房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的影響探討
——基于江西省11個市的面板數(shù)據(jù)

彭 靜

（華東政法大學(xué) 上海 201620）

引言

2005-2017年， 江西省房地產(chǎn)投資額由242.84億元迅速增至2013.98億元，隨著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)張，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長有著舉足輕重的作用。相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明，江西省房地產(chǎn)投資額增加越多，經(jīng)濟(jì)增長速度越快，然而目前學(xué)界還并無相關(guān)研究。本文基于填補學(xué)界空白的動機(jī)，建立面板模型，比較江西省11市房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長影響作用的異同，并就促進(jìn)江西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出相關(guān)建議。

一、文獻(xiàn)綜述

（一）國外研究綜述

早年間外國學(xué)者著手從房地產(chǎn)投資角度探討經(jīng)濟(jì)增長的原因以及地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的差異，在研究中學(xué)者分為對立的兩派，一派認(rèn)為房地產(chǎn)投資不能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，如Wells(1985)建立實證模型，得出結(jié)論房地產(chǎn)投資的增加根本不能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長， 尤其是在經(jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)的發(fā)展中國家， 若無法有效地利用外資， 房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的擠出效應(yīng)將愈加明顯。另一派則認(rèn)為，房地產(chǎn)投資額增加顯著的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。Liu Hongyu（2014）建立DSGE模型研究美國房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的影響，研究結(jié)果表明當(dāng)利率穩(wěn)定時房地產(chǎn)投資將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。

以上研究均表明房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的聯(lián)系密不可分，但國外學(xué)者的研究大部分都是從宏觀經(jīng)濟(jì)層面分析，很少對一個國家分地區(qū)進(jìn)行相關(guān)研究，其并沒有考慮到區(qū)域的差異性。

（二）國內(nèi)研究綜述

目前為止，國內(nèi)已有多數(shù)研究是基于全國層面的數(shù)據(jù)，建立時間序列數(shù)據(jù)，運用格蘭杰因果關(guān)系、協(xié)整檢驗、誤差修正模型等方法，研究房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的互動關(guān)系。國內(nèi)多數(shù)學(xué)者通過實證研究得出結(jié)論，房地產(chǎn)投資額增加會顯著促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。李欣和陳多長(2010)構(gòu)建長期均衡方程和誤差修正模型得出房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長具有長期影響。劉紅(2006)創(chuàng)新的運用誤差修正模型分析房地產(chǎn)投資是否促進(jìn) GDP 增長，實證結(jié)果表明房地產(chǎn)投資與GDP之間存在正相關(guān)關(guān)系。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域性，城市是最合適的研究對象，然而在以往的研究中多數(shù)學(xué)者都是基于全國層面的數(shù)據(jù)建立模型，很少有基于區(qū)域城市數(shù)據(jù)的研究。張洪、金杰和全詩凡(2014)基于1998—2010年我國70個大中小城市數(shù)據(jù)，構(gòu)建面板模型，得出結(jié)論，各城市之間房地產(chǎn)投資存在明顯的空間效應(yīng)， 房地產(chǎn)投資不單單會推進(jìn)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長，還能帶動周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長。景剛和王立國（2019）基于全國31省市區(qū)的數(shù)據(jù)得出結(jié)論，在中國的東部、中部城市，房地產(chǎn)投資額增長對經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用較為顯著。

大量文獻(xiàn)表明，房地產(chǎn)投資額增長會顯著促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，因此研究房地產(chǎn)投資額增加與經(jīng)濟(jì)增長之間的聯(lián)系，有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步快速發(fā)展，有利于宏觀經(jīng)濟(jì)整體高速發(fā)展?；谏鲜霰尘?，本文基于江西省11個市2005-2017年的數(shù)據(jù)，建立面板模型，研究房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系。

二、數(shù)據(jù)來源、變量選取

（一）數(shù)據(jù)來源

本文選取江西省11個地級市2005-2017年的數(shù)據(jù)，建立面板數(shù)據(jù)模型，文中所有數(shù)據(jù)均來自wind數(shù)據(jù)庫。其中江西省11個地級城市分別為：南昌（NC）、景德鎮(zhèn)（JDZ）、萍鄉(xiāng)（PX）、九江（JJ）、新余（XY）、鷹潭（YT）、贛州（GZ)、吉安(JA)、宜春(YC)、撫州(FZ)、上饒(SR)。本文所有所用檢驗統(tǒng)一采用eviews9.0操作。

（二）變量選取

作為經(jīng)濟(jì)學(xué)中的代表函數(shù)，柯布-道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)常常被用在研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長問題中?；诖饲疤?，根據(jù)前文的理論基礎(chǔ)以及柯布-道格拉斯函數(shù)，本文選取經(jīng)濟(jì)增長的指標(biāo)Y作為被解釋變量，房地產(chǎn)投入額（FT）、非房地產(chǎn)投入額(QT)、勞動投入量作(LAB)3個指標(biāo)作為解釋變量，建立計量模型，通過實證檢驗房地產(chǎn)投資增長對經(jīng)濟(jì)增長是否存在正向影響。

三、房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長影響的實證分析

（一）模型設(shè)定

根據(jù)前述理論基礎(chǔ)和變量選取，本文模型設(shè)定在柯布-道格拉斯的基礎(chǔ)上，傳統(tǒng)的柯布-道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)為：

其中，產(chǎn)出代表Y，技術(shù)代表A，資本代表K，勞動力投入代表L。本文旨在研究房地產(chǎn)投資增長對經(jīng)濟(jì)增長是否存在正向影響，因此將資本投入量K分為兩部分，F(xiàn)T表示房地產(chǎn)投入額，QT表示非房地產(chǎn)投入額，為使數(shù)據(jù)趨于平穩(wěn)，在上式基礎(chǔ)上進(jìn)行取對數(shù)處理，線性形式的計量經(jīng)濟(jì)方程為公式(2)：

式(2)中截距項(常數(shù)項)代表α，i為不同城市取值，t表示不同時間；β和β^值的數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)投資和其它投資對經(jīng)濟(jì)增長的彈性，θ值表明勞動對經(jīng)濟(jì)增長的彈性。

（二）單位根檢驗

由于本文建立了面板數(shù)據(jù)模型，本著預(yù)防實證中出現(xiàn)“虛假回歸的問題”，首先對于實證研究所需數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗，檢驗結(jié)果顯示:LNY、LNQT、LNFT、LNLAB在5%顯著水平下拒絕原假設(shè)，水平平穩(wěn)，可以直接進(jìn)行回歸。

（三）格蘭杰因果關(guān)系檢驗

由單位根檢驗得知，所有數(shù)據(jù)是一階平穩(wěn)的，格蘭杰因果檢驗的前提條件被滿足，所有數(shù)據(jù)不需要再進(jìn)行差分。格蘭杰檢驗通常被用來檢測各個變量之間的相互聯(lián)系和相互影響的程度，對LnY與LnFT、LnQT、LnLAB進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗，檢驗結(jié)果顯示LNFT、LNQT是LNY的格蘭杰原因，但是LNY并不是LNFT、LNQT的格蘭杰原因。這種單向的影響表明，房地產(chǎn)投資和非房地產(chǎn)投資能夠帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)投資和其他投資卻不一定隨著經(jīng)濟(jì)增長而增長。這種結(jié)果是正常的，此前也有國內(nèi)外學(xué)者通過實證得出一致的結(jié)論，Green (1997)研究了美國1959—1993年房地產(chǎn)投資的季度數(shù)據(jù)，結(jié)果表明房地產(chǎn)投資是經(jīng)濟(jì)增長的單向Granger原因。此外，房地產(chǎn)投資與勞動力投入彼此的影響是雙向的，這是符合實際情況的，因為房地產(chǎn)建設(shè)需要大量的勞動力，大量勞動力存在也會推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。此外，房地產(chǎn)投資對非房地產(chǎn)的投資也是單向影響，究其原因房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣，就配套設(shè)施的建設(shè)而言，必然會影響非房地產(chǎn)行業(yè)。非房地產(chǎn)投資種類繁多，不一定會帶動房地產(chǎn)投資。

（四）F檢驗和Hausman檢驗

1.F檢驗。通過計算得到F1=25.4、F2=176.55，在給定α=5%的顯著性水平下，可知

Fα（30，88）=1.65，F(xiàn)2α（40，88）=1.48，故拒絕H1、H2，應(yīng)當(dāng)選取變系數(shù)模型進(jìn)行回歸。

2.Hausman檢驗。面板模型中分為固定效應(yīng)和隨機(jī)效應(yīng)，一般運用Hausman檢驗確定模型的具體效用，結(jié)果顯示， Chi統(tǒng)計量為188.531，p值接近0，在1%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)， 本文應(yīng)當(dāng)建立固定效應(yīng)面板模型。

綜合以上兩種檢驗， 得出結(jié)論，本文將使用固定效應(yīng)變系數(shù)模型進(jìn)行實證分析。

（五）面板模型的回歸結(jié)果

1.全省面板回歸結(jié)果。首先，對江西省全省數(shù)據(jù)進(jìn)行面板回歸，以探究房地產(chǎn)投資對全省經(jīng)濟(jì)的影響程度。從表1中可以得出結(jié)論，房地產(chǎn)投資對江西省的經(jīng)濟(jì)增長具有正向影響，其系數(shù)為0.251，但其影響不如非房地產(chǎn)投資；對江西省經(jīng)濟(jì)影響最大的是勞動力投入，系數(shù)為1.423，表明人才對江西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大作用。從江西省整體角度出發(fā)，不應(yīng)該一味發(fā)展房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)因地制宜，同時大量引進(jìn)高素質(zhì)人才，出臺相關(guān)的福利保障政策，吸引更多人前往江西發(fā)展。

表1 全省面板數(shù)據(jù)回歸結(jié)果

關(guān)于模型擬合效果，一般用R2判斷，R2越接近1，模型擬合度就越好。從表1中可以看到此模型R2=0.999974，表明所選變量能夠較好的解釋被解釋變量，即此模型擬合的很好。此外，從F統(tǒng)計量值為388884.2且Prob.(F-statistic)=0.0000得知，模型較顯著；而D.W值趨于2，說明此面板模型不存在異方差和同期相關(guān)性，這一良好結(jié)果歸因于回歸時采用了Cross-section SUR加權(quán)法。基于上述數(shù)據(jù)分析，模型設(shè)計合理、所得結(jié)果可靠。

2.各個城市面板回歸結(jié)果。為了得出不同城市房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的聯(lián)系，本文建立固定效應(yīng)變系數(shù)面板模型，重點關(guān)注β值、β^和θ值，同時對主要估計值β進(jìn)行城市排名，結(jié)果如表2所示。

表2 房地產(chǎn)投資對城市經(jīng)濟(jì)增長的彈性系數(shù)對比排名

從表2中可以得知，除了撫州、萍鄉(xiāng)、吉安外，其他城市的變量系數(shù)均為正，且在給定5%的顯著性水平下表現(xiàn)顯著。基于此實證結(jié)果，可以得出結(jié)論，江西省大部分地區(qū)房地產(chǎn)投資額增加有助于推動經(jīng)濟(jì)增長。從回歸結(jié)果上看，鷹潭、贛州、宜春、南昌房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)的彈性系數(shù)均超過0.2，其中彈性系數(shù)全省最高的是鷹潭，為0.386944，說明在這幾個城市中房地產(chǎn)投資額的增長會大幅促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長。且這些城市屬于江西省的熱點城市，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，說明江西省經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)適宜發(fā)展房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)能提供更好的基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)。

表2只有上饒彈性系數(shù)在0.1-0.2之間，處于全省中間水平。新余、景德鎮(zhèn)、九江彈性系數(shù)在0-0.1之間，說明房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的帶動作用不明顯。而這幾個城市位于江西省中部地區(qū)，外商投資較少，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于中等水平，既不是省會城市又沒有國家政策的扶持，因此房地產(chǎn)投資對地方經(jīng)濟(jì)拉動作用不突出。對于這幾個城市來說，不能過度依靠房地產(chǎn)投資，應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃，適度發(fā)展，發(fā)揮好房地產(chǎn)投資的正向作用。此外，只有撫州、萍鄉(xiāng)、吉安3市β值小于0，但其Θ值為正，表明當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)規(guī)模較小，房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r欠佳。而造成負(fù)向影響的原因，可能是這三個城市相對而言旅游景點較多，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展依托旅游業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。吉安市Θ值系數(shù)為5.8，表明了吉安勞動力投入對經(jīng)濟(jì)影響巨大，側(cè)面印證了筆者的猜測。過多的房地產(chǎn)投資反而會阻礙城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場的調(diào)控迫在眉睫，政府應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

四、結(jié)論及建議

本文選取區(qū)域市級數(shù)據(jù)，基于江西省11個地級市2005-2017年的數(shù)據(jù)，建立面板模型，旨在研究房地產(chǎn)投資增長對經(jīng)濟(jì)增長是否存在正向影響。結(jié)果表明:房地產(chǎn)投資對江西經(jīng)濟(jì)增長的影響存在區(qū)域差異， 對撫州、萍鄉(xiāng)、吉安這三個城市，房地產(chǎn)業(yè)不僅不能推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長， 反而會對經(jīng)濟(jì)增長起到負(fù)面抑制作用。其他市房地產(chǎn)有利于推動經(jīng)濟(jì)增長。造成差異化的原因有地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的影響和各地引導(dǎo)政策的影響。

基于實證結(jié)果，為充分利用房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的正向作用，提出以下建議：

第一，合理規(guī)劃當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展，明確房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的雙面作用。一方面， 房地產(chǎn)投資額增加會加速經(jīng)濟(jì)增長，政府應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康蓬勃發(fā)展，以達(dá)到帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。另一方面， 過度的房地產(chǎn)投資反而不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長也不能過于依賴于房地產(chǎn)發(fā)展。盡管短期內(nèi)房地產(chǎn)投資有效的帶動了經(jīng)濟(jì)增長，但其不能帶來長期的經(jīng)濟(jì)增長，且成本較高，造成了經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性。目前由于過度投資于房地產(chǎn)行業(yè)，中國一些大中城市已經(jīng)出現(xiàn)了一系列問題。

從實證中，本文得出撫州、萍鄉(xiāng)、吉安這三個城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不僅不能推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長， 反而會對經(jīng)濟(jì)增長起到負(fù)面抑制作用，這是因為這三個市旅游景點較多，自然環(huán)境較好，為了維持其城市特色，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，當(dāng)?shù)夭荒芤晃洞罅Πl(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)當(dāng)因地制宜，圍繞城市特色，充分發(fā)揮其優(yōu)勢，大力發(fā)展當(dāng)?shù)靥厣糜?，合理?guī)劃，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展?；诖吮尘?，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)當(dāng)總體把握， 因地制宜，制定好宏觀經(jīng)濟(jì)政策與方向，正確把握房地產(chǎn)行業(yè)的總體走向，避免出現(xiàn)盲目投資、投資過熱的現(xiàn)象，這有利于房地產(chǎn)行業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)更好的發(fā)展。

第二，因地制宜，拒絕“一刀切”政策。首先，由于不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在差異，基于此大前提，各地政府應(yīng)當(dāng)堅持因城施策，按不同城市分類進(jìn)行指導(dǎo)，堅決反對“一刀切”的政策，應(yīng)當(dāng)對癥下藥，針對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)情況制定適合的政策，“一城一策”能激發(fā)地方政府對于市場的敏銳反應(yīng)，促使房地產(chǎn)行業(yè)在政府監(jiān)控下穩(wěn)健發(fā)展。具體來說，對經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，政府應(yīng)在滿足社會需要的前提下，統(tǒng)籌全局，防止房地產(chǎn)發(fā)展增速過快、規(guī)模過大，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度與地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長速度相協(xié)調(diào)。對于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，不應(yīng)當(dāng)過分依靠房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)規(guī)模保持在恰當(dāng)水平，避免房地產(chǎn)投資規(guī)模的過大造成的效率低下，同時應(yīng)當(dāng)發(fā)展好相關(guān)聯(lián)企業(yè)，確保房地產(chǎn)行業(yè)與相關(guān)聯(lián)企業(yè)的良好互動關(guān)系，發(fā)揮房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極作用，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，推進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)穩(wěn)健增長。