關(guān)于加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)基礎(chǔ)工作的思考和探究

[摘 要]房地產(chǎn)行業(yè)已步入白銀時代，企業(yè)財務(wù)管理的重心主要圍繞融資、稅籌等工作，眾多企業(yè)對于財務(wù)基礎(chǔ)工作較為忽視。財務(wù)基礎(chǔ)工作對于企業(yè)風險防范、價值提升又很重要。財務(wù)負責人對于提升財務(wù)基礎(chǔ)工作的意識需要進一步加強。如何通過體系化方式，有效加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)基礎(chǔ)工作，文章對此進行思考和探究。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);基礎(chǔ)工作;財務(wù)管理;體系化

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.13.187

中國的房地產(chǎn)行業(yè)從1998年住房改革以來，經(jīng)歷了將近20年飛速發(fā)展的黃金時代。伴隨著城鎮(zhèn)化加速的放緩，以及“房住不炒”中央調(diào)控精神的落實，房地產(chǎn)行業(yè)正式進入白銀時代。房地產(chǎn)行業(yè)兼有金融屬性和制造業(yè)屬性。財務(wù)管理工作通常主要圍繞價值鏈的前端進行。對于精細化管理，財務(wù)基礎(chǔ)工作水平提升重視不夠，這會帶來諸多問題。為加強財務(wù)基礎(chǔ)工作，需要運用體系化管理等諸多方法和工具。

1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)基礎(chǔ)工作現(xiàn)狀及問題

1.1 意識需進一步加強

房地產(chǎn)公司大多秉持“快周轉(zhuǎn)”戰(zhàn)略，財務(wù)工作的重心在于投融資、收并購、稅務(wù)籌劃等。公司對于財務(wù)部的要求，通常是要求創(chuàng)造價值、支持業(yè)務(wù)。對于財務(wù)基礎(chǔ)工作的重要性認識不足。雪上加霜的是，很多財務(wù)人員本身也不重視：認為做基礎(chǔ)工作浪費時間，不體現(xiàn)價值，有時還要“得罪”業(yè)務(wù)部門。財務(wù)領(lǐng)導不重視，基礎(chǔ)工作水平就極大依賴基層員工的責任心和專業(yè)素養(yǎng)。由于人均效能考量等因素，財務(wù)部人員通常較為精簡，被資金支付、會計核算、納稅申報等大量日常工作所圍繞。對于基礎(chǔ)的工作經(jīng)常出現(xiàn)管理缺位現(xiàn)象。

1.2 財務(wù)制度建設(shè)不齊全

財務(wù)基礎(chǔ)工作涉及面廣，要提升水平，需要有完善的制度做保障。很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏建章立制，制度建設(shè)不完善。財務(wù)人員工作沒有依據(jù)，缺乏工作標準。財務(wù)基礎(chǔ)工作的內(nèi)涵非常廣泛：有會計憑證制作、原始憑證規(guī)范、會計檔案管理、會計核算規(guī)范、復核及審批流程規(guī)范、資金管理規(guī)范、往來款管理規(guī)范、稅務(wù)合規(guī)工作、不相容職責分離、財務(wù)監(jiān)督與風險控制、固定資產(chǎn)管理等。涵蓋了財務(wù)工作各條線，各環(huán)節(jié)?？梢赃@么說，財務(wù)工作除了投融資、稅籌、預算管理等少數(shù)工作外，大多數(shù)日常工作和財務(wù)基礎(chǔ)工作相關(guān)。這些工作要做好，如果沒有具體的工作指引和定期的外部檢查，將很難有效實現(xiàn)。

1.3 財務(wù)基礎(chǔ)工作水平普遍不高

就筆者的財務(wù)工作經(jīng)歷以及通過業(yè)務(wù)合作及財務(wù)協(xié)調(diào)了解到的行業(yè)水平，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)基礎(chǔ)工作水平普遍不高。普遍存在：財務(wù)檔案不齊全;銀行余額調(diào)節(jié)表、對賬單缺失;憑證裝訂不及時;財務(wù)印鑒管理不完善;賬務(wù)中往來掛賬多清理不及時;固定資產(chǎn)卡片缺失;財務(wù)人員交接缺少手續(xù);稅務(wù)合規(guī)水平低;納稅申報缺少復核;小稅種管理不完善;資金管理缺少相應審批流程;合同臺賬登記不全，等等。

一般來說，基礎(chǔ)工作方面，大企業(yè)比小企業(yè)管得好，央企比民企管得好。這可能和央企面臨的審計、檢查比較多有關(guān)系[1]。

2 財務(wù)基礎(chǔ)工作對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)和一般的公司治理一樣：財務(wù)管理要面臨三個維度：出資人維度、政府稅務(wù)維度、內(nèi)部管理維度。

出資人維度：根據(jù)不同的企業(yè)性質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)分為國有、民營。國有企業(yè)分為央企和地方國企。從上市角度，分為上市公司和非上市公司。以筆者所在的企業(yè)舉例：作為一家上市央企地產(chǎn)公司。面對內(nèi)外部檢查、審計較多。具體的有：審計署、中紀委巡視檢查;集團內(nèi)審;每年2次的四大事務(wù)所上市公司審計等。每次檢查的出發(fā)點大多以財務(wù)記賬憑證和原始憑證等財務(wù)檔案為主。在國有企業(yè)，做好財務(wù)基礎(chǔ)工作，能體現(xiàn)一個企業(yè)的管理水平和風險防范水平。體現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值能力。若出現(xiàn)重大風險，公司及領(lǐng)導將面臨嚴肅的問責。地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，企業(yè)要想快速發(fā)展，勢必要追求上市。上市過程中，財務(wù)基礎(chǔ)工作薄弱、賬務(wù)混亂現(xiàn)象，會加大上市公司的難度，延長上市進度。上市后，作為一家公眾公司，每年要面對事務(wù)所審計。若出現(xiàn)賬務(wù)處理不規(guī)范，年報或者中報出現(xiàn)報表調(diào)整等事項，或者合規(guī)風險被披露，會影響到資本市場對于公司的評價，嚴重情況影響公司市值。做好財務(wù)基礎(chǔ)工作，是對出資人的負責、對資本市場的負責、對團隊成員職業(yè)生涯的負責。

政府稅務(wù)維度：稅法具有義務(wù)性法規(guī)和綜合性法規(guī)的特點，核心是既要保證國家稅收收入，也要保護納稅人的權(quán)利。稅收具有無償性和強制性特點。房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅收較多，稅種較為復雜，特別是土地增值稅和2016年“營改增”之后的增值稅。納稅申報管理、發(fā)票收據(jù)管理、稅務(wù)風險管理等如果做得不好，就要面臨各種風險。一方面，稅務(wù)基礎(chǔ)工作做得好，可以免去稅務(wù)稽查的處罰風險;另一方面：可以合法合理保護企業(yè)利益，不繳過頭稅，不多繳稅。

內(nèi)部管理維度：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理，有兩個重要方向：創(chuàng)造價值和守衛(wèi)價值。前者要求做好管理會計工作，以財務(wù)指標為核心，去提升項目運營效率，做到規(guī)模與效益同步提升。這方面，基礎(chǔ)工作是金字塔的底部。數(shù)字化管理的基礎(chǔ)是底層數(shù)據(jù)的準確，房地產(chǎn)的財務(wù)數(shù)據(jù)來自高質(zhì)量的會計核算以及業(yè)務(wù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)的及時準確維護。后者主要包含合規(guī)與內(nèi)控工作，對于地產(chǎn)公司來說也非常重要。嚴格遵守資金工作的權(quán)責，可以避免重大的資金風險。做好各項內(nèi)控工作，可以一定程度上防止舞弊。

3 加強財務(wù)基礎(chǔ)工作的一些措施

3.1 提升工作意識

要提升財務(wù)領(lǐng)導重視基礎(chǔ)工作的意識。要正確認識基礎(chǔ)工作的重要性，如果做不好，會產(chǎn)生嚴重的風險和危害。在績效考核中，給予一定的權(quán)重。一個優(yōu)秀的財務(wù)領(lǐng)導，一定是全面的和平衡的。基礎(chǔ)工作就是財務(wù)人員的基本功。在企業(yè)年度的財務(wù)大會上，在日常的條線工作會議上，都要給予充分的強調(diào)和宣貫。財務(wù)領(lǐng)導是經(jīng)營單位財務(wù)基礎(chǔ)的第一負責人，所有問題都需要擔責任。要有做好財務(wù)基礎(chǔ)工作的信心和決心。

3.2 確定工作標準

工作標準要學會抓重點，善用20/80法則。制定的操作指引，要簡潔高效，直擊問題的本質(zhì)。相關(guān)指引，不能繁文縟節(jié)，更不能制定后束之高閣。

工作標準分為兩種：技術(shù)標準和管理標準。技術(shù)標準，就是一項工作的具體目標是怎么樣。管理標準，是平臺層面如何去管控。現(xiàn)就技術(shù)標準做一個重點闡述。

工作技術(shù)標準的制定，要重點分析這項工作的目標是什么——是合規(guī)、還是要及時性、還是要做得高效，或者兼而有之。還要分析現(xiàn)在存在哪些問題;發(fā)生過哪些風險;問題背后的問題是什么。標準的制定要具備目標導向和問題導向意識，目標確定后，具體工作要求和節(jié)點都要隨即確定。

比如說，房地產(chǎn)公司為了投資拿地，會成立很多殼公司。殼公司對比項目公司，管理經(jīng)常不完善。那么工作的重點就是：抓好憑證整理。盡管每個公司憑證數(shù)量少，仍要求每個月20日前，做好上月憑證整理，具備裝訂條件。這樣可以驅(qū)動會計及時收齊原始憑證單據(jù)，打印記賬憑證，做好銀行余額調(diào)節(jié)表，打印好對賬單，統(tǒng)計殼公司月末資金頭寸等。以往因業(yè)務(wù)數(shù)量少，會計幾個月整理一次憑證，工作不及時，容易出紕漏。

工作標準要簡潔、易記。比如納稅申報時間，由于法定節(jié)假日關(guān)系，一些月份會有調(diào)整?？梢越y(tǒng)一規(guī)定好10日前。隨著稅務(wù)網(wǎng)上申報、網(wǎng)銀的普及，出現(xiàn)了對賬單不打印，納稅申報表只有電子保存，未有打印紙質(zhì)報表。對于財務(wù)檔單管理，可以確定一個原則：電子可以備份，但紙質(zhì)均要打印[2]。

3.3 做好宣貫和培訓

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員流動性高，新項目公司經(jīng)常招聘新員工。以往很多工作，因為人手緊張，新人來了就干活，不知道工作標準是什么。要積極做好工作標準的宣貫和培訓，定期組織培訓。工作標準要形成紅寶書，便于學習和理解。要不斷加強財務(wù)人員的責任心和專業(yè)素養(yǎng)，用學會用身邊的案例來教育自己的員工。

3.4 平臺管控和過程評價

有了標準后，執(zhí)行尤為重要。很多工作，比如登記臺賬，平時做好，所花時間很少。因此要做好過程的管理。規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)，通常會有區(qū)域或者城市公司平臺。要發(fā)揮好平臺的統(tǒng)籌作用、評價作用。區(qū)域平臺可以進行季度巡檢，就下屬經(jīng)營單位的財務(wù)基礎(chǔ)工作水平，進行檢查和評價。基礎(chǔ)工作的提高和檢查都可以實踐“清單文化”。像商用飛機每次起飛前，機長都會根據(jù)清單，逐項認真準備。提倡清單文化能讓財務(wù)人員養(yǎng)成認真踏實，做基礎(chǔ)工作一板一眼的良好工作習慣。

一些單項工作，可以每月進行數(shù)據(jù)評比、晾曬、過程預警和點評。季度巡檢，可以就基礎(chǔ)工作進行量化打分。在公司內(nèi)部形成比學趕超的良好氛圍。財務(wù)工作有不好量化特點，區(qū)域平臺的季度巡檢結(jié)果，可以作為財務(wù)負責人對下屬績效打分的重要依據(jù)。

3.5 做好財務(wù)人員隊伍建設(shè)

著名企業(yè)家寧高寧說過：人是戰(zhàn)略和執(zhí)行的最大連接點。在真正的管理學中，人就是全部?；A(chǔ)工作的提高離不開一支高素質(zhì)的財務(wù)隊伍。財務(wù)隊伍建設(shè)要嚴格招聘關(guān)。招聘時，不僅要看教育背景和學歷，也要著重考察候選人的風險意識、規(guī)則意識。工作中，要讓基層員工明白基礎(chǔ)工作的意義。管理中，要有一個級別相對高，責任心強的同事做管理和統(tǒng)籌，這位人員要熟悉工作的標準，并具有一定管理溝通能力。要做好獎懲工作。財務(wù)負責人要避免“做好了是應該，做不好要批評”的思想。正確認識到基礎(chǔ)工作的長期性和艱巨性，做好積極引導和鼓勵。

3.6 推進信息化建設(shè)

有條件的房地產(chǎn)企業(yè)，要大力推進信息化建設(shè)。數(shù)字化管理是行業(yè)趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)系統(tǒng)、財務(wù)管理系統(tǒng)，數(shù)據(jù)的互相拉通。數(shù)據(jù)流能從業(yè)務(wù)系統(tǒng)里導出，在財務(wù)系統(tǒng)里直接形成會計憑證。財務(wù)管理的各種數(shù)據(jù)系統(tǒng)，能讓數(shù)據(jù)收集和整理變得及時和準確。將財務(wù)人員從煩瑣的基礎(chǔ)工作中解放出來，去從事更有價值的工作。財務(wù)共享中心，資金結(jié)算中心的發(fā)展，勢必改變財務(wù)基礎(chǔ)工作的格局。就像網(wǎng)銀和個人銀行卡的普及，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)幾乎很少再有現(xiàn)金。對于現(xiàn)金管理的種種要求，逐漸成為歷史。信息化建設(shè)初級階段，財務(wù)人員不能過于依賴系統(tǒng)，要做好數(shù)據(jù)準確錄入，和業(yè)務(wù)條線及時對賬。不斷總結(jié)問題，加強和IT部門溝通，形成系統(tǒng)的快速升級迭代，使信息化系統(tǒng)更自動和智能。

4 結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代后，房地產(chǎn)企業(yè)的管理逐步向精細化管理方向發(fā)展。加強財務(wù)基礎(chǔ)工作正當其時。財務(wù)負責人要正確平衡價值創(chuàng)造工作和基礎(chǔ)工作兩者關(guān)系，善于通過體系化的工作方法，高效地提升財務(wù)基礎(chǔ)工作水平，為企業(yè)創(chuàng)造價值、守衛(wèi)價值，作出積極的貢獻。

參考文獻：

[1] 劉彬全.強化房地產(chǎn)企業(yè)會計基礎(chǔ)工作提高財務(wù)管理水平[J].財經(jīng)界（學術(shù)版），2019（11）：145-146.

[2] 孫英閣.規(guī)范財務(wù)基礎(chǔ)工作提高財務(wù)管理水平[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2019（10）：174.

[作者簡介]楊曉輝（1980—），男，漢族，廣東中山人，研究生，金茂上海財務(wù)管理部總經(jīng)理，中級會計師、中級經(jīng)濟師、注冊會計師，研究方向：企業(yè)財務(wù)管理。