房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理分析

閆利娟

摘 要：十九大公報(bào)中提出了保持房屋是用來住的、不能用來炒的基本定位，加速形成多市場主體供應(yīng)、多途徑保證、租購并舉的房屋管理制度，讓所有人民群眾住有所居。因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，再加上我國宏觀調(diào)控政策穩(wěn)步加碼，中國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤空間被大大擠出，從之前的暴利逐漸過渡到穩(wěn)定。因此本文重點(diǎn)研究中國房地產(chǎn)公司的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理，并全面剖析了當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)稅收經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)形成的主要因素，然后提出健全中國房地產(chǎn)業(yè)稅收企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的指導(dǎo)意見，以期保證中國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)而有效保障中國房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn);管理;分析

引言：房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長、投入金額較大、開發(fā)環(huán)節(jié)較多，還包括工程投資、建造施工、開盤預(yù)售、交摟結(jié)轉(zhuǎn)、項(xiàng)目清算等環(huán)節(jié)，在經(jīng)營中很多項(xiàng)目都會存在稅務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中涉及的稅種也較多，如耕地占有稅、契稅、城鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)耕地利用稅、建筑印花稅、普通經(jīng)營稅、綜合經(jīng)營稅、都市維持建造稅等等。房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)成本將直接影響項(xiàng)目的整體投資收益，而稅收事項(xiàng)也一直貫穿其間，所以，全面做好稅收規(guī)劃、合理合規(guī)管控稅務(wù)成本，是大大降低地產(chǎn)公司經(jīng)營成本和防范風(fēng)險(xiǎn)的重要一環(huán)。但如果地產(chǎn)公司綜合操盤意識不強(qiáng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)不準(zhǔn)確、各項(xiàng)成本控制措施不落地、稅收風(fēng)險(xiǎn)管理措施不落實(shí)，公司就將存在著項(xiàng)目經(jīng)營長期無收益、項(xiàng)目現(xiàn)金流斷鏈、甚至破產(chǎn)清算的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基本內(nèi)容

房地產(chǎn)行業(yè)作為中國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱性行業(yè)，對促進(jìn)中國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極影響。為遏制房價(jià)上漲，并加大政府對地產(chǎn)行業(yè)的控制，在我國通過稅收杠桿手段加以市場調(diào)節(jié)與監(jiān)督。而房地產(chǎn)企業(yè)則由于投資投入數(shù)額龐大、社會項(xiàng)目數(shù)量較多，企業(yè)面臨著稅收成本較高、稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)。因此，地產(chǎn)公司的稅收經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在如下幾個方面。一個是業(yè)務(wù)層面，策劃階段房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)用地管理周期較長、牽涉企業(yè)數(shù)量多、操作過程繁瑣，若不能準(zhǔn)確地對整個項(xiàng)目管理發(fā)展模式、管理組織、規(guī)劃目標(biāo)等方面做好規(guī)劃，很可能會影響后期的稅務(wù)管理。第二，在項(xiàng)目管理實(shí)施環(huán)節(jié)，按照土地增值稅清算的規(guī)定，以項(xiàng)目分期滾動發(fā)展為基礎(chǔ)，使各個階段的分期企業(yè)成為資產(chǎn)清算主體。但由于各個納稅地區(qū)對分期定義具有不同，因此分期的判斷依據(jù)主要分為工程規(guī)劃許可、建筑施工許可證和預(yù)售許可證等。公司內(nèi)部和國家稅務(wù)總局之間在分期界定方面的認(rèn)識差異，也會形成稅收籌劃爭議。

另外，對于生產(chǎn)成本與其他費(fèi)用的劃分、研發(fā)間接費(fèi)與經(jīng)營管理費(fèi)用的劃分等會直接影響土地所得稅和企業(yè)所得稅的籌劃。在房屋營銷操作環(huán)節(jié)，由于普通住宅產(chǎn)品在土地增值稅稅率不高于百分之二十的情形下能獲得免除土地增值稅的優(yōu)惠，如果房地產(chǎn)公司在營銷定價(jià)中未能掌握好增值稅臨界點(diǎn)，會加大公司稅收壓力。同時，在營銷環(huán)節(jié)中所包含的稅種，如房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，盡管數(shù)額相對而言較少，但一旦忽視了公司策劃操作環(huán)節(jié)，就會為公司增加了官司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。管理層面上企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)組織架構(gòu)尚不完整，目前房地產(chǎn)行業(yè)的大多是中小型公司，在企業(yè)經(jīng)營管理過程中面臨著一系列問題。盡管公司決策管理人員具備相應(yīng)的稅收管理意識，但對行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)了解不夠，沒有完善的稅收管理制度和稅收機(jī)制。因此，公司并未設(shè)有專業(yè)的稅務(wù)機(jī)構(gòu)，只在財(cái)政部門設(shè)有稅收管理崗，基本職責(zé)包括核算、納稅申報(bào)、項(xiàng)目清算、稅收計(jì)劃和機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)等職責(zé)。因?yàn)楣緵]有貫徹不相適應(yīng)崗位分離原則，很易產(chǎn)生稅收經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的稅收風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制分為事前辨識、事中評價(jià)和事后管理三個環(huán)節(jié)。首先，在事前的識別環(huán)節(jié)，雖然多數(shù)地產(chǎn)公司早在整個項(xiàng)目開展之前便已按照項(xiàng)目發(fā)展過程制定了稅收風(fēng)險(xiǎn)單，對整個項(xiàng)目籌備、開展以及營銷等各階段的稅收風(fēng)險(xiǎn)都作出了分類。其次，在事中評價(jià)環(huán)節(jié)，部分地產(chǎn)公司并未設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)評估制度，而風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)構(gòu)主要是承擔(dān)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)人員，依據(jù)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)和地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)主觀評價(jià)風(fēng)險(xiǎn)清單中列出的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果。最后，在事后管理環(huán)節(jié)，一般情形下，公司會根據(jù)稅收風(fēng)險(xiǎn)危害程度和涉及稅收金額對風(fēng)險(xiǎn)作出層級界定，并提出具體的管控方法。這一事后處理策略雖能有效清查企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)，但部分公司的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理清單并未仔細(xì)計(jì)算各項(xiàng)目所需繳納數(shù)額，項(xiàng)目管理者無法從繳納數(shù)額判斷能否足額征收稅收。同時，由于部分公司并沒有應(yīng)急管理預(yù)案，因此對于突發(fā)稅收風(fēng)險(xiǎn)時仍要層層報(bào)告，從而大大降低了稅收風(fēng)險(xiǎn)管理水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

對近年來不同地產(chǎn)公司形成的稅收風(fēng)險(xiǎn)案例研究數(shù)據(jù)分析表明，房地產(chǎn)公司的稅收風(fēng)險(xiǎn)類型大致可以分成如下幾個類別。偷稅漏稅，房地產(chǎn)公司在開展會計(jì)核算過程中，并沒有嚴(yán)格地依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行會計(jì)核算工作，反而出現(xiàn)了偷稅漏稅。偷稅漏稅也屬于違法活動，一般最后都會被要求補(bǔ)稅，還會視情節(jié)嚴(yán)重而被處罰甚至受到一定的刑事處罰。不過，還是存在著部分地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)偷稅漏稅，或者利用私自轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)等非法方式獲得利潤。會計(jì)財(cái)務(wù)核算不規(guī)范，對房地產(chǎn)公司而言，會計(jì)財(cái)務(wù)核算管理工作十分關(guān)鍵，并直接影響到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這里最嚴(yán)重的問題之一便是財(cái)務(wù)會計(jì)核算沒有規(guī)范化，在會計(jì)核算時多記虛擬費(fèi)用，以降低企業(yè)所得稅，從而影響財(cái)務(wù)會計(jì)核算的真實(shí)性和準(zhǔn)確度，使得需要計(jì)算的所得稅科目未列入，核算混淆，最后無法得出正確納稅金額。稅法適用不正確，房地產(chǎn)公司在稅收管理工作中有關(guān)的稅務(wù)管理必須嚴(yán)格依據(jù)有關(guān)規(guī)定實(shí)施。但是在實(shí)際管理工作過程中出現(xiàn)錯誤適用稅務(wù)問題，從而多征收稅收。一般而言，房產(chǎn)公司的納稅計(jì)算方法一定要嚴(yán)格按照我國頒布稅收政策。不過有些房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)案例證明，錯誤納稅計(jì)算會提高公司納稅征收金額，進(jìn)而提高公司納稅成本。

三、對房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的因素

（一）企業(yè)內(nèi)部因素帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)管理的重視不夠。影響房地產(chǎn)公司稅收管理的主要原因有許多方面其中，公司管理層的個人因素居多，且產(chǎn)生的稅收風(fēng)險(xiǎn)也很大。地產(chǎn)公司的個人投入量往往很大，一個項(xiàng)目投入資金少則幾億元，多則上百億，其稅收成本占總銷售收入的比例一般達(dá)到百分之十二～百分之十八。但有些地區(qū)會更高，又或者變相向地產(chǎn)公司繳納了各項(xiàng)稅費(fèi)，因此很多地產(chǎn)公司的管理人員往往沒有財(cái)稅知識，更加關(guān)注于工程項(xiàng)目，把與工程相關(guān)的項(xiàng)目進(jìn)展當(dāng)成管理工作的重心，而忽略了對稅收管理工作的流程控制。

其次，缺乏健全的稅務(wù)管理制度，目前房地產(chǎn)公司在稅收管理上缺乏完善的稅收管理制度，公司在進(jìn)行各項(xiàng)管理工作中缺乏具體的管理制度規(guī)范可參考依靠，使得許多管理工作進(jìn)行得不夠?qū)I(yè)具體，達(dá)不成完善的規(guī)范。一個公司的發(fā)展與進(jìn)步都必須建立健全的規(guī)章制度系統(tǒng)，而在此基礎(chǔ)之上就可以更好地進(jìn)行各類管理工作，這既是公司工作人員實(shí)現(xiàn)工作目標(biāo)的良好基礎(chǔ)，也是企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理的一條關(guān)鍵原則。不過，在中國當(dāng)前的房地產(chǎn)公司里，相應(yīng)的稅收管理制度都相對薄弱，也沒有標(biāo)準(zhǔn)化，非但無法有效減少稅收風(fēng)險(xiǎn)，還無法很好地符合我國的有關(guān)規(guī)章制度，在企業(yè)繳稅納稅的過程中產(chǎn)生了一定的隱患。

最后，企業(yè)財(cái)會人員專業(yè)水平不足。企業(yè)內(nèi)部辦稅工作人員的專業(yè)素養(yǎng)水平會直接影響服務(wù)的效率和服務(wù)質(zhì)量，甚至還會影響房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展。不少房產(chǎn)辦稅人員不熟悉有關(guān)的優(yōu)惠政策，由于對優(yōu)惠政策的內(nèi)容掌握并不深入，使得房產(chǎn)公司在辦稅工作中出現(xiàn)不少問題。如果房地產(chǎn)公司存在逃稅或者避稅等問題的時候，不但會遭到相應(yīng)的法律處罰，同時也無法形成良好的企業(yè)形象，不利于地產(chǎn)公司給自己的事業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)性和社會效益。現(xiàn)如今，不少地產(chǎn)公司都希望可以在激烈的市場競爭中迅速占有市場，并投入了巨大的精力和資本拓展市場，只是并沒有掌握當(dāng)時新頒布的財(cái)稅規(guī)定，也并未對相應(yīng)的法律法規(guī)作出過細(xì)致的梳理。此外，由于時間的持續(xù)發(fā)展，國家所制定的稅務(wù)優(yōu)惠政策會隨著時間的持續(xù)推移出現(xiàn)相應(yīng)的變動，由此導(dǎo)致稅收工作人員沒有充分的時間掌握相應(yīng)的內(nèi)容，使得房產(chǎn)公司在運(yùn)營的過程中往往會發(fā)生各類涉稅風(fēng)險(xiǎn)，從而給房產(chǎn)公司造成很大的損失，甚至?xí)纬上鄳?yīng)的法律后果，因此為可以保障房產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展，必須進(jìn)一步采取相應(yīng)的舉措提升公司辦稅人員的專業(yè)知識素養(yǎng)。房地產(chǎn)公司進(jìn)行的經(jīng)營，牽涉納稅人眾多，稅收核算繁瑣且清算期限過長。與此同時，地產(chǎn)公司存在的不同納稅人問題之間，有著必然的勾稽關(guān)聯(lián)，這就需要公司辦稅人員必須用全體納稅人的視野看問題，而因?yàn)檗k稅人員整體專業(yè)知識素養(yǎng)水平有限，普遍沒有全體納稅人思維，因此地產(chǎn)公司存在的稅收風(fēng)險(xiǎn)很大。

（二）企業(yè)外部因素帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成部分源自于公司內(nèi)在原因，另外是受到公司外部原因的影響。稅收并不只是一家企業(yè)發(fā)展中的關(guān)鍵組成部分，但卻是我國政府非常重視的一個環(huán)節(jié)，所以，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展和新時代的需要，我國會持續(xù)出臺相關(guān)的稅收立法。但是當(dāng)前我國的稅收政策還不夠完善和穩(wěn)定，而且在發(fā)展的過程中不停進(jìn)行修改，稅收政策的變化也使得許多規(guī)定容易形成相應(yīng)的歧義，為房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理工作增加了較大的操作困難。其次，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)際執(zhí)法的過程中往往會存在著某些不規(guī)范的執(zhí)法，使得房地產(chǎn)公司會遇到不健全的稅收環(huán)境，主要體現(xiàn)在以下方面。

一是涉稅核算精度高，營改增政策措施實(shí)質(zhì)是所得稅征收方法與公司所得稅構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)政策調(diào)節(jié)，需要房地產(chǎn)公司通過對原有的會計(jì)核算方式加以改革與革新，一面提升企業(yè)財(cái)務(wù)核算的精細(xì)化水平程度，同時也為公司順應(yīng)營改增的改革發(fā)展形勢，提供了技術(shù)創(chuàng)新方向。新政策下，企業(yè)稅收的會計(jì)核算困難將大大增加，在中國傳統(tǒng)的營商稅會計(jì)核算系統(tǒng)中，公司僅需將全年總收入乘以百分之五就能夠得出納稅金額。但在新政策下，增值稅的應(yīng)繳稅額主要是通過銷項(xiàng)稅額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額確定的，如房地產(chǎn)公司所包含的銷項(xiàng)稅可能有百分之十一、百分之十、百分之九、百分之五等，按不同納稅義務(wù)發(fā)生時點(diǎn)確認(rèn)。而營業(yè)稅的進(jìn)款稅額也可能有百分之十七、百分之十六、百分之十三、百分之十一、百分之九、百分之六、百分之五、百分之三，但隨著公司規(guī)模、經(jīng)營、業(yè)務(wù)模式等的差異，公司所在區(qū)域的增值稅率檔次也將有所不同，但在實(shí)際運(yùn)行中，主要還是百分之三、百分之五的增值稅稅率。所以，關(guān)于房地產(chǎn)公司的所得稅，既要綜合考慮公司本身的銷項(xiàng)稅負(fù)，又要考慮其取得的上游公司的進(jìn)款稅負(fù)。

二是對企業(yè)管理水平的要求較高。在現(xiàn)階段，隨著營改增政策在房地產(chǎn)企業(yè)中開始實(shí)施，企業(yè)也嘗試借助相關(guān)途徑來進(jìn)行稅費(fèi)核算改革，以求更好地迎合政策需要。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，針對具體的房地產(chǎn)企業(yè)，"營改增"政策可以產(chǎn)生的正面效果與其他類別的公司是不相同的，而針對部分公司業(yè)務(wù)甚至還會產(chǎn)生一定的沖擊。比如，針對房地產(chǎn)業(yè)中的部分傳統(tǒng)經(jīng)營項(xiàng)目，在月底前已經(jīng)拿到了土地的施工許可，成本也開始產(chǎn)生，相應(yīng)票據(jù)就入賬了，而如果公司也根據(jù)營業(yè)稅的減免規(guī)定進(jìn)行了納稅核算，會造成公司所得稅成本的增加，但如此來看，營改增后對地產(chǎn)公司成本的管理其實(shí)并沒有太大的成效，反而會造成部分項(xiàng)目稅額上升。

三是經(jīng)營改增后，房地產(chǎn)發(fā)票管理工作難度加大。公司發(fā)票管理方法會發(fā)生相應(yīng)的改變，地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)工作人員需要將以往的舊稅種抵扣，或者采用較新會計(jì)核算模式，來對相關(guān)的稅務(wù)總金額作出確認(rèn)，而這二個計(jì)算方法之間有著較大的區(qū)別，由于營業(yè)稅同樣是價(jià)外稅收，所以具體的管理方法就是對新進(jìn)項(xiàng)增值稅進(jìn)行抵扣，在這里面，有效發(fā)票就顯得尤為重要。但是，由于地產(chǎn)公司內(nèi)部并非每個經(jīng)營活動中都有相應(yīng)的有效發(fā)票，對于有些無法取得發(fā)票的經(jīng)營活動來說，會使得公司今后的稅收會計(jì)核算產(chǎn)生困難，從而造成公司稅款的增加。

四是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也有了一定程度的上升。主營業(yè)務(wù)稅是價(jià)內(nèi)稅，而所得稅則是價(jià)外稅，在營改增優(yōu)惠政策實(shí)施后，由于房地產(chǎn)公司為了實(shí)施新價(jià)格戰(zhàn)略，必須對相關(guān)的購銷協(xié)議和相關(guān)發(fā)票作出進(jìn)一步調(diào)整，不然很可能會引發(fā)合同糾紛，而所得稅抵扣程度對公司的整體稅負(fù)水平也將形成負(fù)面影響，因此根據(jù)相關(guān)的稅收政策規(guī)范，企業(yè)進(jìn)項(xiàng)所得稅必須達(dá)到現(xiàn)金流、發(fā)票流水的一致要求后才可以進(jìn)行，所以，企業(yè)還必須完善所得稅管理制度，以提高財(cái)務(wù)會計(jì)核算的規(guī)范化程度，也需要對上游供貨商的資格和經(jīng)營實(shí)力作出相應(yīng)的調(diào)查與考評，另外，企業(yè)內(nèi)部各經(jīng)辦部門的職責(zé)流程和工作內(nèi)容也須作出科學(xué)化調(diào)整。

五是金稅三期系統(tǒng)的強(qiáng)化運(yùn)行。金稅三期系統(tǒng)工程屬國家信息系統(tǒng)建設(shè)工程，是國家網(wǎng)絡(luò)電子政府工程的組成部分。該系統(tǒng)統(tǒng)一了我國各地稅收征管應(yīng)用系統(tǒng)軟件版本，建立了全國統(tǒng)一的企業(yè)納稅服務(wù)平臺，完成了我國企業(yè)納稅數(shù)據(jù)的大匯集，對于達(dá)到進(jìn)一步提高納稅人遵從率和滿意的稅收征管改革總體目標(biāo)有著至關(guān)重要的意義。金稅管理系統(tǒng)的主要特征是一平臺、二級管理、三覆蓋、四大體系。該系統(tǒng)的適用可以讓公司所有數(shù)據(jù)指標(biāo)都非常透明化，從而增大了房地產(chǎn)公司的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的具體措施

為能夠化解房地產(chǎn)公司在運(yùn)營過程中所存在的稅收風(fēng)險(xiǎn)問題，便必須采取相應(yīng)的舉措加以化解，為房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展提供有力的保障，提高房地產(chǎn)公司稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的效果和服務(wù)質(zhì)量，以下便具體介紹房地產(chǎn)公司稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的措施。

（一）密切的關(guān)注法律政策變化動態(tài)

房地產(chǎn)公司在運(yùn)營的過程中產(chǎn)生稅收風(fēng)險(xiǎn)的因素相當(dāng)多，大部分原因是缺乏仔細(xì)了解稅收政策。在稅收籌劃。而由于中國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家關(guān)于房產(chǎn)公司的優(yōu)惠政策也會出現(xiàn)相應(yīng)的變化，所以為更好地應(yīng)對中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展且進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭力，從而取得更高的市場占有率，便要求房產(chǎn)公司必須及時的注意我國相應(yīng)的法規(guī)政策，并根據(jù)國家法規(guī)稅收政策的變化，進(jìn)行適當(dāng)?shù)墓芾砼c調(diào)控工作，以有效處理因稅收優(yōu)惠政策與稅務(wù)規(guī)定所變化而產(chǎn)生的各項(xiàng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，從而增強(qiáng)應(yīng)對能力。在企業(yè)正常開展業(yè)務(wù)以前，相關(guān)稅收工作人員就必須進(jìn)行對企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)摸排工作，以及時發(fā)現(xiàn)當(dāng)前公司在運(yùn)營過程中所存在的稅收風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的對策并加以處理，便于提升工作的效果以及服務(wù)質(zhì)量，并且借助公司數(shù)據(jù)庫的支持。在數(shù)據(jù)庫技術(shù)的支持下進(jìn)行錄入和備案，同時根據(jù)稅收風(fēng)險(xiǎn)的重要節(jié)點(diǎn)找出具體的處理對策，降低房地產(chǎn)公司所存在的稅收風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控的有效性。為能創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)公司必須根據(jù)當(dāng)前的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理情況提出具體的對策方法，以確定對策方法的可行性，同時及時的注意相應(yīng)法規(guī)政策的變動，并進(jìn)行實(shí)際的調(diào)查研究，降低地產(chǎn)公司所存在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)影響，從而提升公司總體的安全運(yùn)營質(zhì)量。

（二）提高辦稅人員的專業(yè)素質(zhì)

想要協(xié)助地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收管理，必須充分發(fā)揮政府部門的功能，在當(dāng)?shù)卣块T的支持下，地產(chǎn)公司才能準(zhǔn)確地了解有關(guān)政策的變化及其整體的發(fā)展?fàn)顩r。針對政策的變化，作出具體的對策舉措，降低稅收風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，確保房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。一般來說，由于稅務(wù)執(zhí)行者大多分布于稅務(wù)局或者稅務(wù)所，所以房地產(chǎn)公司在對國家負(fù)責(zé)出臺的稅收優(yōu)惠政策作出解釋時，為了要提高解釋的科學(xué)性，便必須和全國各地的政府工作人員做好充分的溝通和交談，以盡量減少雙方在認(rèn)識上產(chǎn)生的誤差。通過采用這種辦法可以增強(qiáng)房地產(chǎn)公司稅收風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的能力，確保稅收風(fēng)險(xiǎn)防范措施的準(zhǔn)確性。為了協(xié)助房地產(chǎn)公司更好地理解我國所出臺的稅收優(yōu)惠政策，以及制定具體的處理措施，便必須提升辦稅員的專業(yè)知識素養(yǎng)。房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)主動的引導(dǎo)各辦稅員工研究稅收政策和相應(yīng)的政策法規(guī)，熟悉相應(yīng)的內(nèi)容，通過采用這種方式可以更好地應(yīng)對整體的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，從而做好及時的管理。增強(qiáng)房地產(chǎn)公司對抗風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)力，隨著近年來國家政府部門都十分重視稅務(wù)評估工作，因此地產(chǎn)公司必須緊隨新時代發(fā)生的潮流，在總體宏觀掌控的基礎(chǔ)上，有效管理地產(chǎn)公司的稅收風(fēng)險(xiǎn)。另外，還應(yīng)該教育辦稅工作人員用全體納稅人的視野來看問題，明晰地產(chǎn)公司所得稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅等各個稅種間的聯(lián)系與區(qū)別，并統(tǒng)籌考慮各個稅種之間的利害關(guān)系，共同進(jìn)行跨稅種管理，從而形成了跨部門交流合作的激勵機(jī)制。同時，還可以考慮通過建立稅收風(fēng)險(xiǎn)管理制度，并設(shè)計(jì)預(yù)警指標(biāo)，轉(zhuǎn)變以往辦稅人員對涉稅問題的片面分析，促進(jìn)辦稅人員從多角度探討對跨稅種難題的解決辦法，從而提升辦稅人員的專業(yè)知識素養(yǎng)。

（三）完善房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

房地產(chǎn)公司還必須根據(jù)當(dāng)前所存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，在房地產(chǎn)公司運(yùn)營的過程中，會承擔(dān)一些較為重要的工程項(xiàng)目和規(guī)模相當(dāng)大的財(cái)政支付工作，所以房地產(chǎn)公司也必須對該工作實(shí)施嚴(yán)密的監(jiān)察與管理。因此，公司內(nèi)部必須明晰各部門的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，在公司動態(tài)架構(gòu)的幫助下，每一位部門的員工都清楚自己的責(zé)任，同時落實(shí)自身責(zé)任，以確保管理工作的成功實(shí)施，此外，還可以建立公司內(nèi)部的信息反饋機(jī)制，當(dāng)出現(xiàn)問題時能夠進(jìn)行更有效的溝通和交流，在各個部門間也能夠進(jìn)行相互溝通，并傳授自身在管理工作中所產(chǎn)生的成功經(jīng)驗(yàn)，但最后也必須進(jìn)行內(nèi)部監(jiān)管工作，防止安全風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，從而降低各種風(fēng)險(xiǎn)同時出現(xiàn)的概率?？山柚畔⒓夹g(shù)，建立動態(tài)化監(jiān)管系統(tǒng)，也就是在財(cái)務(wù)智能化體系的基礎(chǔ)上，連接財(cái)務(wù)部門，同時建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范系統(tǒng)，并完善管理機(jī)制，有專門的人員進(jìn)行看護(hù)，也要安排好設(shè)備和系統(tǒng)的維護(hù)與保養(yǎng)技術(shù)人員，全方位對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)展開監(jiān)督和管理，以確保房地產(chǎn)企業(yè)能穩(wěn)定且健康地發(fā)展下去，以推動我國的發(fā)展與建設(shè)。

總結(jié)：

隨著社會市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)公司的數(shù)量愈來愈大，同時房地產(chǎn)公司內(nèi)部的競爭日益加劇，那么為了進(jìn)一步做到房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展，必須搞好地產(chǎn)公司的稅收管理，降低地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，同時又可以幫助公司降低稅收風(fēng)險(xiǎn)，做到房地產(chǎn)公司的穩(wěn)健運(yùn)營。

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