未來五年我國房地產(chǎn)市場政策形勢分析

摘要：“十三五”時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)仍是國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器和壓艙石，在帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、穩(wěn)定就業(yè)等方面發(fā)揮了積極作用。未來五年，中央“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，整體樓市政策基調(diào)與“十三五”時(shí)期保持一致。房地產(chǎn)長效機(jī)制全面加速建設(shè)，配套政策將繼續(xù)落實(shí)發(fā)力，政策效果將逐漸顯現(xiàn)。租購并舉、因城施策，土地管理制度改革深化推進(jìn)、房地產(chǎn)金融長效管理機(jī)制加速建立、健全地方稅體系等推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

關(guān)鍵詞：“十三五”;房住不炒;政策環(huán)境;深化改革

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）03-0010-12 收稿日期：2021-01-27

文章來源：本文由中指研究院供稿。

1 “十三五”中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

面對錯(cuò)綜復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境，“十三五”時(shí)期，我國全面深化改革，各項(xiàng)宏觀政策齊發(fā)力，有效保障了經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，期末國內(nèi)生產(chǎn)總值將突破百萬億元;房地產(chǎn)行業(yè)仍是國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器和壓艙石，在帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、穩(wěn)定就業(yè)等方面發(fā)揮了積極作用?！笆濉蔽覈康禺a(chǎn)市場主要呈現(xiàn)4個(gè)方面的特點(diǎn)。

1.1 特點(diǎn)一：“房住不炒”定調(diào)樓市，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

“十三五”規(guī)劃綱要中明確提出，要穩(wěn)步促進(jìn)住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！笆濉睍r(shí)期中央強(qiáng)調(diào)住房居住屬性，“房住不炒”定位貫穿始終，確立“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”三穩(wěn)目標(biāo)，同時(shí)摒棄全國政策“一刀切”，各地因城施策、一城一策持續(xù)推進(jìn)。房地產(chǎn)長效機(jī)制加快建設(shè)，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。棚戶區(qū)改造超額完成2000萬套目標(biāo)任務(wù)，貨幣化安置比例明顯提高。

1.2 特點(diǎn)二：三四線城市及棚改推動(dòng)市場規(guī)模再上新臺階

“十三五”時(shí)期，我國房地產(chǎn)市場量價(jià)齊升，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅超40%，其中，二線和三四線代表城市累計(jì)漲幅均接近50%，漲幅明顯擴(kuò)大;大規(guī)模棚改帶動(dòng)下，全國商品房年均銷售面積超16.5億平方米，年均銷售額超14.5萬億元，均較“十二五”時(shí)期明顯增長。其中，三四線城市銷售面積年均復(fù)合增長超7%，居各線首位，見圖1。與此同時(shí)，全國市場表現(xiàn)出明顯的城市輪動(dòng)特征，市場熱度傳導(dǎo)呈現(xiàn)由發(fā)達(dá)城市群核心向周邊城市、由東部向中西部二線并向三四線城市擴(kuò)散的特征。

1.3 特點(diǎn)三：土地市場熱度偏高，地價(jià)快速上漲助推房價(jià)明顯提升

受高庫存影響，“十三五”時(shí)期，住宅用地推出節(jié)奏放緩，供求規(guī)模均有所回落。但伴隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，土地市場熱度提升，全國300城住宅用地成交樓面價(jià)上漲1.5倍，亦在一定程度上推動(dòng)房價(jià)上漲;高價(jià)地塊頻出，2016年以來每年成交的20億元以上住宅用地均超過200宗，占比明顯提升，多宗地塊成交樓面價(jià)創(chuàng)區(qū)域甚至全市新高，見圖2。

1.4 特點(diǎn)四：行業(yè)集中度持續(xù)提升，千億房企不斷擴(kuò)圍

“十三五”時(shí)期，千億企業(yè)不斷擴(kuò)圍，大中型房企競爭力更強(qiáng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢延續(xù)，2016年開局，銷售額超千億的房企為12家，超百億房企達(dá)131家，TOP100企業(yè)銷售額均值達(dá)517億元，權(quán)益市場份額不足35%;2020年，銷售額超千億房企已接近40家，超百億房企將在155家以上，TOP100企業(yè)銷售額均值增長1.3倍，權(quán)益市場份額接近六成，達(dá)57.0%。

整體來看，“房子是用來住的，不是用來炒的”定位貫穿“十三五”時(shí)期，中央為房地產(chǎn)市場調(diào)控政策定調(diào)，同時(shí)改變以往全國“一刀切”的調(diào)控思路，各地因城施策、一城一策全面推進(jìn)，新一輪調(diào)控政策開啟后，政策始終保持連續(xù)性和穩(wěn)定性;房地產(chǎn)長效機(jī)制加快建設(shè)，土地、財(cái)稅、住房保障等相關(guān)頂層設(shè)計(jì)加速落地，金融監(jiān)管持續(xù)強(qiáng)化?！笆濉睍r(shí)期，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，住房交易規(guī)模突出，商品房銷售額屢創(chuàng)新高，新房價(jià)格迅速上漲后歸于平穩(wěn)運(yùn)行，三四線城市迎來一波繁榮行情，城市間市場輪動(dòng)態(tài)勢明顯;土地規(guī)模雖有縮量，但市場熱度偏高，多宗高價(jià)地成交，為房價(jià)的結(jié)構(gòu)性上漲以及銷售去化難度的提升埋下伏筆。行業(yè)集中度持續(xù)提升，千億房企不斷擴(kuò)圍，強(qiáng)者恒強(qiáng)格局強(qiáng)化。

2 “雙循環(huán)”新格局下，未來五年房地產(chǎn)調(diào)控以“穩(wěn)”為主

2.1 “雙循環(huán)”新格局加快形成，貨幣保持較高增速對房地產(chǎn)市場仍有支撐

面對當(dāng)今世界正經(jīng)歷的百年未有之大變局，“十四五”時(shí)期，我國加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局，引領(lǐng)帶動(dòng)國內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級，提升要素市場的內(nèi)外聯(lián)通效率。為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中央將繼續(xù)保持貨幣的結(jié)構(gòu)性寬松，政策會更加注重在穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險(xiǎn)、控通脹之間把握綜合平衡，M2有望保持在高速增長區(qū)間，我國經(jīng)濟(jì)向更高質(zhì)量方向發(fā)展，預(yù)計(jì)未來五年GDP將保持中速增長，對房地產(chǎn)市場規(guī)模形成有力支撐，見圖3。

2.2 “房住不炒”總基調(diào)不變，長效機(jī)制建設(shè)全面推進(jìn)，市場結(jié)構(gòu)將更趨合理

未來五年，中央“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，整體樓市政策基調(diào)與“十三五”時(shí)期保持一致。房地產(chǎn)長效機(jī)制全面加速建設(shè)，配套政策將繼續(xù)落實(shí)發(fā)力，政策效果將逐漸顯現(xiàn)。租購并舉、因城施策，土地管理制度改革深化推進(jìn)、房地產(chǎn)金融長效管理機(jī)制加速建立、健全地方稅體系等推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，見圖4。

2.3 新型城鎮(zhèn)化深入推進(jìn)，人口規(guī)模穩(wěn)步增長，為市場規(guī)模托底

未來五年新型城鎮(zhèn)化邁向高質(zhì)量發(fā)展階段，除個(gè)別城市外將全面放開落戶限制，人口加速向產(chǎn)業(yè)、資源等優(yōu)勢突出的城市集聚。當(dāng)前全國人口增速持續(xù)放緩，中央強(qiáng)調(diào)要優(yōu)化生育政策，促進(jìn)人口長期均衡發(fā)展，積極應(yīng)對人口老齡化，預(yù)計(jì)未來五年或有繼續(xù)放開生育限制等相關(guān)政策出臺，全國人口有望延續(xù)年均0.3%的增速，至2025年末，全國人口總量將達(dá)14.25億，對房地產(chǎn)市場規(guī)模形成較大支撐，見圖5。