濟南魯能泰山7號房地產(chǎn)調(diào)查報告

劉穎

摘要：國匠魯能，2016年落于唐冶，打造“體育+”全齡運動社區(qū)。占位雙區(qū)央心，覆蓋唐冶、高新、漢峪三大生活圈，以“生態(tài)、健康、運動、娛樂、科技、教育、產(chǎn)業(yè)”7大體育+核心價值理念，塑造高品質(zhì)魯能體育生活住區(qū)。

關(guān)鍵詞：體育+;全齡運動;雙區(qū)央心

濟南魯能泰山7號雄踞東城發(fā)展主軸之上，歷城區(qū)新政務(wù)中心旁，占位雙區(qū)央心，覆蓋唐冶、高新、漢峪三大生活圈。萬人社區(qū)已完美交付，全維配套涵蓋，黃金一公里盡收精粹。打造全齡運動健康主題社區(qū)，集游樂、休憩、健身于一體。舒闊公建式園林，集萃中國園林設(shè)計精華，名貴樹種成木移植，真正打造七重立體景觀。推窗瞰景，悅賞三季有花，四季常綠。社區(qū)打造成長型兒童樂園、成人休閑健身區(qū)、親子智趣彩繪等空間規(guī)劃，長幼陪伴布局，親子智慧成長。高品質(zhì)居住生活體驗，品質(zhì)眼鑒為實。

一、唐冶區(qū)域規(guī)劃

唐冶新區(qū)規(guī)劃確定了“一核、三軸、四團、多心”總體布局。一核是世紀(jì)大道兩側(cè)市級公共服務(wù)核心;“三軸”是沿經(jīng)十路城市發(fā)展軸、沿世紀(jì)大道公共服務(wù)軸、沿唐冶中路產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸;“四團”是十字形軸線劃分的四個大型居住組團;“多心”是在四個居住組團內(nèi)設(shè)置的社區(qū)中心，并設(shè)置相應(yīng)配套設(shè)施。

歷城區(qū)便民服務(wù)中心、中國地質(zhì)局山東總局、南水北調(diào)局、省煤炭地質(zhì)局等省機關(guān)單位全部落戶唐冶，唐冶已然成為歷城區(qū)政務(wù)核心區(qū)域，未來也將作為濟南市的重點發(fā)展區(qū)域，打造“山水之城、宜居之城、體育健康之城、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集之城”。

由此可見，我們項目所在的唐冶區(qū)域，正在逐步成為濟南東城政治經(jīng)濟生活中心。

二、項目概況

魯能泰山7號位于唐冶片區(qū)，地處濟南歷城區(qū)世紀(jì)大道與龍鳳山路交界處北行，開發(fā)商為魯能地產(chǎn)。項目容積率2.4，總規(guī)劃建筑面積約98萬㎡，共43棟住宅，戶型為96-140㎡。魯能泰山7號一期、二期已完美交付，高品質(zhì)居住生活體驗，品質(zhì)眼鑒為實。

三、項目在售情況

目前，項目一期已經(jīng)交付;項目二期已經(jīng)售罄;項目三期西地塊除13#樓外其余樓棟均在售，東地塊未開盤。

9#樓、10#樓為34層高層，12#樓為30層高層，14#樓為26層高層，均為兩梯四戶，戶型面積為96平、108平、116平、128平，均價16000元/平。

11#樓、15#樓為11層洋房，戶型面積為140平，均價17500元/平——18000元/平。

四、項目配套

（一）交通

圍繞魯能泰山7號，唐冶城市交通建設(shè)有“四橫四縱多環(huán)線”，四橫是指工業(yè)北快速路、飛躍大道、世紀(jì)大道和經(jīng)十路。其中工業(yè)北高架向西連接北園高架，從項目開車到火車站僅需半小時，到濟南東高速口不到10分鐘車程。四縱是指繞城高速、龍鳳山路、唐冶西路和唐冶中路。項目靠近世紀(jì)大道，現(xiàn)階段有308、321、K162、K163路、517路公交車可直達(dá)項目;項目附近規(guī)劃有地鐵M3線，程家莊站距項目約300米。

（二）教育

唐冶教育資源規(guī)劃先行，打造省內(nèi)頂級教育集群。片區(qū)內(nèi)規(guī)劃配建了19所幼兒園、10所小學(xué)、7所初中和2所高中，從省實驗幼兒園、省實驗小學(xué)、歷城二中初中部、稼軒中學(xué)以及歷城二中，享受15年家門口的名校教育。魯能泰山7號都會城項目自建42班制小學(xué)并簽約山東省實驗小學(xué)，上省實驗幼兒園，咱們業(yè)主子女享受的是濟南東部最優(yōu)質(zhì)的教育資源，讓孩子贏在起跑線上。

（三）醫(yī)療

世紀(jì)大道南側(cè)已經(jīng)建成的山東康復(fù)中心擬與省中醫(yī)、齊魯醫(yī)院等三甲醫(yī)院合作，打造片區(qū)高端健康管理中心;另外，項目北側(cè)規(guī)劃有醫(yī)療用地8.1公頃，建成后極大方便業(yè)主就醫(yī)。

（四）商業(yè)配套

項目自建9.79萬㎡的大型街區(qū)商業(yè)，目前已封頂。整個商業(yè)地塊整體定位為“魯能貴和秀街”，由魯能貴和管理團隊運營，項目涵蓋商業(yè)、辦公、精品酒店等業(yè)態(tài)。在項目東南距離約1.5公里的首創(chuàng)奧特萊斯，目前已經(jīng)正式開業(yè)。另外，片區(qū)聚集了魯商鳳凰廣場，帝華國際廣場、丁豪廣場、萬達(dá)廣場、銀座購物中心、美蓮廣場、等商業(yè)配套，未來，整個唐冶片區(qū)的商業(yè)氛圍更加醇熟，生活更為便利。

（五）自然環(huán)境

項目周邊體育文化休閑公園、唐冶山公園、圍子山公園、魯能泰山7號都會城體育公園、西棗園地質(zhì)公園及蔣山等七大公園生態(tài)資源匯聚，其中泰山7號體育公園是魯能巨資打造的唐冶片區(qū)標(biāo)志性的休閑游樂之所，公園內(nèi)的游玩人群每天絡(luò)繹不絕，尤其是周末的時候，公園里帶孩子游玩的、老人散步的、年輕人玩輪滑的、來拍照攝影的…都能在這里找到無限樂趣。

五、項目不利因素

1、項目鄰近龍鳳山路、唐冶中路，西側(cè)為東繞城高速路，北側(cè)為膠濟鐵路，對鄰近樓座存在噪音、粉塵、燈光等影響。

2、小區(qū)南側(cè)有高層項目，會對臨近樓座有日照遮擋影響。

3、項目存在居住公寓，采光會受到一定影響。

4、項目在飛機航線附近，會有噪音等影響。

六、項目周邊樓盤

項目位于唐冶片區(qū)，片區(qū)內(nèi)項目眾多，有剛需也有改善。其中，玖唐府、魯能泰山7號、高鐵城、新城悅雋風(fēng)華、萬科翡翠山語、龍湖九里晴川包含小高層和高層產(chǎn)品;龍湖景粼原著、萬科翡翠山語、遠(yuǎn)洋天著春秋、龍湖九里晴川均包含別墅產(chǎn)品。除此之外，尚未開盤的山鋼錦悅?cè)A府、保利和唐悅色、天鴻坤園也距離項目不遠(yuǎn)，均屬于唐冶片區(qū)。

總結(jié)

從價格方面來看，魯能泰山7號為精裝，高層均價均價16000元/平，洋房均價17500元/平——18000元/平;玖唐府為精裝，小高層均價17500元/平;新城悅雋風(fēng)華為毛坯，小高層均價13000元/平;萬科翡翠山語精裝高層均價16000元/平——16200元/平;龍湖九里晴川簡裝小高層均價14000元/平。對比來看，魯能泰山7號價格不算有優(yōu)勢，但結(jié)合樓面價來看，項目樓面價最低。從配套方面來看，項目附近規(guī)劃有地鐵R2線、M3線，R2線的彭家莊站距項目約400米，M3線的程家莊站距項目約300米，交通比較便利。項目最大的一個優(yōu)勢在于它的教育配套，幼兒園和小學(xué)均與省實驗簽約，初中確定劃片入學(xué)的學(xué)校為歷城二中，比較有保障。從景觀方面來看，項目有自建的魯能體育文化主題公園，附近還有唐冶山公園、唐冶公園，環(huán)境比較優(yōu)越，居住起來比較舒適。

總體來看，項目不論從價格，還是從戶型來看，它的定位都是一個剛需盤，但目前價格有些偏高，如果能夠進行一些促銷優(yōu)惠活動，還是比較適合剛需者購買的。

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