“十四五”住房需求空間研究

摘要：“十四五”時期，我國經(jīng)濟社會發(fā)展將積極貫徹新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局，努力實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展目標。我國房地產(chǎn)行業(yè)降速提質(zhì)，但房地產(chǎn)市場仍有較大規(guī)模支撐，企業(yè)聚焦、做強主業(yè)仍是未來發(fā)展的著力點。企業(yè)借助數(shù)字化技術(shù)和工具推動產(chǎn)品、服務(wù)的智能化，能夠有效提升產(chǎn)品品質(zhì)和運作效率，強化核心競爭優(yōu)勢，全面賦能企業(yè)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：住房需求;雙循環(huán);大數(shù)據(jù);人工智能

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）03-0013-19 收稿日期：2021-01-27

文章來源：本文由中指研究院供稿。

“十四五”時期，我國經(jīng)濟社會發(fā)展將積極貫徹新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局，努力實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展目標。在此背景下，以人為核心的城鎮(zhèn)化將繼續(xù)穩(wěn)步推進，房地產(chǎn)調(diào)控將堅持以“穩(wěn)”為主，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

1 市場預(yù)判：未來五年市場運行整體平穩(wěn)，銷量小幅調(diào)整，但規(guī)模仍可期

周期視角下，房地產(chǎn)市場或逐步進入調(diào)整階段。從市場周期的角度上看，“十三五”時期的房地產(chǎn)市場尚未走完一個完整周期，在2019年市場即將步入調(diào)整通道后，新冠肺炎疫情的爆發(fā)，短暫打亂了市場運行節(jié)奏，中央加大逆周期調(diào)節(jié)力度，財政貨幣政策齊發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟，M2增速連續(xù)多月保持兩位數(shù)增長，疊加地方政府供需兩端的扶持政策，購房者置業(yè)情緒快速恢復(fù)，房地產(chǎn)市場亦走出超預(yù)期復(fù)蘇行情。2020年下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，調(diào)控效果進一步顯現(xiàn)，且隨著疫情期間積壓的購房需求快速釋放，市場逐漸進入正常運行節(jié)奏。

從土地端來看，地方土地財政依賴度較高的現(xiàn)狀在短期難以出現(xiàn)明顯改變，疊加未來五年各城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將加速推進，地方政府財政壓力加大，未來土地供應(yīng)仍有較大放量空間，且供需矛盾突出的城市已明確將加大供地力度，優(yōu)質(zhì)地塊推出節(jié)奏或?qū)⒀永m(xù)，土地價格或保持上漲態(tài)勢，但“穩(wěn)地價”目標下，地價漲幅將有所放緩。

針對未來五年中國房地產(chǎn)市場需求規(guī)模，本文分別通過量化模型（“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”）和分析不同需求類型（三大類需求）兩種方法進行測算。

1.1 模型預(yù)判：2021-2025年市場供求規(guī)模高位小幅回落，投資增速放緩

根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，綜合國內(nèi)外宏觀形勢，政府發(fā)布的《“十四五”規(guī)劃建議》及主要研究機構(gòu)對未來經(jīng)濟走勢的預(yù)測，參照房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控導(dǎo)向及定位，對2021-2025年房地產(chǎn)市場的宏觀環(huán)境提出如下假設(shè)。

假設(shè)1：宏觀經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展（GDP：2021增長9%，2022-2025年均增長5%～5.5%）;

假設(shè)2：貨幣信貸政策保持靈活適度（M2年均增長9%～10%），精準導(dǎo)向，房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管整體收緊;

假設(shè)3：新型城鎮(zhèn)化繼續(xù)推進，未來5年城鎮(zhèn)化率以年均一個百分點提升;

假設(shè)4：土地市場平穩(wěn)（未來五年住宅用地年均成交面積高位穩(wěn)定，地價平穩(wěn)上漲）;

假設(shè)5：堅持“房住不炒”調(diào)控導(dǎo)向，因城施策，科學(xué)及時調(diào)控，長效調(diào)控機制落地。

基于以上假設(shè)條件，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，預(yù)計未來五年我國商品住宅銷售面積為67.8億平方米;銷售額達79.5萬億元;新開工面積為74.8億平方米;開發(fā)投資額58.5萬億元。從復(fù)合增速來看，2021-2025年商品住宅銷售面積年均下降3.7%左右，銷售額年均增長1.8%左右，新開工面積年均下降2.7%左右，開發(fā)投資額年均增長3.8%左右。市場呈現(xiàn)“發(fā)展節(jié)奏明顯放緩，整體供求規(guī)模高位小幅回落”的特點，見圖1。

1.2 需求結(jié)構(gòu)分析：新型城鎮(zhèn)化背景下新增城鎮(zhèn)人口帶來的住房需求將繼續(xù)發(fā)力，改善型住房需求占比高位穩(wěn)定，拆遷改造住房需求將有明顯回落

從自住需求角度考量，住房需求可以分為三大類：（1）新增城鎮(zhèn)人口帶來的城鎮(zhèn)化住房需求;（2）生活條件提升推動的住房改善需求;（3）因拆遷改造帶來的住房需求。

1.2.1 新增城鎮(zhèn)人口住房需求：未來五年新增城鎮(zhèn)人口約8433萬人，由此帶來住房需求約36.2億平方米

未來五年，我國將繼續(xù)堅持推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，在深化農(nóng)村改革、戶籍制度改革等作用下，農(nóng)民進城將更加自由便利，在此過程中，新增城鎮(zhèn)人口產(chǎn)生的住房需求將成為未來房地產(chǎn)市場總需求的堅實支撐。

從國內(nèi)城鎮(zhèn)化進程來看，我國城鎮(zhèn)化率在到達30%之前，城鎮(zhèn)化進度較為緩慢（1981年城鎮(zhèn)化率為20%，至1996年方達30%）;而突破30%后，城鎮(zhèn)化進程明顯加快，1996至2019年每年城鎮(zhèn)化率提升幅度均在一個百分點以上，年均新增城鎮(zhèn)人口超兩千萬，見圖2。目前，全國城鎮(zhèn)化率剛剛突破60%，仍處于傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化快速發(fā)展期，近年來城鎮(zhèn)化率提升幅度有所收窄，但受益于新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的持續(xù)推進，未來幾年城鎮(zhèn)化提升幅度仍有保障。

通過研究多個發(fā)達國家城鎮(zhèn)化水平跨越60%階段時的變化速度，我們發(fā)現(xiàn)，加拿大、日本、巴西、法國等國家年均提升幅度在0.8～1.0個百分點之間（見表1）;而我國近兩年的年均提升幅度保持在一個百分點左右，變化基本一致，且符合聯(lián)合國研究形成的城鎮(zhèn)化“S”型發(fā)展規(guī)律，預(yù)計在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略持續(xù)推進、農(nóng)村土地制度改革及農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化體系逐步建立的背景下，2020-2025年我國城鎮(zhèn)化率將以年均1個百分點的幅度提升，至2025年，預(yù)計城鎮(zhèn)化率將提升至66.6%，全國城鎮(zhèn)人口將達到近9.5億人，由此測算未來五年全國累計新增城鎮(zhèn)人口將在8433萬人左右。

另外，除城鎮(zhèn)人口變化趨勢外，住房需求規(guī)模也與城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積息息相關(guān)。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2019年，全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為39.8平方米，較2002年增長62.1%，年均增加0.9平方米。綜合來說，房地產(chǎn)行業(yè)市場化以來，城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境已有較大改觀，未來隨著經(jīng)濟水平持續(xù)增長，人均住房建筑面積有望得到進一步提升，但增長幅度存在放緩傾向。在經(jīng)濟發(fā)展帶動下，預(yù)計未來城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將以年均0.8平方米的幅度提升，至2025年，全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將達到44.5平方米。

結(jié)合對人口總量、結(jié)構(gòu)及城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積的預(yù)判，預(yù)計未來五年我國新增城鎮(zhèn)人口約8433萬人，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積提升至44.5平方米，則未來五年新增城鎮(zhèn)人口帶來的住房需求約36.2億平方米，是未來五年住房需求的堅實支撐。

1.2.2 改善型住房需求：預(yù)計未來五年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將以年均0.8平方米的幅度遞增，改善型住房需求共35.7億平方米

我們把人均住房建筑面積的提升產(chǎn)生的住房需求定義為改善型需求，改善型住房需求的持續(xù)增加主要源于生活條件提升后高品質(zhì)宜居產(chǎn)品需求的積極釋放。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，生活條件的進步，居民對改善居住環(huán)境的需求也日益增長，2019年，全國城鎮(zhèn)居民人均住房面積達39.8平方米，較2002年增加約15平方米，城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境得到明顯改善，見圖3。

通過對歷史數(shù)據(jù)的追溯與分析，我們發(fā)現(xiàn)，在一定時期內(nèi)，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積與人均GDP走勢存在顯著的正相關(guān)關(guān)系;2019年，我國人均GDP已突破一萬美元，未來五年，在“實現(xiàn)更加充分高質(zhì)量就業(yè)、居民收入增長和經(jīng)濟增長基本同步”目標引導(dǎo)下，預(yù)計人均GDP將保持增長態(tài)勢，經(jīng)濟水平持續(xù)提升將進一步為人均住房建筑面積的提高拓展空間，加之《“十四五”規(guī)劃建議》提出未來五年要努力實現(xiàn)“民生福祉達到新水平”目標，預(yù)計未來五年人均住房建筑面積將再上新臺階。

鑒于日本住房發(fā)展歷程對我國具備較強借鑒意義，通過對日本歷史數(shù)據(jù)的分析，可以發(fā)現(xiàn)，1983年日本人均GDP正式越過一萬美元門檻，其人均居住面積約27.7平方米，至1988年，人均GDP達到2.5萬美元，人均居住面積提升至30.6平方米，五年間人均居住面積提升3平方米左右（見圖4）;當下我國經(jīng)濟及住房狀況與日本1980年代相似，預(yù)計未來五年我國人均住房建筑面積存在4平方米左右（按照75%的平均得房率將人均居住面積轉(zhuǎn)化為人均住房建筑面積）的改善空間，年均提升幅度在0.8平方米左右，在此基礎(chǔ)上，預(yù)計2025年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積將提升至44.5平方米。

綜合來說，基于上述對2021-2025年城鎮(zhèn)居民人均住房面積年均提升0.8平方米至44.5平方米的預(yù)判，預(yù)計未來五年改善型住房需求共35.7億平方米，是商品化住房需求的關(guān)鍵支撐。

1.2.3 拆遷改造需求：棚改效應(yīng)減弱，老舊房屋將主要以改造替代拆遷，未來五年拆遷改造需求規(guī)模將有明顯下降

基于前文預(yù)測，未來五年，我國城鎮(zhèn)人口將增加約8433萬人至9.5億人，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將年均提升0.8平方米至44.5平方米，進而帶動全國城鎮(zhèn)住宅存量將增加72億平方米至423億平方米（見圖5）。新增住宅存量主要源于新增城鎮(zhèn)人口帶來的住房需求及改善型住房需求的釋放帶動，而基于龐大的住宅存量，拆遷改造帶來的住房需求也在住房需求總體中占據(jù)重要地位。

中國普通住宅用地使用權(quán)年限為70年，按土地使用權(quán)價值折舊計算，年折舊率為1.4%。2014年以來我國積極推進棚戶區(qū)改造，尤其是2016-2019年，全國棚戶區(qū)改造開工累計2157萬套，導(dǎo)致“十三五”時期住宅拆遷率較正常水平出現(xiàn)了較大幅度的提升，在此過程中，大規(guī)模的歷史遺留危舊住房及簡易棚戶屋在此過程中被拆除，在現(xiàn)有存量住房平均質(zhì)量得到明顯提升的背景下，拆遷更新率下滑或?qū)⒊蔀楸厝悔厔?，本文將拆遷更新率設(shè)定為1.2%～1.4%，見圖6。

總體來說，以1.2%～1.4%的拆遷更新率計算，在前文住房存量測算的基礎(chǔ)上，預(yù)計2021-2025年拆遷改造帶來的住房需求約22.7～26.5億平方米，絕對規(guī)模將較2016-2020年下降兩成左右。

綜合來看，從三類需求角度來看，據(jù)中指測算，“十四五”時期全國城鎮(zhèn)住房需求總量將達94.6～98.4億平方米：其中受新型城鎮(zhèn)化快速推進影響，新增城鎮(zhèn)人口帶來的城鎮(zhèn)化住房需求占比最高，達37%～38%;改善需求占比穩(wěn)步提升，占比約36%～38%，也是支撐住房需求的重要力量;而在老舊小區(qū)戰(zhàn)略引導(dǎo)下，住房拆遷系數(shù)將明顯降低，由此帶動的住房需求也將縮減，據(jù)中指測算，“十四五”時期拆遷改造帶來的住房需求占比為24%～27%，較“十三五”時期下降三至六個百分點。

值得注意的是，住房需求總量與新建商品住宅市場的銷售規(guī)模并不會劃上等號，購置商品住宅只是解決住房需求的重要形式之一。結(jié)合歷史數(shù)據(jù)來看，在房地產(chǎn)市場化背景下，住房需求商品化比例雖有波動，但逐步提升趨勢較為明確，尤其是近兩年，商品化比例接近八成。未來五年我國將堅持推進租購并舉，完善長租房政策、擴大保障性租賃住房供給，預(yù)計將有更多比例的住房需求以租賃的形式釋放，加之高規(guī)模棚改貨幣化效應(yīng)的消退，2021-2025年住房需求商品化比例將在近兩年高位上有所回落。但考慮到改善型需求將繼續(xù)高位釋放，預(yù)計未來五年住房需求商品化比例并不會出現(xiàn)明顯滑坡，大概率仍可維持在70%左右水平。以70%的商品化比例測算，未來五年全國商品住宅銷售面積約66.0～68.6億平方米，較2020年水平年均下降3.2%～4.5%。預(yù)計未來五年我國商品住宅市場銷售面積將在高位基礎(chǔ)上有小幅回落，整體規(guī)模仍較為可觀，見圖7。

2 趨勢特點：市場分化加劇，行業(yè)向高質(zhì)量方向邁進

參照遠景目標，到2035年，我國經(jīng)濟實力、科技實力、綜合國力將大幅躍升，經(jīng)濟總量和城鄉(xiāng)居民人均收入將再邁上新的大臺階，廣泛形成綠色生產(chǎn)生活方式，人均GDP達到中等發(fā)達國家水平，中等收入群體顯著擴大，城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展、居民生活水平差距顯著縮小，人民生活更加美好。住房作為人們美好生活的重要組成部分，未來隨著居民收入水平的不斷提高、綠色生活方式的逐步形成等，行業(yè)發(fā)展亦將呈現(xiàn)新特點。

2.1 市場分化行情進一步加劇，把握城市結(jié)構(gòu)性機會

“雙循環(huán)”新格局下，消費、科創(chuàng)、交通有待全面發(fā)力，將進一步影響城市發(fā)展格局，消費潛力大、產(chǎn)業(yè)活力強、交通網(wǎng)絡(luò)完善的城市，未來發(fā)展空間也將更大。中長期來看，中心城市、城市群房地產(chǎn)市場整體發(fā)展態(tài)勢較好，但不同城市群之間、城市群內(nèi)部不同城市之間在房地產(chǎn)市場所處周期不同、城市基本面支撐度各異、未來城市規(guī)劃方向不同等因素綜合影響下，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)將更加分化。

2.2 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上移，行業(yè)降速提質(zhì)

2020年新冠肺炎疫情的爆發(fā)加速了改善型住房需求的釋放，多數(shù)重點城市144平方米以上戶型的成交套數(shù)占比較2019年有所提升，整體大戶型成交活躍度提升（見圖8）。未來在人們追求美好生活、綠色生活的帶動下，需求端對住宅的綠色宜居程度、舒適度、智能化程度、住房品質(zhì)等提出了更高要求，疊加“三道紅線”下行業(yè)發(fā)展降速、競爭加劇，均促使企業(yè)更加注重產(chǎn)品的內(nèi)在屬性，產(chǎn)品迭代升級加速。未來，房地產(chǎn)行業(yè)整體降速提質(zhì)，強化自身產(chǎn)品力的打造是企業(yè)贏得未來競爭的重要砝碼。

2.3 企業(yè)做強主業(yè)、深挖服務(wù)價值，地產(chǎn)數(shù)字化和智能化是趨勢

未來五年，我國房地產(chǎn)行業(yè)降速提質(zhì)，但房地產(chǎn)市場仍有較大規(guī)模支撐，企業(yè)聚焦、做強主業(yè)仍是未來發(fā)展的著力點。隨著房地產(chǎn)存量市場規(guī)模的不斷增大，房地產(chǎn)服務(wù)價值凸顯，疫情爆發(fā)后地產(chǎn)服務(wù)價值又得到進一步深化，疊加大數(shù)據(jù)、人工智能等數(shù)字技術(shù)的快速發(fā)展和應(yīng)用，未來地產(chǎn)數(shù)字化和智能化趨勢將更加明顯。企業(yè)借助數(shù)字化技術(shù)和工具推動產(chǎn)品、服務(wù)的智能化，能夠有效提升產(chǎn)品品質(zhì)和運作效率，強化核心競爭優(yōu)勢，全面賦能企業(yè)發(fā)展，見圖9。