數(shù)據(jù)洞察產(chǎn)城運(yùn)營四大趨勢

摘要：“十四五”規(guī)劃建議明確提出“加快發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，推動經(jīng)濟(jì)體系優(yōu)化升級”，這是中央針對產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的新形勢和新挑戰(zhàn)，做出的重大戰(zhàn)略部署，為未來五年我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展指明了方向和重點(diǎn)。為進(jìn)一步明確“十四五”時(shí)期產(chǎn)城運(yùn)營方向，從工業(yè)用地供求、區(qū)域發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)布局等多方面，剖析產(chǎn)城運(yùn)營的內(nèi)在邏輯。“十四五”規(guī)劃建議為產(chǎn)城運(yùn)營指明了方向，園區(qū)運(yùn)營企業(yè)應(yīng)把握區(qū)域發(fā)展機(jī)遇，緊跟政策導(dǎo)向，關(guān)注戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，結(jié)合城市差異進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)城運(yùn)營;大數(shù)據(jù);區(qū)域協(xié)同

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）03-0023-26 收稿日期：2021-01-27

作者簡介：彭澧麗，中指研究院主筆分析師。

“十四五”規(guī)劃建議明確提出“加快發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，推動經(jīng)濟(jì)體系優(yōu)化升級”，這是中央針對產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的新形勢和新挑戰(zhàn)，做出的重大戰(zhàn)略部署，為未來五年我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展指明了方向和重點(diǎn)。2020年以來，為應(yīng)對新冠疫情的沖擊，提振國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，中央頻發(fā)新基建、產(chǎn)業(yè)集群等利好政策，從政策層面彰顯了我國對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持力度，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來政策發(fā)展窗口期。

1 市場規(guī)模維持在7億平方米水平，未來發(fā)展空間較大

工業(yè)用地推出面積、成交面積均小幅增長。2020年1-11月，全國300城共推出工業(yè)用地8.0億平方米，同比增長9.9%;同期全國300城共成交工業(yè)用地6.6億平方米，同比增長3.9%，已克服新冠疫情因素影響，成交增速同比回正，見圖1。

一線城市工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積規(guī)模同比較快增長，三四線城市同比表現(xiàn)穩(wěn)定。不同城市來看，2020年1-11月，一線城市工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積為3314.3萬平方米，同比增長11.4%;二線城市成交面積為26590.1萬平方米，較去年同期增長9.6%;三四線城市成交面積為44700萬平方米，同比小幅增長8.6%，見圖2。

綜合來看，全國300城成交小幅增長，一線城市成交規(guī)模大幅增長，工業(yè)用地需求分化顯著。2011年至2020年1-11月，全國300城工業(yè)用地成交均值達(dá)到7.0億平方米，我們粗略估算，未來幾年工業(yè)用地市場規(guī)模將維持在7億平方米的水平，市場仍存較大發(fā)展空間。

2 區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展持續(xù)深化，重點(diǎn)聚焦四大城市群

土地成交聚焦長三角、成渝、京津冀城市群以及粵港澳大灣區(qū)，長三角為主要區(qū)域。本文選取了40個(gè)重點(diǎn)城市，對其工業(yè)用地推出與成交量進(jìn)行監(jiān)測，結(jié)果顯示，近五年來工業(yè)用地累計(jì)成交總量為13.7億平方米，工業(yè)用地成交區(qū)域主要集中于長三角、京津冀、粵港澳以及成渝四大城市群。具體來看，長三角城市群為主要成交區(qū)域，其成交總量為4.4億平方米，占40城工業(yè)用地成交總量的32%;成渝、京津冀城市群以及粵港澳大灣區(qū)工業(yè)用地成交總量分別為1.2億平方米、0.95億平方米、0.92億平方米，占比分別8.8%、6.9%、6.8%，見圖3。

“十四五”規(guī)劃要求暢通國內(nèi)大循環(huán)，依托強(qiáng)大國內(nèi)市場，貫通生產(chǎn)、分配、流通、消費(fèi)各環(huán)節(jié)，打破行業(yè)壟斷和地方保護(hù)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域一體化發(fā)展。京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)以及成渝城市群作為中國最具代表性和發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，區(qū)域一體化將加速深化，推進(jìn)城市群內(nèi)部形成完整互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)鏈分工，實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與空間布局的協(xié)同發(fā)展。如2020年以來，中央及地方出臺多項(xiàng)支持政策，支持長三角一體化和西部地區(qū)發(fā)展，隨著《〈長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要〉江蘇實(shí)施方案》和《關(guān)于新時(shí)代推進(jìn)西部大開發(fā)形成新格局的指導(dǎo)意見》的出臺，長三角一體化和西部發(fā)展步入快車道。預(yù)計(jì)未來將有更多地區(qū)出臺并落地區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，且更加注重區(qū)域間的協(xié)同一體，城市群、都市圈等將獲得更大的發(fā)展空間，同時(shí)各城市群間有望形成完整、互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)鏈分工，實(shí)現(xiàn)區(qū)域協(xié)同發(fā)展新格局。

3 蘇州成交總量居首位，中心城市更具發(fā)展?jié)摿?/p>

蘇州五年累計(jì)成交總量位居40城之首，中心城市供求表現(xiàn)顯著。近五年來，40個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市工業(yè)用地供給總量為15.2億平方米，成交總量為13.7億平方米，工業(yè)用地供求比為1.1，供求結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定。從成交層面來看，蘇州、寧波、成都等城市工業(yè)用地市場成交持續(xù)火熱，其中蘇州五年成立總量位居首位，工業(yè)用地?zé)岫染劢巩a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和營商環(huán)境良好的中心城市，見圖4。

“十四五”規(guī)劃建議要求加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局，而國內(nèi)大循環(huán)強(qiáng)調(diào)做大中心城市和重點(diǎn)發(fā)展都市圈，通過加速人口集中和產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升中心城市能級，輻射周邊中小城市，進(jìn)而形成都市圈。這就要求充分發(fā)揮中心城市和城市群帶動作用，建設(shè)現(xiàn)代化都市圈。預(yù)計(jì)未來會有更多的政策出臺，促進(jìn)中心城市、城市群和都市圈的發(fā)展，中心城市將實(shí)現(xiàn)擴(kuò)容，產(chǎn)業(yè)生態(tài)和營商環(huán)境將持續(xù)優(yōu)化提升，城市將更具發(fā)展韌性。

4 布局戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，數(shù)字化成為有效工具

2020年，在大力發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)背景下，以人工智能、智能制造為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)動能轉(zhuǎn)換的重要突破口。在此契機(jī)下，園區(qū)主體積極發(fā)揮戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)重要引擎作用，加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。

加大產(chǎn)業(yè)布局力度，發(fā)力戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，加速引領(lǐng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。其一，園區(qū)主體與地方政府簽訂合作協(xié)議，培育打造高端產(chǎn)業(yè)集群，如華夏幸福與浙江金華開發(fā)區(qū)簽訂合作框架協(xié)議，重點(diǎn)聚焦新能源汽車產(chǎn)業(yè)園、健康生物產(chǎn)業(yè)園、中央創(chuàng)新區(qū)、轉(zhuǎn)型升級示范區(qū)等板塊;其二，園區(qū)主體新拓項(xiàng)目，聚焦人工智能、智能制造等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，如星河（黃江）人工智能小鎮(zhèn)項(xiàng)目動工儀式圓滿舉行，聯(lián)東U谷智能制造產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目落戶臨海，天安數(shù)碼城2.4億元摘青島地塊，要求引入戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè);其三，園區(qū)項(xiàng)目集中簽約，產(chǎn)業(yè)聚焦智能制造、生物醫(yī)藥等，如聯(lián)東U谷舉行南安智能制造產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目簽約儀式;張江科學(xué)城50個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目集中簽約，產(chǎn)業(yè)方向主要集中于集成電路、生物醫(yī)藥以及人工智能?！笆奈濉币?guī)劃建議強(qiáng)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，借助科技創(chuàng)新、體制創(chuàng)新等全面打造戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增長引擎。未來，數(shù)字經(jīng)濟(jì)、智能制造、新材料等產(chǎn)業(yè)將成布局重點(diǎn)，我國戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)由快速發(fā)展步入高質(zhì)量發(fā)展時(shí)期。見圖5。

疫情催生線上招商，智慧招商、云招商成為趨勢，啟迪協(xié)信、中新集團(tuán)等園區(qū)主體均開展了“云對話”“云簽約”，其中中新集團(tuán)利用大數(shù)據(jù)工具擴(kuò)展招商工作平臺，開發(fā)“中新產(chǎn)業(yè)云平臺”線上招商工具，同步提升線上線下招商能力;搭建智慧產(chǎn)業(yè)平臺，數(shù)字化、智能化等技術(shù)成有效工具，星河產(chǎn)業(yè)從智能化、數(shù)字化、信息化三個(gè)維度出發(fā)，提升智慧園區(qū)科技化程度，其中自主研發(fā)“優(yōu)小弟三代”智能配送機(jī)器人落地星河WORLD園區(qū);華夏幸福牽手平安，打造覆蓋產(chǎn)業(yè)新城管理、企業(yè)創(chuàng)新孵化和市民服務(wù)功能的“1+N”的智慧產(chǎn)業(yè)新城平臺?！笆奈濉币?guī)劃建議提出“加快數(shù)字化發(fā)展”“推動數(shù)字經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)深度融合”。未來，隨著新基建與傳統(tǒng)行業(yè)的融合發(fā)展進(jìn)一步加深，數(shù)字化發(fā)展戰(zhàn)略將創(chuàng)新園區(qū)運(yùn)營模式和用戶體驗(yàn)，全面助力產(chǎn)業(yè)園區(qū)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。見圖6。

為進(jìn)一步明確“十四五”時(shí)期產(chǎn)城運(yùn)營方向，研究組從工業(yè)用地供求、區(qū)域發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)布局等多方面，剖析產(chǎn)城運(yùn)營的內(nèi)在邏輯。我們認(rèn)為，“十四五”規(guī)劃建議為產(chǎn)城運(yùn)營指明了方向，園區(qū)運(yùn)營企業(yè)應(yīng)把握區(qū)域發(fā)展機(jī)遇，緊跟政策導(dǎo)向，關(guān)注戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，結(jié)合城市差異進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局。