淺析不動產(chǎn)測繪中房屋面積預(yù)測和實(shí)測對比

劉軍豪

摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，對各種房產(chǎn)的需求量不斷增加，各種房產(chǎn)工程越來越多，對房產(chǎn)工程建設(shè)要求不斷增加。房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)可以為后期開展房產(chǎn)登記，提供必要的資料。在當(dāng)前開展不動產(chǎn)測繪工作過程中，房屋面積預(yù)測和實(shí)測數(shù)據(jù)，經(jīng)常會出現(xiàn)較大的偏差，如果不能很好進(jìn)行控制，難以保證房地產(chǎn)業(yè)主的合法權(quán)益。為此，筆者將要在本文中對不動產(chǎn)測繪中房屋面積預(yù)測和實(shí)測對比進(jìn)行探討，希望對促進(jìn)我國房產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，可以起到有利的作用。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)測繪;房屋面積;實(shí)測

1前言

為了進(jìn)一步保證房產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，充分保證發(fā)展商、購房者的利益，就需要認(rèn)真做好房產(chǎn)測繪工作。然而，在當(dāng)前我國開展房產(chǎn)測繪工作中，各種技術(shù)缺陷還相對比較多，由于對技術(shù)規(guī)范理解、預(yù)測和實(shí)測工作人員專業(yè)水平差異較大，導(dǎo)致房產(chǎn)測繪工作開展過程中，預(yù)測和實(shí)測精度存在較大的差異。為了保證房產(chǎn)測繪準(zhǔn)確性，有必要對實(shí)測和預(yù)測誤差進(jìn)行分析，然后找到針對性的解決方法，最大程度保證房產(chǎn)測繪精度，避免對開發(fā)商和購房者的利益造成嚴(yán)重的侵害。當(dāng)前我國市場經(jīng)濟(jì)和社會處于高速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的比重還相對比較大，很多技術(shù)還不夠成熟，導(dǎo)致房屋面積預(yù)測和實(shí)測之間存在較大的誤差，對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，構(gòu)成一定的影響。因此，為了保證房地產(chǎn)測繪工作開展精度，并有效縮小房屋面積實(shí)測同預(yù)測之間的誤差，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)心的問題。

2房屋面積預(yù)測與實(shí)測存在誤差的關(guān)鍵原因

2.1房屋規(guī)劃出現(xiàn)了變化。在很多中小城鎮(zhèn)，很多房地產(chǎn)開發(fā)商會根據(jù)三通一平來開展建筑工程設(shè)計(jì)工作，并在該基礎(chǔ)上開展房產(chǎn)預(yù)測工作。然而，由于該地塊根據(jù)城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行了一定程度的微調(diào)，直接導(dǎo)致房產(chǎn)關(guān)系發(fā)生了變化，房產(chǎn)設(shè)計(jì)需要開展微調(diào)變更，直接導(dǎo)致房屋面積發(fā)生了變化，最終導(dǎo)致房產(chǎn)面積預(yù)測和實(shí)測誤差較大【1】。

2.2人民群眾的需求不斷提升。隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人民群眾精神層面和物質(zhì)要求不斷提升。為了有效滿足人民群眾住房綠色、環(huán)保、節(jié)能方面的要求，就需要認(rèn)真做好房產(chǎn)材料、住房功能的優(yōu)化工作，與傳統(tǒng)房屋建筑有了明顯的區(qū)別，其中部分在《房產(chǎn)測量規(guī)劃》當(dāng)中就沒有涉及到。另外，由于施工中存在誤差，直接導(dǎo)致預(yù)測和實(shí)測存在較大的誤差。

2.3竣工后的公共空間發(fā)生了改變。房地產(chǎn)開發(fā)生在實(shí)際開展房產(chǎn)開發(fā)工作過程中，經(jīng)常會給居民提供一定的公共空間，從而滿足給人們生活提供便利，有效滿足人們實(shí)際工作和生活要求。在很多公共建筑內(nèi)部都包括車庫、消防室和庫房等，在一般的情況下，地下室或者負(fù)一層都直接用作車庫。如果在工程竣工之后，其中公共設(shè)施的面積發(fā)生了變化，就會導(dǎo)致分?jǐn)偯娣e增加或者減少情況的發(fā)生，最終導(dǎo)致房屋實(shí)測和預(yù)測之間出現(xiàn)較大的差異。

2.4測繪方式不同所導(dǎo)致的差異。在通常的情況下，規(guī)劃部門是根據(jù)房地產(chǎn)上提交的設(shè)計(jì)圖來開展測繪工作，但設(shè)計(jì)單位相關(guān)面積測繪方式同規(guī)劃部門測繪方式存在差異。很多測繪人員經(jīng)常是根據(jù)房屋軸線來開展測繪工作，部分測繪人員是根據(jù)房屋長、高、寬來開展測算工作，由于測算測繪方式不同，導(dǎo)致測繪結(jié)果存在一定的差異【2】。

3減少房產(chǎn)預(yù)測實(shí)際測繪差異的具體方法

3.1房地產(chǎn)商的對策。在一般的情況下，在房地產(chǎn)工程開發(fā)完成之后，會根據(jù)實(shí)際需求開展設(shè)計(jì)圖紙的修改工作。在房地產(chǎn)變更之后，就應(yīng)該在第一時間告知相關(guān)規(guī)劃部門、預(yù)測單位和相關(guān)業(yè)主，然后更加及時對預(yù)售房屋面積進(jìn)行調(diào)整，從而有效避免各種經(jīng)濟(jì)糾紛情況的發(fā)生。另外，在實(shí)際簽訂《商品買賣合同》的過程中，應(yīng)該合理增加關(guān)于增添設(shè)計(jì)公攤面積時，對應(yīng)的解決方案。另外，房地產(chǎn)上還應(yīng)該在房地產(chǎn)協(xié)議當(dāng)中明確規(guī)定，在公攤面積發(fā)生變化之后，或者房屋的功能發(fā)生了明顯的變化，消費(fèi)者有權(quán)拒絕購買房屋，或者可以拒絕增加公攤面積的費(fèi)用。如果消費(fèi)者對房屋出售面積提出了問題，可以直接邀請第三方測繪部門開展房屋面積測繪工作，并以實(shí)際測繪結(jié)果作為標(biāo)準(zhǔn)。如果在這個過程中，出現(xiàn)了預(yù)測面積和實(shí)測面積差異過大的現(xiàn)象，就需要房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)相關(guān)測繪費(fèi)用的支出，如果測量誤差在規(guī)定范圍之內(nèi)，就需要消費(fèi)者提供相關(guān)費(fèi)用的支出。

3.2測繪單位的對策。各種房屋測繪單位應(yīng)該取得相關(guān)的測繪資質(zhì)，對于國家批準(zhǔn)建設(shè)的測繪部門，其應(yīng)該保證測繪人員具備相關(guān)的從業(yè)資質(zhì)，在開展測量工作過程中，應(yīng)該嚴(yán)格按照相關(guān)測繪方法來進(jìn)行。一、測繪人員應(yīng)該認(rèn)真做好相關(guān)設(shè)計(jì)圖紙和資料的收集工作，在設(shè)計(jì)方案經(jīng)過審批之后，獲得相關(guān)房產(chǎn)部門和土地管理部門頒發(fā)的許可證，然后才可以根據(jù)相關(guān)圖紙開展施工作業(yè)，并認(rèn)真做好測繪核實(shí)工作，針對其中與圖紙不相符的部分，應(yīng)該要求房地產(chǎn)開放商做出應(yīng)有的解釋，并對相關(guān)解釋進(jìn)行記錄，為開展工程實(shí)測工作，提供必要的參考。二、能夠?qū)AD軟件合理應(yīng)用到房產(chǎn)測繪工作當(dāng)中。目前，在大部分建筑工程設(shè)計(jì)都可以在計(jì)算機(jī)上來完成。因此，測繪人員需要認(rèn)真做好各種CAD文件的收集工作，從而最大程度保證測算數(shù)據(jù)的精確性。三、實(shí)測期間。在實(shí)際開展測繪工作中，測繪人員應(yīng)該能夠?qū)y算結(jié)果與局部測繪結(jié)果有效結(jié)合起來，可以讓測繪人員通過一定技術(shù)來完成整個面積的測量和計(jì)算工作，然后對整個房屋面積開展測量工作，然后開展整理工作。另外，在開展測繪作業(yè)過程中，測繪人員應(yīng)該關(guān)注房屋內(nèi)圍同外圍、整體同部分之間的差別，然后粉分別進(jìn)行核算【3】。

3.3施工單位可以采取的措施。施工單位在開展工程施工作業(yè)過程中，應(yīng)該嚴(yán)格按照工程設(shè)計(jì)圖紙開展施工工作，如果發(fā)現(xiàn)工程施工圖紙中出現(xiàn)了問題，應(yīng)該及時與房企進(jìn)行溝通。根據(jù)業(yè)主方的要求，如果在工程施工中出現(xiàn)了變更的情況，如房屋形狀和面積出現(xiàn)了變更，就應(yīng)該及時通知業(yè)主方，及時通知測繪單位申請測繪變更，最后得到預(yù)測面積。除了各種正常變更導(dǎo)致實(shí)測和預(yù)測差異外，建筑物在實(shí)際建造過程中，由于各種因素的存在，也容易導(dǎo)致墻體實(shí)際厚度與設(shè)計(jì)墻體厚度不一致的情況，或者公共部位的一些小尺寸與設(shè)計(jì)不符，也會導(dǎo)致預(yù)測和實(shí)測面積之間存在差異，施工單位不僅需要提高相關(guān)人員的素質(zhì)，還需要不斷提升施工人員的施工技能，可以定期開展各種培訓(xùn)工作，利用業(yè)余時間開展各種技術(shù)競賽等，從而不斷提升施工的專業(yè)意識。在工程施工過程中，項(xiàng)目經(jīng)理不僅要自身素質(zhì)過硬，相關(guān)從業(yè)人員的素質(zhì)也非常重要。在開展房產(chǎn)測繪工作中，房屋實(shí)測和預(yù)測面積之間往往存在較大的差異，作為單位的工作人員，應(yīng)該在做好自己本職工作的同時，可以利用業(yè)余時間來不斷提升自身素質(zhì)，加強(qiáng)與相關(guān)單位之間的聯(lián)系。在開展房產(chǎn)測繪工作中，房屋實(shí)測和預(yù)測面積之間往往會存在差異，作為單位的工作人員，在認(rèn)真做好本職工作的同時，還應(yīng)該能夠利用業(yè)余時間來提升自身素質(zhì)和專業(yè)修養(yǎng)，并需要加強(qiáng)相關(guān)單位之間的聯(lián)系，通過加強(qiáng)溝通來認(rèn)真做好配合工作。一個工程從建成到后期實(shí)施過程中，往往需要經(jīng)歷非常長的時間，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中各種客觀因素非常多，很難真正做到面面俱到，只有各個單位協(xié)同工作，才能將預(yù)測面積和實(shí)測面積之間的誤差降到最低。

3.4測繪單位可以采用的措施。（1）在開展外業(yè)數(shù)據(jù)采集過程中，應(yīng)該注意的問題。在開展房產(chǎn)測繪外業(yè)測量過程中，應(yīng)該能夠合理對測距儀進(jìn)行使用，并采用先整體后局部、先外部后內(nèi)部的原則，首先對建筑外圍數(shù)據(jù)進(jìn)行采集，然后對采集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行分隔。測繪單位在開展測繪工作過程中，應(yīng)該讓開發(fā)商提供詳盡的規(guī)劃圖，保證實(shí)測和預(yù)測使用紙張的一致性，并對測繪后的結(jié)果認(rèn)真進(jìn)行保管，為開展實(shí)測工作提供必要的參考，從而有效減少各種差異的產(chǎn)生。如果相關(guān)測繪人員工作經(jīng)驗(yàn)相對比較欠缺，可以讓2名測量人員在現(xiàn)場開展測量工作。外業(yè)測量人員在提供房屋竣工報(bào)告之后，應(yīng)該及時到測繪現(xiàn)場開展測繪工作，保證房屋從整體到布局，能夠與規(guī)劃保持一致，最大程度減少實(shí)測和預(yù)測面積之間的差異。在開展房屋實(shí)測工作中，應(yīng)該有熟悉項(xiàng)目的技術(shù)負(fù)責(zé)人陪同，在開展測繪工作中，可以就建造過程中因?yàn)槭┕?dǎo)致建筑面積與預(yù)測面積不一致的問題進(jìn)行溝通，也可以在測繪人員全面現(xiàn)場測繪工作結(jié)束之后，對現(xiàn)場有疑問的地方，進(jìn)行專門的解釋。（2）實(shí)測內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理。在開展現(xiàn)場測繪工作過程中，各種建筑工程結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，測繪人員在開展內(nèi)業(yè)工作中，經(jīng)常會因?yàn)闇y繪數(shù)據(jù)和竣工圖紙不一致，對某個部位多次進(jìn)行測量，直到找到差異出現(xiàn)的原因。在實(shí)際開展工程建造作業(yè)過程中，在受到各種因素影響細(xì)，墻體實(shí)際厚度不能達(dá)到墻體設(shè)計(jì)厚度要求，甚至出現(xiàn)超出墻體設(shè)計(jì)厚度的問題，在開展實(shí)測工作時，測量人員應(yīng)該以實(shí)測墻體厚度為準(zhǔn)。（3）測繪人員測繪工作中應(yīng)該注意的問題。在實(shí)際開展工程測繪工作中，測繪人員專業(yè)技術(shù)和個人素質(zhì)差異非常大，難以對各種測量儀器熟練進(jìn)行操作，容易導(dǎo)致各種測量數(shù)據(jù)不夠精確情況的發(fā)生。如果現(xiàn)場測繪經(jīng)驗(yàn)不足導(dǎo)致各種測量數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確，或者繪圖計(jì)算過程中面積計(jì)算能力不足，不能按照規(guī)定程序開展工作，就容易導(dǎo)致大量測量誤差的出現(xiàn)，需要對相關(guān)問題及時采取改進(jìn)措施。另外，測繪單位應(yīng)該認(rèn)真做好房屋面積測繪準(zhǔn)確度重要性宣傳工作，讓單位相關(guān)人員在開展相關(guān)工作中，能夠引起足夠的重視，充分對工作中遇到的問題進(jìn)行交流，并對其中的經(jīng)典案例進(jìn)行分析。在開展內(nèi)業(yè)工作過程中，應(yīng)該認(rèn)真做好自查、互查工作，保證相關(guān)人員都各盡其職，從而最大程度保證測繪工作質(zhì)量。

3.5加強(qiáng)對數(shù)字測繪技術(shù)的應(yīng)用。在傳統(tǒng)測繪技術(shù)應(yīng)用中，經(jīng)常會使用航空攝影技術(shù)，該技術(shù)的優(yōu)勢較大，但也存在較多的問題。我國國土非常遼闊，地勢也非常險峻，導(dǎo)致各種不動產(chǎn)測繪工作量越來越大，如果單純對航攝像技術(shù)進(jìn)行使用，往往難以保證測繪工作開展需求，其中的問題非常多。當(dāng)前，隨著我國現(xiàn)代信息技術(shù)的不斷成熟，對各種數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用越來越多，通過對自動成像技術(shù)的應(yīng)用，可以直接得到高質(zhì)量的圖像，其具有更強(qiáng)的成像功能，可以更加快速獲取相關(guān)信息，從而有效彌補(bǔ)傳統(tǒng)航空技術(shù)應(yīng)用中出現(xiàn)的問題。通過信息化測繪技術(shù)來獲取相關(guān)地籍圖，可以讓地勢特點(diǎn)更加清晰展現(xiàn)出來，在大規(guī)模開展測繪工作中，可以有效降低測繪工作開展難度，從而進(jìn)一步提升測繪工作開展效率。

3.6制定更加科學(xué)的測繪標(biāo)準(zhǔn)制度。在制定完成不動產(chǎn)登記制度之后，應(yīng)該認(rèn)真做好不動產(chǎn)登記體制的調(diào)整工作，利用不動產(chǎn)統(tǒng)一管理制度結(jié)合當(dāng)前實(shí)際情況開展整頓工作，讓測繪機(jī)構(gòu)和部門認(rèn)真做好相互之間的協(xié)調(diào)，制定各種合理的登記管理制度和操作標(biāo)準(zhǔn)，在解決相關(guān)問題的同時，可以穩(wěn)步運(yùn)行。另外，在對各種不動產(chǎn)開展登記工作中，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況增加相關(guān)內(nèi)容，結(jié)合各方面因素進(jìn)行全面研討之后，最大程度保證相關(guān)管理制度的完善性，促進(jìn)不動產(chǎn)登記公平和公正效果。

3.7建立更加完善的測繪管理體制。當(dāng)前，我國社會正處于高速發(fā)展的階段，導(dǎo)致不動產(chǎn)測繪工作不能與社會發(fā)展進(jìn)行同步。由于不動產(chǎn)測繪工作開展相關(guān)較晚，與國際不動產(chǎn)測繪工作開展相比，還有著非常廣大的發(fā)展空間。只有建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)體制，讓不動產(chǎn)測繪管理體制更加完善，才能保證兩者的協(xié)調(diào)效果，發(fā)揮出應(yīng)有的作用。另外，在開展不動產(chǎn)測繪工作過程中，應(yīng)該合理分配相關(guān)方的職責(zé)和義務(wù)，讓測繪體制充分發(fā)揮其價值，能夠各方面工作有效進(jìn)行協(xié)調(diào)。

3.8當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)正處于一個高速發(fā)展的時期，這在很大程度上推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在新的發(fā)展背景下，房產(chǎn)測繪技術(shù)發(fā)展非常心虛，其中房地產(chǎn)發(fā)展中的作用不斷得到凸顯。另外，房產(chǎn)測繪不論在形式還是數(shù)量上，要比其它測繪產(chǎn)品更加豐富。很多測繪成果在經(jīng)過統(tǒng)計(jì)、分析、分類以及整理之后，都會呈現(xiàn)出非常難得的數(shù)據(jù)資料。房屋面積大小對居民利益有著非常直接的關(guān)系，只有各方面技術(shù)不斷提高和各個單位之間更好進(jìn)行配合，才能將兩者之間的差異減少到最少，避免由于房屋面積產(chǎn)生嚴(yán)重的糾紛。

結(jié)語

隨著時代的不斷發(fā)展，對開展房產(chǎn)測繪工作，提出了更高的要求。針對當(dāng)前房產(chǎn)測繪工作開展中出現(xiàn)的問題，應(yīng)該引起足夠的重視，認(rèn)真分析各種問題發(fā)生的原因，然后及時采取針對性的措施，掌握房產(chǎn)面積預(yù)測和實(shí)測面積存在差異的原因，然后制定出專門的解決措施，將兩者之間的差異減少到最小。

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