房地產(chǎn)企業(yè)降低資產(chǎn)負(fù)債率的策略探析

張聲海

[摘 要]近年來，隨著我國經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)已由高速發(fā)展階段步入穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)，企業(yè)之間的競爭更加激烈，風(fēng)險防范舉足輕重。由于房地產(chǎn)企業(yè)運營特征，負(fù)債經(jīng)營是企業(yè)發(fā)展的常態(tài)，是企業(yè)獲取較高利潤的重要手段。然而，過高的資產(chǎn)負(fù)債率使企業(yè)暴露在很高的財務(wù)風(fēng)險下，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資產(chǎn)負(fù)債率過高的情形，因此探討降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率方式具有重要的現(xiàn)實意義。文章在分析降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的重要性基礎(chǔ)上，探討了房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債現(xiàn)狀及其成因，并提出了降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的對策建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);資產(chǎn)負(fù)債率;負(fù)債融資

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.17.153

1 引言

在房地產(chǎn)企業(yè)的運營過程中，負(fù)債經(jīng)營屬于企業(yè)謀求利益最大化的一種常見手段，在合理控制負(fù)債的情況下，可促使企業(yè)在付出較小代價的情況下獲取較高的利潤，此方法又被稱為杠桿效應(yīng)。值得注意的是，如若負(fù)債過高，就會直接增加企業(yè)的資金償付壓力，當(dāng)經(jīng)營不善時就會促使企業(yè)財務(wù)情況的惡化，考慮到房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，將資產(chǎn)負(fù)債率控制在理想范圍內(nèi)極為關(guān)鍵。同時，從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特征來看，受工程項目建設(shè)周期長等因素的影響，一般要耗費大量的時間、金錢等，在投入一定的資金后，需要確保項目建設(shè)資料才能實現(xiàn)資金的回籠，因此企業(yè)需要選擇合理的融資方式來獲取資金，以確保運轉(zhuǎn)的順利進行，而舉債就是最為常見的一種融資方式，有利于企業(yè)在自有資金不足的條件下確保自身運營情況，避免工程項目的中斷。但是，如若過度依賴負(fù)債融資則可能提升企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，降低安全性，最終對企業(yè)的健康發(fā)展造成不利影響。因此，加強資產(chǎn)負(fù)債管理力度是必要措施，有利于確保企業(yè)良性發(fā)展。

此外，在衡量房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平及其經(jīng)濟活動能力時，一般會在基于資產(chǎn)負(fù)債率的情況下進行，同時債權(quán)人也可通過資產(chǎn)負(fù)債率對企業(yè)的還債能力，抑或是發(fā)放貸款的安全性進行判斷。值得注意的是，考慮到房地產(chǎn)企業(yè)資金密集型特點，其資產(chǎn)負(fù)債率往往處于高位運行狀態(tài)，需加大對杠桿率過高風(fēng)險的關(guān)注度，這主要是因為如若杠桿率過高，則會直接增加企業(yè)的經(jīng)營及財務(wù)風(fēng)險，如若遇到資金鏈問題，就會導(dǎo)致巨額債務(wù)償還問題的發(fā)生，給企業(yè)帶來運營危機。而現(xiàn)金作為企業(yè)的生命，想要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就需現(xiàn)金的不斷流入，通過對資產(chǎn)負(fù)債率的降低，就可促進資金利用效率的提高，且還可在一定程度上提高存貨周轉(zhuǎn)效率，確保企業(yè)獲得持續(xù)的經(jīng)營現(xiàn)金流入，這在維持企業(yè)長期發(fā)展中發(fā)揮著無可替代的作用[1]。

2 房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債現(xiàn)狀及其成因

房地產(chǎn)企業(yè)將資產(chǎn)負(fù)債率控制在合理水平，是確保企業(yè)順利發(fā)展的基礎(chǔ)，如若資產(chǎn)負(fù)債率較低，則需要股東支出資本來達(dá)到維持企業(yè)發(fā)展的目的，受股東資本有限、不善于利用社會資本等因素的影響，不僅會在一定程度上阻礙企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，且還會為企業(yè)的發(fā)展埋下一定的隱患;反之如若資產(chǎn)負(fù)債率過高則會給債權(quán)人留下不好的印象，影響企業(yè)的投資。據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，截至2018年年末，我國A股128家上市房企的整體資產(chǎn)負(fù)債率在80.0%左右，較以往有明顯增長，其中大部分企業(yè)負(fù)債率超過了70%，少部分則高于80%。由此就可看出，我國上市房產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率呈較高趨勢，承擔(dān)著較重的債務(wù)壓力。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還存在高負(fù)債、高業(yè)績并存的現(xiàn)象。有調(diào)查顯示，2019年上半年，我國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額高于50億元的有140多家，與2018年同期相比，有明顯的增加，例如萬科2013年資產(chǎn)負(fù)債率在78%左右，到2018年負(fù)債率已升至84%左右，同期營業(yè)總收入年均增長率約為17%。由此就可看出，目前我國的房地產(chǎn)負(fù)債率水平處于較為健康狀態(tài)，但也有很多企業(yè)面臨著生存危機，如若遇到意外變故，就極易引發(fā)破產(chǎn)等情況[2-3]。

針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其往往需要先投入大量資金，盡快地如期保質(zhì)完成建設(shè)，才會有資金回籠，在此前提下，房地產(chǎn)企業(yè)就會承擔(dān)巨大的經(jīng)濟壓力。房地產(chǎn)高資產(chǎn)負(fù)債率的成因主要包括：其一，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，通常都會選擇短期借款來達(dá)到維持資金流動的目的，增加了成本，尤其是外地施工時，受項目部自行支配使用資金等因素的影響，導(dǎo)致資金分散、流動性差等情況的發(fā)生，加之融資渠道較為單一，最終就會造成資產(chǎn)負(fù)債;其二，部分企業(yè)缺乏完善的資金管理制度，存在資金與計劃不相符的現(xiàn)象，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)率較低，難以對各項目工作予以調(diào)整和控制;其三，企業(yè)缺乏完善的監(jiān)管體制，存在責(zé)任與權(quán)力不平衡的情況，未全面落實對項目執(zhí)行的監(jiān)督，增加了資金管理的難度，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不良，進而造成負(fù)債。

3 降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的對策建議

3.1 豐富融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)在實際的運營管理過程中，大多會采用舉債的方式實現(xiàn)融資，此方法不僅能夠獲取所需資金，且還能充分發(fā)揮會抵消稅額的優(yōu)勢，緩解企業(yè)的稅負(fù)壓力。值得注意的是，如若資產(chǎn)負(fù)債率超出合理范圍，就會為企業(yè)埋下潛在的經(jīng)營風(fēng)險，不利于企業(yè)的健康發(fā)展。同時，當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高時，就會對債權(quán)人的利益造成損害，這主要是因如若經(jīng)營不善，就會損失股東的資本金，而債權(quán)人的借款也會在一定程度上受到損失，抑或是導(dǎo)致無法足額償還情況的發(fā)生;如若債務(wù)人使用無息債務(wù)，或當(dāng)因負(fù)債而產(chǎn)生的收益超過利息時，債權(quán)人就無法分享到債務(wù)人余下的收益，且如若經(jīng)營不合理，剩余的虧損則會由債權(quán)人承擔(dān);如若投資回報率沒有高于借款利息，那么債務(wù)人就會利用自己賺取的金錢來實現(xiàn)對利息差額的支付，這很不利于企業(yè)的健康發(fā)展，在處于高杠桿的前提下，就會增加企業(yè)的損失，情況嚴(yán)重還會提高破產(chǎn)率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視對融資渠道的豐富，不可只依靠單一的舉債融資方法，可選擇更多的融資對象，包括個人、小團體、企業(yè)等，在此之前需不斷強化自身的資質(zhì)，增加企業(yè)吸引個人、企業(yè)的能力，在明確了資本信任度后，就可開始對融資新對象進行選擇。另外，還可采用發(fā)行股票的方式來達(dá)到獲取資金的目的，具體而言就是，企業(yè)如若遇到資本不足，但又不想增加資本負(fù)債率，就可發(fā)行普通股，抑或是優(yōu)先股等種類的股票，之后人們通過對企業(yè)狀況的評估、判斷后來購買股票，獲取相應(yīng)的收益，而企業(yè)可實現(xiàn)資金的募得，將其應(yīng)用到運營中。在此背景下企業(yè)既能規(guī)避舉債融資帶來的不利問題，也能充分發(fā)揮其作用，為后續(xù)的發(fā)展奠定扎實的基礎(chǔ)[4]。

3.2 提高資金周轉(zhuǎn)率

通常情況下，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)舉債的關(guān)鍵因素是資金不足，而資金周轉(zhuǎn)率則直接影響著資金的充足情況，當(dāng)前者處于較低水平時，就會引發(fā)資金問題，對此企業(yè)想要進一步降低資產(chǎn)負(fù)債率，落實對資金不足問題的解決，促進資金周轉(zhuǎn)率提高就顯得尤為重要。就現(xiàn)階段而言，很多房地產(chǎn)企業(yè)均沒有落實精細(xì)化管理，采用的是仍然傳統(tǒng)粗獷的管理模式，尤其是在項目建設(shè)管理中缺乏細(xì)致性，就直接造成了資金利用率較低狀況的發(fā)生，故企業(yè)應(yīng)重視對資金的分配。在資金分配決策環(huán)節(jié)，需進一步對企業(yè)的發(fā)展方向進行了解和掌握，包括資金數(shù)量、發(fā)展規(guī)劃等方面內(nèi)容，之后再基于實際情況更好地制定資金分配測量，這是預(yù)防分配重點和企業(yè)發(fā)展方向相悖的關(guān)鍵，可在一定程度上避免資金浪費，抑或是使用效率低下等情況的發(fā)生。此外，還需強化對項目建設(shè)的管理力度，尤其是資金使用效率的管理，如在購買建設(shè)材料時，應(yīng)對該項目所需原材料的大概數(shù)量進行預(yù)估，之后采用打包購買的方式，相較于零散購買，該方式更具經(jīng)濟性;在項目建設(shè)結(jié)束后，要落實清算、賬款回收等工作，事先就需將賬款回收策略制定好，并對人員的責(zé)任劃分明確，選擇合適的時機開展催款工作，以促進余款的回籠效率，這也是確保各項目良性循環(huán)的關(guān)鍵。

3.3 完善監(jiān)管體系

現(xiàn)階段，我國經(jīng)濟市場具有復(fù)雜多變等特點，而房地產(chǎn)企業(yè)在利潤、流動資產(chǎn)等方面都存在一定的不可估計性，總資產(chǎn)的變化不受控制，因此資產(chǎn)負(fù)債率也極有可能而發(fā)生變化。同時，考慮到資產(chǎn)負(fù)債率的高低直接影響著企業(yè)資金鏈的穩(wěn)定性及發(fā)展的順暢性，故需重視對監(jiān)管體制的完善，加大對資產(chǎn)負(fù)債率的管控流動，盡量將其維持在正常水平范圍內(nèi)。首先，可采用選擇合適信息管理系統(tǒng)的方式來實時監(jiān)控資產(chǎn)負(fù)債率，通過對資產(chǎn)負(fù)債率相關(guān)信息的錄入和存檔，可為后續(xù)的資料查找提供便利，更加及時地掌握企業(yè)負(fù)債情況，如若發(fā)現(xiàn)問題就可在基于信息系統(tǒng)的前提下，及時的找出產(chǎn)生環(huán)節(jié)，給出針對性的解決對策。其次，還需構(gòu)建完善的風(fēng)險預(yù)警體系，以關(guān)鍵點預(yù)測法為例，重視對容易發(fā)生負(fù)債施工關(guān)鍵點的監(jiān)督，并合理地開展風(fēng)險評估，制定相適應(yīng)的預(yù)防措施，就可在一定程度上降低資金風(fēng)險性，避免一些不必要問題的出現(xiàn)，達(dá)到最大化減輕企業(yè)損失的目的。最后，要不斷優(yōu)化監(jiān)管體制，除了要包含企業(yè)負(fù)債信息外，還需要收入等其他相關(guān)信息，如監(jiān)管范圍的全面性等，確保在基于企業(yè)實際情況的前提下，合理的選擇融資途徑，盡可能地緩解企業(yè)的負(fù)債融資使用情況，實現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債率的持續(xù)降低，確保企業(yè)的長期、穩(wěn)定發(fā)展[5]。

4 結(jié)語

綜上所述，現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資產(chǎn)負(fù)債率過高的問題，即便得到一定的緩解，但當(dāng)前形勢仍然處于嚴(yán)峻狀態(tài)，需加大關(guān)注度，因為如若資產(chǎn)負(fù)債水平處于較高趨勢，就會增加一些潛在問題提高運營風(fēng)險，影響企業(yè)的健康運行。而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高的關(guān)鍵原因在于企業(yè)自身，如對舉債融資的過于依賴、資金周轉(zhuǎn)率較低等。管理者沒有在基于經(jīng)濟發(fā)展趨勢的前提下，結(jié)合自身特點擴大企業(yè)規(guī)模。因此，企業(yè)若想進一步降低資產(chǎn)負(fù)債率，就需重視對融資渠道的豐富，通過完善監(jiān)管體制等一系列措施，不斷促進企業(yè)的運營管理效果，避免不必要資金浪費現(xiàn)象的發(fā)生，為企業(yè)的健康運行奠定基礎(chǔ)。

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