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    中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs稅制問題研究

    2021-06-29 21:16劉琪
    海南金融 2021年4期
    關(guān)鍵詞:稅收優(yōu)惠資產(chǎn)證券化

    劉琪

    摘? ?要:不動產(chǎn)信托投資基金(REITs)于20世紀60年代起源于美國,經(jīng)數(shù)十年來發(fā)展一度成為全球資本市場的重要金融投資產(chǎn)品,其中稅收優(yōu)惠是推動REITS發(fā)展的一項重要驅(qū)動力。2020年4月和7月,國家發(fā)改委和證監(jiān)會兩次發(fā)布重要文件指出中國REITs市場的發(fā)展方向。從我國稅法原理的角度,REITs的稅制構(gòu)建需要進一步發(fā)展信托導(dǎo)管理論;從時間的角度來看,在REITs項目的設(shè)立、運行和退出各環(huán)節(jié)重復(fù)征稅現(xiàn)象顯著,均存在減免稅負的空間;從稅種的角度來看,REITs的底層資產(chǎn)為不動產(chǎn),涉及房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅等。REITs要成為推動中國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地經(jīng)濟的新動能,不僅要創(chuàng)新交易結(jié)構(gòu)和完善監(jiān)管制度,還要降低稅負以提高收益的市場手段來引導(dǎo)REITs的發(fā)展。

    關(guān)鍵詞:不動產(chǎn)信托投資基金;資產(chǎn)證券化;公募基金;稅收優(yōu)惠

    DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2021.04.004

    中圖分類號:D922.221? ? ? ? ? ? 文獻標(biāo)識碼:A? ? ? ? 文章編號:1003-9031(2021)04-0032-07

    一、REITs制度介紹與問題提出

    (一)從域外經(jīng)驗看REITs制度特征

    不動產(chǎn)信托投資基金(Real Estate Investment Trusts,簡稱REITs)于20世紀60年代起源于美國,現(xiàn)今已在全球40余個國家和地區(qū)形成市場并建立相關(guān)制度,資產(chǎn)管理規(guī)模超過2萬億美元。REITs可以被定義為將房地產(chǎn)資產(chǎn)進行打包,以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專門機構(gòu)進行經(jīng)營管理并將投資綜合收益分配給投資者的一種信托基金制度。如果按照嚴格的定義,REITs是以信托作為基本架構(gòu)且不斷創(chuàng)新的金融產(chǎn)品,其結(jié)構(gòu)和表現(xiàn)形式?jīng)]有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。由于各地法律監(jiān)管的不同規(guī)定和稅收政策不統(tǒng)一,REITs大相徑庭,但從共性層面上來看,各個國家和地區(qū)的REITs制度主要包括:REITs主要投資于成熟不動產(chǎn)資產(chǎn),并以其現(xiàn)金流作為主要收益來源;對REITs收入進行強制分配;在REITs投層面實行稅收優(yōu)惠政策;以權(quán)益型REITs作為發(fā)展重點;以公開募集與上市交易REITs為市場建設(shè)的標(biāo)志,同時保留私募REITs市場;REITs同時具備金融屬性和房地產(chǎn)屬性。其中,稅收優(yōu)惠是RETIs發(fā)展的主要驅(qū)動力。以美國REITs市場為例,1960年美國國會通過的《國內(nèi)稅收法典》修訂法案明確了REITs只要滿足股權(quán)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)、收入、分配等方面的要求,就具備享受稅收優(yōu)惠政策的資格,其分配給投資者的分紅部分可以在所得稅前予以扣除。1986年美國《稅收改革法案》對REITs的“競爭對手”進行了限制,使有限合伙不再享有稅收優(yōu)惠,從而凸顯REITs的稅收優(yōu)勢,使得權(quán)益型REITs蓬勃發(fā)展。此后美國市場又出現(xiàn)了UPREITs、DOWNREITs等類型,稅收政策在交易形式的演變中扮演關(guān)鍵的角色。亞洲市場的REITs實踐也體現(xiàn)出稅收政策驅(qū)動的特征。如新加坡規(guī)定,項目公司從租金收入中取得的分紅可在所得稅前扣除;投資者就分紅繳納所得稅具有稅收優(yōu)惠;外國投資者稅率降低等措施。日本、中國香港地區(qū)REITs均實行不同程度的稅收優(yōu)惠以提高產(chǎn)品收益率和吸引投資。

    (二)中國REITs制度設(shè)計

    中國REITs市場建設(shè)最早可以追溯到2004年11月,銀監(jiān)會頒布《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見稿)》,該《辦法》成為中國境內(nèi)第一部規(guī)范REITs的專項法規(guī)雛形。2005年12月,越秀REITs在中國香港地區(qū)上市,成為我國首支國內(nèi)物業(yè)境外上市REITs。2014年,中國境內(nèi)發(fā)行的第一單類REITs產(chǎn)品中信啟航REITs在深交所掛牌交易,隨后境內(nèi)REITs如雨后春筍。截至2019年上半年,中國境內(nèi)已發(fā)行52支類REITs,發(fā)行規(guī)模達到1058億元。2020年4月,證監(jiān)會發(fā)布《推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點工作通知》,明確指出當(dāng)前我國REITs試點主要集中于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域,并明確采取“公募基金+資產(chǎn)證券化”(簡稱C-REITs)的模式。自此,我國REITs發(fā)展有了明確的導(dǎo)向。2020年8月6日,證監(jiān)會發(fā)布的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》第二條進一步明確了我國REITs采取“公募基金——特殊目的載體——基礎(chǔ)資產(chǎn)”的結(jié)構(gòu)。

    與域外發(fā)達REITs市場相比,我國REITs起步晚,發(fā)展緩慢,理論和實務(wù)均處于探索階段。以REITs中的稅收問題為例,我國REITs稅負明顯較高,其主要原因首先來自REITs設(shè)立階段不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)涉及的高額稅負,其次來源于產(chǎn)品自身復(fù)雜結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的重復(fù)征稅。此外,我國資管產(chǎn)品稅收實踐中,尚有一些空白未能填補,部分納稅主體和稅種的確認與否缺乏明確的征管依據(jù),導(dǎo)致實務(wù)中稅法適用不統(tǒng)一,導(dǎo)致以往REITs實踐多依賴當(dāng)?shù)卣愂諆?yōu)惠支持。如果在REITs全面鋪開之際尚無統(tǒng)一的稅收政策,導(dǎo)致當(dāng)事人咨詢成本和試錯成本提高,必然增加不確定性。因此,有必要在借鑒域外經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,結(jié)合我國稅收制度,以促進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為導(dǎo)向完善REITs稅制。

    二、案例分析:以滬杭甬高速REITs為例

    通過對國內(nèi)現(xiàn)有REITs案例的篩選,本文選取了較為典型的滬杭甬高速REITs作為典型,通過分析其交易結(jié)構(gòu)和交易流程,探索公募REITs稅制發(fā)展方向。

    (一)交易流程

    滬杭甬高速REITs以滬杭甬公司下屬全資子公司黃山長江徽杭高速公路有限責(zé)任公司(簡稱徽杭公司)持有的徽杭高速公路為底層資產(chǎn)進行證券化操作。2019年6月4日,徽杭公司減資13.7億元,形成對全資股東滬杭甬公司13億元的應(yīng)付減資款。2019年8月22日,滬杭甬公司獲得上交所關(guān)于發(fā)行資產(chǎn)支持證券的“無異議函”。2019年9月23日,在滬杭甬公司發(fā)表的自愿公告中得知,在此一個月間,中聯(lián)基金作為基金管理人設(shè)立私募基金,滬杭甬公司認購全部基金份額,且表明將向浙商資管設(shè)立的專項計劃轉(zhuǎn)讓全部份額(價值人民幣20.12億元①)。2019年9月26日,徽杭公司投資人變更為中聯(lián)基金,依據(jù)公告內(nèi)容,基金管理人以20.12億元認購徽杭公司全部股份以及13億元的應(yīng)付減資款,從而使得徽杭公司產(chǎn)生的償付現(xiàn)金流將被認定為利息支出。在整體交易完成后,滬杭甬公司以11.13億元認購全部次級權(quán)益。

    (二)交易結(jié)構(gòu)分析

    滬杭甬高速REITs的交易結(jié)構(gòu)如圖1所示,該REITs是典型的私募基金+資產(chǎn)證券化類REITs,屬于在國內(nèi)監(jiān)管和稅制框架下較為成熟的交易結(jié)構(gòu)。該交易通過專項計劃持有私募基金份額,并通過私募基金持有項目公司股權(quán)。在交易完成后,滬杭甬公司繼續(xù)作為運營服務(wù)機構(gòu)對項目公司提供資產(chǎn)服務(wù)并承擔(dān)差額補足、流動性支持以及收購義務(wù)。

    在產(chǎn)品分層上,該REITs設(shè)置優(yōu)先級和次級證券,優(yōu)先級由市場機構(gòu)投資者認購,在收益類型上表現(xiàn)為固定收益;次級由滬杭甬公司自持,表現(xiàn)為剩余收益。在退出渠道上,該REITs提供了較完善的保證機制,投資者每三年可以將其持有的專項計劃份額在上交所轉(zhuǎn)讓退出,也可以要求原始權(quán)益人回購。

    (三)滬杭甬高速REITs中的涉稅環(huán)節(jié)

    1.在REITs設(shè)立階段,原始權(quán)益人需要通過各種方式將底層資產(chǎn)打包“裝入”特殊目的載體中,此時可能涉及資產(chǎn)重組過程中的一些稅務(wù)問題。REITs一般通過股權(quán)收購的方式實現(xiàn)資產(chǎn)重組,其中較為明確的如企業(yè)所得稅和印花稅的課證。在本案例中,REITs底層資產(chǎn)為高速公路收費權(quán),其轉(zhuǎn)讓不涉及契稅和土地增值稅。但在其他類型不動產(chǎn)交易中,契稅和土地增值稅是必須考慮的因素。

    2.在REITs運營階段,可能涉及的納稅主體包括項目公司、私募基金(及管理人)、專項計劃(及管理人)以及投資者。

    (1)項目公司:項目公司取得收入應(yīng)繳納企業(yè)所得稅、增值稅及增值稅附加。在本案例的實際操作中,由于項目公司先通過減資形成應(yīng)付減資款,該基金在完成項目公司股權(quán)收購的同時也相當(dāng)于提供了一筆股東借款,并借此形成了“紅利+利息”的現(xiàn)金流返還方式。在計算項目公司的企業(yè)所得稅時,利息支出可以在稅前扣除從而實現(xiàn)了“稅盾”的作用。在以其他類型不動產(chǎn)作為底層資產(chǎn)的REITs中,可能額外涉及的稅種還包括房產(chǎn)稅、土地使用稅等。

    (2)私募基金:本案例中,中聯(lián)基金通過設(shè)立契約型私募基金完全持有項目公司股權(quán),在管理人層面和基金層面應(yīng)分別征收增值稅。對于基金管理人獲取的提供管理服務(wù)等收入應(yīng)該按照6%稅率一般計征增值稅。對于基金運營過程中產(chǎn)生的收益,應(yīng)該區(qū)分收入性質(zhì)作不同處理。如果認定該基金獲取收益為保本收(基于現(xiàn)金流償還的利息性質(zhì)),則應(yīng)該按照3%的稅率簡易征收增值稅;如果認定該基金的收益為股息紅利(備案性質(zhì)為私募股權(quán)基金),則不征收增值稅。

    對于私募基金層面的所得稅征收,也應(yīng)區(qū)分企業(yè)自身收入和運營基金取得收入分別處理。企業(yè)自身收入僅公司型基金應(yīng)該按照25%的稅率繳納企業(yè)所得稅;對于運營基金取得的收入,公司型基金為法定納稅實體,但其私募股權(quán)基金獲取的股息紅利收入應(yīng)該按照《企業(yè)所得稅法》第26條認定為免稅收入??傮w而言,私募基金層面的所得稅只需考慮公司型基金自身收入的所得稅,但實務(wù)中為了避稅需要,基金大多采取合伙型和契約型,因此私募基金層面的所得稅問題可以基本忽略。

    (3)專項計劃:專項計劃中的稅務(wù)問題類似私募基金,主要涉及資管產(chǎn)品的增值稅以及所得稅。在《關(guān)于規(guī)范金融機構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》(簡稱《資管新規(guī)》)頒布后,專項計劃管理人應(yīng)該分別就管理費用以及計劃收入依6%的一般稅率和3%的簡易稅率繳納增值稅。專項計劃的所得稅目前僅有的明文規(guī)定為《關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問題的通知》(簡稱《通知》),該《通知》明確信貸政策證券化中信托層面已經(jīng)向投資者分配的部分免于征收企業(yè)所得稅。REITs本質(zhì)為企業(yè)資產(chǎn)證券化,能否適用該《通知》的規(guī)定尚存疑問。縱覽各國REITs稅制,一般允許將向投資者分配部分扣除,以此鼓勵REITs提高分紅比例。對于設(shè)立專項計劃而取得收益的資管公司,一般應(yīng)該就其管理等收益繳納企業(yè)所得稅。

    (4)投資者:在本案中,最終投資者均為機構(gòu)投資者,應(yīng)就資管產(chǎn)品產(chǎn)生的收益依法繳納企業(yè)所得稅。此外,專項計劃的收益一般認定為利息收入,投資者獲取的收益應(yīng)按6%的稅率繳納增值稅。

    3.REITs的退出階段,主要包括投資者在公開市場上出售其持有的專項計劃份額以及REITs持續(xù)期間屆滿轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)或資產(chǎn)。納稅主體包括投資者和項目公司。

    (1)投資者:企業(yè)投資者應(yīng)該就轉(zhuǎn)讓資管產(chǎn)品份額產(chǎn)生的資本利得(價差)繳納所得稅。

    (2)項目公司:REITs的退出一般通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。其稅收問題類似于REITs設(shè)立階段。

    三、中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs稅制現(xiàn)狀及優(yōu)化路徑

    根據(jù)《通知》的精神,我國REITs試點將致力于探索基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資新渠道,在去存量、降杠桿方面發(fā)揮驅(qū)動作用,但C-REITs中的高稅負問題是阻礙其發(fā)展的最大障礙。

    通過上文對滬杭甬高速REITs的實證分析,可以發(fā)現(xiàn)我國REITs實踐中重復(fù)征稅現(xiàn)象顯著,在《資管新規(guī)》出臺后,資管產(chǎn)品一律按照簡易計稅方式繳納增值稅,且投資者購買優(yōu)先級份額獲取固定收益的,也可能被認定為貸款服務(wù)而繳納增值稅。此外,滬杭甬REITs中基本未涉及房地產(chǎn)相關(guān)稅收,如土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅等。相較于信貸資產(chǎn)證券化和其他企業(yè)資產(chǎn)證券化項目,REITs底層資產(chǎn)的特殊性可能使其承擔(dān)相較于其他金融產(chǎn)品更高的稅負,有違稅收中性原則。

    從全球范圍內(nèi)的REITs實踐來看,REITs市場相對發(fā)達的國家和地區(qū)一般通過降稅的方法降低各環(huán)節(jié)的稅負,較為常見的手段如分紅部分免企業(yè)所得稅稅、投資者所得稅免除、降低物業(yè)出售稅率等。通過考察目前國內(nèi)多項REITs案例,本文總結(jié)了目前國內(nèi)REITs稅制概覽,以期探究其中可能重復(fù)征稅或者稅負過高之處(見表1)。

    由表1中可知,我國REITs理論上的稅負相當(dāng)沉重,其中既有資產(chǎn)證券化固有復(fù)雜結(jié)構(gòu)影響帶來的重復(fù)征稅,也包括底層資產(chǎn)自身性質(zhì)增加額外的稅種。

    一是REITs底層資產(chǎn)的特殊性導(dǎo)致高稅負。相較于其他資產(chǎn)證券化項目,REITs多以房地產(chǎn)為底層資產(chǎn),在操作中可能涉及高額的土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅等稅種。一些學(xué)者的研究表明,土地增值稅、房產(chǎn)稅在REITs設(shè)立階段和經(jīng)營階段的稅額構(gòu)成中分別占據(jù)43%和37%之多。過高的稅負可能顯著降低REITs的收益率,如果物業(yè)收入本身不高或不穩(wěn)定,稅負問題將阻止企業(yè)施行REITs融資。

    二是REITs結(jié)構(gòu)復(fù)雜性帶來的稅收問題。相較于一般證券化產(chǎn)品,REITs結(jié)構(gòu)更具復(fù)雜性,國內(nèi)實踐一般通過設(shè)立SPV或私募基金來規(guī)避監(jiān)管,對于REITs結(jié)構(gòu)各環(huán)節(jié)中的企業(yè)所得稅和增值稅部分,有必要明確是否征收以及如何征收。對于REITs中從項目公司通過私募基金、SPV等主體向上分配并最終到達投資者的分紅,應(yīng)當(dāng)賦予各層級所得稅免稅待遇。其中尤為重要的在于對于項目公司產(chǎn)生的所得稅,應(yīng)該對于其分紅部分予以免稅。對于各層級資管產(chǎn)品產(chǎn)生的增值稅,理論上存在較多重復(fù)征收空間,并且其增值稅抵免在實務(wù)中操作也不明確,建議在“營改增”一系列文件的基礎(chǔ)上,進一步明確增值稅的處理。按照C-REITs所強調(diào)的權(quán)益型投資發(fā)展方向,將來我國REITs將實現(xiàn)由專項計劃持有項目公司股權(quán),公募基金發(fā)行權(quán)益型證券的方式。在項目公司和專項計劃層面,由于項目公司向上分配的利益屬于股息性質(zhì),故專項計劃獲取股息性質(zhì)無需繳納增值稅公募基金獲取的收益應(yīng)視保本還是非保本分別判斷,實踐中一般不存在為公募基金設(shè)定增信措施或其他保護措施,所以公募基金獲取收益一般認定為非保本收益,無需繳納增值稅。對于投資者從公募基金獲取收益產(chǎn)生的增值稅,應(yīng)該首先區(qū)分個人投資者還是機構(gòu)投資者。對于個人投資者的投資收益,應(yīng)明確無需繳納增值稅;對于機構(gòu)投資者持有的公募基金份額,現(xiàn)行規(guī)定要求就分紅收益不繳納增值稅、賣出份額按金融商品轉(zhuǎn)讓繳納增值稅,建議在REITs試點中可以考慮減輕賣出份額時的增值稅。

    三是部分情況下稅收不透明。一般認為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)不夠成房地產(chǎn)銷售而不適用增值稅,股權(quán)轉(zhuǎn)讓成為中國境內(nèi)物業(yè)投資有的主要方式。但也有個別案例稅務(wù)機關(guān)認定構(gòu)成房地產(chǎn)銷售而需繳納土地增值稅,如2000年國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)(國稅函[2000]687號)中,稅務(wù)機關(guān)認為股權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致資產(chǎn)實際轉(zhuǎn)讓,需要繳納土地增值稅。本文認為這種認定對REITs試點展開是相當(dāng)不利的,建議通過明文規(guī)定明確房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓無需繳納土地增值稅,對REITs運營階段的經(jīng)營不動產(chǎn)可能產(chǎn)生的房產(chǎn)稅,施行一定程度的稅收優(yōu)惠。在將來制定REITs稅收制度時,可以使稅收政策向REITs機構(gòu)傾斜,降低租賃住房類資產(chǎn)經(jīng)營的綜合稅率。

    四、結(jié)語

    建設(shè)中國REITs市場,是諸多結(jié)構(gòu)性問題的破題之作。在推進金融供給側(cè)改革的諸多措施中,REITs是降存量、降杠桿、促融資的重要抓手。當(dāng)前階段推出基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點,一方面回應(yīng)了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的融資缺口,另一方面旨在探索中國REITs的發(fā)展方向。而明確稅收優(yōu)惠政策制度是REITs市場建設(shè)中重要一環(huán),只有通過稅收優(yōu)惠才能以市場化的指引為REITs市場建設(shè)開拓道路。在當(dāng)前監(jiān)管環(huán)境下,有必要降低各環(huán)節(jié)中增值稅的重復(fù)征稅部分,同時明確REITs作為信托產(chǎn)品的復(fù)雜形態(tài),應(yīng)該適用信托稅制中的導(dǎo)管原理減輕利益?zhèn)鬏敼艿乐械钠髽I(yè)所得稅部分。對于REITs設(shè)立和運營過程中涉及到的不動產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收,也應(yīng)及時予以明確。對于以REITs為目標(biāo)的資產(chǎn)重組行為和REITs運營過程中產(chǎn)生的土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅和土地使用稅等,應(yīng)確定稅收優(yōu)惠政策,確保其競爭力。

    (責(zé)任編輯:王艷)

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