物業(yè)行業(yè)四大趨勢

摘要：當下，物業(yè)管理行業(yè)正在蓬勃發(fā)展的上升期，其內(nèi)涵和外延還有巨大的變化可能，疫情讓更多主體看到物業(yè)提供服務的廣泛適用性、不可替代性，更可以看到的是物業(yè)對生活服務領域的不斷滲透，物業(yè)管理行業(yè)在整個社會服務職能中的重要性進一步增加。物業(yè)行業(yè)蓬勃發(fā)展將呈現(xiàn)四大趨勢：物企經(jīng)營領域橫縱聯(lián)合，多面發(fā)展;今后二年，行業(yè)將進入并購高峰期;伴隨物企管理資產(chǎn)價值的增加，服務收益將大幅提升;品牌物企將迎來更大發(fā)展機遇。

關鍵詞：物業(yè)管理;多元發(fā)展;并購;服務收益

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）03-0067-70 收稿日期：2021-02-18

文章來源：本文由克而瑞研究院供稿。

2020年，中國物業(yè)管理行業(yè)掀開了新的一頁，這一年被稱為物企的“能力建設年”。疫情之下，中國物業(yè)管理行業(yè)充分證明了自身之于社會、之于國家的巨大價值。當然，這一價值也在更多方面得到越來越多的體現(xiàn)。

當下，物業(yè)管理行業(yè)正在蓬勃發(fā)展的上升期，其內(nèi)涵和外延還有巨大的變化可能，疫情讓更多主體看到物業(yè)提供服務的廣泛適用性、不可替代性，更可以看到的是物業(yè)對生活服務領域的不斷滲透，物業(yè)管理行業(yè)在整個社會服務職能中的重要性進一步增加。

1 橫、縱延展，物企成為“新物種”

1.1 社區(qū)生活服務“常態(tài)化”道路打開

在疫情中，由物業(yè)提供生活服務產(chǎn)品成為“剛需”，雖然在疫情結(jié)束社區(qū)封閉解除后對由物業(yè)提供生活用品服務的依賴會下降。但疫情期間實質(zhì)上提供了一個絕佳機會培養(yǎng)用戶習慣，便于扭轉(zhuǎn)業(yè)主對物業(yè)公司僅能提供單一基礎服務的固有印象。

預計2030年物業(yè)管理行業(yè)將達到3萬億的市場空間，同時根據(jù)測算數(shù)據(jù)顯示，2018年物業(yè)管理行業(yè)來自于社區(qū)服務的真實收入僅在600億元左右。在疫情之后，除了提供日常生活服務之外，物業(yè)公司開展更多元的服務，如零售、養(yǎng)老、醫(yī)療，也會擁有良好的認知基礎和信任基礎，社區(qū)服務的“常態(tài)化”道路有望打開。社區(qū)增值服務的“萬億市場”與“百億現(xiàn)實”的差距將會縮小。

1.2 專業(yè)服務需求增加，參與城市服務迎契機

長期以來，物業(yè)服務企業(yè)特別是住宅物業(yè)服務企業(yè)一直承擔著基層治理的社會事務，但并不被普通業(yè)主所熟知。

而近幾年物業(yè)服務參與公共治理的重要性在上升，包括不限于萬科物業(yè)、保利物業(yè)、碧桂園服務等企業(yè)均在探索參與城市治理當中，從“社區(qū)”的基礎單元到“鄉(xiāng)鎮(zhèn)片區(qū)”再擴展到“城市新區(qū)”的更大范圍延伸服務，見圖1。

經(jīng)歷此次疫情，政府包括社會機構對專業(yè)和品牌物業(yè)服務企業(yè)的認知會更加深厚，隨著服務邊界的拓寬和在各領域覆蓋率的提升，物業(yè)服務企業(yè)未來十年的管理規(guī)模將在現(xiàn)有基礎上增加近200億平方米。

經(jīng)歷此次疫情，專業(yè)服務領域社會化企業(yè)的引入會加快。除了醫(yī)院、學校等后勤社會化程度加快外，包括不限于交通樞紐、市政道路、公眾場館、專業(yè)市場等公建服務市場的開拓也有望快速發(fā)展，物業(yè)服務企業(yè)更深入?yún)⑴c政府公共治理迎來契機。長期來看，專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的參與能夠在一定程度上提升城市治理能力和管理水平。

近年以來，紅杉資本、雪狐資本、高領資本、中信產(chǎn)業(yè)基金等眾多投資機構看重物業(yè)板塊，亦是因為行業(yè)集中度低，發(fā)展機會大，通過在較早期投資優(yōu)質(zhì)股，可以獲取高倍數(shù)的成長。在行業(yè)從傳統(tǒng)向現(xiàn)代服務業(yè)轉(zhuǎn)型的過程中，這些投資機構不僅投入資金，還會為企業(yè)帶來各類市場資源、高級人才等，幫助企業(yè)取得更強的競爭力，進一步帶動了這些企業(yè)改進商業(yè)模式，進一步向行業(yè)頭部邁進。

實質(zhì)上，物業(yè)服務企業(yè)正借由大量橫向和縱向的并購，豐富管理業(yè)態(tài)和服務內(nèi)容。與此同時，開展相關多元化業(yè)務，如智能化改造、業(yè)主增值服務、教育、醫(yī)療、美容，企業(yè)行政等，擺脫單一基礎物業(yè)費收入。

在獨特的中國市場，“物業(yè)管理”還沒有清晰的定義，這是一個在快速增長的行業(yè)，也是一個存在諸多不確定的行業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)正通過自身的探索逐步演變成為“新物種”。

2 未來一兩年，是行業(yè)并購“高峰期”

2.1 上市公司融資近八百億，并購資金充裕

截至2020年12月17日，上市物業(yè)服務企業(yè)首發(fā)募集資金金額合計為697.24億元，其中華潤萬象生活募資過100億元，融創(chuàng)服務、恒大物業(yè)、金科服務、世茂服務募集資金均超過50億元。

與此同時，2020年年中，在股價高位時多家上市物業(yè)服務企業(yè)配股融資，資金總額達95.51億元。其中，碧桂園服務配股融資獲取資金接近40億元，見表1。

按照大部分公司70%的募集資金用于收并購，綜合來看，上市公司可用于收并購的資金超過550億元。如此龐大的資金量需要通過更多的收并購動作相匹配，勢必在收并購市場掀起更大的“波浪”。

2.2 上市門檻提高，小型物業(yè)公司或放棄獨立上市

2020年11月26日，港交所透露計劃提高上市門檻，將盈利規(guī)定按市值規(guī)定于2018年的增幅百分比調(diào)高150%（方案1），或按恒生指數(shù)平均收報點數(shù)（由1994年至2019年）的概約增幅調(diào)高200%（方案2）。

按照方案1，股東應占盈利的最低要求將會調(diào)高，業(yè)績紀錄期最近一個財政年度由2000萬港元增至5000萬港元，前兩個財政年度則由3000萬港元增至7500萬港元。

按照方案2，股東應占盈利的最低要求將會調(diào)高，業(yè)績紀錄期最近一個財政年度由2000萬港元增至6000萬港元，前兩個財政年度則由3000萬港元增至9000萬港元。更多中小物業(yè)公司或放棄獨立上市。

如若上述方案落地，很多小型物業(yè)服務企業(yè)或轉(zhuǎn)換思路，放棄獨立上市計劃，轉(zhuǎn)而與優(yōu)質(zhì)公司進行綁定。

3 管理資產(chǎn)價值越高，服務收益將越大

物業(yè)管理行業(yè)是低利潤、弱周期的領域，但并不是一個高負債的行業(yè)，相比房企每年必須通過銷售來產(chǎn)生新的收入而言，物業(yè)服務企業(yè)只要不丟盤，每年的基本收入是確定的，作為一個具有多項目組合的物業(yè)公司幾乎不可能產(chǎn)生虧損。

2019年超過65%的上市物業(yè)服務企業(yè)平均物管收入是上升的，克而瑞物管認為，即使在存量領域，隨著物業(yè)服務價格的逐步放開，物業(yè)公司有望獲得更高的盈利質(zhì)量，而專項服務的開展使企業(yè)不再依賴單一物管收入，也重構了物業(yè)的增長邏輯。未來，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價會成為高端業(yè)主共識，而物業(yè)服務企業(yè)管理資產(chǎn)價值越高，服務收益應越大，見表2。

調(diào)研數(shù)據(jù)也支撐了這一結(jié)論，“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”漸成高端業(yè)主共識，見圖2。

4 品牌物企的大機會正在到來

在2020年的疫情中，業(yè)主享受到了優(yōu)質(zhì)服務帶來的價值，這也在一定程度上提高了業(yè)主對物業(yè)服務的門檻要求。

經(jīng)歷此次疫情，不同服務能力企業(yè)的差距被放大進入業(yè)主的視野，更顯優(yōu)質(zhì)服務的可貴。在大量的物業(yè)小區(qū)，經(jīng)歷了共同“戰(zhàn)斗”，業(yè)主和物業(yè)公司的關系將會向前跨入一步。

而企業(yè)間的分化會加速行業(yè)集中度的提升。一方面，業(yè)主對品質(zhì)服務的追求也會不斷擠壓大量提供低競爭力企業(yè)的生存空間，有資源有能力的企業(yè)會借助此次機會提升自身服務能力和品牌，向前進一步發(fā)展，并對長尾企業(yè)進行整合。

另一方面，由于大量中小企業(yè)在此次疫情中也會經(jīng)歷自身在生活服務和技術應用方面的一些短板，為了更好的發(fā)展，對大平臺和品牌企業(yè)輸出的依賴度會增加。

數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)服務的消費意愿呈現(xiàn)了極為明顯的變化。一方面，疫情過后，1/3的小區(qū)正在考慮更換物業(yè)公司，這意味著進入市場的存量項目將更多。此外，36%的業(yè)主傾向于一定選擇大品牌物業(yè)公司，尾部企業(yè)不再進入消費者的理想名單，見圖3。

因此，有理由相信，在企業(yè)分化加劇和行業(yè)集中度提升的同時，行業(yè)的競爭焦點最終將轉(zhuǎn)向“品牌+服務”。

未來，基于服務本身的選擇，有望在業(yè)主中達成一定的共識，業(yè)主自主選擇物業(yè)公司的意愿加強，在挑選物業(yè)公司時“品質(zhì)服務”的權重和影響會被放大，物業(yè)服務“質(zhì)價相符”的理念會贏得一定的輿論基礎。

短期內(nèi)企業(yè)的增長仍會依賴收并購以及“跑馬圈地”獲得的領先優(yōu)勢，但長期發(fā)展下，對品牌、服務以及科技的專注投入將形成良性循環(huán)，成為企業(yè)綜合實力的真正“壁壘”。

“品牌+服務”將驅(qū)動企業(yè)長期增長，而被客戶認可才是品牌，全國大品牌、區(qū)域品牌將在品牌輻射范圍內(nèi)享受物業(yè)市場化紅利，在存量市場，大品牌不再擔心市拓的問題，但要擔心是規(guī)模擴大后的管理問題，而到那時，科技的“底盤”作用就會進一步顯現(xiàn)。