房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時應(yīng)注意的問題分析

畢勝

當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展快速，房地產(chǎn)企業(yè)已成為國家重要稅收來源之一。隨著營改增稅收制度推行，土地增值稅對于規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)成本控制和經(jīng)營管理起到了重要作用。由于土地增值稅清算工作較為繁瑣，難度大，如此便致使目前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作存在一些問題。本文通過對土地增值稅清算工作時應(yīng)注意的問題進行分析，探討完善土地增值稅清算工作的有效策略，以促進房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作順利開展。

我國社會經(jīng)濟快速發(fā)展的刺激下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式走向多元化，為進一步整合優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資源，降低企業(yè)稅負(fù)，提高國家土地稅收征收率和質(zhì)量，土地增值稅隨之實施。土地增值稅的實施提高了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理效率，降低了企業(yè)的繳稅成本，另一方面也促使房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅清算管理工作，以便使房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算工作更加統(tǒng)籌、規(guī)范、合情合法，促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提升。但當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)復(fù)雜，涉稅項目日益增多，土地增值稅清算工作難度加大，房地產(chǎn)企業(yè)如何注意防范和解決土地增值稅清算工作存在的問題亟待解決。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算概述及重要性

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦 （ 不包括以繼承、贈予方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為 ），具有征稅面廣、按次征收、實行超率累進稅率，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)等特點。土地增值稅清算是指在符合國家相關(guān)稅收法律法規(guī)等內(nèi)容基礎(chǔ)上，根據(jù)土地增值稅政策指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人按照科學(xué)合理的計算方式對土地增值稅（土地增值稅=增值額*稅率）的資金額度進行計算并對該房地產(chǎn)項目進行稅款繳納的行為。它是做好房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃的重要工作內(nèi)容，是強化企業(yè)稅收籌劃意識，提高房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)工作管理效率和財務(wù)管理效率的有效途徑。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時遇到的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)管理層對土地增值稅清算工作不重視

房地產(chǎn)企業(yè)管理層對于做好土地增值稅稅收籌劃和清算工作沒有足夠重視，把更多精力投入到如何減少成本支出，提高經(jīng)濟效益上，對如何優(yōu)化企業(yè)管理，做好土地增值稅稅務(wù)籌劃和清算工作，降低稅務(wù)風(fēng)險沒有足夠認(rèn)識，依然停留在和稅務(wù)部門打好關(guān)系、跑好人脈關(guān)系的僵化腐化淺薄層面，對新的稅務(wù)政策不夠熟悉掌握。由于國地稅合并，使用金稅三期發(fā)票監(jiān)控平臺可以使企業(yè)匹配庫存信息共享，這促使企業(yè)內(nèi)部要求更高，對企業(yè)監(jiān)管力度加大，也使房地產(chǎn)企業(yè)違法稅收成本加大。由于房地產(chǎn)管理層不夠重視，就容易忽視可能出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險，如在銷售房地產(chǎn)項目時沒有第一時間申報銷售金額，或者通過工程結(jié)算人為推遲，在預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)收過程中沒有及時開具房地產(chǎn)專用發(fā)票，從而導(dǎo)致企業(yè)土地增值稅稅收和清算工作容易出現(xiàn)紕漏，導(dǎo)致企業(yè)征信聲譽受損，還錯過國家相關(guān)優(yōu)惠政策，繼而致使企業(yè)經(jīng)濟利益受損。

（二）清算工作不合理導(dǎo)致企業(yè)面臨稅務(wù)風(fēng)險

由于房地產(chǎn)企業(yè)管理層和企業(yè)涉稅人員事先沒有對土地增值稅稅務(wù)法律法規(guī)全面了解掌握，容易造成前置于繳稅行為的土地增值稅籌劃和清算工作陷入被動。企業(yè)涉稅人員容易因為對土地增值稅稅收政策理解不透徹或者條款采用不當(dāng)，導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)籌劃和清算方案與政策脫節(jié)，甚至為了達(dá)到降低納稅基準(zhǔn)，方案出現(xiàn)違背政策約束的情況，如在房地產(chǎn)成本費用扣除清算過程中，容易存在虛構(gòu)工程項目、工程量或編制虛假工程決算規(guī)劃方案、混淆降低成本歸屬期、虛增扣除項目等違法違紀(jì)現(xiàn)象，這些不規(guī)范的清算行為很容易讓房地產(chǎn)企業(yè)涉入稅務(wù)風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理人員專業(yè)水平欠缺

由于我國當(dāng)前稅收法律不斷更新出臺，稅收管理模式不斷優(yōu)化更迭，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅工作人員面臨不小的挑戰(zhàn)和壓力。目前房地產(chǎn)企業(yè)很多涉稅人員多為財務(wù)工作人員擔(dān)任，缺乏設(shè)置專門的稅務(wù)管理工作部門和工作崗位，這就導(dǎo)致稅務(wù)人員在承擔(dān)繁重財務(wù)工作情況下還要承擔(dān)在企業(yè)經(jīng)營工作中占據(jù)重要位置的稅務(wù)管理工作。這容易導(dǎo)致涉稅人員職業(yè)倦怠，疏于管理，責(zé)任心不夠。加上涉稅人員缺乏相關(guān)專業(yè)知識培訓(xùn)，不能及時掌握國家法律法規(guī)及稅務(wù)管理知識，容易造成涉稅人員在土地增值稅清算和籌劃行為上出現(xiàn)盲目性和主觀性，如出現(xiàn)主觀上無意識少繳稅，或者違背稅法出現(xiàn)錯誤操作造成偷稅漏稅等行為。這容易使房地產(chǎn)企業(yè)在納稅上有失信、犯罪風(fēng)險。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的相關(guān)措施思考

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)管理制度，建立稅務(wù)風(fēng)險防控組織

房地產(chǎn)企業(yè)管理層及涉稅人員應(yīng)樹立正確的稅務(wù)管理理念，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營實際情況，建立完善稅務(wù)管理制度，做到權(quán)責(zé)清晰，便于貫徹執(zhí)行。同時建立由企業(yè)服務(wù)、項目部和稅務(wù)籌劃、清算工作部門有效結(jié)合的稅務(wù)風(fēng)險管控組織部門，對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險實施全面防控，并做好企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險自查工作。稅務(wù)風(fēng)險管控部門對企業(yè)稅務(wù)管理工作設(shè)置專門崗位，明確崗位職責(zé)，同時完善監(jiān)督制度，加強對稅務(wù)管理人員專業(yè)培訓(xùn)，特別是土地增值稅稅務(wù)籌劃和清算知識培訓(xùn)，提高企業(yè)稅務(wù)管理水平，有效防范稅務(wù)風(fēng)險。

（二）有效規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作

1.規(guī)范管理涉稅資料與相關(guān)票據(jù)

做好涉稅資料與相關(guān)票據(jù)的管理不但能夠讓企業(yè)稅務(wù)工作者以及管理人員更好的掌握相關(guān)稅務(wù)信息，防止后期出現(xiàn)資金不足而導(dǎo)致無法按時進行清算繳納的情況出現(xiàn)，這樣可以避免企業(yè)需要補繳稅費，而且還能夠有利于核算準(zhǔn)確性的提高，為相關(guān)部門的檢查提供便利。具體可從如下幾方面著手：第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要積極構(gòu)建涉稅資料與票據(jù)管理的數(shù)據(jù)庫;第二，盡可能讓數(shù)據(jù)庫和當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門構(gòu)建起共享機制;第三，房地產(chǎn)企業(yè)需對定期檢查與核對數(shù)據(jù)庫內(nèi)的相關(guān)信息，一旦發(fā)現(xiàn)指標(biāo)不明的情況需要及時核查相應(yīng)實物票據(jù)。

2.建立土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險管理協(xié)同制度

在涉稅信息繁多、條規(guī)不斷更新的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)除了要提高土地增值稅稅務(wù)籌劃和清算風(fēng)險意識外，還要建立稅務(wù)信息與各層級的相互協(xié)同制度。一是涉稅人員加強對涉稅信息收集、匯總、處理、傳遞等執(zhí)行程序的能力提升，做到能召開有針對性、各層級交流溝通順暢的稅務(wù)籌劃風(fēng)險例會，向企業(yè)管理層及時反饋稅務(wù)風(fēng)險和稅務(wù)管理工作相關(guān)情況。同時企業(yè)涉稅人員要加強與負(fù)責(zé)企業(yè)稅務(wù)管理工作相關(guān)部門的溝通交流以及配合，做到信息共享，及時掌握最前沿稅務(wù)籌劃和清算動態(tài)信息和最新政策，確保企業(yè)稅務(wù)管理工作及時、正確。

3.緊密依托“金三”大數(shù)據(jù)平臺，建立房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理信息化體系

大數(shù)據(jù)時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)也必須緊緊依托“金三”大數(shù)據(jù)平臺，協(xié)同大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)服務(wù)平臺做好土地增值稅信息數(shù)據(jù)收集和統(tǒng)計。涉稅人員可利用稅務(wù)信息數(shù)據(jù)庫對土地增值稅清算和籌劃工作信息的收集整合，從而提高稅務(wù)風(fēng)險管控力度。通過利用稅務(wù)信息化共享平臺，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理不僅快速便捷對龐大數(shù)據(jù)信息進行分析統(tǒng)計，有利于及時加深對稅收政策了解，對自身業(yè)務(wù)知識和工作方向進行及時調(diào)整，還可以提高企業(yè)對于具有不良信用記錄或者不良稅務(wù)記錄合作商的警惕和甄別，從而有效地幫助企業(yè)規(guī)避稅務(wù)清算政策風(fēng)險。

（三）注重專業(yè)管理人員的培養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要不斷強化管理部門了解與認(rèn)識稅務(wù)管理工作的程度，將其列入重要管理工作內(nèi)容當(dāng)中，構(gòu)建起科學(xué)合理的稅務(wù)管理體制，同時配備具備優(yōu)秀專業(yè)素養(yǎng)的管理人才，同時注重對內(nèi)部管理人員的培訓(xùn)與培養(yǎng)，不斷提高其專業(yè)素質(zhì)，以便于能夠及時分析與研究我國稅收現(xiàn)狀和出臺的有關(guān)政策及有關(guān)規(guī)定，以便于能夠統(tǒng)一管理企業(yè)的納稅行為，同時開展合理的規(guī)劃，最大限度減少企業(yè)的經(jīng)濟損失，讓其更好地將其為企業(yè)發(fā)展所用。在對土地增值稅清算政策進行學(xué)習(xí)時需要對如下內(nèi)容予以明確：①土地增值稅的定義，也就是單位或個人在進行國有土地使用權(quán)、地上建筑物與附著物同時獲得相應(yīng)收入后所需繳納土地增值部分稅費。②土地增值稅的計算方式，其進稅率主要是根據(jù)四級超率累積的方法。③繳納方式，預(yù)交后實施清算。④清算條件等相關(guān)內(nèi)容與規(guī)范。因為實際清算過程中，增值率不超過20%就無需繳納土地增值稅，所以必須要做好增值率確定值的計算。只有對以上內(nèi)容還有當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀惽逅愕南嚓P(guān)政策內(nèi)容后，方可在與相關(guān)政策相符的基礎(chǔ)上開展清算工作，充分運用土地增值稅的優(yōu)惠與減免政策來做好清算繳費工作。

四、結(jié)語

綜上所述，國家實施土地增值稅相關(guān)法律法規(guī)，就是為了規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅收籌劃及清算工作行為，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。因而，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作要納入企業(yè)日常管理行為的重要內(nèi)容范疇，認(rèn)真稅務(wù)籌劃和清算工作，完善企業(yè)稅務(wù)管理制度并建立企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防控和管理協(xié)同機制，提高稅務(wù)籌劃清算的風(fēng)險防范意識，這樣才能有效優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理，確保房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

（作者單位：諸暨融享房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）