金融行業(yè)不良房地產(chǎn)處理中土地財(cái)務(wù)問題分析

林兵 林保

摘要：在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下積累了數(shù)以萬億計(jì)的不良房地產(chǎn)資產(chǎn)，相關(guān)的資產(chǎn)雖然一部分已經(jīng)從金融資產(chǎn)管理公司中脫離出去，一部分仍留在商業(yè)母體中，不良房地產(chǎn)造成的影響會(huì)影響我我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，已經(jīng)成為社會(huì)高度關(guān)注的熱點(diǎn)話題。針對(duì)房地產(chǎn)交易期間的各種不良現(xiàn)象本文將從經(jīng)濟(jì)成因方面分析，給出解決金融行業(yè)不良房地產(chǎn)問題的辦法，防止出現(xiàn)土地資源浪費(fèi)情況，解決土地交易引發(fā)的財(cái)務(wù)問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);金融行業(yè);土地財(cái)務(wù)問題

在我國(guó)推出土地使用權(quán)后，發(fā)現(xiàn)金融行業(yè)在土地交易評(píng)價(jià)等活動(dòng)中出現(xiàn)不良現(xiàn)象，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)是土地價(jià)格逐漸增值，部分群體從中看到商機(jī)，由此使土地交易日益頻繁，而不良交易行為也在此過程中出現(xiàn)。土地交易行為應(yīng)該按照政府相關(guān)要求以及政策進(jìn)行，理性分析政策要求并在相關(guān)規(guī)制下使交易雙方可以實(shí)現(xiàn)利益最大化，本著此目標(biāo)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。但是目前土地交易活動(dòng)容易出現(xiàn)決策均衡失調(diào)，由此引出很多財(cái)務(wù)問題，下面將對(duì)此進(jìn)行細(xì)致論述。

一、從經(jīng)濟(jì)學(xué)方面分析資產(chǎn)

（一）外部性

國(guó)有銀行不良債權(quán)在發(fā)展過程中沒有消失，其存在與再生影響到國(guó)有經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，還會(huì)對(duì)國(guó)有企業(yè)改革形成巨大的阻礙。國(guó)家國(guó)有銀行積累了不少的不良債權(quán)，致使自身在應(yīng)力與經(jīng)營(yíng)成本獲利方面的能力均大幅度下滑，國(guó)有銀行也因此陷入艱難的困境，目前不良債務(wù)問題與國(guó)有企業(yè)盤根錯(cuò)節(jié)的糾纏在一起，如果任由此種情況繼續(xù)下去，會(huì)引發(fā)新一輪的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，對(duì)社會(huì)運(yùn)行造成不小的打擊。

（二）社會(huì)性

不良債權(quán)在國(guó)有銀行中存在，這是一個(gè)共性問題，同時(shí)其已經(jīng)超越經(jīng)濟(jì)含義，國(guó)有銀行不良債權(quán)問題已經(jīng)逐漸向金融的其他領(lǐng)地滲透，使得國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分的國(guó)有經(jīng)濟(jì)均出現(xiàn)問題，由此不難發(fā)現(xiàn)不良問題具備社會(huì)性。

（三）不可分割性

不僅是我國(guó)國(guó)有銀行存在不良資產(chǎn)問題，資本主義國(guó)家的銀行也同樣存在不良資產(chǎn)問題，其與國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)營(yíng)息息相關(guān)。對(duì)房地產(chǎn)不良資產(chǎn)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)其存在責(zé)任不可分割性，因?yàn)槠渚邆涞男再|(zhì)導(dǎo)致不良債權(quán)也不法分割，這需要銀行、企業(yè)與國(guó)家政府一同努力進(jìn)行處理。

二、基于金融行業(yè)視角分析房地產(chǎn)不良資產(chǎn)形成的原因

（一）土地抵押轉(zhuǎn)讓擔(dān)保中產(chǎn)生糾紛，由于法律關(guān)系難以厘清，由此無法開發(fā);

（二）開發(fā)商因?yàn)橘Y金不足或開發(fā)技術(shù)限制，使得土地開發(fā)無法進(jìn)行;其四，政府在土地出讓方面，因?yàn)橄嚓P(guān)制度并不健全，所以出現(xiàn)毛地出讓、土地規(guī)劃變更，在無法得到配套服務(wù)的情況下，影響土地開發(fā)工作的進(jìn)行;

（三）在前幾年大批量出讓土地，但是沒有對(duì)土地出讓給出科學(xué)的計(jì)劃，在后期出現(xiàn)閑置土地轉(zhuǎn)讓土地等違規(guī)行為。

（四）在我國(guó)房地產(chǎn)興起后，土地的價(jià)值隨之提升，而囤地也成為部分群體牟取暴利采用的方式，開發(fā)商針對(duì)此類現(xiàn)象也采取旁觀的態(tài)度等待時(shí)機(jī)，希望土地升值再進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓與開發(fā);

（五）很多資本家在土地轉(zhuǎn)讓期間采用違法的方式，進(jìn)行相關(guān)工作并打著轉(zhuǎn)讓的名號(hào)，其實(shí)進(jìn)行倒賣土地的勾當(dāng)，比如以地入股、聯(lián)建分成等行為[1]。

（二）房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)

（一）交易階段非常容易出現(xiàn)違法違規(guī)行的不良行為，我國(guó)房管部門對(duì)房地產(chǎn)交易的違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，此項(xiàng)工作在2007年便已開始，由此可以在一定程度上遏制不良房地產(chǎn)土地方面的違規(guī)行為;

（二）在房地產(chǎn)開發(fā)前的一段時(shí)間中，房地產(chǎn)交易信息被地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理提前發(fā)布出去，類似相關(guān)行為出現(xiàn)，嚴(yán)重影響到土地使用情況;

（三）合同違約出現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)交易活動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)沒有按照業(yè)主需求，使用與業(yè)主商談好的條件為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證，也沒有按照之前商議的內(nèi)容向業(yè)主提供物業(yè)管理用房;

（四）在未批售的情況下便開始販賣房地產(chǎn)，未取得商品房預(yù)售許可證的時(shí)候不能提前售賣，但是地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為了從項(xiàng)目中獲取經(jīng)濟(jì)利益，并進(jìn)行相關(guān)活動(dòng);房地產(chǎn)商擅自向社會(huì)發(fā)布房屋銷售的信息，并采用VIP或其他形式，打著優(yōu)惠的名義向用戶收取預(yù)定款費(fèi)用;

（五）在房產(chǎn)中介中違規(guī)，在交易完成后出現(xiàn)違法違規(guī)的行為，此種情況在我國(guó)較為頻繁，在交易完成后多收取業(yè)主土地交易服務(wù)等費(fèi)用;

（六）沒有按照公示信息開展土地活動(dòng)，通過違規(guī)違法行為從交易中獲得經(jīng)濟(jì)收益[2]。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為財(cái)產(chǎn)問題分析

（一）客觀層面

抱著僥幸心理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為了從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中賺取更多利益，沒有按照規(guī)程工作，利用我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度與法規(guī)并不完善的漏洞，通過投機(jī)取巧的方式以此獲得利益。部分投資者受到利益的驅(qū)使，在房地產(chǎn)交易過程中沒有按照國(guó)家相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)交易給出的要求進(jìn)行活動(dòng)，在利益的驅(qū)動(dòng)下企業(yè)以利益最大化作為工作的原則，觸犯我國(guó)法律紅線，挑戰(zhàn)社會(huì)公眾道德。

（二）主觀層面

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間因?yàn)楸O(jiān)管措施不科學(xué)，沒有根據(jù)實(shí)際情況落實(shí)，所以不具備監(jiān)管效果。在房地產(chǎn)發(fā)展期間關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)的法律逐漸完善，但是在政策實(shí)施期間，部分部門出于自己的利益考量，或是沒有形成政策法規(guī)意識(shí)，在執(zhí)行方面沒有按照法律法規(guī)設(shè)置的要求工作[3]。

部分監(jiān)管部門因?yàn)樨?zé)任意識(shí)淡薄，沒有按照法制法規(guī)要求履行崗位任務(wù)，還有少數(shù)工作人員與監(jiān)管人員收受開發(fā)商給的好處，對(duì)土地違規(guī)行為視而不見，目前權(quán)錢交易仍然存在。監(jiān)督職責(zé)實(shí)行方面并沒有按照要求落實(shí)法規(guī)內(nèi)容，導(dǎo)致違規(guī)現(xiàn)象難以遏制，引發(fā)財(cái)務(wù)問題。

四、解決了房地產(chǎn)交易財(cái)務(wù)問題的方法

房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)違規(guī)行為會(huì)對(duì)社會(huì)造成巨大的影響，為了解決相關(guān)問題，防止因房地產(chǎn)開發(fā)不良行為引發(fā)巨大的財(cái)務(wù)問題，需要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，還需要將房地產(chǎn)相關(guān)政策落到實(shí)處，嚴(yán)格按照政策要求開展工作，對(duì)惡化社會(huì)信用的不良行為需要予以打擊，針對(duì)侵害群眾合法權(quán)益的行為需要予以懲處。法律法規(guī)需要在制度保障下進(jìn)行，通過法律保障大眾利益，維護(hù)社會(huì)公平正義，房地產(chǎn)開發(fā)存在的賄賂行為，會(huì)嚴(yán)重?fù)p害黨政府在人民心中的形象，也會(huì)對(duì)社會(huì)造成不良的影響，需要加強(qiáng)監(jiān)督管控力度，防止公職人員出現(xiàn)腐敗問題。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)不良現(xiàn)象進(jìn)行分析，逐漸完善我國(guó)房地產(chǎn)方面的政策，建立完善的監(jiān)督管控體系，對(duì)土地違規(guī)行為進(jìn)行打擊，由此解決因此引發(fā)的財(cái)務(wù)問題[4]。

結(jié)語：

土地對(duì)世界任何一個(gè)國(guó)家均為非常重要的資源，在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，為了滿足社會(huì)發(fā)展需求，出現(xiàn)多種交易土地的方式。土地價(jià)值設(shè)定已成為我國(guó)當(dāng)下高度的內(nèi)容。我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，土地按照農(nóng)村與城市分類，前者為集體所有，后者為國(guó)家所有面，不良房地產(chǎn)土地交易中必須管控違規(guī)違法行為，提高土地交易的合規(guī)性，解決因其引發(fā)的財(cái)務(wù)問題。

參考文獻(xiàn)

[1]劉凌.淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析存在的問題及對(duì)策[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2020，634（14）：148-149.

[2]劉愛珠.房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理問題及對(duì)策分析[J].時(shí)代金融，2020，777（23）：116-117.

[4]楊瑩瑩.金融不良資產(chǎn)處置對(duì)策及法律問題分析[J].法制博覽，2020，792（04）：161-162.

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