房地產(chǎn)公司資金預算管理探析

王劍

房地產(chǎn)公司是我國經(jīng)濟水平提升之后，最近幾年才發(fā)展起來的新興產(chǎn)業(yè)。很多房地產(chǎn)公司由于發(fā)展史比較短，所以在很多方面還需要進一步完善。公司內(nèi)部的資金預算管理是現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司應該關注的重點，資金的預算對整個房地產(chǎn)公司的運行有極其重要的影響和作用，但是我國房地產(chǎn)公司在對資金預算的過程中還存在很多的問題，為了有效解決房地產(chǎn)公司內(nèi)部的資金預算管理中存在的問題，從不同的角度提出了資金預算管理的方法，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠在市場競爭激烈的環(huán)境下穩(wěn)定的發(fā)展。

一、引言

對房地產(chǎn)內(nèi)部的資金進行預算管理是公司有效管理財務的主要措施之一。房地產(chǎn)公司相較于其他企業(yè)，對資金的需求量極大，如果在公司運行過程中不進行資金預算管理，很容易在經(jīng)營活動中出現(xiàn)財務危險。對房地產(chǎn)公司的資金進行有效的預算管理，能夠有效的降低房地產(chǎn)公司運行的風險，從而提升自身在市場中的競爭力。房地產(chǎn)公司的資金運行涉及到公司運行的各個環(huán)節(jié)，不管是房屋裝修還是打出產(chǎn)品知名度，都需要投入大量的資金，一旦在運行過程中超過了預算資金的額度，房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔極大的風險開展后續(xù)的業(yè)務活動。因而，房地產(chǎn)公司應將公司內(nèi)部的資金預算管理當作重點管理工作，不斷對公司內(nèi)部的資金預算管理中存在的問題進行及時的進行處理和優(yōu)化，將公司的運行風險降到最低，確保其經(jīng)營活動可以有序的開展。

二、房地產(chǎn)公司資金預算管理中存在的問題

（一）內(nèi)部對資金預算管理缺乏有效的組織機構和制度

由于房地產(chǎn)公司的發(fā)展時間還比較短，很多公司在運行過程中還沒有意識到資金預算管理的重要性。一方面，在對公司內(nèi)部的資金進行預算管理的過程中，很多房地產(chǎn)公司內(nèi)部的專業(yè)工作人員也僅僅將資金預算管理當作常規(guī)的財務報表來處理，沒有充分結合公司的實際發(fā)展對資金進行有效的預算，導致公司在運行過程中需要承擔較大的風險。造成這一現(xiàn)象的主要原因是由于我國大部分的房地產(chǎn)公司的內(nèi)部對資金預算的管理還沒有建立起專業(yè)的組織機構和資金預算管理制度，導致內(nèi)部人員對資金預算的管理態(tài)度也比較松懈。另一方面，很多房地產(chǎn)公司為了壓縮公司運行的經(jīng)濟成本，在對資金預算管理的過程中，通常將資金預算這一工作交由公司內(nèi)部的財務人員進行簡單的預算，無法對資金的使用進行合理的預算。最后，房地產(chǎn)公司針對資金預算管理制度這一塊上，未能意識到“收付實現(xiàn)制”對資金預算管理的重要影響，大部分還是采取責任管理制的方式對資金預算進行管理，導致在運行過程中對一些突發(fā)性的事件的應對能力不夠，是公司的發(fā)展受到了阻礙。

（二）對資金預算管理的編制還缺乏科學性合理性

在運行中對資金預算管理的編制還缺乏科學性和合理性是我國大部分房地產(chǎn)公司需要及時解決的問題。我國房地產(chǎn)公司對資金的預算主要體現(xiàn)在三個方面，一是投資，二是銷售，三是融資。在這三個方面對資金的預算大部分公司還存在很多的問題。首先是房地產(chǎn)公司的投資活動，很多公司在投資過程中所投的資金已經(jīng)超過了自身的資金實力，并且與本身的戰(zhàn)略發(fā)展目標相脫節(jié)。其次是在銷售上，對資金的預算管理沒有結合市場上的一些經(jīng)濟政策，在面對突發(fā)的事故時也沒有進行及時的調(diào)整，導致對資金預算管理編制存在片面性。其三，在融資活動的資金預算中，過度的追求經(jīng)濟利益，造成融資過程中房地產(chǎn)公司內(nèi)部現(xiàn)金流持續(xù)走下坡，并呈現(xiàn)負增長的趨勢，為房地產(chǎn)公司帶來了嚴重的經(jīng)濟危機。公司在對資金進行預算編制的過程中，未能落實到公司運行的每一個環(huán)節(jié)，導致房地產(chǎn)公司內(nèi)部對資金預算管理缺乏科學性和合理性。

（三）對資金預算的管理重預算編制，輕預算考核

房地產(chǎn)公司內(nèi)部對資金預算管理的標志缺乏科學性和合理性是一方面存在的問題，對內(nèi)部資金預算的管理重預算編制，輕預算考核又是另一方面需要不斷解決完善的問題。很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然在公司內(nèi)部對資金預算的管理進行了編制，卻沒有建立完善的資金預算考核體系，導致內(nèi)部資金預算管理存在較大的偏差。首先，我國房地產(chǎn)公司在運行過程中未能對內(nèi)部的資金預算的重要控制節(jié)點進行有效的控制，遇到資金預算結果與實際的資金使用結果存在較大偏差時，也沒有進行及時的評估和分析，導致房地產(chǎn)內(nèi)部預算資金未能及時調(diào)整方案。其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中對內(nèi)部銷售回款的實際數(shù)與計劃數(shù)的偏差沒有進行及時的關注，導致房地產(chǎn)企業(yè)的營銷策略未能夠依據(jù)實際情況驚醒調(diào)整，造成房地產(chǎn)公司完不成回款任務，影響了房地產(chǎn)公司的資金預算的執(zhí)行力度。除此之外，很多房地產(chǎn)公司沒有建立預算考核機制，導致內(nèi)部的工作人員的整體積極性不高，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有不利的影響。

（四）未能根據(jù)形勢調(diào)整資金預算的管理方法

房地產(chǎn)企業(yè)在運行過程中，由于本身所需的資金量比較大，并且自身容易受到國家政策的變動和一些突發(fā)事件的影響，直接導致公司內(nèi)部的資金存在較大的變化和流動性，但是我國的大部分房地產(chǎn)公司在運行中雖然制定了資金預算管理的方法，但是沒有根據(jù)形勢來調(diào)整資金預算管理的模式，導致資金預算管理的偏差無法貼合市場的實際需求，比如，有些房地產(chǎn)企業(yè)在運行中將每年的資金進行確定之后，并沒有結合市場的融資情況以及銷售形勢來進行資金預算，并且沒有對資金預算細分到每一個季度，僅僅將資金預算與上一年進行對比，導致資金預算的價值未能發(fā)揮實際的作用。面對很多的突發(fā)事件時，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有結合形勢的變化導致銷售回款急劇的呈現(xiàn)下降的趨勢，導致公司內(nèi)部債務壓力在短時間內(nèi)急劇上升，甚至出現(xiàn)更為嚴重的現(xiàn)象，直接造成房地產(chǎn)公司破產(chǎn)。這一系列的影響因素都是由于對資金預算管理沒有結合市場的發(fā)展形勢，導致公司出現(xiàn)了嚴重的經(jīng)濟危機。

三、對房地產(chǎn)公司資金預算管理的有效措施

（一）完善房地產(chǎn)公司資金預算編制組織機構和制度

為了能夠不斷完善房地產(chǎn)公司內(nèi)部對資金的預算管理，要不斷完善內(nèi)部對資金預算編制的組織機構和管理制度。首先，不管是房地產(chǎn)公司的領導層還是相關的工作人員，都要意識到資金預算管理對整個公司后期發(fā)展和正常運行的重要性，要不斷強化資金預算管理意識，通過各種各樣的培訓活動，確保資金預算編制組織機構能夠有效建立。其次，房地產(chǎn)公司在對資金進行預算管理的過程中，要從多個方面在公司內(nèi)部建立資金預算管理委員會。分別是對資金預算的編制，對資金預算的審核，對資金預算的執(zhí)行力度以及對預算資金的執(zhí)行，要結合不同性質(zhì)的資金預算性質(zhì)，不斷完善房地產(chǎn)公司內(nèi)部的相關組織機構，確保房地產(chǎn)企業(yè)的資金預算能夠落實到具體的部門和管理人員。最后，針對我國房地產(chǎn)公司的資金預算管理制度，應注意對公司內(nèi)部的所有資金進行全面的覆蓋，確保企業(yè)能夠在資金預算的執(zhí)行、編制和調(diào)整等多個環(huán)節(jié)，有效實現(xiàn)對資金的預算管理和監(jiān)督，確保資金的預算管理能夠全面落實到經(jīng)營活動中。

（二）結合信息化技術，提高資金預算編制的科學性

針對房地產(chǎn)企業(yè)中資金預算編制不合理不科學的問題，房地產(chǎn)公司應該利用時代的優(yōu)勢，利用信息化的技術，提高公司內(nèi)部對資金預算編制的科學性。首先，房地產(chǎn)公司在對資金進行預算的過程中，可以利用網(wǎng)絡引入明源這一銷售系統(tǒng)，明源銷售系統(tǒng)能夠確保所銷售的業(yè)務和資金預算的數(shù)據(jù)一致，降低房地產(chǎn)公司運行的風險。這一銷售系統(tǒng)在資金預算的過程中，能夠根據(jù)銷售回款的實際情況，不斷提高投資活動和融資活動的資金預算水平的準確性。其二，房地產(chǎn)公司應利用網(wǎng)絡技術引進投資管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)能夠根據(jù)實際情況輸入各個季度的總資金額度，并且還能結合數(shù)據(jù)分析導入下一個季度投資的計劃。其三，利用信息化建設在房地產(chǎn)公司內(nèi)部引入是融資管理系統(tǒng)，結合公司的實際發(fā)展來制定未來的還款計劃，確保資金預算控制在合理的范圍內(nèi)。提高房地產(chǎn)公司資金預算編制的科學性，主要從銷售、投資和融資這三個方面出發(fā)，結合現(xiàn)階段的發(fā)展潮流，利用信息化技術，不斷強化資金預算管理的科學性和合理性，確保房地產(chǎn)公司能夠長久發(fā)展。

（三）加強房地產(chǎn)企業(yè)對資金預算的考核體系的建立

房地產(chǎn)公司在運行過程中要注意對資金預算進行科學合理的編制，還要注重資金預算考核體系的建立，兩者有效結合在一起，才能最大程度將資金預算管理的價值發(fā)揮出來。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應加強對資金預算的考核體系的建立，針對在公司運行過程中所涉及的資金預算與實際資金使用情況存在較大的偏差時，要注意進行及時的進行分析，不斷探究造成預算資金與實際使用資金存在較大偏差的原因，根據(jù)原因，在結合公司的發(fā)展及時的對資金預算進行調(diào)整，有效促進資金預算在房地產(chǎn)公司中的應用。其次，房地產(chǎn)公司內(nèi)部應對資金預算的管理明確到內(nèi)部的各個部門，并任命相應的責任負責人，通過績效考核的方法對資金預算的管理實施獎懲制度，不斷提高內(nèi)部人員對資金預算管理的積極性。其三，房地產(chǎn)公司應通過對資金預算管理的不斷總結和反思，監(jiān)督促進公司內(nèi)部重新調(diào)整可行性強的方案，從而有效增大資金預算執(zhí)行的力度，不斷強化其考核體系，提升公司內(nèi)部資金預算水平。

（四）結合發(fā)展形勢，確保資金預算管理方法貼合時代

正如上文中所提到的，房地產(chǎn)公司在發(fā)展過程中受到一系列外界因素的影響，因而，僅僅依靠固定的資金預算管理方法是不切實際的，應隨著市場經(jīng)濟的變化，不斷調(diào)整資金預算管理的方法。首先，房地產(chǎn)公司在面對不同的影響因素時，應不斷在實踐中總結經(jīng)驗，面對不同的危機，都能夠快速的提出應對的方案和解決的措施，確保能夠緊跟時代的腳步，不斷的發(fā)展前行。其次，要時刻關注我國的相關政策法規(guī)，結合現(xiàn)階段的發(fā)展形勢，不斷優(yōu)化自身的資金預算管理水平。其三，房地產(chǎn)公司應該注意要根據(jù)市場的變化，不斷調(diào)整公司的融資資金預算、投資資金預算以及銷售資金預算，確保公司的內(nèi)部經(jīng)濟呈現(xiàn)穩(wěn)定的狀態(tài)。最后是房地產(chǎn)公司應充分考慮內(nèi)部的資產(chǎn)負債率的需求，對權益性的融資和債務性的融資覺得結構進行合理的調(diào)整，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠安全穩(wěn)定的發(fā)展，將運行風險降到最低。

四、結語

房地產(chǎn)企業(yè)的資金預算管理工作是一項系統(tǒng)性比較強的工作，貫穿在房地產(chǎn)運行的各個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)只有對資金預算管理方法進行不斷的優(yōu)化，才能有效的降低運行的風險。在公司發(fā)展過程中，要將資金預算管理工作認真執(zhí)行，不斷優(yōu)化資金預算管理的結構，合理的對公司內(nèi)部進行資源配置，不斷提高資金的使用率，才能提高企業(yè)的經(jīng)濟效率，確保企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

（作者單位：華潤置地（山東）有限公司）