(jì)，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的沖擊也是巨大的。我國房地產(chǎn)業(yè)也和其他眾多行業(yè)一樣陷入危機(jī)。年初疫情最嚴(yán)重的時(shí)候，萬眾隔離在家。面對(duì)健康乃至生命危機(jī)，人們不得不調(diào)整自己的生產(chǎn)、生活規(guī)劃。而像購房這樣的人生大事，在生存危機(jī)面前也變得微不足道。于是，需求沒有了，供給也沒有了，而房產(chǎn)中介不準(zhǔn)開門營業(yè)，無人帶看，二手房成交量大幅縮水。媒體報(bào)道，由于市場(chǎng)急速冷凍，全國100余城暫停開放售樓處，90余城房源零供應(yīng)，各地新房銷售遭遇前所未有的挑戰(zhàn)，很多開發(fā)商，尤其是三、四線城市的開發(fā)商，年前都早已制定好了營銷策略，準(zhǔn)備趁返鄉(xiāng)置業(yè)大潮“狠撈一筆”，最后卻落了個(gè)“竹籃打水一場(chǎng)空”。面對(duì)疫情，不少開發(fā)商都緊急加開了線上推廣、線上售樓處。但據(jù)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士透露，線上完全無法取代線下，其作用微乎其微。因?yàn)橄穹康禺a(chǎn)這類“大件”商品，購房者很難通過線上敲定房源完成交定金的決定。

疫情造成的損失肯定是巨大的，但機(jī)會(huì)總是伴隨著風(fēng)險(xiǎn)而出現(xiàn)。本文認(rèn)為，這次疫情提供了徹底改革我國房地產(chǎn)業(yè)的難得機(jī)遇。首先，疫情改變了人們的消費(fèi)習(xí)慣，使人們從原來各色各樣的、追名逐利的、跟風(fēng)炒作的狂熱中冷靜下來。當(dāng)面對(duì)生存危機(jī)的時(shí)候，人們才發(fā)現(xiàn)原來自己拼命追逐的那些東西，與生存相比都輕賤得不值一提。于是，人們的行為變得理性了。而這給徹底改革房地產(chǎn)業(yè)提供了難得的機(jī)遇，可以叫它氛圍機(jī)遇。人們?cè)诶潇o、理性的時(shí)候更容易看到問題的本質(zhì)，作出正確的判斷和抉擇。而做房地產(chǎn)改革需要這樣的理性氛圍，人們?cè)谶@種氛圍下可以跳出圈外對(duì)我國房地產(chǎn)做冷靜觀察。其次，為了應(yīng)對(duì)疫情，我國經(jīng)濟(jì)按下了“暫停鍵”。眾多行業(yè)都停了下來，房地產(chǎn)業(yè)也停了下來。多年來一直高溫不退的房地產(chǎn)業(yè)難得一遇地不被高度關(guān)注。人們一下子發(fā)現(xiàn)，原來沒有房地產(chǎn)我們照樣可以生活，沒有房地產(chǎn)我們依然有很多事情可做。這是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行徹底改革的最佳時(shí)機(jī)。

3 針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的建議

關(guān)于如何進(jìn)行房地產(chǎn)改革，其實(shí)已經(jīng)討論日久，人們給出了許多建議?？刂品康禺a(chǎn)信貸規(guī)模、增減信貸利率，控制土地價(jià)格、控制商品房?jī)r(jià)格，比如開征房地產(chǎn)稅、開征物業(yè)稅等。這其中大多數(shù)建議都只是解決房地產(chǎn)在某個(gè)時(shí)期出現(xiàn)的特殊問題，并不能從根本上對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行改革，以使其順應(yīng)民意，符合我國社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的要求。當(dāng)然，有的建議本文認(rèn)為具有一定的建設(shè)性，比如仇保興（注：國務(wù)院參事）在2018年的海南博鰲論壇上就提出，為了逐步燙平房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)稅應(yīng)該分類進(jìn)行，可以率先出臺(tái)能夠精準(zhǔn)遏制投機(jī)的消費(fèi)稅、流轉(zhuǎn)稅和空置稅，再從容考慮物業(yè)稅。我國房屋空置率比較高，其中北京空置率在10%～20%，一般國際上都是5%左右，出臺(tái)空置稅很有必要。而且他還建議，不僅要對(duì)存量房源征收空置稅，還要出臺(tái)“新購房源不準(zhǔn)空置”的規(guī)定，這樣雙管齊下就可以有效遏制房地產(chǎn)投機(jī)。仇保興的這些建議雖然仍只是通過稅收政策來調(diào)控市場(chǎng)、引導(dǎo)投資，其聚焦的是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的過度投機(jī)問題，但其對(duì)稅收工具的運(yùn)用分階段、分步驟、分類型，因而具有可操作性。為徹底改革我國房地產(chǎn)業(yè)，本文以以上論述為基礎(chǔ)，提出如下建議。

3.1 取消土地買賣，把土地使用權(quán)的獲得方式一律改為劃撥

這樣做的目的是糾正我國房地產(chǎn)業(yè)偏離的發(fā)展方向，使我國經(jīng)濟(jì)擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，從而避免被各種利益集團(tuán)綁架。正如上文所說，這些年來沒少出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策，據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，僅2020年上半年中央及各級(jí)地方出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策就有300條之多，可是調(diào)控結(jié)果并不理想。甚至可以籠統(tǒng)地說，這些年來就是伴隨著不斷的調(diào)控，房地產(chǎn)價(jià)格一步步上漲得脫離實(shí)際，而整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)也一步步脫離了宗旨?？傊?，僅靠調(diào)控解決不了我國房地產(chǎn)的問題。解決我國房地產(chǎn)的問題需要下猛藥、出重拳。這是提出上述建議的原因。

在我國，土地買賣的實(shí)質(zhì)是指土地使用權(quán)有償獲得。這種土地使用權(quán)有償獲得的方式在我國時(shí)間并不長(zhǎng)，是改革開放以后才有的事情，準(zhǔn)確的開始時(shí)間應(yīng)是1987年年底至1988年年初，到現(xiàn)在也就32年左右。也就是說，在新中國社會(huì)主義建設(shè)的大部分時(shí)間里，都沒有土地買賣什么事。可見，取消土地買賣，天不會(huì)塌下來，經(jīng)濟(jì)也不會(huì)崩潰。

在我國取消土地買賣具有可行性，因?yàn)閷?shí)行的是社會(huì)主義公有制，城市建成區(qū)土地都屬于國家所有。在私有制國家，土地作為私有財(cái)產(chǎn)，其買賣與否，國家無權(quán)干涉，而在我國就不存在這個(gè)問題，土地買賣的決定權(quán)在國家。

我國社會(huì)主義公有制的實(shí)質(zhì)是國家代表全體公民擁有土地所有權(quán)，國家行使的是全體公民的意志。那么，在我國的土地買賣其本質(zhì)是自己把土地賣給自己，自己從自己手里買地。而這是違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。

近年來，許多地方政府甚至國家相關(guān)部門都把土地出讓收益計(jì)入自己的經(jīng)濟(jì)建設(shè)成績(jī)，甚至作為國民創(chuàng)造財(cái)富的構(gòu)成部分。這樣做其實(shí)就形成了國民財(cái)富泡沫。因?yàn)橥恋爻鲎尩亩▋r(jià)權(quán)完全掌握在國家手里，那么如果國家把價(jià)格定為10億美元一平方米，那GDP明天就可以超過美國好幾倍。

取消土地買賣，把土地使用權(quán)的獲得方式一律改為劃撥，然后規(guī)范土地劃撥程序。一方面改掉一些地方政府躺在土地上吃飯的懶惰毛病，讓他們不得不去探索經(jīng)濟(jì)建設(shè)的其他路徑;另一方面杜絕了因?yàn)橥恋毓芾韽?fù)雜多樣而造成的形形色色的貪污腐敗。

3.2 建立單純的房屋買賣市場(chǎng)和其他專門建筑物市場(chǎng)

由于沒有了土地的參與，房屋建設(shè)、房屋管理以及核算、評(píng)估等都變得簡(jiǎn)單了許多，房屋價(jià)格也會(huì)大幅度下降，那樣房地產(chǎn)業(yè)及房屋市場(chǎng)的面貌將煥然一新。

首先，由于土地由政府統(tǒng)一劃撥提供，開發(fā)商不再需要支付土地取得費(fèi)，那樣，開發(fā)商就會(huì)在很大程度上被解放出來，他就會(huì)把更多的資金、資源等投入房屋建設(shè)等其他環(huán)節(jié)。這樣做的直接影響是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)降低了，從而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更好駕馭了，開發(fā)商更加從容了，開發(fā)出的產(chǎn)品質(zhì)量更高了，而其潛在影響可能更加深遠(yuǎn)廣泛。

其次，由于沒有了土地取得費(fèi)，房屋價(jià)格自然會(huì)大幅度下降。在很多地方土地取得費(fèi)都占到了開發(fā)商成本的1/3甚至更高。所以取消土地取得費(fèi)將大幅降低開發(fā)成本，從而為房?jī)r(jià)大幅下降創(chuàng)造了條件。而房?jī)r(jià)大幅下降，房地產(chǎn)價(jià)值大幅減小，其對(duì)我國當(dāng)下經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的影響則是難以估量的。最顯而易見的影響是幫助那些收入不高的年輕人圓購房的夢(mèng)想。而這些年輕人一旦購房圓夢(mèng)，他們迸發(fā)出的活力、生產(chǎn)力、創(chuàng)造力將是難以想象的。

由于房地產(chǎn)價(jià)值大幅減小，從而導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重大幅下降，從而使國家經(jīng)濟(jì)更容易擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴。由于房地產(chǎn)價(jià)值大幅變小，還導(dǎo)致房地產(chǎn)的投資屬性大幅降低，這會(huì)在很大程度上抑制人們的炒房行為，從而使房屋市場(chǎng)重回穩(wěn)定、健康的發(fā)展軌道。

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[作者簡(jiǎn)介]胡永（1966—），男，安徽固鎮(zhèn)人，碩士學(xué)位，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)，副教授，研究方向：土地管理、房地產(chǎn)管理。