樓宇物業(yè)安全管理工作研究

陳文彬

摘要：物業(yè)公司在建設物業(yè)安全管理的過程中，重點對物業(yè)公司在區(qū)域內(nèi)管理的資產(chǎn)及相關設備、設施的正常運行履行安全管理職責，確立安全管理職責必須確立科學實用的管理方法和實施方案。

關鍵詞：樓宇;物業(yè);安全管理

1樓宇安全管理的意義

樓宇的安全管理是一個巨大而復雜的系統(tǒng)工程，在理論上和實踐上都具有重要的意義。

1.1樓宇安全管理理論探析

馬斯洛需求層次理論將個人需求分為五個層次，從低到高分別是生理需求、安全需求、愛和歸屬需求、尊重需求和自我實現(xiàn)需求。安全的必要性是最基本的需要，基本上需要滿足的情況下，個人對更高水平的需要很敏感。之后學者在這個基礎上，將安全需求分為以下次元。人身安全、健康安全、資源所有權、財產(chǎn)所有權和工作安全。在很多方面，個人安全是最基本的。但是，現(xiàn)在對樓宇安全的研究和建筑經(jīng)濟的發(fā)展偏離了軌道，樓宇的安全管理的研究變得越來越重要。

1.2樓宇安全管理的現(xiàn)實需要

在理論研究的同時，安全管理也是社會實踐中各級社會和政府關心的焦點。習近平連續(xù)兩年指示“平安中國”，各級政府密切關注人民安全感影響未決問題，呼吁為和平、建設和民生保障做出重要貢獻。同時，國務院全國安全生產(chǎn)召開電話會議，強調(diào)要把人民的生命和財產(chǎn)安全放在第一位，要求各級政府實施安全責任，加強安全措施，并盡一切努力確保人民的生命和財產(chǎn)安全。

2樓宇安全管理存在的問題

隨著市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展，樓宇作為現(xiàn)代城市的象征之一，已經(jīng)在中國大量使用。給城市經(jīng)濟發(fā)展和商業(yè)繁榮帶來了活力。但是，安全風險，火災隱藏和樓宇自身的火災風險給樓宇的安全管理帶來了問題和危機，主要表現(xiàn)在以下：

2.1樓宇的安全消防設施和裝備的不完善

樓宇的安全消防設施和設備的缺陷削弱了樓宇的安全消防能力。由于資金和技術的限制，一些早期的樓宇還沒有安裝安全監(jiān)控自動化系統(tǒng)。消防設施不足。沒有按照要求設置自動噴水滅火系統(tǒng)。火災自動報警系統(tǒng)，一些現(xiàn)場避難標識和應急照明設備不符合要求。或者設置了安全監(jiān)視和消防設施，但是因為沒有進行維護，所以不能正常使用。

2.2專業(yè)人才的缺乏制約了樓宇的安全管理

樓宇的智能化系統(tǒng)和設備管理的維護離不開“智能樓宇管理專業(yè)人員”。越來越多的物業(yè)管理公司，尤其是管理樓宇的物業(yè)公司，存在著“智能樓宇文字管理人才”不足的問題。

2.3對樓宇安全管理存在認識偏差

樓宇安全管理認識上的偏差影響了安全管理的發(fā)展。因為樓宇的消防安全監(jiān)視設施采用了先進的技術，所以管理者和工作人員容易過于依賴。如果有先進設施的話，安全防火工作會比較安全。

2.4沒有認真落實消防安全責任制度

一些樓宇管理公司沒有制定消防安全管理制度和應急計劃的情況下，沒有對員工進行消防安全訓練。有些企業(yè)即使有基本的安全制度和操作規(guī)程，也會根據(jù)檢查做出表面的東西，實際上沒有取得成果。

2.5管理不當誘發(fā)安全隱患

由于缺乏相應的監(jiān)督管理措施，一些樓宇所使用的建筑裝飾材料缺乏防火性能。不符合消防安全技術標準。一部分的地方擅自修改、擴張，破壞了現(xiàn)有樓宇的防火功能。消防安全通路擁堵嚴重，易燃物品自行堆放。無保護或過載布線提高了這些樓宇的火災風險。

3樓宇安全管理特征分析

根據(jù)研究，不同行業(yè)的安全管理表現(xiàn)出不同的特征。新興樓宇的安全管理和傳統(tǒng)的安全管理有很大區(qū)別。

3.1傳統(tǒng)安全管理的特征

傳統(tǒng)的安全管理研究側重提高組織內(nèi)部的安全性能，主要表現(xiàn)在3個層面。第一，從組織層面構建組織的安全方針和安全規(guī)程，通過獎懲體制加強安全行為（加固）和反生產(chǎn)行為（減強化）。第二，從團體層面來說，要營造良好的安全氛圍，培養(yǎng)安全氛圍，通過安全氛圍影響和約束個人安全行為。最后，通過個別員工的社會學習和模仿，學習現(xiàn)場指導和同事的安全行為，提高組織整體的安全性能。傳統(tǒng)組織安全管理的基本假設主要如下。一是組織內(nèi)各部門目標的一致性依然很高。其次，傳統(tǒng)安全管理系統(tǒng)的約束更有效。另一方面，在已建立的組織內(nèi)，容易構建安全系統(tǒng)。最后，傳統(tǒng)的安全管理僅限于組織，管理責任更明確，責任更簡單。

3.2樓宇安全管理的特殊性

與傳統(tǒng)的安全管理不同，樓宇管理擴大了傳統(tǒng)安全管理的界限，把原來組織內(nèi)部的安全管理問題變成了組織間的多關系問題。根據(jù)利益相關者的理論，企業(yè)管理的本質不是組織內(nèi)部利益的最大化，而是為了平衡管理各利益相關者的利益而進行的活動。與傳統(tǒng)股東至上相比，這個理論認為任何公司的發(fā)展都離不開各利益相關者的投入或參與，企業(yè)追求的是各利益相關者的整體利益，而不僅僅是一部分主體的利益?；谶@個理論，樓宇的安全管理關系到所有者、不動產(chǎn)公司、管理部門等多個組織的共同業(yè)績目標。

4樓宇安全管理應采取的主要措施

4.1強化日常維護保養(yǎng)，為大廈安全提供強有力的保障。

為了保證樓宇的安全，需要配備警備員和消防設施。樓宇的安全保障水平和輸入資源有關系。這個經(jīng)常說。安全和經(jīng)濟的關系，一般來說安全的屬性越高，安全性的機會成本越低，反而越增加?；谶@個認識，樓宇物業(yè)管理機關必須決心在安全管理和消防工程的設計、工程、安裝、維護等方面投入重金屬。確保這些設施充分運作，始終處于良好有效的緊急狀況。憑借強大的技術力量，先進的生產(chǎn)設備將所有的安全風險因素降到最低。

4.2整章建制，全方位建設大廈消防安全責任體系

首先，科學區(qū)分各級、各部門的安全管理責任，每一層都在“消防安全責任”上簽字。一級一級負責，消防安全工作組、人員為確保安全管理工作的管理流程建立并完善責任體系。第二，抓住重點，改進規(guī)章制度，結合樓宇的實際情況，修改和建立消防安全制度和消防安全操作規(guī)程，使安全管理遵守規(guī)章制度。各級安全管理的責任是在安全教育和教育突出的位置，把握不同位置的安全技能、安全操作、安全交接、安全檢查這四個環(huán)節(jié)。所有的新員工經(jīng)過職場前的安全訓練，考試合格后就可以進入工作崗位。在重視理論學習的同時，掌握消防安全的實際操作，提高員工正確科學地利用消防設施的能力，掌握消防設備的操作規(guī)程。

4.3加強對業(yè)主、租戶的宣傳教育

鑒于樓宇所有者和租戶的復雜度和高流量特征，防止火災事故的重點應該從實施強制規(guī)章制度轉變?yōu)樘岣咚姓吆妥鈶舻姆阑鹨庾R。通過各種形式的教育活動，提高業(yè)主、租戶的防火意識，加強自我防衛(wèi)和防火能力。同時，要加強對下屬員工的安全和消防教育，避免發(fā)生事故。在辦公室吸煙的時候，必須配備煙灰缸、煙頭。下班后，確認電源開關是否全部切斷，防止電源短路發(fā)生火災。

4.4加強對業(yè)主、租戶的安全監(jiān)督管理

在日常管理中，業(yè)主和租戶將消防安全負責人和消防經(jīng)理名單向安全管理部門報告，要求緊急聯(lián)絡。對外租賃機構的二次裝修應實施嚴格的審批申請制度。使用煙火時，建設公司的負責人必須在安全部門填寫煙火使用許可的形式。雙方簽署公安、消防安全協(xié)議、必要火床的特定位置、類型火、經(jīng)營者身份證號碼、操作證號碼，經(jīng)公安部、工程部檢查后可正確使用。

5結語

一方面，我們應該充分認識到樓宇本身的安全問題和隱患的嚴重性。作為樓宇本身的特征，除了樓宇和消防等技術手段的限制外，防火安全還沒有成為不失去一切的好方法。另一方面，消防安全管理機關、樓宇管理者、學者不能夸大樓宇的安全性。

參考

[1]丁航.企業(yè)辦公樓宇的物業(yè)管理探討[J].經(jīng)濟研究導刊，2017（7）

[2]吳蓮珍.樓宇安全管理探究[J].才智，2015（5）

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