房地產企業(yè)財務報表分析-以T公司為例

封雨倩

摘 要：房地產行業(yè)涉及我國民生、經濟等方面，保障房地產企業(yè)健康發(fā)展一直以來都是國家關注的重點問題。由于房地產企業(yè)的高杠桿經營模式，因此傳統(tǒng)的財務報表分析適應性較差，本文以T公司為例，在傳統(tǒng)財務報表分析基礎上加入針對性設計指標分析，希望給類似企業(yè)帶來思考。

關鍵詞：房地產企業(yè);財務報表;T公司

一、引言

近年來，隨著“房住不炒”方針全面落實、“三線四檔”政策的正式實施，在全新的市場競爭環(huán)境中，房地產企業(yè)如何守好自己的陣地，在穩(wěn)定的前提下實現增長，識別并降低企業(yè)的財務風險就起著關鍵性的作用。財務報表分析是判斷一家公司真實經營情況的基本手段，本文從管理者角度出發(fā)，對T公司財務報表進行重點分析，在傳統(tǒng)報表分析方法基礎上加入相關設計指標以期使分析過程更具針對性。并對其經營管理作出經驗總結，希望能給同類型企業(yè)帶來參考。

二、T公司基本情況

1、公司簡介

YT股份有限公司（下文簡稱：T公司）成立于1979年4月，主營商住類型住宅開發(fā)，是國家一級房產開發(fā)企業(yè)，業(yè)務范圍主要集中在國內的廣州、北京、淮南、海口、深圳、河南三門峽、江門、湖南郴州以及柬埔寨的金邊。T公司的前身是廣州D股份有限公司（以下簡稱：D公司），于2001年3月19日在上海證券交易所掛牌上市。2003年8月，D公司原控股股東將所持全部11000萬國有股轉讓給YT集團，其由此成為D公司第一大股東。由于D公司相較于廣東其他房地產企業(yè)資產規(guī)模較小，抗風險能力較弱，無法在市場中占據優(yōu)勢競爭地位，控股股東YT集團計劃向上市公司注入自身擁有的銷售前景良好、盈利能力較強的全部優(yōu)質房地產開發(fā)資產，該重組計劃于2016年4月1日宣告完成。2016年5月12曰，證券簡稱由“D公司”正式更名為“YT股份公司”。

2、財務報表主要項目分析

（1）貨幣資金質量分析

通過對比T公司2016年-2020年資產負債表及現金流量表數據發(fā)現其貨幣資金余額和期末現金及等價物品余額存在較大差異，五年平均差異額9089萬，其差異代表貨幣資金中不可隨時付現的資金。從2016年-2020年其受限資金占貨幣資金比例分別為13.72%、10.77%、20.79%、36.68%、25.32%，總體呈現上升趨勢，再結合2016-2020五年經營活動產生現金流量凈額分別為-320190萬，-86315萬、93095萬、383796萬、27248萬。反映出企業(yè)產生的現金凈額和當年貨幣資金額余額不成配比，總體而言T公司現金管理質量較差，企業(yè)面臨可能面臨較大償債壓力。

（2）應收賬款質量分析

由T公司2016-2020資產負債表和利潤表相關數據可知，其應收賬款在五年內增長率分別為144.6%、52.76%、-56.38%、-74.16%;資產增長率分別為49.23%、6.64%、-15.55%、-17.12%;營業(yè)收入增長率分別為487.1%、-41.52%、39.95%、-34.12%。其應收賬款與資產總額變化趨勢一致，但增減幅度都遠遠大于資產增減幅度，因此反映出其應收賬款規(guī)模較為合理。但結合其營業(yè)收入變化趨勢來看，在2017年與2018年呈現出相反的變動，除了受市場大環(huán)境的不良影響外也反映出其應收賬款管理能力較好。

三、財務指標分析

1、償債能力

對于T公司償債能力分析，本文主要選取了資產負債率、產權比率以及現金比率三個指標進行分析。從2016年到2018年，T公司資產負債率和產權比率都呈上升趨勢。其中資產負債率從2016年處于最低值57.74%，到2018年達到最大值67.67%。并且其從2017年開始其資產負債率都在60%以上，而其產權比率更是大于150%。分析結果反映出T公司采用的是高杠桿經營模式，這點與房地產開發(fā)企業(yè)特點相符，但資產負債率與產權比率較高并不一定意味著給企業(yè)帶來不利影響，對比行業(yè)標桿企業(yè)萬科和保利的數據來看，萬科和保利五年平均資產負債率分別為84%與78%;產權比例分別為517%與362%。 T公司的杠桿顯然低于這兩家行業(yè)標桿企業(yè)，因此其償債能力的分析還需進一步結合現金比率來評價。

T公司現金比率，在2018年達到最低值3.41%，在2017到2019三年間，T公司現金比率不到5%，對比萬科和保利的平均現金比率分別為13%和21%，可以看出其很可能存在較大償債風險。

2、營運能力

對T公司營運能力分析主要選取了應收賬款周轉天數、存貨周轉天數兩個指標。該企業(yè)應收賬款周轉率從2016年到2020年波動較大，在2018年達周轉速度最慢為89.03天，在2017年周轉最快為29.02天。對比行業(yè)標桿企業(yè)萬科2016-2020應收賬款周轉天數數據結果：3.43、2.60、1.83、1.75、2.14差異較大，這可能與綜合實力有關，也說明其對資金的主導力不強，這也是其后續(xù)現金流難以抵債的重要原因之一。

對于存貨周轉率，由于房地產行業(yè)的特殊性，傳統(tǒng)的存貨周轉率并不能為管理者提供多少有價值的信息，因為存貨周轉率用來分析企業(yè)的存貨管理水平，必須基于兩個前提：首先，存貨的變動與當年營業(yè)成本的發(fā)生具有關聯(lián)性，然而房地產企業(yè)存貨開發(fā)周期長，基本都在一年以上，當期發(fā)生的成本和當期的存貨關聯(lián)性不大，所以根據當年數據計算的存貨周轉率等指標會失真。本文認為采用修正后的存貨周轉率更合理，即修正存貨周轉率=當年的營業(yè)成本/兩年前存貨。修正后的存貨周轉天數從2016-2020年分別為1388.98天、269天、892.53天、1266.65天、1904.32天。其中周轉最快在2017年約3.38年，而在2016年周轉最慢約5年。綜合上述兩個指標來看，T公司營運能力處于較低水平。

3、盈利能力

盈利能力的分析本文選擇了總資產利潤率、成本費用利潤率、營業(yè)利潤率、三個指標。T公司在近五年間，其總資產利潤率除了在2017年達到最大值7.5%之外，其余年份總資產利潤率水平相對偏低，最高不超過1.5%，對比行業(yè)標桿企業(yè)萬科五年平均總資產利潤率約為3.2%可以看出其盈利水平處于行業(yè)低水平。同時結合成本利潤率與營業(yè)利潤率對比分析，2016年成本費用利潤率為16.86%而營業(yè)利潤率為13.48%;2017年這兩項指標分別為40.55%和28.77%說明這兩年企業(yè)成本費用都高于營業(yè)收入，尤其是2017年差異更加明顯。隨后才逐漸恢復正常。這也是造成其業(yè)績疲乏的重要因素之一。

4、設計指標分析

（1）在建面積負債率

該指標設計思路是雖然合同負債不需用現金償還，但需要用房產還。如果賣的是現房，償債風險相對較小。如果賣的是期房，還要投入大量資金把房子建好。如果資金鏈斷裂，項目爛尾，不管是對房企本身還是交易市場都會產生惡劣影響。因此該指標可以評價企業(yè)建房壓力以及未來償債風險。（其中單位在建面積負債率=在建建筑面積/合同負債）

表格1反映的是T公司2020年第二季度和第三季度單位在建面積償付率，可以看出T公司接近每15萬平方米在建土地所承擔的合同負債1萬元，即在建土地中大部分面積是要用于償還合同負債的，如果開發(fā)進度跟不上很可能債務違約，造成爛尾樓。

（2）存貨跌價利潤比

企業(yè)計提存貨跌價準備影響企業(yè)營業(yè)利潤進而影響企業(yè)的凈利潤，房地產企業(yè)的存貨主要是建造的房屋，該指標越大，說明很可能是存貨跌價金額過高影響了當期營業(yè)利潤水平不佳，進而反映出其房產質量的好壞。本文設計該指標計算公式為：存貨跌價利潤比=存貨跌價準備/營業(yè)利潤。

由上表可知T公司從2017-2019年該指標成倍增長，到2020年由于營業(yè)利潤為負，暫不納入考核范圍。尤其在2019年該指標接近占比營業(yè)利潤50%，說明其存貨質量的確較差，管理層應該重視提高存貨質量進而改善利潤水平。

四、企業(yè)問題分析

1、資金管理水平不高

一場債務危機讓T公司經營陷入困境，通過前面章節(jié)的分析結果反映出該企業(yè)最根本的問題就是現金流的短缺。現金流是維持企業(yè)持續(xù)經營的基本保障，對房地產企業(yè)而言，對現金流的合理把控則更加重要。T公司并沒有在發(fā)展進程中加強資金流管理，盲目擴張，大量舉債。2014年以來，T公司將發(fā)展重心放在核心業(yè)務房地產上，瘋狂舉債加杠桿，公司股權大量質押以此借得資金用于規(guī)模擴張，一時間倒是在省內拿了不少項目。但是其經營缺乏一套系統(tǒng)的運作機制，即一套識別、分析、預警、解決問題的方法，在持續(xù)高杠桿經營模式下，沒有立即警報公司可能發(fā)生財務風險，并提出有效的解決措施，結果是銷售回款跟不上，現金流無法覆蓋到期債務。

2、盈利水平較低

前文對T公司盈利能力的分析結果表明該企業(yè)多年來業(yè)績水平低下，除了2017年由于才完成重組上市表現出彩外，之后盈利水平一直跟不上公司整體發(fā)展需求。對于房地產行業(yè)而言，公司的業(yè)績水平是外部投資者以及債權人關注的重點，也是其現金流的主要來源，然而T公司似乎并沒有重視提升企業(yè)盈利水平，不管是對于合理把控成本還是提高收入等問題都沒有得到解決。

五、公司治理經驗總結

由于在本節(jié)內容撰寫期間T公司即將面臨破產清算，因此討論其后續(xù)治理建議已經無意義，本文從管理者角度對案例進行經驗總結。

1、優(yōu)成本管理模式

如前文所述，T公司的確存在成本費用高于收入的情況，長此以往嚴重影響企業(yè)盈利水平。房地產企業(yè)前期資金投入大，項目周期長，合理把控成本在運營各個環(huán)節(jié)都十分關鍵。因此本文建議房地產企業(yè)針對每個項目從在開工前，建設期，運營期分環(huán)節(jié)進行成本費用管控，不僅對成本管理部門進行成本考核，對參與項目的各級人員也要采取成本控制激勵措施。調動項目組各級人員降低成本的積極性，促進成本管理模式的不斷創(chuàng)新。

2、完善財務風險預警機制

T公司自重組上市后一直采取激進擴張戰(zhàn)略，大規(guī)模舉債，最后陷入資不抵債的困境。其實這一局面早有征兆，但公司并未采取措施積極應對，缺乏有效的風險預警機制。所以本文建議房地產企業(yè)建立現金流財務風險預警體系。具體而言，以預算為基礎建立現金流監(jiān)管體系，實時監(jiān)控公司現金流量，并成立專項小組進行全面把控，一旦超出預警值，及時采取措施予以應對。針對不同類型的現金流風險建立完整的應對方案。

3、提升品牌影響力

作為廣東本土企業(yè)，T公司并沒有利用好自身地理優(yōu)勢在廣東站穩(wěn)腳跟，曾經能與恒大，富力等大型房企齊名的T公司后期發(fā)展逐漸落后，不管是收入還是現金回款情況都呈現疲軟態(tài)勢。

因此作為中小型房企，雖然在規(guī)模、管理方法等方面不能與大型企業(yè)相提并論，但其可以利用好區(qū)域優(yōu)勢，提升品牌影響力，從服務，配套設施，外形設計各個方面建立企業(yè)獨有的特色，才能在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟。

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