住房租賃市場(chǎng)交易主體議價(jià)能力實(shí)證分析

皇新蕾，周 云

（蘇州科技大學(xué) 土木工程學(xué)院，江蘇 蘇州215011）

近年來，政府大力培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，中央及地方出臺(tái)了一系列政策以促進(jìn)購租并舉政策落地實(shí)施，租賃市場(chǎng)快速發(fā)展[1]。然而，住房租賃市場(chǎng)體制機(jī)制不夠完善的現(xiàn)狀也逐漸暴露，如法律法規(guī)落實(shí)不到位、租賃房屋政府備案不足、租金價(jià)格缺乏官方指導(dǎo)、房東隱瞞問題、坐地起價(jià)等，使得房屋租賃市場(chǎng)的信息不健康傳遞，影響交易雙方的正確判斷[2]。如此現(xiàn)狀下，承、出租雙方常常需要通過議價(jià)行為來保證自身利益的最大化，獲取各自的正當(dāng)利益。因此，議價(jià)能力在交易環(huán)節(jié)的利益分配中重要性就不言而喻，同時(shí)議價(jià)能力還進(jìn)一步影響交易價(jià)格、合同訂立、履約的權(quán)責(zé)利劃分。

但是通過閱讀相關(guān)文獻(xiàn)可知，目前關(guān)于住房租賃市場(chǎng)的研究內(nèi)容多集中在政策效應(yīng)、房價(jià)租金關(guān)系、租金影響因素等方面[3-8]，學(xué)術(shù)界對(duì)于房屋租賃市場(chǎng)中的議價(jià)能力研究相對(duì)匱乏，因此有必要對(duì)住房租賃市場(chǎng)中交易雙方的議價(jià)能力進(jìn)行研究。雙邊隨機(jī)邊界模型是一種用來研究議價(jià)能力的成熟工具，廣泛應(yīng)用于勞動(dòng)力市場(chǎng)、醫(yī)療市場(chǎng)、國際貿(mào)易、演員片酬議價(jià)等領(lǐng)域。綜上所述，本文在信息不對(duì)稱背景下，運(yùn)用雙邊隨機(jī)邊界方法構(gòu)建住房租賃市場(chǎng)中交易主體之間的議價(jià)模型，對(duì)雙方議價(jià)能力進(jìn)行測(cè)度，為相關(guān)領(lǐng)域的研究提供更為充實(shí)的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)。

1 議價(jià)能力的含義

議價(jià)能力的概念最早源自托馬斯·謝林（Thomas C.Schelling），他將議價(jià)能力定義為交易雙方通過不同的談判策略來影響談判結(jié)果的能力?；谘芯款I(lǐng)域和研究對(duì)象的差異，不同研究者也從多個(gè)角度對(duì)議價(jià)能力進(jìn)行定義，結(jié)合以往學(xué)者的研究，本文對(duì)住房租賃市場(chǎng)交易主體的議價(jià)能力定義為租賃雙方在交易談判中對(duì)租金的控制能力和預(yù)期剩余獲取能力。具體來講，承租方議價(jià)能力表現(xiàn)在討價(jià)還價(jià)過程中將租金價(jià)格壓低的程度，出租方議價(jià)能力和承租方類似，表現(xiàn)在住房租賃交易過程中提高租金的程度，而交易雙方議價(jià)能力差異程度則是指交易雙方影響租金能力的不平衡狀態(tài)。

2 信息不對(duì)稱背景下的議價(jià)機(jī)制原理分析

本文通過如下模型展現(xiàn)信息不對(duì)稱背景下交易雙方的議價(jià)機(jī)制原理，如圖1所示。假定最終租金由出租方和承租方通過談判確定，兩方都是理性人，試圖最大限度提高自身利益。如果租賃市場(chǎng)是信息對(duì)稱的，那么租金將在P1處達(dá)到均衡，此時(shí)，S1是出租方的房屋供應(yīng)曲線，D2是需求曲線。但是實(shí)際情況中，雙方各自具備一定的信息優(yōu)勢(shì)：出租方對(duì)房屋的質(zhì)量、配套、鄰里環(huán)境、區(qū)位差異等比較了解，而承租方對(duì)自身需求等信息掌握的更加充足。如果承租方利用手中的信息優(yōu)勢(shì)使得出租方相信其所面臨的需求曲線位于D1處，低于實(shí)際需求曲線D2，盡管這犧牲了一定的交易量，但是此時(shí)成交租金將降低到P3，而且如果承租方能在市場(chǎng)中搜尋到足夠多不同的出租方，還可以針對(duì)每個(gè)出租方實(shí)施上述策略，以獲取保證自身利益最大化的房屋交易數(shù)量。反之，出租方也可以利用手中的信息使得承租方相信其所面臨的供應(yīng)曲線位于S2處來獲取較高的成交價(jià)格，并通過尋找足夠多的交易對(duì)象來獲得需要的交易數(shù)量。

圖1 議價(jià)機(jī)制原理圖

3 議價(jià)能力測(cè)度的雙邊隨機(jī)邊界模型構(gòu)建

3.1 雙邊隨機(jī)邊界模型介紹

雙邊隨機(jī)邊界模型起源于隨機(jī)邊界分析關(guān)于效率的測(cè)度，最早是由Kumbhakar（2009）在研究雇主與員工工資議價(jià)行為及影響因素時(shí)提出的，運(yùn)用雙邊隨機(jī)邊界模型可以定量測(cè)度買賣雙方的議價(jià)能力。經(jīng)過長期研究發(fā)展，模型已經(jīng)形成一套較為成熟的范式，該模型被廣泛用于不同市場(chǎng)上交易雙方議價(jià)能力測(cè)度，如在勞動(dòng)力市場(chǎng)的工資議價(jià)、醫(yī)療市場(chǎng)醫(yī)患議價(jià)、國際貿(mào)易的出口價(jià)格議價(jià)、演員片酬議價(jià)等[9-18]。

雙邊隨機(jī)邊界模型的基本思想是將隨機(jī)邊界看作交易品的公平價(jià)格，交易雙方擁有一定的信息優(yōu)勢(shì)，買家利用自身信息優(yōu)勢(shì)壓低交易品的價(jià)格，而賣家與之相反。從統(tǒng)計(jì)學(xué)的角度分析，可以使用兩個(gè)具有單邊分布的干擾項(xiàng)來表示雙方的行為，然后在模型中添加一個(gè)普通干擾項(xiàng)以捕捉統(tǒng)計(jì)偏差和衡量偏誤完成模型的最終設(shè)定?；谏鲜瞿Ｐ突舅枷氲姆治?，本文運(yùn)用雙邊隨機(jī)邊界模型測(cè)度買賣雙方的議價(jià)能力。

3.2 理論模型構(gòu)建

基于雙邊隨機(jī)邊界模型，在一個(gè)典型的住房租賃市場(chǎng)中，存在信息不對(duì)稱情況下，租賃行為交易雙方最終接受的價(jià)格可以表示為

其中，P是租金最終成交價(jià)，P是承租方愿意支付的最高價(jià)格，P是出租方愿意接受的最低價(jià)格，η是衡量出租方在租金確定過程中的議價(jià)能力（0≤η≤1），η越接近1，出租方的議價(jià)能力越強(qiáng)[13]。

為了在模型中同時(shí)體現(xiàn)交易雙方在定價(jià)過程中的議價(jià)能力，進(jìn)一步假定市場(chǎng)中租金的基準(zhǔn)價(jià)格為μ（x）=E（θ│x），其中x為可觀測(cè)到的影響租金的基本因素，θ是真實(shí)存在但無法觀測(cè)到的價(jià)格，且則[μ（x）-P]表示承租方所獲得的剩余，[P-μ（x）]表示出租方所獲得的剩余。根據(jù)雙方的預(yù)期剩余，對(duì)式（1）進(jìn)行變換，過程如下

由于出租方的議價(jià)能力對(duì)于租金的形成具有正向效應(yīng)，承租方相反。所以，代表信息掌握程度的議價(jià)能力對(duì)于最終租金具有雙邊影響，因此，將公式（2）改寫成簡略模式：

借鑒Kumbhakar的研究方法，本文采用極大似然估計(jì)法，對(duì)模型干擾項(xiàng)進(jìn)行無偏估計(jì)并進(jìn)行干擾項(xiàng)的方差分解[10]，根據(jù)對(duì)于隨機(jī)干擾項(xiàng)的分析，wi和ui均服從單邊分布的特點(diǎn)，假定wi和ui服從指數(shù)分布，vi服從正態(tài)分布，三者相互獨(dú)立，均獨(dú)立于xi。

基于上述假定，求解復(fù)合干擾項(xiàng)ξi的密度函數(shù)f（ξi），進(jìn)一步推導(dǎo)出ui、wi的條件分布和條件期望，條件期望的公式如下

兩者的估計(jì)式分別為

式（6）和式（7）用來衡量承租方和出租方的討價(jià)還價(jià)能力使得最終房屋租賃價(jià)格分別低于和高于“公平”價(jià)格的百分比。

進(jìn)一步求出議價(jià)過程中的凈剩余：

其中，E（1-e-wi│ξi）表示出租方的期望偏離程度，E（1-e-ui│ξi）表示承租方的期望偏離程度，用百分比表示。

4 指標(biāo)與數(shù)據(jù)

4.1 數(shù)據(jù)來源及樣本分布

以蘇州市區(qū)（姑蘇區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、吳江區(qū)）作為調(diào)查研究范圍，采用問卷調(diào)查，共獲得針對(duì)租戶的問卷250份。為保證數(shù)據(jù)的科學(xué)性、代表性，刪除存在邏輯矛盾、數(shù)據(jù)殘缺的樣本，獲得有效樣本216份，問卷回收率86.4%。

對(duì)調(diào)查樣本進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)，主要特點(diǎn)如下：（1）從調(diào)查地區(qū)來看，樣本均勻分布在蘇州各區(qū)，數(shù)據(jù)有一定的代表性；（2）從租房方式來看，整租人數(shù)占比呈現(xiàn)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，受訪者多數(shù)選擇整租房屋；（3）調(diào)查中受訪者多數(shù)租賃2房及以下的房屋；（4）從年齡分布來看，樣本年齡集中在21—30歲，這部分人群資金財(cái)富積累有限，為租房的主力人群；（5）受訪者普遍學(xué)歷較高。

4.2 變量指標(biāo)設(shè)定

由式（3）可知，租金成交價(jià)格是由公允價(jià)格μ（xi）以及wi、ui、vi這三項(xiàng)干擾項(xiàng)共同構(gòu)成的。其中，公允價(jià)格μ（xi）表示熟悉市場(chǎng)的交易雙方在公平交易下所確定的租金價(jià)格，用與被解釋變量相關(guān)的特征關(guān)系式來表示；wi、ui表示出租方、承租方議價(jià)能力對(duì)租金成交價(jià)格的影響；vi隨機(jī)干擾項(xiàng)對(duì)議價(jià)能力的影響，具體公式為

為了更好地衡量公允價(jià)格μ（xi），參考了楊曉冬等人的研究[19-23]，初篩出22個(gè)住宅租金影響因素作為xi，將變量按出現(xiàn)頻次進(jìn)行排序，采用專家訪談進(jìn)一步對(duì)變量進(jìn)行專業(yè)性篩選，并按變量特點(diǎn)進(jìn)行分類，作為最終衡量住宅租金“基準(zhǔn)價(jià)格”μ（xi）變量。

4.2.1 區(qū)位特征

區(qū)位對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說至關(guān)重要，也是住宅租賃價(jià)格的重要影響因素。整理系列文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)外學(xué)者在運(yùn)用房地產(chǎn)領(lǐng)域價(jià)格模型時(shí)，區(qū)位是其首要考慮的特征因素。選用交通便捷性和行政區(qū)位作為衡量區(qū)位特征的變量。

4.2.2 建筑特征

建筑特征與房地產(chǎn)租賃價(jià)格有較大的相關(guān)性，在一定程度上影響著租金水平。選取建筑面積、樓層、臥室數(shù)、裝修水平、有無電梯以及朝向作為自變量。

4.2.3 鄰里特征鄰里特征是指住宅周圍的配套情況。前期以專家訪談等方式，選取了生活配套（超市、餐飲、銀行、菜場(chǎng)、醫(yī)療）作為衡量指標(biāo)。

4.2.4 室內(nèi)設(shè)施

室內(nèi)設(shè)施是指租賃住房由出租者提供的常用家具和家電等房屋室內(nèi)配套設(shè)施。較高的生活品質(zhì)逐漸成為當(dāng)下年輕租房一族的追求，配有完善設(shè)施住房的租金由此隨之增加。選取家具家電配套（空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)、熱水器、天然氣、床、衣柜等）作為代表室內(nèi)設(shè)施的變量指標(biāo)。

4.2.5 個(gè)體特征

設(shè)計(jì)了租戶年齡、租戶受教育程度、租戶滿意程度、租戶迫切程度作為區(qū)別于住宅本身自帶屬性外的承租人自身的個(gè)性化特征，這部分變量會(huì)對(duì)租賃過程中的議價(jià)行為產(chǎn)生一定的影響。

最終選定14個(gè)影響住宅租金的變量，量化方法如表1所示。

表1 租賃住宅價(jià)格影響因素量化表

5 實(shí)證檢驗(yàn)分析

5.1 模型篩選及基準(zhǔn)租金的影響因素

通過上述理論分析，運(yùn)用stata軟件預(yù)測(cè)住房租賃雙邊隨機(jī)邊界模型。調(diào)整估計(jì)方法和變量，對(duì)備選模型進(jìn)行假設(shè)檢驗(yàn)，篩選更貼近實(shí)際情況的模型設(shè)定。

表2給出了7組議價(jià)能力效應(yīng)模型的估計(jì)結(jié)果，模型1為最小二乘法估計(jì)的線性回歸模型，模型2至模型7為極大似然法估計(jì)的雙邊界隨機(jī)前沿模型。模型2的變量設(shè)置與模型1一致，模型3在模型2的基礎(chǔ)上增加了租房情況、租戶受教育水平、租戶滿意度、租戶迫切度變量，模型4在模型3的基礎(chǔ)上剔除了不顯著的樓層、臥室數(shù)等6個(gè)變量，模型5、模型6在模型4基礎(chǔ)上分別控制了年齡層次和行政區(qū)域變量，模型7則是控制了年齡和行政區(qū)域兩個(gè)虛擬變量。通過比較各模型的對(duì)數(shù)似然函數(shù)值（Log Likelihood），模型7最大，因此擬合效果最好。綜上所述，后續(xù)分析主要基于模型7的估計(jì)結(jié)果展開。

5.2 議價(jià)能力的方差分解

通過對(duì)聯(lián)合隨機(jī)誤差項(xiàng)進(jìn)行分解，可以分離出代表承租方和出租方各自議價(jià)能力水平的誤差項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)差，并通過計(jì)算隨機(jī)項(xiàng)總方差及雙方所占比例可以分析租賃交易雙方各自議價(jià)能力的比重。

基于模型7的估計(jì)結(jié)果，進(jìn)一步分解蘇州住房租賃市場(chǎng)中租賃雙方在租金形成過程中的議價(jià)能力，表3顯示出租方和承租方議價(jià)能力對(duì)于租金的影響。結(jié)果表明承租方的議價(jià)能力不及出租方，E（w-u）=σw-σu=0.010 9，因此，最終價(jià)格偏向出租方意愿，形成一個(gè)低于基準(zhǔn)價(jià)格的租金。同時(shí)，lnprice無法解釋的隨機(jī)項(xiàng)總方差為0.040 5，其中41.76%可以由交易雙方的議價(jià)能力強(qiáng)弱對(duì)比解釋，而在總影響中承租方對(duì)最終成交租金的影響比例為44.07%，出租方為55.93%，反應(yīng)了房屋租賃過程中出租方相對(duì)于承租方影響更大。

表2 議價(jià)能力效應(yīng)模型估計(jì)

表3 議價(jià)能力效應(yīng)的方差分解

5.3 交易雙方議價(jià)能力對(duì)租金的影響

住房租賃發(fā)生的前提是交易雙方都可從交易行為中獲利，或至少?zèng)]有損失，本文關(guān)心的是承租人和出租人能否通過議價(jià)行為公平分享交易剩余。因此，需要準(zhǔn)確測(cè)算實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格的偏離程度，即測(cè)算兩方各自獲得剩余及兩者的凈剩余來體現(xiàn)議價(jià)能力對(duì)于實(shí)際租金的影響程度。通過式（6）和式（7）的估算，分析在蘇州住房租賃交易過程中交易雙方各自的具體剩余以及凈剩余，即租賃交易雙方在各自信息集的約束下獲得的預(yù)期剩余相對(duì)于基準(zhǔn)價(jià)格變動(dòng)的百分比，進(jìn)一步進(jìn)行單邊效應(yīng)的估計(jì)。

表4呈現(xiàn)了針對(duì)全樣本的單邊效應(yīng)及綜合凈效應(yīng)估計(jì)。平均而言，出租方在信息不對(duì)稱下所獲得的剩余將使租金高出基準(zhǔn)價(jià)格8.86%；而承租方剩余能使價(jià)格降低7.95%。這種掌握信息程度的差異使得實(shí)際租金比基準(zhǔn)價(jià)格高出0.91%。表4的后三列更為細(xì)致地展現(xiàn)凈剩余在不同分位點(diǎn)上的差異。在75%分位點(diǎn)上，凈剩余為4.27%，表示有1/4的承租方在議價(jià)的結(jié)果中，所付租金相對(duì)于基準(zhǔn)價(jià)格上升4.27%。在25%分位點(diǎn)上，另有1/4的承租人，租金甚至比基準(zhǔn)價(jià)格低了-2.56%，由此可知，出租方并非總是呈現(xiàn)優(yōu)勢(shì)。

表4 房屋租賃市場(chǎng)中交易雙方預(yù)期剩余估計(jì) %

為直觀呈現(xiàn)出租人和承租人獲得剩余及凈效應(yīng)具體分布情況，繪制三者的頻數(shù)分布圖。由圖2和圖3可知，無論是出租方剩余還是承租方剩余，其分布都呈現(xiàn)向右拖尾的特征，意味著只有少數(shù)承租方或出租方的議價(jià)能力處于絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)地位。圖4凈剩余的分布特征顯示，凈剩余分布集中且對(duì)稱。接近30%的凈剩余為0，說明并非所有承租方在議價(jià)過程中都處于劣勢(shì)地位，實(shí)際上很多情況下兩方掌握的信息程度和議價(jià)能力相當(dāng)。但是，整體而言蘇州市場(chǎng)總體情況比較良好，信息差異程度及議價(jià)能力差別不大，總體呈良性發(fā)展的。

圖2 出租人獲得剩余的頻數(shù)分布

圖3 承租人獲得剩余的頻數(shù)分布

圖4 凈剩余的頻數(shù)分布

5.4 不同因素對(duì)議價(jià)能力的影響

承出租雙方凈剩余在不同分位點(diǎn)具有較強(qiáng)的異質(zhì)性。為了探求根源，本文對(duì)不同類型因素分組統(tǒng)計(jì)，分別從區(qū)域、租戶受教育程度、年齡、租賃方式四種類別來統(tǒng)計(jì)分析交易雙方預(yù)期剩余的分布特征，統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表5所列。

從表5結(jié)果可以看出，不同特征變量的差異會(huì)對(duì)總體凈剩余水平產(chǎn)生一定的影響。在產(chǎn)生租金偏移的影響因素中，區(qū)域、租戶受教育程度對(duì)于總體剩余水平的影響相對(duì)較強(qiáng)，姑蘇、高新、工業(yè)園區(qū)相對(duì)于吳中、相城、吳江租金偏移程度更高，同時(shí)隨著租戶學(xué)歷的提高，租金偏離程度逐漸減弱，這意味著，蘇州中心城區(qū)出租人議價(jià)能力更強(qiáng)，能夠攫取更多承租方剩余，另一方面承租人也可以利用自身知識(shí)水平掌握更多信息，在討價(jià)還價(jià)中實(shí)現(xiàn)“自保”；從年齡角度看，不同年齡段的承租人議價(jià)能力均處于劣勢(shì)，議價(jià)的凈剩余方面年齡差異帶來的影響不大；從租賃方式看，選擇合租的承租人在剩余獲取的方面稍占優(yōu)勢(shì)。

表5 不同類型因素情況下的交易雙方預(yù)期剩余的估計(jì) %

6 結(jié)論與建議

本文通過構(gòu)建雙邊隨機(jī)邊界模型，對(duì)蘇州市住房租賃市場(chǎng)的出租方與承租方的議價(jià)能力進(jìn)行實(shí)證測(cè)度，基于蘇州市問卷調(diào)查數(shù)據(jù)，深入剖析了住房租金的形成機(jī)制和交易雙方掌握的信息程度引起的議價(jià)能力差異及對(duì)最終租金的影響效應(yīng)。實(shí)證結(jié)果顯示：（1）蘇州住房租賃市場(chǎng)交易雙方所掌握的信息因素對(duì)最終租金價(jià)格的形成具有重要影響，出租方相對(duì)于承租方掌握著更多的信息并具有更強(qiáng)的議價(jià)能力。信息不對(duì)稱因素對(duì)于最終形成的租金價(jià)格的綜合影響為正0.010 9，表明由于信息因素的存在，將形成一個(gè)相對(duì)于基準(zhǔn)價(jià)格更高的價(jià)格。（2）通過單邊效應(yīng)分析發(fā)現(xiàn)，出租方在信息不對(duì)稱條件下所獲得的剩余將使租金高出基準(zhǔn)價(jià)格8.86%，而承租方剩余則僅能使租金價(jià)格降低7.95%。這種掌握信息程度的差異使得實(shí)際租金比基準(zhǔn)價(jià)格高出了0.91%。（3）個(gè)體特征變量的差異會(huì)對(duì)總體凈剩余水平產(chǎn)生一定的影響，但是出租人在所有類別內(nèi)都獲取了更高的租金剩余。其中區(qū)域、租戶受教育程度對(duì)于總體剩余水平的影響相對(duì)較強(qiáng)，蘇州中心城區(qū)出租人的議價(jià)能力更強(qiáng)，承租人也可自身的知識(shí)水平掌握更多的信息，在討價(jià)還價(jià)中一定程度的獲得優(yōu)勢(shì)，而年齡和租賃方式的影響相對(duì)較弱。

為完善住房租賃市場(chǎng)交易制度，實(shí)現(xiàn)承、出租雙方交易的公平秩序，提高住房租賃市場(chǎng)效率，給出以下政策性啟示：（1）政府應(yīng)進(jìn)一步完善住房租賃相關(guān)法律制度。為承租方和出租方獲得公平的交易市場(chǎng)提供良好的法律環(huán)境，市場(chǎng)監(jiān)管部門也因?qū)⒄叻陕鋵?shí)到位，培育交易雙方的契約精神，以誠信做背書，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的公平秩序。（2）搭建由政府牽頭的官方住房租賃信息平臺(tái)，及時(shí)提供全方位的信息服務(wù)。以政府房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、保障住房數(shù)據(jù)平臺(tái)為核心建立一個(gè)廣泛聯(lián)系政府部門的數(shù)據(jù)平臺(tái)，充分利用平臺(tái)整合市場(chǎng)資源，帶動(dòng)市場(chǎng)健康積極的發(fā)展。（3）推行實(shí)現(xiàn)多渠道多層次的租賃住房供應(yīng)。鼓勵(lì)發(fā)展專業(yè)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)，利用社會(huì)力量彌補(bǔ)個(gè)體在市場(chǎng)中因自身個(gè)體特征而產(chǎn)生的信息方面的不公，加大符合居民需求的租賃住房供應(yīng)。同時(shí)根據(jù)結(jié)論中區(qū)域和租戶受教育程度影響比重較大，作為承租方也應(yīng)理性尋租，并積極提高自身的素養(yǎng)，積極利用政府人才引進(jìn)政策，增強(qiáng)在租賃市場(chǎng)中的信息優(yōu)勢(shì)。