經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下房地產(chǎn)公司籌資戰(zhàn)略分析

丁玲

我國房地產(chǎn)在2005年進(jìn)入大型的宏觀調(diào)控之后，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下的運(yùn)行環(huán)境日漸艱難，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的到來，使我國全球的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨于平穩(wěn)狀態(tài)，過高房價(jià)在政府的遏制下逐漸趨于穩(wěn)定。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)到來的同時(shí)，也改變了全球的經(jīng)濟(jì)調(diào)控方式，在該背景下對房地產(chǎn)公司的籌資戰(zhàn)略分析是推進(jìn)房地產(chǎn)公司發(fā)展的關(guān)鍵，房地產(chǎn)公司中的籌資戰(zhàn)略分析對公司的發(fā)展有重要的影響及作用，因而公司發(fā)展過程中，要全面分析公司籌資戰(zhàn)略。論文主要從現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司所制定的籌資戰(zhàn)略現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，根據(jù)戰(zhàn)略分析中存在的問題，從四個(gè)方面提出了經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下的房地產(chǎn)公司的籌資戰(zhàn)略。

一、引言

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下的房地產(chǎn)公司在全國范圍的運(yùn)行規(guī)模越來越大，但在房地產(chǎn)投資的增長速度上呈現(xiàn)減緩的趨勢，在經(jīng)濟(jì)市場的改革體制中出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，其次，在土地市場同比回落，我國房地產(chǎn)公司所運(yùn)營的商業(yè)產(chǎn)地銷售相較于住宅區(qū)市場相比有明顯的上升趨勢，造成這一主要原因主要是由于全國國民的GDP值一直在上升，城市居民的消費(fèi)水平有明顯地提升。其三我國房地產(chǎn)公司現(xiàn)階段面臨著一系列的金融政策，在企業(yè)運(yùn)營中，限購松綁與限貸政策在一定程度上擴(kuò)寬了房地產(chǎn)公司的運(yùn)行環(huán)境。在中央與地方政府調(diào)整房地產(chǎn)的相關(guān)政策之后，企業(yè)的市場預(yù)期未達(dá)到理想的效果，地方政府陸續(xù)出臺了相關(guān)的政策幫助居民使用信貸公積金和財(cái)政支持等方式來拉動市場居民的購房需求。其四，我國多數(shù)的房地產(chǎn)公司的銷售低于預(yù)期，并且高庫存、高負(fù)債，融資的規(guī)模相較于之前也有上升的趨勢，在戰(zhàn)略目標(biāo)的完成通過率上低于同年往期。總的來說，房地產(chǎn)公司的發(fā)展并不景氣，在房地產(chǎn)企業(yè)競爭壓力如此大的環(huán)境下，應(yīng)針對經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下對房地產(chǎn)公司的籌資戰(zhàn)略進(jìn)行有力的分析，從而推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)公司籌資戰(zhàn)略制定的現(xiàn)狀分析

（一）未能根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略制定籌資戰(zhàn)略

我國的房地產(chǎn)在1978年之后才開始正常起步，還沒有發(fā)展到成熟的階段，由于時(shí)間短，也沒有適當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)可供房地產(chǎn)公司借鑒，還是依照傳統(tǒng)的籌資模式，因而運(yùn)行形式比較單一，造成我國房地產(chǎn)企業(yè)不利于實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展原則。在企業(yè)的運(yùn)行過程中，也未能根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略制定籌資戰(zhàn)略，在房地產(chǎn)發(fā)展中未能根據(jù)自身的實(shí)際運(yùn)行情況選擇合適的籌資戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)未制定籌資戰(zhàn)略導(dǎo)致在運(yùn)行過程中出現(xiàn)了很多的問題，首先是我國房地產(chǎn)在籌資結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)了不合理的現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)所需要的資金相較于其他行業(yè)來說，需求量更大，企業(yè)中自身所占的資金比例小，而大部分資金主要依靠銀行貸款，甚至包括對銀行貸款和股權(quán)籌資等，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部籌資資金所占比例小，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)行過程中會出現(xiàn)失衡的現(xiàn)象。其次，房地產(chǎn)未根據(jù)企業(yè)本身的發(fā)展戰(zhàn)略直接影響了市場運(yùn)行機(jī)制，在運(yùn)行過程中容易出現(xiàn)供求關(guān)系不合理的現(xiàn)象，無法對房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行合理的制約，導(dǎo)致房價(jià)飛快上漲，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)運(yùn)行過程中，應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略制定合理的籌資戰(zhàn)略。

（二）資金安排不夠精細(xì)，房地產(chǎn)籌資成本較高

房地產(chǎn)企業(yè)中的建設(shè)周期長，需要大量的資金才能完成一個(gè)項(xiàng)目，在運(yùn)行過程中，如果房地產(chǎn)企業(yè)不給相應(yīng)的項(xiàng)目投資者或者股東派發(fā)應(yīng)有的利潤，會直接影響企業(yè)的信用程度。我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)中，在資金安排上還不夠精細(xì)，導(dǎo)致房地產(chǎn)的籌資成本比較高。除此之外，還存在以下問題，其一，房地產(chǎn)籌資未嚴(yán)格按項(xiàng)目需要及進(jìn)度進(jìn)行，測算不合理，資金到位過于理想化。這一問題直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目的過程中由于資金的理想化計(jì)算造成項(xiàng)目中斷，不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展。其二是我國的房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率有待提升。例如對于某些項(xiàng)目較少的開發(fā)企業(yè)，存在著大量資金盈余的情況。對于部分多項(xiàng)目的企業(yè)，未能將預(yù)售資金等進(jìn)行合理安排，導(dǎo)致部分項(xiàng)目存在資金盈余而部分項(xiàng)目資金缺口的情況。其三是我國房地產(chǎn)資金安排不合理往往導(dǎo)致急需項(xiàng)目開發(fā)滯后，整體上增加了開發(fā)成本，或者通過信托民間借貸等，既有較高風(fēng)險(xiǎn)，資金成本也遠(yuǎn)高于銀行開發(fā)貸款。除此之外，由于國家出臺了限制房地產(chǎn)的一系列政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)本身的資金成本負(fù)擔(dān)重。在出臺限令和增收房地產(chǎn)稅率的影響下，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)的籌資資金的成本增加。

（三）資本結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致籌資戰(zhàn)略錯(cuò)配

房地產(chǎn)內(nèi)部的資金主要包括兩個(gè)部分，一是股權(quán)籌資，二是企業(yè)的持續(xù)的資本積累。房地產(chǎn)企業(yè)本身對于資金的需求就非常的大，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)內(nèi)部資金的結(jié)構(gòu)不合理，容易造成在企業(yè)涉及到項(xiàng)目時(shí)容易出現(xiàn)籌資戰(zhàn)略錯(cuò)配的現(xiàn)象。造成資本結(jié)構(gòu)不合理主要是由于我國房地產(chǎn)企業(yè)自身所占的資金比例很小，在資金建設(shè)當(dāng)中，主要還是靠我國的銀行精心貸款，企業(yè)內(nèi)部所占的內(nèi)部籌資比例非常小，這一現(xiàn)象造成了我國房地產(chǎn)內(nèi)部資金結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了嚴(yán)重的不合理性，導(dǎo)致房地產(chǎn)的內(nèi)部籌資沒有在企業(yè)中發(fā)揮到最大的價(jià)值，除此之外，很多企業(yè)內(nèi)部對資金籌資戰(zhàn)略的意識不強(qiáng)，導(dǎo)致在籌資戰(zhàn)略上沒有收獲較大的效果。最后是內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)不合理主要是因?yàn)閷?shí)收資本金不足或者比例偏低，導(dǎo)致開發(fā)所需要資金往往通過籌資解決，這一現(xiàn)象導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的籌資戰(zhàn)略往往達(dá)不到理想的效果。

（四）房地產(chǎn)籌資方式與來源相對單一

我國房地產(chǎn)公司在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，所實(shí)施的籌資方式來源還比較單一也是現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司需要解決的一個(gè)問題。我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)公司所籌資的主要渠道目前往往是偏重于銀行貸款，銀行貸款是我國籌資額度比較高，利潤和債券籌資相比會低很多，并且風(fēng)險(xiǎn)較小。房地產(chǎn)在向銀行進(jìn)行籌資貸款的過程中通常采用兩種方式，一是抵押貸款，抵押貸款的籌資方式主要是通過對股票，房屋不動產(chǎn)等產(chǎn)品進(jìn)行抵押，一旦沒有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)還貸款，直接沒收上述的所有抵押產(chǎn)品。還有一種籌資方式是信用貸款，信用貸款貸給企業(yè)的前提條件是只貸給信用合格的企業(yè)，用企業(yè)自身的信譽(yù)做擔(dān)保，房地產(chǎn)企業(yè)利用信用貸款的條件比較多，并且貸款的利潤要高于一般的利潤。不符合開發(fā)貸款時(shí)往往通過信托等方式，資金成本很高且限制條件多，在綜合性企業(yè)挪用流動資金貸款用于開發(fā)，不符合國家政策，且容易導(dǎo)致資金鏈緊張。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行籌資的過程中通常利用這兩種貸款方式，所籌資的形式比較單一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的發(fā)展方向制定籌資戰(zhàn)略目標(biāo)，在市場中找到更多有效的途徑，達(dá)到減少籌資成本的同時(shí)，能夠降低籌資風(fēng)險(xiǎn)的目的。

三、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下房地產(chǎn)公司籌資戰(zhàn)略

（一）結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略制定籌資戰(zhàn)略

房地產(chǎn)企業(yè)中最重要的階段應(yīng)屬于企業(yè)內(nèi)部的籌資決策，在企業(yè)中建立完善的籌資戰(zhàn)略機(jī)制是確保房地產(chǎn)企業(yè)開展正常項(xiàng)目的保障和基礎(chǔ)，是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的有效手段。針對我國房地產(chǎn)企業(yè)未結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略制定籌資戰(zhàn)略，要從以下幾個(gè)方面為房地產(chǎn)企業(yè)制定籌資戰(zhàn)略。首先在籌資結(jié)構(gòu)與發(fā)展戰(zhàn)略上，兩者要有效結(jié)合，在發(fā)展中不斷協(xié)調(diào)，使房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部籌資結(jié)構(gòu)能夠不斷適應(yīng)對企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)所提出的要求。其次，房地產(chǎn)的籌資戰(zhàn)略需要依靠市場的籌資環(huán)境和資金構(gòu)成結(jié)合與市場的供求管理的變化而變化，這三者共同決定了籌資戰(zhàn)略，一旦三者中的一種發(fā)生變化，房地產(chǎn)所制定的籌資戰(zhàn)略也應(yīng)隨之發(fā)生改變。其三，房地產(chǎn)在選擇籌資戰(zhàn)略時(shí)，應(yīng)在最佳籌資結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，要求其籌資戰(zhàn)略能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)同樣有優(yōu)化作用。通過以上三方面促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)制定籌資戰(zhàn)略，確保房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行。

（二）提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金精細(xì)化管理程度

由于房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行發(fā)展中所需要的資金需求量比較大，如果在企業(yè)運(yùn)行過程中不將資金進(jìn)行合理的應(yīng)用，會導(dǎo)致出現(xiàn)項(xiàng)目在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)資金不周轉(zhuǎn)的現(xiàn)象，因而，在房地產(chǎn)的運(yùn)行中，要提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金精細(xì)化程度。主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行資金精細(xì)化管理。首先在房地產(chǎn)開展經(jīng)營活動之前，要加強(qiáng)所涉及到的預(yù)算資金分析，根據(jù)預(yù)算管理分析，制定好相應(yīng)的市場營銷推廣方案，確保房地企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營活動不與自身的實(shí)際發(fā)展情況相脫節(jié)。其二，是提高房地產(chǎn)內(nèi)部的資金管理水平，內(nèi)部資金的管理針對房地產(chǎn)企業(yè)中的各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用及盈利狀況進(jìn)行分析和預(yù)測，在項(xiàng)目中涉及到財(cái)務(wù)活動時(shí)，能夠減少合同款的比例，在確保項(xiàng)目正常開展的同時(shí)，能夠間接減少流動資金所產(chǎn)生的高額利息。其三，房地產(chǎn)可以建構(gòu)現(xiàn)金流模型，有效對房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理和成本管理相結(jié)合，確保財(cái)務(wù)執(zhí)行的一致性。通過對房地產(chǎn)企業(yè)的資金進(jìn)行精細(xì)化的管理，避免在項(xiàng)目開展中出現(xiàn)資源浪費(fèi)的現(xiàn)象。

（三）合理設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和負(fù)債結(jié)構(gòu)

針對房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致在戰(zhàn)略管理中出現(xiàn)錯(cuò)配的現(xiàn)象要注意合理設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。首先要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)或者項(xiàng)目公司的開發(fā)規(guī)劃，配置合理的資本金，以確保資本能基本覆蓋拿地成本，并且避免后期開發(fā)過程中的資產(chǎn)負(fù)債率過高的情況。其次，要避免在項(xiàng)目運(yùn)行中出現(xiàn)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象，要加強(qiáng)提高企業(yè)的長期貸款比例，在短期貸款比例上進(jìn)行合理地分配，從而有效降低資金流動性的風(fēng)險(xiǎn)。再次，對于房地產(chǎn)企業(yè)的利潤分配等也要綜合考慮，避免在項(xiàng)目開發(fā)資金需求較高的情況下過多地進(jìn)行股利分配，使企業(yè)的所有者權(quán)益保持合理的比例，才能使各項(xiàng)目開發(fā)穩(wěn)健推進(jìn)。

（四）逐步發(fā)展多元化的籌資渠道

我國房地產(chǎn)企業(yè)的籌資來源單一，在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求量，針對這一現(xiàn)狀，可以在以銀行借貸為主要渠道的同時(shí)，結(jié)合企業(yè)的自身發(fā)展?fàn)顩r，合理地選擇適合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的證券籌資以及信托籌資，在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)展多元化的籌資渠道，將籌資戰(zhàn)略中將會涉及到的風(fēng)險(xiǎn)將其分散開來，最大程度減少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以發(fā)展與推廣房地產(chǎn)基金，通過降低成本利息，為房地產(chǎn)企業(yè)減輕一定的經(jīng)濟(jì)壓力。還可以利用海外發(fā)債等方式，將房地產(chǎn)企業(yè)中的籌資戰(zhàn)略創(chuàng)建多元化的籌資渠道，確保房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中有更多優(yōu)化的籌資選擇，降低籌資困難。

四、結(jié)語

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下房地產(chǎn)公司在進(jìn)行籌資戰(zhàn)略分析中，依然還存在許多不足之處，但需要不斷地結(jié)合房地產(chǎn)籌資的以往經(jīng)驗(yàn)，并不斷在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)問題，才能不斷優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)中的籌資戰(zhàn)略，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)能夠得以在調(diào)控政策下穩(wěn)健發(fā)展。

（作者單位：青島正北投資發(fā)展有限公司）