試析房地產(chǎn)企業(yè)項目的竣工內(nèi)審

摘要：以實踐經(jīng)驗為基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)企業(yè)項目竣工內(nèi)審的要求進行簡要分析，結(jié)合分析結(jié)果，從多個角度，總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)項目竣工內(nèi)審工作中存在的問題。根據(jù)實際問題反饋情況，提出具有針對性的竣工內(nèi)審優(yōu)化方案，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)項目審計管理提供更多切實依據(jù)，控制風險，提高經(jīng)濟效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);項目竣工內(nèi)審;事后審計

一、引言

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多房地產(chǎn)企業(yè)在開展經(jīng)營及管理工作過程中，在很多項目管控上，基本停留在管理間接權(quán)，這種管理方法的實質(zhì)是對施工企業(yè)進行相應管理，以達到項目管理。但是，此種管理模式未能行使直接管理權(quán)力，導致管理滯后。開展良好的內(nèi)審，特別是竣工環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展意義重大。在實際工作中，需要結(jié)合資金及成本情況，開展系統(tǒng)性的竣工內(nèi)審，更加全面、真實地反映出施工情況。作為房地產(chǎn)企業(yè)，強化項目內(nèi)審方法，形成多元化內(nèi)審機制，對獲得更為理想的審計監(jiān)督管理效果具有重要幫助。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目竣工內(nèi)審要求分析

施工進度管控是房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的重點，要想做好內(nèi)審工作，需要做到全流程動態(tài)化審計，包括事前審計、事中審計和事后審計。一般情況下，事前審計主要審計內(nèi)容為項目立項后到正式開展施工之前這段時期的審計工作，事中審計是項目達到某一個控制點后所執(zhí)行的審計。而對于事后審計，其是指項目竣工后開展的審計工作，基于工程簽訂、施工執(zhí)行等狀況所實施的內(nèi)審工作。房地產(chǎn)企業(yè)與一般企業(yè)相比，其內(nèi)部管理及經(jīng)營管理存在一定特殊性，且每個階段內(nèi)審工作的關(guān)注點和側(cè)重點存在較大差異，因此對項目內(nèi)審的要求是盡量制定更加多元化的內(nèi)審機制，確定內(nèi)審目標，結(jié)合實際需要，完善內(nèi)審工作。例如，對于事前內(nèi)審工作，應將關(guān)注點集中在成本管控上，事中審計主要應對多種突發(fā)事件，糾正施工進展過程中所出現(xiàn)的問題，事后審計則將側(cè)重點放在定性定量分析上，強化工程施工監(jiān)督和控制，減少潛在風險，提高風險防范及應對能力。也就是說，對房地產(chǎn)企業(yè)項目內(nèi)審的要求有更加清晰的認知，構(gòu)建多元化內(nèi)審機制，制定內(nèi)審目標，對企業(yè)實現(xiàn)精細化內(nèi)審管理可產(chǎn)生明顯的促進作用，為企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展夯實基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)項目竣工內(nèi)審問題分析

（一）合同細節(jié)問題

立足于精細化管理，審視房地產(chǎn)企業(yè)項目總體管理工作，對竣工結(jié)算審計流程加以分析，發(fā)現(xiàn)項目竣工內(nèi)審往往存在合同細節(jié)管理不謹慎情況。在項目管理中，合同細節(jié)審計是需要重點審查的項目，如果忽視管理，則容易出現(xiàn)多種問題，從而增加風險因素。觀察發(fā)現(xiàn)，對于建設(shè)內(nèi)容，合同中所涉及時間、造價及工程量等方面，有不少口頭協(xié)定，造成合同問題，對后期竣工結(jié)算審計產(chǎn)生嚴重影響，容易出現(xiàn)多種紕漏，給順利結(jié)算帶來一定阻礙。

（二）現(xiàn)場簽署問題

現(xiàn)場簽署合同，不僅能夠劃定合同雙方應該肩負的責任，同時也是明確雙方權(quán)益的重要依據(jù)。結(jié)合實際情況，嚴格遵守國家法律及相關(guān)法規(guī)，對現(xiàn)場簽署問題加以強化。但是，在實際運行過程中，由于當?shù)禺a(chǎn)企業(yè)項目管理涉及多個面向，很多內(nèi)容并非逐條都會有相應的法律條文作為有效支撐，使得后期管理及竣工內(nèi)審受到較大影響。不僅如此，不少項目也未能嚴格執(zhí)行行業(yè)規(guī)范，使竣工結(jié)算審計缺乏必要的審查依據(jù)。

（三）工程量問題

在涉及建設(shè)項目工程量時，其主要的審計問題集中在工程量計算失誤上，出現(xiàn)這種情況的主要原因在于很多建筑工程項目施工存在大量分項工程，如果不能對相關(guān)材料、設(shè)備或施工規(guī)格進行明確，則會導致基礎(chǔ)工程量計算偏差。在事后內(nèi)審過程中常會出現(xiàn)計算誤差現(xiàn)象，例如，將未施工的項目計入工程量中，或者不同規(guī)模工程混合統(tǒng)計，這些現(xiàn)象不僅違反了工程量計算原則，同時也會對竣工內(nèi)審結(jié)果產(chǎn)生顯著影響。

四、房地產(chǎn)企業(yè)項目竣工內(nèi)審完善對策

（一）重視合同審核，減少債務(wù)管理風險

在開展工程項目施工時，需要簽訂合同，合同簽訂涉及多個方面內(nèi)容，且諸多細節(jié)均要加以關(guān)注，并對其進行細化。要求合同審核兼顧精細化管理，明確項目細節(jié)問題，做好詳細審查。對口頭協(xié)定內(nèi)容進行確定，并分析其是否會合同具體執(zhí)行造成影響。切實掌握合同所有條目，包括施工設(shè)計、圖紙確定、材料結(jié)算等，做好內(nèi)審監(jiān)督。為進一步降低債權(quán)債務(wù)管理風險，香瓜內(nèi)審工作人員可采用合同臺賬核對法，對獨立合同臺賬進行審查和核對，包括工程部、項目部、財務(wù)部等職能部門。這樣一來，能夠及時將虛假的信息剔除在外，從而對項目中重要的合同信息進行收集，在初步掌握款項結(jié)算狀況的基礎(chǔ)上，最大程度控制風險。除此之外，內(nèi)審人員也可利用合同征詢法，對債務(wù)風險進行有效管控。例如，針對分包合同、材料購銷合同，采用征詢函及時與相關(guān)企業(yè)聯(lián)系，掌握竣工結(jié)算情況，及時核對雙方之間的債權(quán)與債務(wù)問題，減少經(jīng)濟糾紛。

（二）規(guī)范現(xiàn)場簽署，嚴格執(zhí)行定額審查

采用定額審查方式，其最大特征在于利用市場運行規(guī)律與原則，對價格進行合理調(diào)整，但是由于現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場環(huán)境相對復雜，推廣新型計價方式存在一定困難。在實際工作中，為了節(jié)省大量人力和物力成本，為后續(xù)竣工結(jié)算內(nèi)審創(chuàng)造便利條件，需要對現(xiàn)場簽署問題進行相應分析，在遵守法律和法規(guī)的前提下，嚴格執(zhí)行行業(yè)規(guī)范，為竣工結(jié)算審計提供切實可行的審查依據(jù)。對計價方式加以掌握，完善清單項。對于實際工作中存在或新出現(xiàn)的問題， 及時給予針對性解決，并在此基礎(chǔ)上對計價方式進行科學合理的調(diào)整。在實際操作過程中，針對不同工程項目管理，嘗試不同計價方式，對全面改進管理流程，可產(chǎn)生良好的幫助，促進內(nèi)部審查順利開展。在建筑工程領(lǐng)域完善內(nèi)審方式，不僅僅停留在設(shè)想層面，而是越來越得到廣泛的實踐和應用，使其將在傳統(tǒng)建筑領(lǐng)域發(fā)揮重要作用，促進行業(yè)變革與發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理更加合理。隨著戰(zhàn)略發(fā)展目標不斷深入推進，竣工內(nèi)審有充分的發(fā)展前景，在保證企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展中發(fā)揮重要作用。

（三）關(guān)注工程量審計，控制多種內(nèi)審風險

對于工程量計算工作，應給予充分重視，結(jié)合工程項目情況，嚴格執(zhí)行相應標準，對工程量進行準確計算。一般情況下，分項工程計算采用數(shù)理統(tǒng)計方法，關(guān)注計算順序的同時，運用不同定額，保證計算結(jié)果的準確性。按照每個施工階段不同特征，詳細計算定額工程量，但是在實際工作中需要注意對每種計算方式進行細致劃分，區(qū)別不同計算標準，從而使工程量計算更加真實客觀。未施工的項目，不得計入工程量計算中，不同規(guī)模、規(guī)格工程，盡量單獨計算，切忌混合在一起。此外，內(nèi)審人員要對發(fā)票管理風險、勞資糾紛風險等問題加以關(guān)注，邀請財務(wù)部門參與內(nèi)審中，及時發(fā)現(xiàn)發(fā)票風險，保證從源頭上控制假發(fā)票現(xiàn)象。在此基礎(chǔ)上，內(nèi)審人員對勞務(wù)分包方的資質(zhì)進行合理審查，分析人員管理、薪酬支付是否合規(guī)，進一步完善竣工審計工作。在實踐工作中，除了要做好上述措施外，也要立足于全局，全面審視房地產(chǎn)企業(yè)項目竣工內(nèi)審，提出更加切實可行的對策和方案，促進內(nèi)審工作順利進展。

五、結(jié)束語

綜上所述，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，正確認識到強化項目竣工內(nèi)審的積極作用，并采取一定措施進行優(yōu)化，具有現(xiàn)實意義。結(jié)合目前實務(wù)中存在的問題，牢牢掌握內(nèi)審工作切入點，明確內(nèi)審目標，確定工作思路，給予全面系統(tǒng)的管控，是未來工作的關(guān)鍵。在此基礎(chǔ)上，對內(nèi)審關(guān)注點加以分析，完善操作，全盤思考將竣工內(nèi)審問題，提出合理可行的解決對策，對企業(yè)經(jīng)營管理提供必要幫助。相信隨著房地產(chǎn)企業(yè)自身內(nèi)控機制建設(shè)的不斷完善，竣工內(nèi)審工作將得到更加廣泛的重視，并在實際工作中發(fā)揮其應有效能。

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作者簡介：

周響華，杭州越榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。